3理财规划方案专业能力购房购车教育.ppt

理财规划专业能力内部框架•保险规划•现金规划•理财目标及实现：资金需求与筹措•资金的筹措手段：投资〔规划〕•资金的需求：消费规划、教育规划、养老规划•剩余财富：财产分配与传承规划理财目标规划分析梦想认识自己投资性格PV当前状况设置财务目标并将之金钱化离目标年数NI/Y报酬率届时需求额FV每月需储蓄金额PMT每月收入PMT每月支出预算PMT退休方案购屋方案教育金方案FV中长期目标FV短期目标购车方案旅游方案进修方案消费支出规划消费支出规划制定住房消费方案制定住房消费方案学习目标：学习目标： 1 1、能够分析客户的住房消费需求；、能够分析客户的住房消费需求； 2 2、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式； 3 3、能够根据因素变化调整支付方案；、能够根据因素变化调整支付方案； 4 4、能够向客户提供相关的效劳能够向客户提供相关的效劳住房方案住房方案一、住房支出的分类一、住房支出的分类 〔〔1 1〕住房消费〔租金价格衡量〕〕住房消费〔租金价格衡量〕 ① ①购房；购房； ② ②租房。

租房 〔〔2 2〕住房投资〕住房投资 将住房看成投资工具将住房看成投资工具住房方案住房方案居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租租？？决策决策购购否否？？购购房房规划规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款二、住房的财务决策：购房消费规划流程图二、住房的财务决策：购房消费规划流程图1.本钱计算本钱计算2.房款计算、还贷方式、方法房款计算、还贷方式、方法三、租房的选择三、租房的选择 1 1、适合租房的人群、适合租房的人群 〔〔1 1〕刚刚踏入社会的年轻人〕刚刚踏入社会的年轻人 〔〔2 2〕工作地点与生活范围不固定者〕工作地点与生活范围不固定者 〔〔3 3〕储蓄不多的家庭〕储蓄不多的家庭 〔〔4 4〕不急需买房且不清楚房价走势者〕不急需买房且不清楚房价走势者 2 2、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析 〔〔1 1〕年本钱法；〕年本钱法； 〔〔2 2〕净现值法。

〕净现值法住房方案住房方案租房与购房的决策租房与购房的决策•一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较•二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法•租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房的决策方法租房与购房的决策方法•〔一〕年本钱法〔一〕年本钱法•〔二〕净现值法〔二〕净现值法〔一〕年本钱法〔一〕年本钱法•购房年本钱购房年本钱= =首付款首付款××存款利率存款利率+ +贷款余额贷款余额××贷贷款利率款利率+ +年维修及税收费用年维修及税收费用•租房年本钱租房年本钱= =房屋押金房屋押金××存款利率存款利率+ +年租金年租金•注意：此公式不考虑购房款和住房价值的摊销注意：此公式不考虑购房款和住房价值的摊销年本钱法计算例子年本钱法计算例子•案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积区的二手房，面积8080平方米该房可租可售该房可租可售•如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月30003000元，押金元，押金1 1万元而购万元而购置的总价是置的总价是7070万元，李小姐可以支付万元，李小姐可以支付3030万元首付款，万元首付款，另外另外4040万元拟采用万元拟采用5.51%5.51%的商业贷款利率向某商业的商业贷款利率向某商业银行贷款。

银行贷款•另外，购置二手房需要较多的税费支出和装修费用，另外，购置二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年这些税费如果按年平摊，大约每年50005000元•李小姐应该租房还是买房？〔李小姐的年平均投资李小姐应该租房还是买房？〔李小姐的年平均投资回报率是回报率是4%4%〕〕年本钱法计算步骤年本钱法计算步骤•李小姐租房年本钱李小姐租房年本钱=10000×4%+3000×12=36400=10000×4%+3000×12=36400元元•李小姐购房年本钱李小姐购房年本钱=300000×4%+400000×5.51%+5000=￿=300000×4%+400000×5.51%+5000=￿3904039040元元•按年本钱法，租房本钱小于购房本钱按年本钱法，租房本钱小于购房本钱•提问：是否真的租房更廉价？哪些因素提问：是否真的租房更廉价？哪些因素没有考虑到？没有考虑到？年本钱法没有考虑到的因素年本钱法没有考虑到的因素•未来房租的调整未来房租的调整•未来房价的变动未来房价的变动•未来利率的变动如果利率降低，购房未来利率的变动如果利率降低，购房占用资金的时机本钱将降低，购房年本占用资金的时机本钱将降低，购房年本钱将降低。

钱将降低•购房贷款的资金本钱〔购房贷款的资金本钱〔5.51%5.51%〕高于自〕高于自有资金的投资回报率〔有资金的投资回报率〔4%4%〕随着住房〕随着住房贷款的归还，购房占用资金的本钱将逐贷款的归还，购房占用资金的本钱将逐渐降低至渐降低至4%4%〔二〕净现值法〔二〕净现值法•净现值法：将因租房或购房发生的现金流量净现值法：将因租房或购房发生的现金流量折现，现值较高者更划算折现，现值较高者更划算•计算公式计算公式净现值法计算案例净现值法计算案例•案例资料：王先生最近看上一套位于上海某小区案例资料：王先生最近看上一套位于上海某小区的房子该房可租可售该房可租可售•如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月30003000元，租期元，租期4 4年，押金年，押金1 1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100100元•而购置的总价是而购置的总价是7070万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付3030万元万元的首付款，另外的首付款，另外4040万元拟采用万元拟采用6%6%的商业贷款利率的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款向某商业银行贷款，贷款1515年，本利等额摊还；年，本利等额摊还；另外，购置该房的税费及装修费共需另外，购置该房的税费及装修费共需1010万元，王万元，王先生估计居住先生估计居住4 4年后，仍能按原价出售。

年后，仍能按原价出售•王先生应该租房还是买房？〔王先生年平均投资王先生应该租房还是买房？〔王先生年平均投资回报率是回报率是4%4%〕〕净现值法计算步骤净现值法计算步骤•王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值：•其中，折现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%÷12=0.33%王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算步骤〔续〕净现值法计算步骤〔续〕•王先生买房的净现金流量现值：王先生买房的净现金流量现值：•王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%6%，月利率，月利率=￿6%÷12=0.5%=￿6%÷12=0.5%，供还款，供还款1515年，也即年，也即180180期，期，•￿￿￿￿￿￿￿￿每月还款额每月还款额=400000￿÷=400000￿÷〔〔P/A,￿0.5%,￿180P/A,￿0.5%,￿180〕〕=3375=3375元元•王先生王先生4 4年后房贷余额年后房贷余额=3375￿×￿=3375￿×￿〔〔P/A,￿0.5%,￿132P/A,￿0.5%,￿132〕〕=325592=325592元元•4 4年后将卖房收入年后将卖房收入700000700000元归还元归还325592325592元房贷余额，还元房贷余额，还剩剩374408374408元元王先生购房现金流量表王先生购房现金流量表净现值法计算结论净现值法计算结论•可见，租房净现值可见，租房净现值-141229-141229元大于购元大于购房净现值房净现值-230340-230340元，王先生租房更元，王先生租房更合算。

合算•租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择：•购房的利息负担、装修费用、房屋购房的利息负担、装修费用、房屋交易本钱都较大交易本钱都较大•如果不打算在一个地方常住，租房如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算；反之购房划算往往比购房划算；反之购房划算房屋生涯规划表房屋生涯规划表年龄购换房选房因素可负担房价（万元）＜30岁首次房价、便利20---3530---40岁第一次换房学区、交通35---7040---55岁第二次换房环境、治安70---100＞55岁第三次换房养老、遗产30--50四、购房的目标四、购房的目标〔〔1〕购房面积需求〕购房面积需求 ①①不必盲目求大〔面积闲置问题〕；不必盲目求大〔面积闲置问题〕； ②②无需一次到位〔时尚、人口调整问无需一次到位〔时尚、人口调整问题〕题〕 〔在一套房子里住一辈子的可能性越来越〔在一套房子里住一辈子的可能性越来越小〕；小〕； ③③量力而行〔考虑首付款金额〕量力而行〔考虑首付款金额〕 〔〔2〕购房环境需求〕购房环境需求 房价取决于区位和面积。

房价取决于区位和面积 资料：如何选房？资料：如何选房？住房方案住房方案量化指标量化指标：时间、面积、房价：时间、面积、房价五、购房的财务决策五、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法 〔〔〔〔1 1〕以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价〕以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价〕以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价〕以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价 ▲ ▲可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款= =目前净资产在未来买房时的终目前净资产在未来买房时的终目前净资产在未来买房时的终目前净资产在未来买房时的终值值值值+ +以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值× ×年年年年收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限； ▲ ▲可负担房贷可负担房贷可负担房贷可负担房贷= =以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年金现值金现值金现值金现值× ×年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限； ▲ ▲可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价= =可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款+ +可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷； ▲ ▲可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价/ /需求平方米需求平方米需求平方米需求平方米数。

数住房方案住房方案案例：案例：•李先生一家拟在广州定居，方案李先生一家拟在广州定居，方案5 5年后购房，贷款至年后购房，贷款至多多1515年李先生家庭目前有金融资产年李先生家庭目前有金融资产3030万元，其中万元，其中50%50%可用于购房李先生一家目前每年可结余可用于购房李先生一家目前每年可结余1010万元，万元，其中可用于购房的额度约为其中可用于购房的额度约为4 4万元目前银行房贷利万元目前银行房贷利率是率是6%6%，李先生的投资报酬率约，李先生的投资报酬率约4%4%李先生一家可买李先生一家可买总价是多少的房屋？总价是多少的房屋？•李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30=30万万×50%￿×￿￿×50%￿×￿￿〔〔F/P,￿F/P,￿4%,￿54%,￿5〕〕+4+4万万￿×￿×〔〔F/A,￿4%,￿5F/A,￿4%,￿5〕万元〕万元•李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房贷款总额=4=4万万￿×￿×〔〔P/A,￿6%,￿15P/A,￿6%,￿15〕万元〕万元•李先生购房时可负担房屋总价万元万元万元李先生购房时可负担房屋总价万元万元万元•可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价÷÷房屋需求面积房屋需求面积\ \•房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求…………•假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100100平平方米。

方米•那么，李先生可负担购房单价万元那么，李先生可负担购房单价万元÷100=7877÷100=7877元元/ /平平米米•检查可负担购房单价是否低于目标市场价格检查可负担购房单价是否低于目标市场价格五、购房的财务决策五、购房的财务决策 例例例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为40%40%目前有存款目前有存款目前有存款目前有存款2 2万元，打万元，打万元，打万元，打算算算算5 5年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%10%，准，准，准，准备房贷备房贷备房贷备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6% 首付局部首付局部首付局部首付局部=290059=290059〔元〕〔元〕〔元〕〔元〕 贷款局部贷款局部贷款局部贷款局部=568013=568013〔元〕〔元〕〔元〕〔元〕 可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=858072=858072〔元〕〔元〕〔元〕〔元〕 房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=568013/858072=66.2% =568013/858072=66.2% 假设王先生方案购置假设王先生方案购置假设王先生方案购置假设王先生方案购置100100平方米的房子，那么平方米的房子，那么平方米的房子，那么平方米的房子，那么 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=858072/100=8581=858072/100=8581〔元〔元〔元〔元/ /平方米〕平方米〕平方米〕平方米〕住房方案住房方案五、购房的财务决策五、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法、购房财务规划的根本方法 〔〔〔〔2 2〕按想购置的房屋价格来计算每月需要负担〕按想购置的房屋价格来计算每月需要负担〕按想购置的房屋价格来计算每月需要负担〕按想购置的房屋价格来计算每月需要负担的费用。

的费用 ▲ ▲欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价= =房屋单价房屋单价房屋单价房屋单价× ×需求面积；需求面积；需求面积；需求面积； ▲ ▲需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用= =欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价 × ×〔〔〔〔1--1--按揭贷款成数比例〕；按揭贷款成数比例〕；按揭贷款成数比例〕；按揭贷款成数比例〕； ▲ ▲需要支付的贷款局部需要支付的贷款局部需要支付的贷款局部需要支付的贷款局部= =欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价欲购置的房屋总价 × ×按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例； ▲ ▲每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用= =以月为单位的准年以月为单位的准年以月为单位的准年以月为单位的准年金值。

金值住房方案住房方案 课后练习：例课后练习：例课后练习：例课后练习：例2-2 2-2 ，张先生要购置，张先生要购置，张先生要购置，张先生要购置100100平方米的房子，平方米的房子，平方米的房子，平方米的房子，目前市面上一般价格是目前市面上一般价格是目前市面上一般价格是目前市面上一般价格是3000—60003000—6000元元元元/ /平方米假设按平方米假设按平方米假设按平方米假设按7 7成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限2020年贷款利率年贷款利率年贷款利率年贷款利率6%6%，等额本息还款等额本息还款等额本息还款等额本息还款 30 30万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： ▲ ▲ 需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款=30×30%=9 =30×30%=9 〔万元〕〔万元〕〔万元〕〔万元〕 ▲ ▲需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=30×70%=21 =30×70%=21 〔万元〕〔万元〕〔万元〕〔万元〕 ▲ ▲每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505〔元〕？〔元〕？〔元〕？〔元〕？ 60 60万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： ▲ ▲每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009〔元〔元〔元〔元) )住房方案住房方案五、购房的财务决策五、购房的财务决策 2 2、其它需要考虑的因素〔相关费用、装修费、、其它需要考虑的因素〔相关费用、装修费、家具电器购置费〕家具电器购置费〕 ① ①契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的1.5%1.5%缴缴纳，非普通按成交价的纳，非普通按成交价的3%3%缴纳。

缴纳 ② ②评估费：各商业银行有不同的规定评估费：各商业银行有不同的规定 ③ ③律师费：公积金不需要，商业贷款律师费：公积金不需要，商业贷款““谁委托，谁付费〞二手房贷款需要办理公证，谁委托，谁付费〞二手房贷款需要办理公证，每件每件200200元 ④ ④保险费：最大一笔费用，商贷时需保险费：最大一笔费用，商贷时需要加购房综合险要加购房综合险霸王条款〞公积金不需要霸王条款〞公积金不需要 ⑤ ⑤抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米元计算平方米元计算 ⑥ ⑥印花税：很多地方都要贴花印花税：很多地方都要贴花 ⑦ ⑦装修费：经济、舒适、豪华装修费：经济、舒适、豪华住房方案住房方案装修装修五、购房的财务决策五、购房的财务决策 3 3、、购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标 ①①房屋月供款与税前月总收入的比率一般不房屋月供款与税前月总收入的比率一般不应超过应超过25%~30% ②②所所有有贷贷款款月月供供款款与与税税前前月月总总收收入入的的比比率率。

一一般应控制在般应控制在33%~38% ③③贷贷款款购购房房房房价价最最好好控控制制在在年年收收入入6倍倍一一下下，，贷款期限在贷款期限在8-15年之间年之间 住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 〔〔1 1〕个人住房公积金贷款〕个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 ▲ ▲贷款期限短，最长贷款期限短，最长3030年；年； ▲ ▲利率较低，利率较低，3.96%~4.41%3.96%~4.41%；； ▲ ▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；人； ▲ ▲根本上没有年龄上限制；根本上没有年龄上限制； ▲ ▲贷款额度大于商业银行个人住房额贷款额度大于商业银行个人住房额度；度； ▲ ▲贷款额度有限度。

不超过购房合同贷款额度有限度不超过购房合同金额的金额的80%80%但还有最高限额但还有最高限额 ▲ ▲提供担保方式作为担保、还款灵活提供担保方式作为担保、还款灵活住房方案住房方案个人住房公积金贷款利率及万元还个人住房公积金贷款利率及万元还本息金额表本息金额表六、购房消费信贷六、购房消费信贷 例题例题2-32-3，一位公积金制度的客户，打算购置，一位公积金制度的客户，打算购置一套一套5050万元的自住普通住房，拟申请贷款假万元的自住普通住房，拟申请贷款假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为60006000元，上个月公积金汇储额是元，上个月公积金汇储额是150150元，本人离元，本人离退休还有退休还有3030年 客户可缴存公积金总额客户可缴存公积金总额 =6000+150×12×30=6 =6000+150×12×30=6万元；万元； 假定该客户还有其他假定该客户还有其他3 3名家庭成员，可缴存名家庭成员，可缴存公积金总额为公积金总额为1212万元。

该客户的可申请的住房万元该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件〔可贷额度、房价公积金贷款额度为三个条件〔可贷额度、房价70%70%、贷款额度〕中最低者，即、贷款额度〕中最低者，即1010万元住房方案住房方案公积金贷款和商业房贷的五点差异公积金贷款和商业房贷的五点差异1.从贷款审批和发放机构来看从贷款审批和发放机构来看2.从从利率利率角度看角度看3.从贷款资质审批过程和时间看从贷款资质审批过程和时间看4.从还款方式看从还款方式看5.从办理机构看从办理机构看四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 〔〔2 2〕个人住房商业性贷款〔〕个人住房商业性贷款〔““按揭按揭〞〕〞〕 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件： ▲ ▲有稳定的经济收入；有稳定的经济收入； ▲ ▲有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同； ▲ ▲自筹自筹20%20%以上的房款；以上的房款； ▲ ▲能向银行提供有效的能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保； ▲ ▲一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元； ▲ ▲贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过3030年。

年住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 〔〔2 2〕个人住房商业性贷款〔〕个人住房商业性贷款〔““按揭按揭〞〕〞〕 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式： ① ①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； ② ②质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押； ③ ③保证贷款：用具有代为清偿能力的法保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；人、其它经济组织或自然人作为保证人； ④ ④抵押〔质押〕加保证贷款抵押〔质押〕加保证贷款住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 〔〔3 3〕住房组合贷款〕住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。

分别按各自的利率计算利息积金贷款分别按各自的利率计算利息 书本例书本例2-42-4 住房方案住房方案 1 1 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 〔〔〔〔4 4 4 4〕经济适用房〕经济适用房〕经济适用房〕经济适用房对象：中低收入对象：中低收入对象：中低收入对象：中低收入政府主导建设、控制本钱、微利价格销售、社会化物业管理政府主导建设、控制本钱、微利价格销售、社会化物业管理政府主导建设、控制本钱、微利价格销售、社会化物业管理政府主导建设、控制本钱、微利价格销售、社会化物业管理知识链接 杭州申请购置经济适用住房需要具备哪些条件？答：申购经济适用住房必须同时具备以下条件：〔1〕家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口〔不包括学生户口〕5年以上〔含符合杭州市安置条件的军队人员〕；〔2〕已婚[含离异〔或丧偶〕带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；〔3〕申请家庭房产建筑面积小于48平方米〔含〕；〔4〕申请家庭人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%。

六、购房消费信贷六、购房消费信贷2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额A A、首付款、首付款 20%-30% 20%-30%B B、期款、期款 〔〔1 1〕等额本息还款法〕等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额归还贷款本金和利息适用于收入处款额足额归还贷款本金和利息适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等于稳定的家庭，如公务员，教师等 每月还款额每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}-1} 其中，其中， P0= P0=贷款本金；贷款本金； r= r=月利息；月利息； n= n=还款期数还款期数住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 例例2—52—5，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本息还款。

采用等额本息还款 每月还款额每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}1} = {300000×(1+5.508%/12)240 = {300000×(1+5.508%/12)240 × 5.508%/12 × 5.508%/12 }/{(1+5.508%/12)240 -1}}/{(1+5.508%/12)240 -1} =2065 =2065〔元〕〔元〕 住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 〔〔2 2〕等额本金还款法〕等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月归还贷款本它是指在贷款期限内按月归还贷款本金和利息其中每月所还本金相等适用于目金和利息其中每月所还本金相等适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群如面临前收入较高但将来收入会减少的人群。

如面临退休的人员等退休的人员等 每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×rR=P0/n+(P0-- P1) ×r 其中，其中， P0= P0=贷款本金；贷款本金； P1 = P1 =累计已还累计已还本金；本金； r= r=月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 例例2—62—6，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本金还款采用等额本金还款每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×rR=P0/n+(P0-- P1) ×r 第一个月还款额第一个月还款额=300000/240+=300000/240+〔〔300000—0300000—0〕〕× 5.508%/12=2627× 5.508%/12=2627〔元〕〔元〕 第二个月还款额第二个月还款额=2621=2621〔元〕〔元〕 。

住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 〔〔3 3〕等额递增还款法〕等额递增还款法 即把还款期限划分为假设干时间段，即把还款期限划分为假设干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增款额按一个固定金额递增 适用于目前收入一般，但未来收入会适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群如毕业不久的学生等逐渐增加的人群如毕业不久的学生等 住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 〔〔4 4〕等额递减还款法〕等额递减还款法 即把还款期限划分为假设干时间段，即把还款期限划分为假设干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减还款额按一个固定金额递减 适用于目前还款能力强，但未来收入适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。

如中年人或未婚的白领人士将减少的人群如中年人或未婚的白领人士 住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 〔〔1 1〕提前还贷发生的三种情况〕提前还贷发生的三种情况 ① ①借款人在贷款时对自身的归还能力借款人在贷款时对自身的归还能力估计缺乏；估计缺乏； ② ②借款人调整投资组合后而提前归还借款人调整投资组合后而提前归还贷款；贷款； ③ ③借款人在贷款一段时间后收入增加，借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷有能力提前还贷 无论出于何种还贷目的，动用提前还无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原那么仍然是本钱效益原那么款选择权的决策原那么仍然是本钱效益原那么住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 〔〔2 2〕提前还贷的方法〕提前还贷的方法 ① ①全部提前还款，剩余的贷款一次性全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；还清； ② ②局部提前还款，保持每月还款额不局部提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，〔节省利息较多〕；变，将还款期限缩短，〔节省利息较多〕； ③ ③局部提前还款，每月还款额减少，局部提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，〔但节省程度低于第二种保持还款期限不变，〔但节省程度低于第二种〕；〕； 。

④ ④局部提前还款，每月还款额减少，局部提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，〔节省利息较多〕同时将还款期限缩短，〔节省利息较多〕住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 〔〔3 3〕如何还贷更经济〕如何还贷更经济 ① ①如果客户选择的是组合贷款，提前如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会还贷时可考虑先还商贷会““优惠〞很多优惠〞很多 ② ②如果客户现在资金较为雄厚，又不如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用打算提前还款，建议采用““等额本金还款法〞等额本金还款法〞较为有利较为有利 ③ ③两种还款法相比较，两种还款法相比较，““等额本息还等额本息还款法〞支付的利息高于款法〞支付的利息高于““等额本金还款法〞支等额本金还款法〞支付的利息付的利息住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 〔〔4 4〕提前还贷需注意的问题〕提前还贷需注意的问题 ① ①原那么上必须是原那么上必须是1 1年以后，银行允许；年以后，银行允许； ②②银行对提前还贷起点金额有要求；银行对提前还贷起点金额有要求；③③提前还提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；贷的前提是以前贷款不拖欠；④④借款人一般须借款人一般须提前提前1515天或天或1 1个月提出书面申请；个月提出书面申请；⑤⑤贷款期限在贷款期限在1 1年以内的，不能局部提前还本；年以内的，不能局部提前还本；⑥⑥贷款期限在贷款期限在1 1年以上的，可以局部或全部清偿；年以上的，可以局部或全部清偿；⑦⑦借款人提借款人提前归还全部贷款后可到保险公司退还提前期内前归还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。

的保费⑧⑧组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；⑨⑨办理抵押注销办理抵押注销住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 4 4、延长贷款、延长贷款 〔〔1 1〕借款人应提前〕借款人应提前2020个工作日向银行个工作日向银行提交申请和相关证明；提交申请和相关证明； 〔〔2 2〕延长贷款条件：一是贷款未到期，〕延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；二是先清偿应付的本息及违约金； 〔〔3 3〕借款人申请延期只限一次；〕借款人申请延期只限一次； 〔〔4 4〕原借款期限与延长期限之和最长〕原借款期限与延长期限之和最长不得超过不得超过3030年 住房方案住房方案六、购房消费信贷六、购房消费信贷 5 5、利率调整对还款总额的影响、利率调整对还款总额的影响 〔〔1 1〕贷款期间的利率变动按中国人民〕贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行银行的规定执行1 1 年之内不调整；年之内不调整；1 1年以上的年以上的在下一年在下一年1 1月月1 1日调整。

日调整 〔〔2 2〕如遇法定贷款利率调整时，贷款〕如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率账户开立时执行最新贷款利率住房方案住房方案制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序： 1 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表列出家庭资产负债表和现金流量表 4 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；的风购房目标； 住房方案住房方案制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序： 5 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。

收和法律知识，为客户提供必要的支持 6 6、购房方案的实施购房方案的实施 7 7、根据客户未来情况的变动，对方案做出、根据客户未来情况的变动，对方案做出及时的调整及时的调整住房方案住房方案 王先生现年王先生现年3030岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后到达目前税后到达1500015000元左右妻子是普通的公司职员，收入税后元左右妻子是普通的公司职员，收入税后月薪月薪40004000元，年终奖元，年终奖20002000元左右该家庭现有元左右该家庭现有5 5万元定期存款，万元定期存款，5 5万元活期存款，以及市值万元活期存款，以及市值1010万元的股票和基金王太太的父母家万元的股票和基金王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担刚结婚的王先生现在急境较好，双亲身体健康，暂时没有负担刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助于购房，妻子家能赞助3030万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次发动老家重新盖房，大约需要备；此外，王先生也想再次发动老家重新盖房，大约需要5 5万元万元左右即可让父母住上平安明亮的房子。

他该如何做好家庭的房产左右即可让父母住上平安明亮的房子他该如何做好家庭的房产理财规划理财规划? ?思路1.买房还是租房？2.买什么样的房子：客户的家庭周期 正确的买房理念是先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老3.买房款：首付额〔现金规划之后〕 + 贷款额4. 贷款方式、还款方式、还款年限制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求； 2 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3 3、能够根据因素变化调整支付方案能够根据因素变化调整支付方案汽车方案汽车方案一，汽车消费概述一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济开展的一大支柱，在汽车行业是中国经济开展的一大支柱，在住房需求得到根本满足后，消费热点必然转移住房需求得到根本满足后，消费热点必然转移到汽车上中国轿车的需求将保持到汽车上中国轿车的需求将保持20%--25%20%--25%的的年增长，其中私家车将保持年增长，其中私家车将保持33%33%的开展水平。

的开展水平 一般而言，购车交纳费用如下〔以一般而言，购车交纳费用如下〔以1515万元车万元车为例〕〔为例〕〔1 1〕保险费〕保险费70007000元，甚至元，甚至60006000元以上；元以上；车船使用费车船使用费200200元；〔元；〔2 2〕变动费用包括汽油费、〕变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等所有这些费用总计可以到停车费、路桥费等所有这些费用总计可以到达达15000~2000015000~20000元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的10%~15%10%~15%并且这些费用中的大局部都是要每年并且这些费用中的大局部都是要每年必交的 汽车方案汽车方案二、自筹经费购车与贷款购车决策二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购置指定银行大都规定，贷款买车人必须购置指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证个人汽车消费贷款的年限质押或第三方保证个人汽车消费贷款的年限是是1313年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的所购车辆价格的20%20%。

如贷款如贷款1212万，期限万，期限5 5年，按年利年，按年利5.85%5.85%计算，计算，月还贷元，月还贷元，5 5年支付利息元假设投资年收益率年支付利息元假设投资年收益率3.49%3.49%〔国债〕，〔国债〕，5 5年后收益年后收益2094020940元汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 1 1、贷款对象和条件、贷款对象和条件 〔〔1 1〕必须具备完全民事行为能力〕必须具备完全民事行为能力 ；； 〔〔2 2〕具有稳定的职业和归还本息的能力，〕具有稳定的职业和归还本息的能力，信用良好信用良好 ；； 〔〔3 3〕能提供有效抵押物或质物，或有足够〕能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；代偿能力的个人或单位作保证人； 〔〔4 4〕能支付购车首期款项〕能支付购车首期款项 汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 〔〔1 1〕贷款期限：一般为〕贷款期限：一般为3 3年，最长不超过年，最长不超过5 5年；年； 〔〔2 2〕贷款利率：〕贷款利率：1 1年，年，5.58%5.58%；；3 3年，年，5.76%5.76%；；5 5年，年，5.85%5.85%；； 〔〔3 3〕贷款金额：以质押方式首付不少于车款〕贷款金额：以质押方式首付不少于车款的的20%20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%30%；以保证方；以保证方式首付不少于式首付不少于40%40%。

汽车方案汽车方案汽车贷款利率查询网站：汽车贷款利率查询网站：三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 3 3、还款方式及案例分析、还款方式及案例分析 〔〔1 1〕等额本息和等额本金〕等额本息和等额本金 〔〔2 2〕按月还款和按季还款〕按月还款和按季还款 〔〔3 3〕递增法和递减法〕递增法和递减法 〔〔4 4〕智慧型还款〕智慧型还款汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 例题例题2-112-11，购置一辆，购置一辆1010万元的汽车，计算贷万元的汽车，计算贷款购车费用款购车费用 汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格—首付款70000月付款还款期限2年3094三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100~300100停车泊位费 小区内每年1500元租车位1500三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税 按排量计算200养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 4 4、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 〔〔1 1〕贷款比例及年限〕贷款比例及年限 银行：首付银行：首付40%40%，，3~53~5年；年； 金融公司：首付金融公司：首付20%20%，，3~53~5年。

年 〔〔2 2〕申请汽车贷款资格〕申请汽车贷款资格 银行：只限本省；银行：只限本省； 金融公司：外省也可以金融公司：外省也可以 〔〔3 3〕利率及其它费用〕利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费金融公司：比银行利率高，但无杂费 汽车方案汽车方案四、制定汽车消费支出规划程序四、制定汽车消费支出规划程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表列出家庭资产负债表和现金流量表 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限确定贷款方式、还款方式及还款期限 5 5、购车方案的实施购车方案的实施 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。

根据客户未来情况的变动及时调整方案汽车方案汽车方案制定消费信贷方案制定消费信贷方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的根本知识；的根本知识； 2 2、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求； 3 3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式费信贷方式信贷方案信贷方案一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 〔〔1 1〕信用卡：可以免息透支，可在国外透〕信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%~3%1%~3%；； 〔〔2 2〕准贷记卡：透支要付利息，支取现金〕准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；不付手续费； 〔〔3 3〕借记卡：不能透支，支取现金不付手〕借记卡：不能透支，支取现金不付手续费 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。

手续费信贷方案信贷方案一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 〔〔1 1〕信用卡可以〕信用卡可以““先消费，后还款〞，可先消费，后还款〞，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期 〔〔2 2〕记账功能信用卡不仅可以记下消费〕记账功能信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手种类，因此，是消费和理财的好帮手信贷方案信贷方案一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 〔〔1 1〕信用卡可以〕信用卡可以““先消费，后还款〞，可先消费，后还款〞，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期 〔〔2 2〕记账功能信用卡不仅可以记下消费〕记账功能信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。

种类，因此，是消费和理财的好帮手信贷方案信贷方案二、大额耐用消费品信贷二、大额耐用消费品信贷 大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在有稳定职业、收入和固定住所，年龄在20~5520~55周周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人的自然人 个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在30003000元以上，元以上，正常使用寿命在正常使用寿命在2 2年以上的家庭耐用商品，如家年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等这种个人综合消费贷款的期限分为这种个人综合消费贷款的期限分为6 6个月、个月、1 1年、年、2 2年、年、3 3年四个档次年四个档次信贷方案信贷方案三、制定消费信贷方案的程序三、制定消费信贷方案的程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；信用卡消费的需求； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。

列出家庭资产负债表和现金流量表 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限确定贷款方式、还款方式及还款期限 5 5、消费信贷方案的实施消费信贷方案的实施 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案根据客户未来情况的变动及时调整方案汽车方案汽车方案理财规划专业能力内部框架•保险规划•现金规划•理财目标及实现：资金需求与筹措•资金的筹措手段：投资〔规划〕•资金的需求：消费规划、教育规划、养老规划•剩余财富：财产分配与传承规划理财目标规划分析梦想认识自己投资性格PV当前状况设置财务目标并将之金钱化离目标年数NI/Y报酬率届时需求额FV每月需储蓄金额PMT每月收入PMT每月支出预算PMT退休方案购屋方案教育金方案FV中长期目标FV短期目标购车方案旅游方案进修方案教育、退休规划教育、退休规划•第一节第一节￿￿￿￿￿￿教育投资规划概述教育投资规划概述•第二节第二节￿￿￿￿子女教育投资规划实务子女教育投资规划实务•第三节第三节￿￿￿￿教育规划教育规划•第四节第四节￿￿￿￿￿￿￿￿退休方案退休方案第一节￿教育投资规划概述•教育的重要性教育的重要性•投资：进行人力资本投资，增加知识和技能投资：进行人力资本投资，增加知识和技能•消费：满足人的求知欲，理解未知世界的快乐消费：满足人的求知欲，理解未知世界的快乐•教育投资规划教育投资规划•是一种理财规划，指通过提前投资，为自己和是一种理财规划，指通过提前投资，为自己和家庭成员的教育费用提前积累适当的资金。

家庭成员的教育费用提前积累适当的资金•包括自身教育投资规划和子女教育投资规划包括自身教育投资规划和子女教育投资规划•子女教育投资规划子女教育投资规划•子女教育支出巨大，是教育投资规划的重点子女教育支出巨大，是教育投资规划的重点•包括根底教育投资规划和大学教育投资规划包括根底教育投资规划和大学教育投资规划子女教育投资规划的特点和作用•子女教育支出的特点子女教育支出的特点•支出时间相对刚性，无法推迟支出支出时间相对刚性，无法推迟支出•支出金额相对刚性，难以缩减支出支出金额相对刚性，难以缩减支出•子女教育投资规划的作用子女教育投资规划的作用•防止因为资金问题而放弃子女所需接受的教育防止因为资金问题而放弃子女所需接受的教育•减少因为子女教育费用而负债的可能性减少因为子女教育费用而负债的可能性•防止因为子女教育费用而推迟退休，或利用额防止因为子女教育费用而推迟退休，或利用额外时间兼职外时间兼职•防止子女因为归还教育贷款，而在就业初期拼防止子女因为归还教育贷款，而在就业初期拼命工作或放弃其他规划命工作或放弃其他规划子女教育投资规划的原那么•早规划原那么早规划原那么•对教育投资准备的时间越长，给家庭带来的财务压力越小。

对教育投资准备的时间越长，给家庭带来的财务压力越小•资金充裕原那么资金充裕原那么•子女受教育程度取决于父母期望、子女资质、学习能力、兴趣爱好，子女受教育程度取决于父母期望、子女资质、学习能力、兴趣爱好，教育费用难以准确估算，且难以缩减，教育费用准备应宁多毋少教育费用难以准确估算，且难以缩减，教育费用准备应宁多毋少•多余的子女教育资金可以转用于养老多余的子女教育资金可以转用于养老•稳健投资原那么稳健投资原那么•原因原因1 1：高风险投资工具容易导致投资损失，影响子女教育投资规划：高风险投资工具容易导致投资损失，影响子女教育投资规划的实施•原因原因2 2：进行银行储蓄，容易遭受通货膨胀侵蚀例子：：进行银行储蓄，容易遭受通货膨胀侵蚀例子：1 1万元的教万元的教育费用，在育费用，在5%5%的通货膨胀率下，的通货膨胀率下，1818年后的费用增长到万元年后的费用增长到万元•结论结论1 1：如果子女教育规划的时间较长，应进行中长线投资〔如证券：如果子女教育规划的时间较长，应进行中长线投资〔如证券投资基金〕，追求资金长期稳定增值投资基金〕，追求资金长期稳定增值•结论结论2 2：距离教育资金使用越近，要求投资工具的平安性越高：距离教育资金使用越近，要求投资工具的平安性越高教育投资准备时间不同的比较第二节￿子女教育投资规划实务•一、子女教育资金来源一、子女教育资金来源•二、子女教育投资工具二、子女教育投资工具•三、子女教育投资规划流程三、子女教育投资规划流程•四、子女教育投资规划案例四、子女教育投资规划案例一、子女教育资金来源•小学初中义务教育阶段小学初中义务教育阶段–教育支出较小教育支出较小–资金来源：政府教育资金、家庭教育资金资金来源：政府教育资金、家庭教育资金•高中阶段高中阶段–教育支出较小教育支出较小–资金来源：家庭教育资金、政府教育资金资金来源：家庭教育资金、政府教育资金•大学及研究生阶段大学及研究生阶段–教育支出较大教育支出较大–资金来源资金来源•以家庭教育资金为主以家庭教育资金为主•其它来源：助学贷款、政府教育资金、奖学金、子女勤工其它来源：助学贷款、政府教育资金、奖学金、子女勤工俭学金俭学金二、子女教育投资工具•1、个人储蓄、个人储蓄•风险小，收益稳定风险小，收益稳定•收益较低，可能低于通货膨胀率收益较低，可能低于通货膨胀率•要求客户自觉定期储蓄要求客户自觉定期储蓄•有急需时，容易挪作他用〔既是缺点，又有急需时，容易挪作他用〔既是缺点，又是优点〕是优点〕•如果父母去世，教育投资规划将无法继续，如果父母去世，教育投资规划将无法继续，子女将缺乏教育资金子女将缺乏教育资金•2、子女教育保险、子女教育保险•既有保险保障，又有储蓄作用既有保险保障，又有储蓄作用•如果父母出意外，可豁免以后要缴纳的保如果父母出意外，可豁免以后要缴纳的保费费•投资收益率低投资收益率低二、子女教育投资工具〔续〕•3、银行理财产品、银行理财产品•风险较小，收益比储蓄高风险较小，收益比储蓄高•需要投资的初始资金较高，一般在需要投资的初始资金较高，一般在5万元以上万元以上•4、国债、国债•无违约风险、平安性高，容易变现无违约风险、平安性高，容易变现•收益低于同期银行存款收益低于同期银行存款•5、证券投资基金、证券投资基金•与股票相比，风险较低、收益较高与股票相比，风险较低、收益较高•需要注意基金的投资方向和风险需要注意基金的投资方向和风险•6、股票、股票•一般不鼓励客户采用一般不鼓励客户采用•如果教育规划较长，在早期可适当采用股票投资如果教育规划较长，在早期可适当采用股票投资方式方式三、子女教育投资规划流程•明确子女未来能够接受的明确子女未来能够接受的教育目标教育目标，了，了解实现该目标当前解实现该目标当前所需费用所需费用•预测教育预测教育费用增长率费用增长率，计算实现该教育，计算实现该教育目标未来所需费用目标未来所需费用•计算计算一次性投资所需资金一次性投资所需资金和和分期投资所分期投资所需资金需资金•选择适当的选择适当的投资工具投资工具进行投资进行投资子女教育投资规划流程四、子女教育投资规划案例•〔一〕明确子女教育目标，确定目前该〔一〕明确子女教育目标，确定目前该教育目标所需费用教育目标所需费用•子女目前的年龄？子女目前的年龄？•希望子女完成哪个级别的教育？希望子女完成哪个级别的教育？•希望子女在何地完成教育？希望子女在何地完成教育？•希望子女在何种类型的学校完成教育？希望子女在何种类型的学校完成教育？•这些教育目标对子女有多重要？这些教育目标对子女有多重要？•…………四、子女教育投资规划案例〔续〕四、子女教育投资规划案例〔续〕•〔二〕预测教育费用增长率〔二〕预测教育费用增长率•教育费用往往与物价同步上涨，要考虑未来教育费用往往与物价同步上涨，要考虑未来的通货膨胀率的通货膨胀率•随着人们越来越重视教育，教育需求增加，随着人们越来越重视教育，教育需求增加，扣除通货膨胀率的教育费用可能上涨扣除通货膨胀率的教育费用可能上涨•实际操作上，往往在通货膨胀率的根底上增实际操作上，往往在通货膨胀率的根底上增加几个百分点，作为教育费用的预期增长率加几个百分点，作为教育费用的预期增长率•根据资金充裕原那么，当教育费用增长不确根据资金充裕原那么，当教育费用增长不确定性较大时，应调高教育费用增长率定性较大时，应调高教育费用增长率四、子女教育投资规划案例〔续〕•〔三〕估算未来所需教育资金，确定当前〔三〕估算未来所需教育资金，确定当前所需总投资额和分期投资额所需总投资额和分期投资额•根据教育费用增长率，估算未来所需教育根据教育费用增长率，估算未来所需教育资金资金•计算未来所需教育资金在目前时点的时间计算未来所需教育资金在目前时点的时间价值，确定当前所需总投资额和分期投资价值，确定当前所需总投资额和分期投资额额四、子女教育投资规划案例〔续〕•〔四〕选择适当的投资工具〔四〕选择适当的投资工具例子•案例资料：客户王先生的儿子今年案例资料：客户王先生的儿子今年6 6岁。

王岁王先生估计儿子上大学之前的教育费用不多先生估计儿子上大学之前的教育费用不多他的子女教育投资规划目标是：在儿子他的子女教育投资规划目标是：在儿子1818岁上大学时能积累足够的大学本科和硕士岁上大学时能积累足够的大学本科和硕士的教育费用的教育费用•王先生目前已经有王先生目前已经有3 3万元教育准备金，缺乏万元教育准备金，缺乏局部打算以定期定额投资基金的方式来解局部打算以定期定额投资基金的方式来解决王先生投资的平均回报率大约决王先生投资的平均回报率大约4%4%•为实现这一教育目标，请做一个教育投资为实现这一教育目标，请做一个教育投资规划解题步骤•〔〔1 1〕确定实现教育目标的当前费用〕确定实现教育目标的当前费用•我国目前大学本科四年需要花费我国目前大学本科四年需要花费48000-48000-7200072000元，取中间值元，取中间值6000060000硕士研究生硕士研究生需要花费需要花费30000-4000030000-40000元，取中间值元，取中间值3500035000元元•简便起见，假设学费入学时一次性支付，简便起见，假设学费入学时一次性支付，不考虑学费支付的时间差异不考虑学费支付的时间差异•〔〔2 2〕预测教育费用增长率〕预测教育费用增长率•结合通货膨胀率、大学收费增长、经济结合通货膨胀率、大学收费增长、经济增长等因素，预测教育费用年均增长率增长等因素，预测教育费用年均增长率为为5%5%解题步骤〔续〕•〔〔3 3〕估算未来所需教育资金和当前现值〕估算未来所需教育资金和当前现值•1212年后上大学的费用年后上大学的费用:￿￿60000￿×:￿￿60000￿×〔〔1+￿5%)12￿=￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1+￿5%)12￿=￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿60000￿×60000￿×〔〔F/P,￿5%￿,￿12)￿=107751F/P,￿5%￿,￿12)￿=107751元元•已准备金额：已准备金额：￿30000￿×￿30000￿×〔〔1+￿4%)12￿=￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1+￿4%)12￿=￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿30000￿×30000￿×〔〔F/P,￿4%￿,￿12)￿=￿48031￿F/P,￿4%￿,￿12)￿=￿48031￿元元•尚需准备金额：尚需准备金额：￿107751-￿48031￿=59720￿107751-￿48031￿=59720元元•每年应提存金额：每年应提存金额：￿59720÷￿59720÷〔〔F/A,￿4%,￿12)￿=￿3975F/A,￿4%,￿12)￿=￿3975元，每月应提存金额：元，每月应提存金额：￿3975÷12=331￿3975÷12=331元〔简便起见，元〔简便起见，不考虑每月提存的时间价值差异〕不考虑每月提存的时间价值差异〕•简便计算方法：简便计算方法：•每期金额每期金额PMTPMT〔〔i=4%i=4%，，N=12N=12，，PV=-30000PV=-30000，，FV=107751FV=107751〕〕•使用使用ExcelExcel函数计算函数计算PMT(4%,12,-PMT(4%,12,-30000,107751,0)=397530000,107751,0)=3975元元解题步骤〔续〕•16年后王先生的儿子读硕士的教育规划：年后王先生的儿子读硕士的教育规划：•应准备硕士教育费用：应准备硕士教育费用： 35000 ×〔〔1+ 5%)16 = 35000 ×〔〔F/P, 5% , 16) =76401元元•每年应提存金额：每年应提存金额： 76401 ÷〔〔F/A, 4%, 16) = 3501元元•每月应提存金额：每月应提存金额： 3501 ÷12=292元元•现在到儿子上大学期间，王先生每月必须定期定现在到儿子上大学期间，王先生每月必须定期定额提存资金额提存资金331+292=623元元•儿子上大学到读硕士的四年间，王先生每月必须儿子上大学到读硕士的四年间，王先生每月必须定期定额提存资金定期定额提存资金292元元。