长沙市“博林金谷”住宅小区可行性评估报告.doc

长沙市“博林金谷”住宅小区项目可行性评估报告中国银行长沙省分行目录一、评估报告摘要…………………………………………………… 1二、房地产项目可行性评估报告…………………………………… 5第一章、企业资信评估………………………………………… 5第二章、项目概况评估………………………………………… 12第三章、市场分析……………………………………………… 16第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估……………… 26第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析……………… 31第六章、不确定性分析………………………………………… 35第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估……… 38第八章、结论与建议…………………………………………… 43三、附表及附件备查文件目录1、长沙汇丰置业有限公司章程；2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介；3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》；4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】； 6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报；7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】；8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】； 9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。

评估报告摘要一、项目企业资信评估长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司公司2007年12月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额企业无不良信用记录二、项目概况长沙市“博林金谷”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善周边已完成或在建的商品住宅项目有：申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等博林金谷”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品项目规划用地面积232300 m2估价，规划总建筑580000 m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000 m2估价，商业20000 m2估价，车库2700个合80000 m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。

从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性项目周边各项市政设施齐备本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用三、项目市场分析长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域长沙市南城随着长株潭城市群全国综合配套改革试验区的设立，对加快长株潭城市群发展，加快实现富民强省目标，带来了重大历史机遇一是试点先发优势作为全国的改革试点，国家重大改革措施可以在长株潭先行先试，通过体制机制上的大胆创新和率先突破，长株潭城市群能够率先构筑体制优势，率先形成发展活力，在更大范围内整合国内外、省内外的各种生产要素和创新资源，率先破解体制机制的瓶颈制约，给推进新型工业化和新型城市化注入强大的动力二是示范辐射效应通过长株潭试点先行，可以为全省区域发展立起一个标杆，推动湖南在中部地区率先实现崛起三是提供宽广的平台生态建设、“两型”产业、“两型”技术必将成为长株潭新的投资热点，必将有力地促进提升长株潭城市群的知名度、拓展影响力、顺应全球化，因此对南城板块地位、房价的提升都会有一个较大的推动。

该项目定位为具原生态居住环境的城市中高档住宅小区本项目具有区位价值优势、建筑价值优势、景观价值优势、园林价值优势及开发商背景优势但是，本项目附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接影响四、项目资金来源项目总投资约为154000万元，目前第一期已开发面积约10万平方米（地上可销售面积，不包括地下车位部分）已正在销售，所有套房均基本预定；第二期开发面积约15.5万平方米（含幼儿园）,总投资约为45500万元其中：（1）项目单位自筹资金18000万元，占二期项目总投资的40%，达到项目资本金要求；（2）申请银行贷款18000万元，占总投资的40%；（3）可用于投资的售楼回款9500万元五、项目进度与资金运用该项目一期已基本完工，二期已具备开工条件项目在预售许可证颁发之前资金运用大于资金来源，项目成功的关键问题是能否按期得到银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款六、财务指标项目所开发的商品住宅预计2009年年底至2010年5月前销售完毕经测算，项目在销售率100%实现的前提下，项目可实现销售收入69980万元，销售利润率为35%，项目财务净现值为9100万元（IRR=12%），财务内部收益率为27%，贷款偿还期3年（贷款期限从2008年1月算起）。

财务评价结果表明：项目可行并具有较强的抗风险能力借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息有保证七、第二期投入分析及风险评估项目第二期开发土地167亩，地上可销售面积125452.83平方米，二期项目总投资45543万元，开发建筑面积共约153295平方米，可售车位1100个，二期总销售收入在考虑销售率下为69890万元二期工程盈亏平衡点65%，可实现利润24347万元，项目还贷资金有保证，贷款风险小，项目可行八、结论与建议项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强国的市场竞争力和抗风险能力本项目自筹资金部分已全部落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目方案可行由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作开发商应结合长沙市房地产市场、消费者心理、特别是中高档物业消费对象的需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成配套景观及小区出入详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制与管理，以确保项目资金的正常运转。

房地产项目可行性评估报告第一章 企业资信评估一、 企业简介（一） 公司名称：长沙汇丰置业有限公司（二） 法定代表人：曹矛盾（三） 注册资本：2000万元（四） 企业类型：有限责任公司（五） 公司注册及办公地址：长沙市芙蓉中路279号（金源大酒店天麒楼17楼）（六） 经营范围：房地产开发（三级资质）；建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁七） 成立日期：自2005年3月6日（八） 营业期限：自2005年5月27日至2009年5月27日（九） 其他有关资料：企业法人营业执照注册号：4301002013875税务登记号码：国税字430105734787834号地税湘字430103734787834号计算机代码：54648注册资本验资机构：湖南新星有限责任会计师事务所二、 股东情况根据长沙汇丰置业有限公司章程介绍该公司股东情况如下：股东名称住 所出资额出资比例出资形式浙江千足集团有限公司浙江省永康市华丰中路55号1200万元60%货币张鲁豫长沙市雨花路边67号6栋房400万元20%货币黄伟标浙江省永康市古山镇黄塘坑村300万元15%货币章小丰浙江省杭州市江干区商教新村9-26-101100万元5%货币三、 借款人公司控股股东情况、公司经营范围、企业合法性有效性分析控股股东浙江千足集团有限公司是由现长沙汇丰置业有限公司法定代表人曹矛盾先生发起和控股的涉足房地产开发、黄金珠宝首饰、酒店、装饰等产业集科、工、贸为一体的大型企业集团公司，截止至2007年12月，集团公司总资产46027万元，总负债15892万元，所有者权益29135万元。

集团公司主要子公司永康市千足房地产开发有限公司现有总资产15489万元，净资产11020万元，为银行“AAA”信用企业，2003~2006年被金华市人民政府授予“重合同，守信用”企业，连续多年获永康市“消费者信得过单位”，2006-2007年分别为永康市纳税前50强企业公司先后开发了九铃东路商住楼、南苑商住楼、华丰1-6号商住楼、城南农机大楼、壬景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园千足滨江花园等商品房及办公楼，累计开发面积70多万平方米，已竣工商品房的合格率和销售率均达到100%2004年2月集团公司成功收购了长沙汇丰置业有限公司股份，成为现长沙汇丰置业有限公司控股股东公司经营范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁是长沙市建设委员会审批认定的具有房地产三级开发资质的房地产开发企业据此，该公司在设立和行业资质方面均具有合法有效性四、 公司组织结构与管理层素质1、组织结构公司实行董事会领导下的总经理负责制董事会由7名董事组成，高董事长并由其担任公司法人代表总经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、财务部、工程部、市场部、办公室。

长沙汇丰置业有限公司组织架构图股东大会董事会 监事董事长副董事长 工 总经理 财 务 部配 套 部物 管 部市 场 部工 程 部办 公 室 队 公司现有员工32人，其中专业技术人员24人（高级职称人员1人、中级职称人员14人、初级职称人员9人）公司员工队伍知识结构合理，经营管理规范，市场竞争力强2、管理层素质公司管理层由董事长、副董事长、总经理、总工程师、总会计师等组成，都。