《成都新建住宅小区入住率市场调查报告》.docx

成都新建住宅小区入住率市场调查报成都新建住宅小区入住率调查报告成都市房产管理局二九年五月目录第一部分 调查概况 错误！未定义书签~、调查范围 错误!未定义书签二、 调查内容 错误！未定义书签三、 调查时点 错误！未定义书签四、 闲置住房标准 错误！未定义书签五、 指标解释 错误！未定义书签六、 样本说明 错误！未定义书签第二部分 入住率总体情况 错误！未定义书签一、 入住率与住房建成年限呈正相关 错误！未定义书签二、 中心城区总体入住率为 92%,处于合理水平错误！未定义书签三、 入住率与小区到市中心的距离呈负相关 ，三环路内外入住率相差较大 错误！未定义书签四、 中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低 错误！未定义书签第三部分 入住率区域特征 错误！未定义书签一、 分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显 错误！未定义书签二、 分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低 错误！未定义书签二、市场热点板块入住率不局 错误！未定义书签四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低错误！未定义书签第四部分 闲置住房业主特征 错误！未定义书签。

一、 闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主 .错误！未定义书签二、 中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之 ......错误！未定义书签三、 闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致,40-50岁业主空房率略高于其它年龄段 ...错误！未定义书签四、 20-40岁业主的小套型住房空房率较高 ,40-60岁业主的大套型住房空房率较高 错误！未定义书签1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高 城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了 一 轮快速发展时期，并在达到高峰但的调整告诉我们，市场的发展既 得益于不断增长的白住需求的支撑 ，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推 本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实白住需求 ，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律 ，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发 展O调查结果显示：中心城区新建住宅小区总体入住率为 92%，较为合理。

入住率与小区建成年限呈正相关建成年限越长 ，入住率越高;建成年限越短，入住率越低入住率与住房套型呈负相关套型面积越小 ，入住率越高；套型面积越大，入住率越低入住率与小区到市中心的距离呈负相关离市中心越近 ，入住率越高；离市中心越远，入住率越低三环路是入住率的分水岭三环路内各环域入住率都在90%以上，但三环路外不到 80%当前的市场热点区域入住率普遍不高 ，主要原因在于住房建成年限较短、公建配套尚不完备等闲置住房业主地域来源构成与所有住房业主地域来源构成基 本一致，但外地业主空房率略高于本地业主闲置住房业主年龄构成与所有住房业主年龄构成基本一致 ,但40-50岁业主空房率略高于其它年龄段第一部分调查概况一、调查范围位于中心城区的青羊、武侯、金牛、锦江、成华、高新等六城区行政区划内的新建住宅小区；二、 调查内容（一） 新建住宅小区总体入住i青况；（二） 不同区域住房入住率特征；（三） 不同套型住房入住率特征；（四） 不同建成年限住房入住率特征；（五） 闲置住房主体特征三、 调查时点3月31日24时四、 闲置住房标准判断闲置住房的标准为：该套住房白建成以来一直无人居住 ，或建 成以来虽然曾经有人居住但最近连续半年 （10月1日0时至3月31 日24时）无人居住。

否则即为已入住五、 指标解释入住率:已入住住房套数与总套数的比值 ；空房率：闲置住房套数与总套数的比值入住率+空房率 =100%六、 样本说明经对本次调查回收样本数据进行校核审验 ，最后有效样本共覆盖 中心城区的 835个住宅小区的 33.97万套住房，占实有住房套数的 31.3%由于客观条件的限制，本次调查结果只反映了部分新建住宅小区的入住率情况，与整体情况可能存在一定差异但由于回收样本具有随机性且覆盖了实有住房总数的 30%左右，调查结果还是有较高的可靠性，具有研究意义调查样本住房占实有住房的比例从所调查的样本住房建成时间看 ，建成年代在以内的住房共计28.6万套，占调查总数的84%，表明本次调查的绝大部分样本属于 以后交房的新建住宅，基本达到调查目的新建住房占样本住房的比例第二部分入住率总体情况一、入住率与住房建成年限呈正相关调查显示，中心城区新建住宅小区的入住率都是随着建成年限的增加而提高，特别是在小区建成的最初几年里 ，入住率呈快速增加态势小区建成早期入住率普遍较低 ，这是正常现象，原因不难理解一是一般情况下一套住房从交房到入住往往需要较长一段时间的装修、搬家期，因此，交房后一段时间内未入住实属正常 ；二是不少小区建成后周边配套设施短期内没有跟上也会影响入住 ；三是确有部分业主是出于保值增值提前购房的，其在交房后相当一段时间里并无入住的必要。

中心城区不同建成年限住房入住率情况建成1年1〜22〜33〜44〜66〜88〜8 以上年限以内年年年年年入住40%74%86%93%96%97%98% 99%二、中心城区总体入住率为 92%,处于合理水平截至调查时点，中心城区建成时间在一年以上的 28.48万套样本住房中，已入住26.06万套,入住率为92 % ,空房率为8%中＞ L、城区新建住宅小区入住情况总体看来，我市中心城区新建住宅小区入住率处于较高水平 ，高达92%的入住率说明住房资源得到了较为有效的利用 ，与城市化进程以及近年来房地产市场的发展状况基本相适应从国外情况看，美国和英国的空房率长期稳定在 10%左右,最高时达到过13%左右但美国和英国已经处于城市化进程晚期 ，新建住房比重较小，我市尚处于城市化快速发展时期 ，建成年限在 内的住房占了相当大的比重，考虑到建成年限对入住率的巨大影响 ，我市中心城区8%的空房率应该说是相当合理的三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关 ，三环路内外入住率相差较大调查显示，一环以内的小区平均入住率为 98%,一环至二环的入住率为95%,二环至三环的入住率为 91%,三环以外的入住率为 79%。

各 环域入住率高低与小区到市中心的距离呈负相关关系 ，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，住房需求的圈层分布非常明显 由于我市尚处于城市化过程之中 ，市中心依然是整个城市扩张的核心动力,资源配置也最为完备，就业、就医、入学吸纳人数也最多 ，出行购物最为便利，居住条件最为成熟，从而导致居民的居住偏好于市中心 ，加 之住房平均建成年限随环域外延而缩短 ，使得入住率呈明显的以市中心为最高点随着距离的延伸而逐步递减的特点各环域住房入住率情况环内一至二环二至三环三环外98%95%91%79%特别有趣的是，三环路内的入住率都在 90%以上，三环路外的入住率不到80%,两者差距较为明显如果把 90%作为入住率是否正常的判定标准，那三环路内的入住率就处于正常状态，三环路外的入住率就 有些偏低，说明城市的扩张速度某种程度上超前于住房的实际需求 考虑到我市新建住宅小区较多且建成早期入住率偏低是正常现象等 实际情况，这种超前应该说不是太严重四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低调查结果显示，入住率与住房套型面积呈负相关关系，随套型面积 的增大而变低分套型面积住房入住率情况套型90平方米以下90-144平方米144平方米以 上入住率95%90%87%第三部分入住率区域特征一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。

调查显示，中心城区住房入住率的环域特征非常明显 ，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各种套型住房的入住率都呈现 同样的特征，其中144平方米以上大套型住房表现得尤为明显说明 公共配套、居住环境、就医入学上班方便、交通便捷等因素对提高 入住率有着明显的促进作用中心城区住房分环域分套型入住率情况90平方米以下90-144 平方米144平方米以上合计环内96%97%95%98%一至二 环98%94%87%95%二至三 环93%90%87%91%三环外87%76%71%79%二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低调查表明，中心城区各方位入住率均达到 88%以上其中，西北方位入住率最高，达到98%;其次是市中心，达到96%城东、城西入住 率较低，均为88%，主要是因为新建住宅小区较多所致中）L、城区住房分方位入住率情况方位市中 心东南西北东南西南东北西北入住 率96%88%92%88%94%95%91%89%98%从各方位不同套型住房入住率比较看 ,90平方米以下住房在各方位的入住率相差不大，但144平方米以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为 73%、82%，比高的方位差了 15至24个百分点，这也是造成城东、城西整体入住率 较低的一个原因。

中心城区住房分方位分套型入住率情况90平方米以 下90 - 144平方米144平方米以 上市中心96%97%95%东94%78%73%南97%90%91%西93%86%82%北95%94%97%东南96%95%92%西南97%90%83%东北86%92%89%西北98%98%97%三、市场热点板块入住率不高调查显示，在环域与方位交叉构成的各细分区域中 ，三环内各细分区域入住率普遍在 90%以上，只有市场热点板块如建设片区所在的城14东二至三环区域和驷马桥板块所在的东北二至三环低于 90%,分别为81%、88%三环外各细分区域入住率则普遍较低 ，其中东三环外和 南沿线板块所在的南三环外入住率最低 ，仅有59%和62%，比最高的北一至二环区域低了近 40个百分点，差距十分明显小区建成年限普遍 较短是市场热点区域入住率较低的主要原因各细分区域入住率详见下表：中心城区细分区域入住率情况环域方位90平方米 以下90-144 平方米144平方米以上合计环以内96%97%95%96%一至 二环东99%92%61%96%南99%98%98%98%西95%85%88%90%北99%100%92%99%东南87%95%。