房地产企业融资风险分析与防范——以保利房地产企业为例.docx

摘 要改革开放以来，我国经济繁荣昌盛，国民经济也不断健康发展，房地产业也随之成为国民经济中的重要支柱产业，房地产作为资金密集型行业，需要大量的资金支持，融资自然而然的变成了重要的环节，融资风险问题也变得日益突出，潜在的融资风险问题对房地产项目的开展形成很大的阻碍，从而影响国民经济持续健康稳定发展本文遵循以提出问题、分析问题、解决问题为主线，以案例研宄的方式，分析房地产企业融资风险的问题与应对策略，先对房地产风险理论以及识别和评价的方法进行简要的介绍，并对我国房地产总体行业现状和风险进行分析，建立风险树对可能出现的融资风险进行筛选，最后运用案例分析的方法以我国房地产代表之一的保利房地产作为主要研究对象进行深入研究，在已有的研究基础上，希望能通过融资风险的相关理论，根据其财务状况对其融资上可能出现的风险进行分析，得出融资风险分析提出相应的防范措施关键词： 房地产企业 融资 风险分析 防范措施1、 绪论 1.1.1研究背景当今的房地产业已经不是人们口中所说的“衣食住行”的一部分，它对我国国民经济的发展以及GDP的推动有着重要作用，然而保障人民的住房安稳，让人民群众有房可居才是房地产业最核心的出发点。

从1998年中国住房制度改革后，房价不断快速上涨2008年美国次贷危机之后引起房地产业资金急剧缩减，市场前景回落因此，我国实行宽松的财政政策和稳健的货币政策，直到2009年下半年，我国房地产成交量才出现大幅上涨房地产业的蒸蒸日上，在GDP中占比不断提高，伴随其的风险也不容小觑，政府开始不断干预房地产市场，导致市场不断波动，但每一次下滑都伴随着大程度的反弹，这也使得房价高居不下，没有得到很好控制，并在2016年达到了房价的高峰期2017年开始政府加强了宏观调控，力度不断加大，房地产风险日益显现由于其自身特性房地产企业融资风险普遍较高通常一个房地产项目时间跨度长、规模又庞大、相关价值又极高，所以必然需要大量的资金来做支撑如果缺乏资金，房地产企业的发展必然受阻，所以项目融资环节是房地产企业开展管理工作关键一环但是目前，我国房地产企业在运用资金的结构以及风险的防范上还存在一定问题，在融资上承担着一定风险，这不利于房地产项目的开展，也会破坏房地产行业的有序和可持续发展线路；为维持房地产企业的核心竞争力，控制融资带来的风险显得尤为重要，同时要充分做好风险识别和风险评价的工作，这是为风险能够顺利地得到控制奠定基础。

1.1.2研究意义本文的研究意义有以下两个方面(1)理论意义为学术界研究融资风险提供案例在风险控制的研究中，大多数学者基于行业整体数据，采用实证的方法对融资风险的某些要素进行法系，这样做的好处是能够从行业的整体性上找到一些共性问题，但是缺点也显而易见，就是忽视了每个企业的不同情况，没有结合具体企业来分析论证本文采用案例分析的方法，以保利房地产企业为案例对象，更加具体的通过个案来深入地研究其融资风险和应对策略，为我国学术界研究企业融资风险控制提供了一个现实案例为其他房地产企业的融资风险提供理论支持保利房地产企业作为中国房地产行业发展比较快的上市企业，在各方面的经营管理已经有一定的基础，在融资手段和风险管理上有着相对完善的政策和规范，具有代表性因此，本文在前人的基础上，尝试性地对其进行案例分析，以求为房地产行业其他中小企业的相关研究提供借鉴2）实践意义对企业而言，融资是开展管理工作的重要环节，对企业的战略实施和未来发展有重要的影响对企业可能存在的融资风险进行识别，找出合理地应对策略，有效规避融资风险，选择适合企业发展的融资模式，才是正确进行风险控制的有效途径本文以一个具体的企业案例为出发点，运用一定的方法，试图找出保利房地产企业自身的优势与不足，并以此作为一个对照，优势继续发扬，不足加紧弥补。

对同行业准备实施融资风险控制的企业有一定借鉴作用我国房地产行业在国民经济中地位突出，就其高度综合性和高度关联性的特点，行业间各个企业之间经验也可以互相吸取因此，希望通过对该案例企业的研究，可以发现房地产企业在应对融资风险时，能够起到一定的借鉴作用1.2国内外研究综述1.2.1国内房地产融资风险研究：刘小波[1]（2015）以S公司为研究对象通过分析其2011-2014年的财务报表，基于风险管理的相关理论，按照“风险识别、风险评价、风险控制”的流程，对该公司产生融资风险的内部和外部因素进行了识别，并通过定量分析对融资风险进行了评价，并根据融资风险产生的原因及规模大小，给出了相对应的融资风险控制措施钱楠[2]（2018），结合当前社会热点，对房地产企业的发展的重点环节——融资环节进行风险研究，选取了z模型进行检验，分析其结果成因，并提出相应的优化措施李晓露[3]（2014）通过M&M理论、权衡理论、优序理论等，对X房地产公司的融资风险控制问题进行深入探析与研究吕冰[4]（2014）以H公司为例，采用文献法、案例分析法以及理论联系实际的方法对房地产企业在融资风险中存在的相关问题进行必要的探讨和分析。

王胜男[5]（2013）采用文献分析、统计分析法、案例与理论相结合分析法，以房地产融资风险及控制理论为出发点，运用财务杠杆系数法、模糊综合评估模型，对J房地产公司融资风险进行识别和度量1.2.2国外房地产融资风险研究：Arcbahmul[6]（2008)在与其他融资模式比较后，发现了房地产信托融资有其自身优势：直接获取证券资产、获取股权、融入现金资产等Kevenides[7](2002)站在社会发展的各个角度，从人口、环境、政治、利率、流动性、通货膨胀、风险管理等因素上分析了房地产企业的融资风险来源Stiflitz and Weiss(1981)[8]从信息不对称的角度，分析企业的融资风险，认为道德风险与逆向选择是企业融资时不可回避的两个因素2、 房地产融资风险的理论基础2.1风险的含义风险指在个人或者组织在完成既定的目标的过程中由于受各种因素的干扰可能出现的不良后果，简而言之，就是一个事情可能出现的不良后果对于企业，风险是指在企业在开展项目的过程中，对企业项目既定目标收益有负面影响的因素；对于企业融资，没有排除或者控制好风险因素，将给企业带来重大亏损总的来说，风险的特点如下：（１）客观性。

企业经营者必须清楚风险的客观存在性，任何企业的经营活动都会存在风险，企业经营者只能通过一些手段和措施，降低风险发生的可能性或者减少风险的严重性２）不确定性风险的存在是多样的，是难以回避的它能以任何形式存在，对于企业管理者而言，分析出风险并实施措施预防是一大难题３）相对性通常来说，风险会因其行业或者所处的阶段不同而各不相同，并不是难以抓摸的对于具体的某一个风险，我们可以将它代入某一个主体中，使用一些相关技术进行分析，总结出方法和经验４）可预测性和可控性风险的最大研究价值也在于这里，可以通过相关资料并运用一些现有的研究方法去预测其发生的概率及衡量其程度，并对此实施相关规避风险的方法５）潜在性风险还存在隐秘性，如果深究发现风险，等风险浮上水面时，可能已经是一发不可收拾的局面综上所述，虽然风险是必定存在的，但是可以通过结合现有的资料和研究方法对其进行规避在如今有许多规避风险的良好方，都是可以借鉴的2.2房地产融资定义及其特点房地产融资指在房地产项目的开展过程中，房地产企业为使房地产项目顺利开展而进行资金融通行为的过程就是房地产融资的主要内容，通俗而言，就是在房地产企业项目开展的过程中，资金筹集、资金融通与结算的行为。

相比于其他行业，房地产行业有着一定的共性，这些共性同事也是鲜明而且特殊的，下面对房地产企业融资的一些固有特性进行整理： （1） 融资规模大在房地产项目开发的过程中，房地产企业从拿地，到开发、建设以及到后期的管理都需要大量的资金，而在当今国家房宏观调控影响下，融资资金比较分散，这与房地产的资金需求形成了矛盾，再者我国金融市场如今还不够完善，在房地产开发过程中还会出现很多额外费用，从而给我国房地产企业带来了很多资金风险因素2） 资金回收周期长房地产从开展到竣工需要耗费大量的时间，短则一年，长则三年或许以上都是正常现象，并且在过程中面临着巨额的税费，这也使得融资资金的回流速度减慢3） 融资具有区域性由于每个区域的经济发展状况各不相同，这使得房地产业的发展程度在每个区域的发展也各不相同所以对于房地产企业而言，需要针对区域的发展程度制定因地制宜的融资方式4）融资范围广在当今社会，融资的对象十分多样化，个人、企业、国家等都是融资的对象，但是各种影响房地产行业发展的因素都可能成为影响融资的因素，增加融资的风险2.3房地产融资风险与财务风险的关系财务风险与融资风险联系紧密，在进行进一步研究之前，有必要把两者关系梳理清楚。

财务风险是指企业由于在财务管理上出现了失误导致给企业带来了各种风险，其中具体也体现在企业融资中出现失误而导致企业未能达到预期收益的目标所以由此可见，财务风险也能体现在融资风险上综上所述，本文将融资风险定义企业的资金融通，同时，并将财务风险作为融资风险的主要体现形式进行分析3、 我国房地产业融资现状及风险识别3.1房地产企业的融资现状（１）融资规模不断扩大图3-1所展示的是2008-2017年我国房地产企业融资金额总计，从企业融资金额总计不断上升，这意味着我国房地产融资规模从2008年开始不断扩大2008年融资金额总计仅为39619.36亿元，但到2017年末已经上涨到156052.62亿元，约为2008年投入资金的４倍，规模扩大这种迅猛的增长速度意味着我国房地产在这10年间得到了快速发展，规模也日渐扩大，尽管在进几年增长速度有所减缓，但其总量依然很大图3-2房地产各年资产负债率（２）资产负债率维持在较高水平如图3-2所示，我国房地产行业的资产负债率在近年来都维持在较高的水平，在2009-2017年这10年间，房地产企业的资产负债率始终维持在70％以上，2017甚至达到了最高点79.1％。

从房地产行业的特性来看，房地产行业的资产负债率较高，高于70％是正常的，这是由于房地产项目的开发都需要大量的资金支持，并且周期十分的长，从而导致资产负债率高居不下３）融资方式多样化，民间融资占主要地位随着社会不断发展，融资方式不断增加，各类融资机构也如雨后春笋般出现，各种融资方式所占的比重也逐渐出现了变化如图3-3所示，银行贷款仍是融资的重要渠道，但是银行贷款容易受到国家政策的冲击，由于我国金融市场尚未完善，金融政策对银行贷款更是能造成巨大影响，所以上涨趋势总的来看还是比较平缓；在图中外资的利用比重不断降低，这和我国外资进入制度不完善有很大关系，利用外资程序十分繁琐困难导致了比重不断下降如图3-4所示，在融资成本越来越高的状况下，银行和自筹资金的渠道的融资逐渐放缓，取而代之的是其他资金渠道的使用，可以看到2014开始其他资金来源不断快速增加在如今社会，银行对房地产企业贷款的审批越来越严格，在国家政策的影响下银行对房地产企业贷款不断收紧，这对于中小型房地产企业无疑是一种巨大的打击，只能另寻出路民间融资逐渐被推上舞台，政策对民间融资也逐渐放开，民间借贷占总融资额的比重也达到40%以上，一些房地产企业已经开始通过民间融资获得房地产项目开展的资金支持，总结原因有以下几点：一方面，受政策影响的贷款资金难以满足房地产企业的资金需求，近年来，由于房地产在前几年的过热表现，政府开始减少和抑制促进房地产行业发展的政策，各地政府也重大打压炒房现象，不断出台房地产调控政策，全面抑制房地产泡沫化，具体体现在中央银行不断上调存款准备金率，对银行贷款额度不断进行限制，中国基金协会严格规范私募资产管理业务投资房地产等行为，这些都不断加大了房地产企。