备考2023海南省房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷B卷附答案.docx

备考2023海南省房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷B卷附答案一单选题(共100题)1、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】 A2、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 C3、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】 A4、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 D5、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。

A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 B6、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%该综合楼的价值为（　）万元A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 A7、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 A8、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（ ）×临街宽度A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B9、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。

A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 B10、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形 ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 A11、不属于土地使用权的是（ ）A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】 D12、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 A13、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 A14、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。

A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 C16、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】 C17、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 D18、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 D19、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】 B20、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 B21、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 C22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 D23、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是（ ）A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】 C24、在建工程一般不适用于（ ）估价A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 B25、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D26、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B27、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。

A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 B28、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D29、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 A30、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 A31、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 C32、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 C33、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。

A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C34、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】 D35、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D36、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 C37、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。

A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】 D38、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 C39、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不。