舟山衢山项目前期定位报告课件.ppt

12衢山项目前期定位报告衢山项目前期定位报告3思路决定出路！思路决定出路！思路决定出路！思路决定出路！每一场新鲜出炉的谋略，都是一次与固有思维的决裂每一次出手，都是对貌似既定事实的助推每一次亮像，都顽固自我的残酷刷新房地产首先是巨人的游戏，最终却总是思想之间的对话”一切都源于慎密的求证和策略之上的否定之否定4Part.1Part.1识局识局衢山概况衢山概况经济运行经济运行楼市特征楼市特征岛情总结岛情总结Part.4Part.4定基定基Part.5Part.5运筹运筹Part.2Part.2剖析剖析Part.3Part.3发现发现区位交通区位交通SwotSwot分析分析地块因子地块因子项目综评项目综评价价值值与与客客户户挖挖掘掘人群人群特征特征收入收入消费消费心理心理项项目目定定位位客群定位客群定位市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位产品定位开发原则开发原则案名案名产品组合产品组合指导思想指导思想基本元素基本元素配套设施配套设施户型配比户型配比景观规划景观规划设计细节设计细节Part.6Part.6划局划局本报告总体思路本报告总体思路5思源顾问5识局识局识局识局1 12 23 34 4衢山经济衢山经济楼市特征楼市特征岛情总结岛情总结规划建设规划建设第一部分第一部分 识局识局6衢山镇基本概况衢山镇基本概况指标名称指标名称单位单位20092009年年20082008年年一、区域面积平方公里72.272.2其中：本岛面积 镇区面积平方公里61.1361313平方公里5.744.5三、行政村个3334其中：农业村 渔业村 盐业村个99个1819个66四、全镇总户数户2322123312其中：镇区总户数户99227480五、全镇总人口人5620955466其中：镇区总人口人2311716415其中：女性 非农业人口人2850028497人53675208其中：外来人口人28582768六、乡镇从业人数人3045329814其中：外来从业人员 一产从业人数 二产从业人数 三产从业人数人17261787人1367714100人65657291人102118423八、财政总支出万元73176051九、年末居民储蓄存款余额亿元9.259.13 衢山是典型的岛上社会，主要经济支柱是渔业。

岛上有五万多人，人口稠 密，市场空间极大外来人口与日增多，不断 为本岛带来新鲜血液和商 机在外地人涌入同时，本地 居民却有很多到外去打工、生活使得一些扑鱼船和 工作岗位缺人衢山岛上居民的收入和存 款余额都远远高于全国平 均水平具备较强的购买 力7衢山几年来经济数据衢山几年来经济数据衢山2011预期经济数据经济指标数值增长率工农业生产总值30.6亿元17.1%工业生产总值12.5亿元30.2%渔业生产总值17.6亿元9.2%财政总收入1.1亿元21.6%地方财政收入5567万元15.9%渔农民人均收入15190元10%衢山2009年经济数据经济指标数值增长率工农业生产总值24.82亿元12.2%工业生产总值9.5亿26.4%渔业生产总值14.93亿元5%财政总收入8971.6万元地方财政收入4044.12万元15%渔农民人均收入1280810%从几年来的经济数据看，可以看出衢山发展的迅猛各个数据都比较光鲜和喜人，并且发展前景不可限量，还将刷新更高的数据衢山政府的财政收入和渔农民人均收入都相当高，这也意味着政府有能力全面规划打造新岛，居民有能力改善自己的生活，这对房地产市场是一大利好衢山2010主要经济数据经济指标数值增长率工农业生产总值26.14亿元18.2%财政总收入9049.19万元21.04%地方财政收入4800.64万元35.25%渔农民人均收入13809元10%8衢山产业发展情况衢山产业发展情况 工业工业 全镇共有工业企业55家，主要从事水产加工、石料开采、汽配制造、家庭工业、临港工业等。

其中年产值1000万元以上的规模企业9家规模企业：浙江东邦修造船有限公司、东方汽配实业有限公司、吉博力洁具有限公司、浙江美达电力发展有限公司、岱山锦华医疗器械有限公司、舟山高深实业有限公司、浙江申宝实业有限公司、通衢水产食品有限公司、舟山海珍冷冻厂渔业渔业 全镇共有23个渔业村（社），渔业人口35809人，下海劳力12887人，其中市外劳力3352人全镇渔船总吨位138617吨，总功率221586千瓦共有渔业船舶1160艘，帆张网、流网和拖虾为三种主要作业，其中帆张网作业为599艘，流刺网215艘，拖虾49艘，渔运船79艘，其余为定刺网、定置张网、小型流动张网、小型蟹笼等作业，60马力以上渔船967艘农、盐、水利农、盐、水利 全镇有山林面积5.18万亩，耕地面积8853.7亩，其中水田面积5920.68亩盐田面积3729.74亩，滩涂面积13.8平方公里农业以种植稻谷、薯类、豆类、蔬菜、水果等为主9衢山经济状况小结衢山经济状况小结1、衢山经济发展迅猛，各项经济数据都十分喜人，收入激增，使衢山政府 有能力对全岛进行重新规划和改造2、产业结构上，渔业和工业长足发展，从业人员收入稳步上升农业和第 三产业相对滞后，但随着整个衢山的崛起，这两块短板会逐渐补上。

3、经济和产业状况决定了衢山居民的收入普遍偏高，购买和投资实力不可 小觑4、衢山岛上商业、服务业、投资产业较落后，使得不少人有钱也没地方花没有宽广的途径让他们释放，积蓄的购买实力更加雄厚这对本项目开 发乃至其他的房产商来说，都是一大利好10衢山规划：定位衢山规划：定位衢山岛屿定位规划舟山极具开发潜力的三大岛屿之一舟山极具开发潜力的三大岛屿之一上海国际航运中心的外围港和大型临港产业基地上海国际航运中心的外围港和大型临港产业基地衢山新城的定位规划以港口服务业和生活居住为主体以港口服务业和生活居住为主体兼有旅游、渔农、水产品加工等基础产业的现代化港口城区兼有旅游、渔农、水产品加工等基础产业的现代化港口城区11衢山规划：结构与布局衢山规划：结构与布局一主一次两个中心区：一主一次两个中心区：衢山新城，轮渡码头南部次级中心区二块生态绿模：二块生态绿模：人民路南北侧两个生态绿地二条城镇发展轴：二条城镇发展轴：人民路，自西向东；衢港大道，南北通贯四个居住社：四个居住社：岛斗社区，太平社区，枕头山社区，新城社区一个工业组团一个工业组团：镇区北部临港型工业组团三环五射框架道路：三环五射框架道路：外环路、中环路、内环路、衢港大道、射二路、人民路、射四路、射五路。

12规划图集规划图集功能分布功能分布交通网络交通网络社区分布社区分布生态景观生态景观13衢山重点规划建设衢山重点规划建设建设种类总投资备注交通设施岛万线改造工程4900万元枕潮线道路基工程3200万元拓中大道及隧道建设工程4000万元码观路道路拓展及重新规划1800万元房地产枕头山宾馆主体建设工程3000万元已完成投资1500万元商业文化广场建设1.5亿元占地面积45亩，建筑面积3万平方小商品市场建设2000万元建筑面积6913平方米基础设施中心菜场工程4700万元完成实际投资3271万元太平社区综合楼3000万元完成实际投资1200万元衢山影剧院2500万元新行政中心大楼3000万元完成实际投资2000万元其他涉及基础设施、文教卫生、海水淡化、土地整合、生态农业、农房规模整治等多个领域合计总共投资近六亿元14部分建设实图部分建设实图15参阅政府文件、规划蓝图，参阅政府文件、规划蓝图，目睹衢山岛上的火热建设，目睹衢山岛上的火热建设，再观察种种迹象和苗头再观察种种迹象和苗头足以表明，衢山正在开展一场前所未有的足以表明，衢山正在开展一场前所未有的造城运动！造城运动！任何城镇建设都需要样板工程和地标建筑。

任何城镇建设都需要样板工程和地标建筑这样才能体现改造的成果，才能展现建设的新貌这样才能体现改造的成果，才能展现建设的新貌而本区域被定位为新城，正好是衢山的而本区域被定位为新城，正好是衢山的门庭和脸面！门庭和脸面！强力规划导致的造城运动强力规划导致的造城运动16地块编号位置面积（）用途设定行业容积率出让年限成交日期竞得人出让价（元/）总出让金(万元)2010-46岱西浪仇线海舟北面51138工业船舶修造业0.7502010-11-12岱山县海舟修造船公司144736.38722010-44码观线东侧14583.5批发零售市场1.6402010-11-11岱山县市场局7501093.76252010-22码观线北侧，鼠浪安置新村南面9553住宿餐饮、批发零售及商务金融用地-2.540年2010-7-21林曹挺600573.182011-10码观线南侧18122批发零售、住宿餐饮、商务金融1.650225015202011-09码观线南侧6623.9批发零售1.240年21485112011-08人民路南侧，原小商品市场2643.7商住普通商品住宅3.15住70商402859320衢山土地供求情况衢山土地供求情况17编号土地位置土地面积土地用途容积率建筑密度（%）绿地率无偿退让面积投资强度（万元/公顷）出让年限（年）设定行业挂牌起始价（元/）竞买保证金（万元）2011-12码观线南侧，变电所西侧2293批发零售1.63030%498-40年-22512022011-11码观线北侧，人民路以南7672批发零售1.24010%3176-40年精品商业219549018土地市场小结土地市场小结 1 1、长时间平寂，忽然爆发。

长时间平寂，忽然爆发衢山的土地市场和房地产市场一样长期都比较冷清，是近几年来才火热起来的尤其是去年到今年，频频有土地挂牌，气势如虹2 2、集中区域，显示政府的规划意图集中区域，显示政府的规划意图成交的土地都集中于区域内，是强力规划的渔港经济区和衢山新城内政府企图借助地产商和投资者的力量，共同对本区域进行大刀阔斧的开发3 3、总量较大，对未来影响深远总量较大，对未来影响深远加上本项目，近期一共有近十七万平米的土地被推向市场，除了两块小地块没有成交，其他都被相继买走这些量相当于是前五年成交的总和还多这些被交易的土地，会被相继开发出来，对整个市场势必会形成强大的冲击力对项目而言，是把双刃剑一方面是集体发力，造成规模效应，引起人们的关注和追捧一方面也会直接竞争，短兵相接，对项目以后的销售会产生一定压力19商业商业u商业物业的销售价格比相同位置的住宅高出商业物业的销售价格比相同位置的住宅高出1 1倍以上，商业形态比较齐倍以上，商业形态比较齐全，但档次不高，较散漫，难以集约全，但档次不高，较散漫，难以集约住宅住宅u衢山本地的商品房项目不多，价格稳定增长，目前均价在衢山本地的商品房项目不多，价格稳定增长，目前均价在45004500元元/左右，左右，销售情况良好。

销售情况良好酒店酒店u衢山酒店宾馆众多，但高档酒店比较少，主要以旅游客群和打工者转接衢山酒店宾馆众多，但高档酒店比较少，主要以旅游客群和打工者转接为主，专业的商务酒店比较欠缺为主，专业的商务酒店比较欠缺自建房自建房u衢山地区宅基地可以交易，这是衢山一大特色自建房的面积、规模远衢山地区宅基地可以交易，这是衢山一大特色自建房的面积、规模远远超过公房（商品房）远超过公房（商品房）各种类型物业供应都较多，市场空间和机会也较多各种类型物业供应都较多，市场空间和机会也较多需要有针对性的产品定位需要有针对性的产品定位衢山楼市基本特征衢山楼市基本特征20 衢山的房地产市场长久以来都是不温不火，直到近年来才炽热起来原因有四1、衢山经济的突飞猛进，尤其是纳入大规划后，衢山海港重地优势更加明显，在此推动下，衢山的房地产市场方才有了起色2、衢山有自建房传统，这在一定程度上抑制了房地产市场的快速发展但被重点规划后，政府正推行土地集约使用，虽然不能一时杜绝自建房现象，但肯定会形成大力钳制这就使得部分居民不得不靠购置商品房解决居住需求3、衢山居民商品房意识逐渐增强，从而激发了本地楼市4、租金、房价年年。