反担保抵押物估价原则.doc

反担保抵押物估价原则反担保抵押物估价原则一、 二手车辆的估价1、 应考虑因素l 车辆型号l 购买年限l 行车里程l 肇事纪录l 同区域二手车交易市场价格l 担保年限2、 估价方法l 以二手车交易价格为基准，采用清算价格估值法估价，根据实际情况进行价值调整l 估价＝同类款型的汽车二手车交易价格×折现率×90％n 折现率的区间在10－70％之间，折现率定值方式：担保时间越长，折现率越低，整车完好程度越好，折现率越高n 90％指扣除交易手续费后的清算净值率3、 非正常情况提要l 车辆肇事纪录较多，或整车维修程度较严重，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆l 车辆使用年限超过8年，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆l 如果车辆发动机、车架等重要组件已被更换，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆l 如果车辆为检审、拖欠较长时间的养路费等费用，则应在估价净值的基础上扣减上述费用，情况严重的则可考虑为无价值车辆。

二、 机器设备的估价1、 应考虑因素l 设备型号l 设备使用年限、奇迹运转完好程度l 设备购买年限以及能否使用的最长价值年限l 购买原值是否含进口关税l 目前同类型新产品的市场价格l 产品的通用性能（哪些行业或厂家使用此设备？）l 变现方式及变现能力2、 估价方法l 机器设备的估价应采用清算价格估值法较为使用l 若设备容易变现、通用性强，则可以参照二器设备交易价格估值n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％n 折现率在10％－40％之间l 若设备专用性较强，仅局限在少数行业/厂家使用，则估值率应控制在10％－30％之间n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％l 若设备为自建/进行重大改造/无参照价格物件，则折现价值不能参照账面价值，且价值预估应在间原值生物0％－30％之间l 90％指扣除交易手续费后的清算净值率三、 房地产的估价1、 应考虑的因素l 土地性质（工业用地、商业用地、综合用地、农村宅基地等）l 土地获取的方式（划拨、出让等情况）l 房产周边的商业环境、交通状况l 房产周边的房价（新楼盘价格以及二手房屋交易价格）、地价情况l 房产产权关系、证件完整情况以及相关的抵押关系等l 房产结构及使用年限l 未来时期内房价变化趋势（政策趋势和市场趋势判断）2、 估价方法l 商品房的估值n 以目前同住宅区域相同户型的二手房交易价格为基础，预测未来的房价。

n 二手房交易价格可从当地的房屋中介获取n 估价＝同住宅区域相同户型的二手房交易价格＋预期调整价值幅度n 预期调整价值幅度应为预期变动价值扣减相关的手续费之后的净值l 农村集资建房的估值n 农村集资建房的转让具有一定的难度，所以在对其价值评测中以商品房的估值为基础扣减一定的价值幅度n 估价＝同区域范围的二手商品房交易价格＋预期调整价值幅度－扣减幅度n 扣减幅度的大小应结合实际转让中的交易成本及难易程度而定l 土地的估值n 以当地同类性质用地的价格作为基准进行调整n 基准价值可以通过当地房产部门获取，也可从周围地段的公开价格分析推测n 如果属于政府统筹规划专项用地，则需要重新考虑其变现以及价值变动幅度n 估价＝当地同类性质用地的价格作为基准进行调整＋预期调整价值幅度n 预期调整价值幅度应为预期变动价值扣减相关的手续费之后的净值四、 股权估价1、 应考虑的因素l 企业经营范围的价值界定l 企业资产质量l 或有项目质量及预期变化l 企业盈利能力与股东的依赖程度强弱2、 股权估价方法l 以当期净资产为基础进行预期增减。

l 股权不发生变更的估价＝（当期净资产＋预期净资产增加额度－或有资产减少）×90%n 此情况为目标企业在担保期内经营状况正常，发生破产的机率不大n 使用此公式的前提是评估人员能够判别目标企业是否具有持续性经营能力l 股权发生变更的估价＝（当期净资产＋预期净资产增加额度－或有资产减少）×折现率n 此情况为目标企业存在的风险较大，不确定因素较多，潜在不良因素复杂且关联影响力度较强时采取，此类估价方法遵循清算法则n 在估值过程中，应充分考虑到股东发生变更后经营业绩带来的变化影响n 如果目标企业的资产质量不高、经营产品不具备价值优势和竞争优势，则股权价值不高，仅具备“壳”资源价值n 折现率区间在0－60％之间l 若目标企业同时采取一、二、三、四项作为反担保，则股权价值的评价方法为股权估价减去一、二、三项价值五、 特别收益权估价1、 应考虑的因素l 特别收益权限、年限l 伴随时间增加，特别收益能力的变化情况l 特别收益收入的结算方式、收益分配方式及条件。

l 监控特别收益收入进入我公式的途径和成本l 更换特别收益权人之后，特别收益额度、结算等情况发生变化的情况2、 特别收益权估价方法l 采用预期收入法（不贴现）考量标的物的未来现金流量净值l 我们建议评估价值期限自托管特别收益权之后3－5年内l 估价＝未来3－5年的特别收益权现金流净值总值n 确立特别收益权剩余价值年限；n 推算每年特别收益现金净流入；3、 非正常情况提要l 特别收益权范围不确定、权属关系混乱，则该权利价值不高；l 如果收益权的剩余年限较短，且我公司对接此事务的难度较大，则该权利价值不高；l 如果更换特别收益权人之后，特别收益额度及结算等情况可能发生重大负面变化，则特别收益权的价值不高；l 如果特别收益权收入实现的难度较高、成本大、过程和周期较为封锁，则评估价值不高六、 个人无限连带责任保证估价1、 应考虑的因素l 个人的声誉情况l 个人偿还债务的信用情况（银行借款及私人借款）l 房产（包括夫妻各自名下房产）及银行抵押贷款/按揭情况l 车辆（包括夫妻各自名下车辆）及银行抵押贷款/按揭情况l 其它固定资产购置情况l 对外投资情况l 债权债务情况l 提供担保或被担保情况2、 个人无限连带责任保证估价l 将目标个人所有资产分类并按照不同类别物件的评价方法进行估值，然后汇总各类估值并扣减债务/或有债务。

l 个人无限连带责任保证估价＝目标个人及配偶的资产总值－债务/或有债务总值n 遵循相关法律对公民的保护规定；n 遵循《婚姻法》对配偶权利义务的相关规定；3、 非正常情况提要l 目标个人声誉不佳，还款信用不好，则个人无限连带责任保证价值应被调低；l 目标个人户籍隶属与其它省份的，则个人无限连带责任保证价值应被调低；l 目标个人在昆明无自行购买的住所的，则个人无限连带责任保证价值应被调低；l 目标个人对外债务较大的，则个人无限连带责任保证价值应被调低；l 目标个人对外提供担保额度较大的，则个人无限连带责任保证价值应被调低；l 目标个人对外投资规模较大的（与我方合作的公司除外），则个人无限连带责任保证价值应被调低；。