房地产开发企业土地增值税的计算.docx

房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理房地产开发企业转让房地产收入审核要点1•应税收入的审核：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益从收入的形式来 看，包括货币收入、实物收入和其他收入2•法定扣除项目金额的审核要点：（1） 取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3%〜5%计算征收，在此项目中扣除； 印花税计入“管理费用”中，在第三项房地产开发费用”中扣除）审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况扣除项目金额=扣除项目的总金额x （转让土地使用权的面联受让土地使用权的总面 积）（2） 房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费、开发间接费用等审核时注意：① 这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如 果房地产开发企业将贷款的利息计入了房地产开发成本”，则应剔除，计入下一项'房地产 开发费用”② 如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况，不视同 销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产③ 公共配套设施费注意在各期进行分摊（3） 房地产开发费用审核时要注意，这里的'房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的 “财务费用、管理费用、销售费用'，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的。

具体扣除规定如下：① 利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） x5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）a:利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除b:超过贷款期限的利息不允许扣除c:加罚的利息不允许扣除d:计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定考试看具体条件② 利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x10%以 内a:利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除b:计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定考试看具体条件4） 与转让房地产有关的税金包括营业税（全额）、城建税、教育费附加印花税：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用”，已经在“房地产开发费用”项目 中计算扣除了，不再单独扣除5） 财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）x20%。

3•计算增值额增值额=收入额一扣除项目金额4•计算增值率 增值率=增值额/扣除项目金额x100%5•确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率注意优惠政策：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的， 予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税6•依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额*适用税率一扣除项目金额x速算扣除系数7•账务处理房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入营业税金及附加” 借：营业税金及附加贷：应交税费-应交土地增值税土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50%的部分3002超过50%〜100%的部分4053超过100%〜200%的部分50154超过200%的部分6035销售旧房及建筑物土地增值税的计算、审核与账务处理1•应税收入的审核：同上2•法定扣除项目金额的审核：（1）旧房及建筑物的评估价格（不含地价）评估价格=重置成本价x成新度折扣率① 旧房及建筑物的评估价格由政府成立的房地产评估机构评定② 评估价格必须经过主管税务机关确认2） 取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用 （包括契税）审核时要注意纳税人是否能提供合法有效凭证。

3） 与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税提示：印花税可以扣除了3•增值额=应税收入-扣除项目金额4•增值率=增值额/扣除项目金额5•按照增值率确定适用税率和速算扣除系数6•应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数7•会计核算（1） 注销固定资产原值时借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产（2） 取得转让收入时借：银行存款贷：固定资产清理（3） 计算相关税金借：固定资产清理贷：应交税费--应交营业税--应交土地增值税--应父城建税--应交教育费附加（4） 结转固定资产清理费用时：借：固定资产清理贷：营业外收入8•补充财税［20060号规定：如果纳税人不能提供评估价格，但能提供购房发票的， 经主管税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 扣除计算扣除项目时'每年”按购房发票所在日期起至售房发票开具之日止，每满12个月 计1年，未满12个月但超过6个月的，视为1年如果纳税人不能提供评估价格，但能 提供购房发票的，购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产 有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数土地增值税纳税人的审核《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下 简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

提示：卖方涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税 （或个人所得税）；买方涉及印花税、契税审核纳税人时注意以下问题：（1） 转让非国有土地和出让国有土地使用权的行为均不征税非国有土地是指集体土地，自行转让集体土地是一种违法行为出让国有土地使用权是政府行为，不纳税土地使用者通过出让方式取得土地使用权 后，将土地使用权再转让的行为属于土地增值税的征收范围2） 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权”必须发生转让3） 单位之间进行房地产交换，属于土地增值税征收范围；个人之间互换自有住房, 经当地税务机关核实，可以免征土地增值税4） 以房地产抵押取得借款，抵押期间不征收土地增值税；抵押期满时，如果无力 偿债，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征收土地增值税提示：先流转，再其他，后所得5） 以房地产投资、联营① 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，征收土地增值税；② 非房地产开发企业以其房地产向房地产开发企业投资或联营，征收土地增值税；③ 非房地产开发企业以其房地产向非房地产开发企业投资或联营，暂免征收土地增值 税提示：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险 的行为，不征收营业税。

在投资后转让股权的，也不征收营业税6） 合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免 征税；建成后转让的，应征收土地增值税7） 非公益性赠与房地产，应当征收土地增值税；符合条件的公益性赠与不征收土 地增值税公益性赠与：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家 机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为提示：营业税没有此类优惠政策，捐赠房产应该缴纳营业税8） 房地产的继承不征收土地增值税9） 企业兼并行为，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增 值税10） 房地产开发公司代客户进行房地产的开发，收取代建收入，属于劳务性收入， 不征收土地增值税11） 房地产评估增值，不属于土地增值税的征收范围12） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售房 地产13） 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税提示：房地产开发企业将开发的房产自用不缴纳营业税。

14） 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附属物，免征土地增值税房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、 先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、 计算收入3、 收入－扣除项目金额=增值额4、 增值额/扣除项目金额=增值率5、 按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额＜ 税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入计算增值额的扣除项目：（1） 取得土地使用权所支付的金额；（2） 开发土地的成本、费用；（3） 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4） 与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的 20%。

但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除 的，只有符合一定的条件才可以享受一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有 开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业 不得减除加计扣除项目根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣 除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金这样 规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为显然，这种情况没有规定加计扣除项目 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣 除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本 的 20%以及在转让环节缴纳的税金这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开 发需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣 除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。

第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土 地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用 转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除这可以使从事房地产开发的纳税人有一 个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性需要纳税人注意的是，在计 算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本 价款也允许加计扣除第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定 的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，）以及。