房地产估价师考试模拟试题及答案.doc

1 / 72008 年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）一、单项选择题（共一、单项选择题（共 35 题，每题题，每题 1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务A．传统价值评估 B．价值分配 C．相关经济损失评估 D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）A．最高最佳使用原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提“该估价是因（ ）的需要A．房地产作价入股 B．法院强制拍卖 C．房地产税收 D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为（ ）万元A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路 20 元、燃气 18 元、供水 14 元、 排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元，则该地区“五通一平“的正常费用为（ ）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于 2008 年 1 月购买了一套建筑面积为 100㎡的住宅，单价为 5000 元/㎡。

若 2008 年当地同类住宅名义 价格月递增 0.5%，年通货膨胀率为 5%，则 2008 年 12 月该套住宅的自然增值额为（ ）元A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置 D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/㎡，出租的年末总收益为 500 元/㎡，管理费用等其他支出为 100 元/㎡估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%该期房目前的价格为（ ）元/㎡A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为七成，则 该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元 D．550A．370 B．385 C．42010、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣；（3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。

上述情况中，存在名义价格的是（ ）A．第（1）、（3）种情况 B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（23、（4）种情况 D．第（2）、（4）、（5）种情况2 / 711、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）A．上涨 B．下跌 C．保持相对稳定 D．先涨后跌12、评估某套建筑面积为 120㎡ 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比 实例的是（ ）交易实例建筑面积（㎡）用途价格（元/㎡）成交日期区位正常情况甲120居住58002007 年 8 月同一供需圈 正常交易乙105居住60002008 年 6 月同一供需圈 正常交易丙140办公65002008 年 9 月同一供需圈 正常交易丁115旅馆61002008 年 7 月不同供需圈 正常交易A．甲 B．乙 C．丙 D．丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。

A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使限制 D．房地产相邻关 系的限制 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．适合原理 16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价 时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计 值A．较高 B．较低 C．最高 D．居中18、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同 约定买方支付给卖方 3 500 元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴 纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。

自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均 每月比上月上涨 0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/㎡A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 20 万元如果甲地 块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元A．40 B．48 C．50 D．6020、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一 次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款 于一年半后付清假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易3 / 7实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/㎡1 平方英尺=0.0929 ㎡）A．17484 B．19020 C．19754 D．2053921、某宗熟地的原生地取得费为 540 元/㎡，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/㎡和 60 元/㎡，贷款年利率为 8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/㎡A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.8222、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120㎡，单位建筑面积的重置价格为 600 元/㎡，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）A．16% B．42% C．58% D．84%23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500㎡,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期目前市 场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/㎡假定层高没增加 0.1m，建造 费用每平米相应增加 10 元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用以重建价格为基础估算该 建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元建筑物报酬率为 10%）A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年，不可续期（土地使用权期 满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为 55 年。

预计该 宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.3325、某套住宅的采光受到影响受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为 2.5 万元该住宅的预期剩余价 值寿命为 30 年，报酬率为 8%该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.1426、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年利率 8%、按月等额偿还的抵押 贷款，则综合资本化率为（ ）A．8.8% B．10% C．18% D．18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/㎡，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 2%， 商场建筑面积为 40 000㎡，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（ ）万元A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ）4 / 729、通过市场调查获知，某地区 2005～2008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/㎡、4887 元/㎡、5037 元/㎡、5192 元/㎡。

若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅 2010 年的价格为（ ）元/㎡A．5362 B．5374 C．5532 D．570230、下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块已知前街路线价为 320 元/平 方英尺，后街路线价为 240 元/平方英尺则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元采用四三 二一法则）A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.831、下列估价公式中，错误的是（ ）A．土地价格=房地价格-建筑物价格B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为 10 000㎡，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/㎡后经规划调整，用途变更为居 住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500 元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元A．500 B．1000 C．2250 D．300033、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）A．估价对性 B．估价目的 C．估价时点 D．价值类型5 / 734、某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。

该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告 使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年据此判断该报告出具日期为（ ）A．2008 年 9 月 20 日 B．2008 年 9 月 23 日 C．2008 年 9 月 26 日 D．2008 年 9 月 27 日35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易， 则评估价值应是（ ）A．谨慎价值 B．市场价值 C．快速变现价值 D．投资价值二、多项选择题（共二、多项选择题（共 15 题，每题题，每题 2 分每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应分每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应 的。