2022年《价格鉴定理论与实务》价格鉴证的基本方法.docx

2022年《价格鉴定理论与实务》价格鉴证的基本方法(1)　　1、考点：市场法的根本概念和根本公式(把握)　　市场法的根本概念：　　市场法也称(市场价格比拟法)、(现行市价法)它是通过市场调查，选择一个或几个与价格鉴证标的一样或类似的参照物作为比拟对象，分析比拟价格鉴证标的与参照物之间的差异并进展调整，从而确定价格鉴证标的价格的方法　　市场法的理论依据是以市场价格形成理论为根底的替代原理　　2、熟识市场法应用中的根本条件、使用方式　　运用市场法的根本前提条件：　　第一，要有一个充分发育的交易市场　　其次，参照物及其与价格鉴证标的可比拟的指标、技术参数等资料是可以收集到的　　应用市场法进展价格鉴证的方式：　　(1)直接法：假如可以在市场上找到与价格鉴证标的完全一样的商品的现行价格，就可以将其直接作为价格鉴证标的的价格此法的优点是直观简洁，但是完全一样的参照物不易找到，因此应用范围受到肯定限制　　(2)类比法　　在价格鉴证时，假如在市场上找不到与价格鉴证标的完全一样的物品，但在公开市场上可以找到与之类似的物品，以此作为参照物，并以其价格在作相应的差异调整，确定价格鉴证标的的价格的方法。

此法的优点是应用性强在采纳类比法的时候，一方面必需确定参照物的价格，另一方面确定参照物的差异调整因素从而确定差异金额或者差异调整系数　　采纳类比法进展价格鉴证的计算公式是：　　价格鉴证标的价格=参照物的现行市价+价格鉴证标的与参照物比拟的差异金额　　或者：　　价格鉴证标的价格=参照物价格×(1+调整系数)　　其中，差异金额是反映价格鉴证标的与选定参照物之间各种可比因素的相对优劣对价格鉴证标的价格的影响其中，价格鉴证标的比参照物优异的因素引起的差异金额应增加价格鉴证标的的价格，反之，则削减价格鉴证标的的价格　　差异调整系数是指依据价格鉴证标的与所选参照物之间各种可比因素的相对优劣对价格鉴证标的价格作相应的增减的比例　　参照物差异调整因素有：　　(1)时间因素，是指参照物交易时间与价格鉴证基准日之间的时间差距所影响价格鉴证标的价格的差异，主要表现在不同时期的商品价格变动指数上　　(2)地域因素，是指价格鉴证标的与参照物因处于不同地区或地段条件而引致的价格差异，比方说房地产价格　　(3)功能因素，是指价格鉴证标的与参照物的实体功能不同引致的价格差异　　(4)交易因素，是指参照物交易行为中的一些因素引起的参照物交易价格的偏差，比方特别的交易动机、交易数量不同、销售结算方式不同等等，都会引致价格差异。

　　3、了解：市场法的程序和优缺点　　市场法的程序　　(1)明确价格鉴证标的，具体考虑价格鉴证标的的特征　　(2)进展公开市场调查，收集一样或相像的物品的市场根本信息资料，查找参照物　　(3)分析整理资料并验证资料的精确性，推断选择参照物　　(4)将价格鉴证标的与参照物进展分析比照　　(5)找出差异，计算出两者的差价，或指定两者的差异系数，鉴定、估算标的的价格　　市场法的优点主要表现在：　　(1)通俗易懂，且被国际上所公认，价格鉴证过程和结果直接表达市场的特征，在资料全面牢靠的前提下，价格鉴证结论能反映市场现实价格，比拟公正　　(2)适用范围比拟广，适用于大多数穆族前提条件的各类物品、资产的价格鉴证　　(3)鉴证结果易于被各方面理解和承受　　市场法的缺点　　1、需要公开活泼的市场为根底，假如市场发育不充分，却受足够的可比资料，则难以应用　　(2)应用范围受到限制，一般不适用于鉴证工资标准、在建工程、列入如定价和政府指导价商品和收费名目的价格，也不适用于专用机器、设备，大局部无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的资产价格鉴证　　4、运用市场法解决鉴证问题　　例题：　　采纳市场法对某标的进展价格鉴证时，选取的参照物A的价格为8万元，其各项因素劣于鉴证标的，差异系数为0.01;参照物B的价格为7.7万元，其各项因素劣于鉴证标的，差异系数为0.03;参照物C的价格为8.2万元，其各项因素优于鉴证标的，差异系数为0.02。

若选取三个参照物比准价格的平均值为价格鉴证的结果只，则鉴证标的的价格为多少万元　　以A为参照物：标的价格=8*(1+0.01)=8.2022年　　以B为参照物：标的价格=7.7*(1+0.03)=7.93　　以C为参照物：标的价格=8.2*(1-0.02)=8.04　　平均：8.02。