2014年 最新房地产市场分析.doc

三、市场背景分析(一)长沙市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市长沙交通通讯便利，已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通88条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力长沙综合通讯能力居全国第3位，可与全国各地和世界180多个国家及地区进行通讯联系辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区，长沙、宁乡两县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积1938平方公里，建成区面积320平方公里；总人口704.4万人二）2012年长沙市房地产市场回顾2012年全市新建商品房累计批准预售1907.14万㎡，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1452.36万㎡，同比减少16.07%分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万㎡，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万㎡，同比减少16.51%。

从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在20%以上，其余均为负增长从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批准预售面积在200万㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批准预售面积在100-200万㎡2012年全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比减少13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比减少16.93%分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比减少14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比减少17.95%从各区县情况来看，全年岳麓区商品房网签量最大，长沙县次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅岳麓区、望城区同比正增长，其余区县中，开福区、雨花区同比降幅超过20%从走势来看，一季度处于销售的低谷，二、三季度销售回暖，四季度达到销售的高峰，楼市成交明显由冷转热，11月创下今年度单月成交最大值 2012年全市新建商品房累计成交备案1408.09万㎡，同比减少19.95%，其中住宅成交备案1240.00万㎡，同比减少23.42%分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案1012.16万㎡，同比减少21.02%，其中住宅成交备案858.15万㎡，同比减少25.94%。

从各区县情况来看，全年岳麓区商品房成交备案量最大，雨花区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅望城区同比正增长，其余区县中，天心区、芙蓉区、雨花区同比降幅超过30%从各月情况来看，除一季度各月外，其余月份全市商品房成交备案量均在100万㎡以上，但成交最高月份也未超过200万㎡2012年全市二手房成交面积312.44万㎡，成交套数为29181套，同比分别减少17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32万㎡，成交套数为24183套，同比分别减少22.81%、16.37%分区域来看，内六区二手房成交面积214.11万㎡，成交套数为19281套，同比分别减少18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58万㎡，成交套数为16390套，同比分别减少23.23%、17.18%从各区县情况来看，全年雨花区二手房成交量最大，长沙县次之，望城区最末；同比增幅来看，全市仅宁乡县同比正增长，其余区县中，芙蓉区、岳麓区、长沙县、浏阳市同比降幅超过20%从各月情况来看，除2月、5月外，其余月份二手房成交量均超20万㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超过30万㎡房产一、二级市场对比来看，2012年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：1，比2011全年比值分别缩小0.14、0.13。

从各区县比值来看，与上月累计比值比较，除浏阳市外其余各区县比值均有增大，这表明下半年房地产市场的回暖主要体现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场2012年全市办理抵押登记手续204668宗，抵押面积3802.46万㎡，贷款金额1197.92亿元，同比分别增长1.00%、10.81%、18.33%，其中，办理个人抵押登记手续202060宗，抵押面积2687.86万㎡，贷款金额858.33亿元，同比分别增长1.19%、3.87%、13.39%分区域来看，内六区共办理抵押登记手续141617宗，抵押面积2155.39万㎡，贷款金额872.35亿元，同比分别增长1.85%、10.52%、17.72%；其中，办理个人抵押登记手续140027宗，抵押面积1629.40万㎡，贷款金额636.35亿元，同比分别增长1.52%、3.05%、12.60%2012年全市共办理在建工程抵押1285宗，抵押面积1187.25万㎡，贷款金额296.66亿元，同比分别增长-1.31%、33.69%、20.96%其中，内六区共办理在建工程抵押904宗，抵押面积803.94万㎡，贷款金额236.20亿元，同比分别增长-0.66%、16.41%、10.34%。

2012年全市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万㎡其中，商业（综合）用地挂牌211宗，土地面积865.16万㎡；住宅用地挂牌38宗，土地面积187.73万㎡；工业用地208宗，土地面积764.83万㎡全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万㎡，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/㎡其中，商业用地成交面积455.13万㎡，成交金额3044579万元；住宅用地成交面积141.49万㎡，成交金额330410万元；工业用地成交面积719.15万㎡，成交金额333065万元2012年，全市共流拍79宗地，其中，内六区33宗，三县市46宗三）2013年长沙地区房地产市场基本情况2013年全市新建商品房累计批准预售2234.40万㎡，同比增长17.16%，累计批准预售205161套，同比增长14.23%分区域来看，内六区累计批准预售1505.06万㎡，同比增长12.76%，其中岳麓区为全市累计批准预售面积与预售套数最大的区域，为482.52万㎡/47516套，同比分别增长48.10%、50.61%全市累计批准预售面积与预售套数最小的区域是芙蓉区从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在130万㎡以上，其中10月为年内最高值，达到了276.92万㎡，同比增长32.37%，环比增长47.16%。

2013年全市新建商品住宅累计批准预售1916.97万㎡，同比增长29.32%，累计批准预售177356套，同比增长24.72%分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售1280.01万㎡，同比增长26.96%，累计批准预售118679套，同比增长21.29%全年新建商品住宅累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，批准预售面积403.83万㎡，同比增长65.64%；芙蓉区累计批准预售面积最小，为52.84万㎡， 同比增长13.58%；雨花区和天心区累计批准预售面积同比呈下降趋势，分别下降5.41%、10.48%从各月走势来看，除2月份外，其余月份新增批准预售面积均高于100万㎡其中4月、7月、10月、11月批准预售面积均超过200万㎡，10月份为全年最高值，达到241.51万㎡，环比增长54.86%2013年全市新建商业门面累计批准预售183.02万㎡，同比下降14.34%，累计批准预售16706套，同比下降8.47%分区域来看，内六区累计批准预售面积111.51万㎡，同比下降30.86%，累计批准预售10091套，同比下降30.91%全年新建商业门面累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，预售面积为47.07万㎡，批准预售面积最小的是芙蓉区，预售面积仅5.01万㎡。

今年天心区、开福区、雨花区、望城区的新建商业批准预售面积同比均呈下降趋势，下降比例最大的望城区达到58.68%从各月走势来看，除2月份外，其他月份的新建商业门面批准预售面积均高于10万㎡，2013年共有4个月的批准预售面积超过15万㎡，6月份达到年内峰值，新增商业批准预售面积30.00万㎡2013年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积86.35万㎡，同比下降23.09%，累计批准预售9167套，同比下降25.41%分区域来看，今年办公写字楼批准预售同比各区差异很大，开福区和天心区预售面积同比降幅超过五成，而望城区和芙蓉区预售面积同比均成倍增长，望城区同比涨幅超过300%全市批准预售面积与套数最高的是雨花区，面积35.92万㎡，套数3319套从各月走势来看，全年办公写字楼批准预售面积最低的月份是2月，无新增批准预售面积，其次是4月和7月6月份是全年批准预售面积峰值，面积达16.53万㎡2013年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷款1422宗，抵押面积992.59万㎡，贷款金额325.51亿元在建工程抵押宗数、抵押面积、贷款金额这三项指标均呈上升趋势，同比分别增长57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗数涨幅最大。

从内六区办理在建工程抵押贷款前十名金融机构看，前十名金融机构共发放贷款285.69亿元，占总发放量的81.05%其中，中国建设银行发放贷款量最大，达117.19亿元，约占总发放量的33.24%；中国工商银行位居第二，发放金额为47.68亿元，约占总发放量的13.53%；民生银行紧随其后，发放金额28.04亿元，约占总发放量的7.95%二手房购房按揭贷款方面，全年内六区共受理二手房按揭贷款4665笔，抵押面积102.30万㎡，贷款金额41.83亿元分类型来看，住宅的二手房购房按揭贷款占比最大，贷款金额86.95亿元，占比达到84.99%从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国邮政储蓄银行，达10.75亿元，约占总发放量的25.70%，共办理按揭贷款3263笔其次是中信银行，达5.48亿元，约占总发放量的13.10%，共办理按揭贷款1411笔期房按揭抵押贷款方面，全年内六区共受理期房按揭抵押贷款84331笔，抵押面积854.58万㎡，贷款金额355.05亿元分类型来看，期房按揭抵押类型以住宅为主，贷款面积756.82万㎡，占比达到88.56%从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国建设银行，达75.56亿元，约占总发放量的21.28%，共办理抵押贷款14650笔。

其次是中国银行，达51.40亿元，约占总发放量的14.48%，共办理抵押贷款11710笔现房抵押贷款方面，全年内六区共受理现房抵押贷款96830笔，抵押面积1684.19万㎡，贷款金额800.95亿元分类型来看，住宅的现房抵押贷款占比最大，贷款面积1005.47万㎡，占比达到59.70%从金融机构来看，贷款发放量最大的是农村商业银行（含农村信用社），共计发放现房抵押贷款99.95亿元，约占总发放量的12.48%，共办理抵押贷款8748笔其次是中国建设银行，贷款金额达46.49亿元，约占总发放量的11.17%，共办理抵押贷款14557笔2013年内六区土地市场仍延续去年趋势，成交地块以商住（综合）用地为主，工业用地为辅纯住宅用地依然占比最小，但与去年相比，纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超过40%，体现了年初“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应的调控任务望城区与岳麓区依然是本年度土地出让及成交大户，两区的成交量几乎占据内六区全年成交总量的75%三县市工业用地成交量较大，纯住宅用地占比不超过4%；这主要是因为三县市多规划大型工业园区，其招商引资政策也更倾向于吸纳优质工业企业宁乡县和浏。