房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案[37].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 姓名：_______________ 成绩：______________一.单选题(共100题)1.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B2.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍A.6B.8C.6～10D.6～8【正确答案】C3.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A4.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间A.建造期B.经营期C.开发期D.前期【正确答案】A5.报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A6.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B7.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B8.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C9.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期【正确答案】B10.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【正确答案】D11.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D12.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D13.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响这是由于（）的特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确答案】D14.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【正确答案】D15.交易情况的修正中应该()A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准【正确答案】D16.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%该宗房地产的收益价格为()A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元【正确答案】A17.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D18.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标这一点是基于()A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C19.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。

A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B20.中国目前的房租有()A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A21.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B22.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D23.运用成本法估价需要先估算出()A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D24.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D25.运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格【正确答案】A26.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C27.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例A.3个以上B.5个以下C.3～5个D.3～10个【正确答案】D28.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B29.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A30.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A31.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿建筑物经济寿命为50年假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。

A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【正确答案】C32.一般来说，商业用房()的价格或租金最高A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A33.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B34.估价业务来源一般不包括()A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D35.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B36.下列房地产中，()包含无形资产A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B37.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A38.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元A.300B.280C.275D.270【正确答案】C39.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【正确答案】C40.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B41.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上A.8B.10C.15D.20【正确答案】D42.【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D43.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额【正确答案】A44.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置。