与开发商签购房合同注意事项有.doc.docx

与开发商签购房合同注意事项有　　篇一：签购房合同八大注意事项　　签购房合同注意事项　　一 查证　　1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证一定要看原件要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续确保将来顺利的办理产权证　　2．必须要求承诺办理产权证的时间明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)　　3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续　　4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

确保将来顺利的　　办理产权证　　二 房屋面积的条款　　1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例　　b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位臵现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积　　c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定　　面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚　　2．房屋质量的条款　　要详细地把质量要求写进合同如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单　　水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)　　注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订　　下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担　　注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产　　开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

确保将来顺利的办理产权证　　三 交房时间和预期交房条件　　在预售合同中应予明确交付时间比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等　　房子的保修期限和范围对维修期限、条件作出约定 明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几　　四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可　　抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。

建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责　　五 补充条款签合同要注意的事项　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议　　六 退房条件　　如果出现以下八种情况，购房人可提出退房　　1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内　　2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期　　3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空　　篇二：签订购房合同八大注意事项　　签订购房合同八大注意事项　　第一项：关于五证　　陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效　　对策：1、复印件要注意看原件2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任　　律师建议增加补充条款：　　出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任　　第二项：关于公摊面积　　陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积2、在附件二中列明公摊面积的构成3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理　　律师建议增加补充条款：　　双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：　　1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算　　2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算 第三项：关于房产证　　陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。

可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为　　律师建议增加补充条款：　　如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：　　1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任　　2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任　　如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约　　第四项：关于书面通知　　陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。

还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任　　对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据　　律师建议增加补充条款：　　本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方　　第五项：关于所售房屋的坐落位置　　陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为　　相同结构位置不好的楼层　　对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号2、开发商应在此附图中盖章确认　　律师建议增加补充条款：　　出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章　　第六项：关于所售房屋的抵押　　陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋因为买受人还未得到房产证，不具有物权 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载2、要求开发商将合同在房管局备案3、要求开发商提供保证责任　　律师建议增加补充条款：　　出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　　第七项：关于物业管理公约　　陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》否则，开发商就不得出售房屋潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证　　对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》　　律师建议增加补充条款：　　出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》 第八项：关于各方责任范围　　陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定然而法律也没明确具体范围　　对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化2、对开发商给自己造成的损失准备好证据　　律师建议增加补充条款：　　如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：　　出卖人的责任范围：　　1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款。