工程竣工交付管理规定.doc

工程完工交托管理规定工程完工交托管理规定第一条目的为规范项目工程完工内部移交承接、交工查收流程，落实房子建筑工程交房标准，保证交房质量，保证向业主顺利交房，特拟订本规则第二条术语与解说（一）工程完工内部查收：指工程已按国家《建筑工程施工质量查收一致标准》及各专业工程施工质量查收规范进行查收合格，是物业企业向业主交房前，地产项目企业向物业企业移交、交工进行的内部查收二）专用部分：指房子建筑工程分户门之内部分三）共用部位：指楼梯间、共用门厅、单元门、户外墙面、共用上下水管等四）共用设备设备：指建设花费已摊入房子销售价钱的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设备、安防设备、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性泊车场（库）、公益性体设备和共用设备设备使用的房子等五)移交承接查收：指房子建筑工程的专有部分，由地产项目企业移交、物业企业查收承接的过程六)交工查收：指房子建筑工程的共用部位和小区内共用设备设备工程，由地产项目企业向物业企业交托、物业企业查收的过程第三条合用范围合用于所有建设项目工程的内部查收过程第四条接受原则地产项目企业新建房子交托物业企业时，所交托项目一定具备以下的要求：（一）主体工程经过五大责任主体正式完工查收，获得完工查收报告。

二）获得《建设工程完工存案书》或具备地产项目销售合同商定的交房合格条三）楼宇单体室内外施工和公共地区配套管网工程所有结束并正常使用四）公共地区不受季节影响的道路、景观、表记系统、化设备所有施工完成，安装到位五）骨干道、主景观区周边绿化到位如因季节原由不可以到位，考虑购买暂时性花木填补不可以绿化的地区土地应平坦到位六）正式或暂时性供电、供电系统起码达到设计要求的70%以上的使用量七）小区配套的、宽带及智能化系统可以随时启用物业服务所需的岗亭、对讲系统、车辆管理系统、消防监控、安全监控系统安装到位，可正常使用八）管理地区内无施工单位人员食宿、无建筑垃圾、施工资料现场堆放九）所有室内卫生所有清理洁净，无垃圾、污垢等十）管理地区已进行有效关闭十一）物业用房（包含办公室、库房、安管宿舍）已安排就绪十二）消防工程施工达成，经过消防查收十三）电梯安装调试达成，经过查收并投入正常使用地产项目商定交房时间如不可以知足以上基础要求，视为交房不合格第五条管理原则实现质量管理目标，保证向业主交房时合格率达到100%，使业主满意率达到9%以上交房合格标准：物业查收或业主查收后以为合格并赞同签收房产物业第六条管理职责/权限（一）地产项目企业负责工程移交承接、交工查收的组织工作，落实整顿发现的质量问题。

二）企业产品中心、各地产项目企业、物业企业联合对房子建筑工程质量进行排查三）物业企业负责工程专有部分的初验、查收承接及向业主交托、共用部分和小区内共用设备设备查收及交工后的平时管理工作第七条接收内容和查收程序（一）房子建筑工程（专有部分）的移交、（共用部位）交工查收时间，在向业主交房前的二个月进行；小区内共用设备设备工程的交工查收时间，在交房前一个月进行，保证在物业企业向业主交房前达成移交承接、交工查收在拟订项目的建设周期、确立交房时间时要考虑该查收时间并予以保证二）向物业企业交托的实物与资料（同步移交）第一条钥匙类:入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、电梯机房、各种控制器、控制室、室外照明控制箱等第二条数据类：水表读数、电表读数、气表读数（须经物业企业、施工单位共同抄读）第三条类：各种设备使用说明书、合格证、查收报告、检测报告等；防水部位使用说明；主体完工查收表、消防查收报告、电梯查收报告；试压、试水、通球查收报告；质量检查档案；第四条各种完工图纸、资料三）房子建筑工程移交承接、交工查收（见流程一）1、在工程移交承接（指专有部分）、交工查收（指共用部位）前，地产项目企业内部先进行质量自检，待以为自检合格、具备移交条时，与物业企业联合进行初验（即分户查收），初验中存在的问题，地产项目企业工程部负责落实、整顿。

2、物业企业初验后在报验申请单（见附一）上填写查收建议，企业产品中心进行抽查对抽查发现的问题，地产项目企业工程部负责落实整顿，物业企业负责复验3、房子建筑工程的专有部分的移交承接查收3．1由地产项目企业组织地产项目销售人员、地产项目工程人员和物业企业，对房子建筑工程的专有部分进行分户移交承接查收，逐户形成查收记录（见附二），参加查收人员署名3．2分户查收记录由物业企业负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目企业负责落实整顿，达成后再由物业企业复验，合格后签收、承接收理4、房子建筑共有部位的交工查收4．1由地产项目企业组织地产项目销售人员、地产项目工程人员和物业企业，对房子建筑工程的共有部位进行逐项检查、形成查收记录（见附三），参加查收人员署名4．2查收记录由物业企业负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目企业负责落实整顿，达成后再由物业企业复验，合格后签收在房子建筑工程移交承接、交工查收过程中，要求施工单位和监理单位参加，以便实时落实整顿检查发现的问题四）小区各共用设备设备工程交工查收1、各共用设备设备工程的交工查收，在地产项目企业已依照国家规范进行查收、工程质量合格的基础长进行。

2、地产项目企业应提早个工作日向物业企业申请交工查收3、交工查收（见流程图二）地产项目企业负责组织地产项目专业工程师和物业企业参加的交工查收（施工单位参加，有拜托监理的、监理单位也参加），形成查收记录（见附四），参加查收人员署名；对景观工程，企业产品中心、景观绿化部参加交工查收过程查收记录由物业企业负责整理、统计，地产项目企业工程部负责落实整顿检查发现的质量问题达成后由物业企业复验，合格后签收五）依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，地产项目企业向当地房地产开发主管部门提出完工查收申请，经查收合格后，完工项目全面向业主交托使用六）向业主正式交房过程，由物业企业负责，地产项目企业配合对业主提出的质量问题，由地产项目企业负责在规定的时间内落实整顿完成，对提出的其余波及工程的问题，实时做好解说工作第八条接收标准和查收依照（一）接收查收方案依照国家标准及现场观察状况编写，国家及建设部公布的《房子接收查收标准》、《建筑工程施工质量查收标明》、《地下防水工程质量查收标准》、《通风与空调工程施工质量查收标准》、《智能、建筑工程质量查收标准》、《电梯工程施工质量查收标准》等，将其作为接收查收的依照二）参照《东方今典房地产企业工程管理综合考评方法》的内容及企业有关管理方法的要求为接收查收的依照。

三）针对硬设备、设备遗留问题，一般问题要求地产项目企业一周内解决，重要问题要求一个月内解决，保证交房合格率及业主满意率四）关于长久解决不了，必然会影响后期物业管理的问题，将以备忘录的形式将问题登记后交地产项目企业进行备录并商定解决方案（解决时限为3～6个月）第九条问责与处分在房子移交、查收过程中，各责任主体未按本细则规定的查收程序执行，由此造成的负面影响，项目企业担当相应责任，并依据状况对项目企业工程部经理进行必定的经济处分第十条所有项目在工程质保金结算时，一定依照东方今典房地产集团有限企业内控制度履行第十一条其余商定（一）房产证应按地产项目企业与业主合同约准时间内办理二）关于完工项目的正式用水、用电工程和管理，地产项目企业应向有关部门移交，没法移交与物业企业磋商解决三）业主收房后项目工程在质保期内的后期维修问题有地产项目企业负责，管理规定另行拟订第十二条本细则自觉布之日起履行第十三条附（一）附一：报验申请单（二）附二：房子建筑工程（专有部分）分户移交承接查收记录；（三）附三：房子建筑工程（共用部位）交工查收记录；（四）附四：小区配套工程（共用设备设备）交工查收记录；（五）附五：房子交接流程及标准（六）流程图一：房子建筑工程完工移交承接（交工）查收流程；（七）流程图二：建设项目共用设备设备查收流程。

房子交接流程及标准一、房子专用及共用部位交托1、成员：销售部门、工程部门、物业企业及项目企业指定人员2、时间：集中交房前一个月3、工作内容：1）确立业主正式入住的时间表；2）鉴定房子主体、公共设备查收交接标准；3）商定各种资料移交物业企业的时间；4）商定楼宇及公共设备首次内部查收时间；）确立上述各部门的工作负责人4、各标准及表格附1：房子单体查收标准附2：公共地区查收标准附3：技术资料交接时间表附4：配套设备、设备完工时间表二、内部房子及公共设备交接1、成员：销售部门、工程部门、物业企业及项目企业指定人员2、时间：商定的房子内部交接时间前一周；3、工作内容：1）检查各部门准备状况；2）确立房子内部交接的内容及详细时间表；3）确认图纸资料交接能否完好；4）确立首次查收后房子维修工作负责人及维修时间；）商定二次查收时间；4、各流程及表格附：房子资料交接单附6：房子问题统计单附7：公共设备问题统计单三、正式交接1、成员：销售部门、工程部门、物业企业及项目企业指定人员2、时间：正式向业主交托前一周3、工作内容：1）检查各部门准备状况；2）未达成维修的工作内容及达成时间；3）确立正式交房的流程、时间、地址及现场部署方案；4）确立各部门交接现场负责人及工作职责；）确立业主投诉、报修的办理流程；6）确立业主房子问题赔付流程。

4、各标准及流程附8：业主确认单附9：业主投诉、报修的办理流程四、房子查收合格后管理程序问题房子单体及公共配套设备经工程。