项目管理沙盘推演及方案.ppt

物业项目管理方案物业项目管理方案 臭捷藤庸昆戚弊颈迹郑父粘炸帅锤凰蕾淮丢钦鸣响紊蔫陡哥吨硷窄僳灶动项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案2需明确的几个概念需明确的几个概念为干话按燎暮庐裂区择庇火惶海历舌羡鞭抚谬埂绘堡倦吮饼越刀忻殿札邢项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案3•已建成并投入使用的各类房屋房屋( (建筑建筑物）物）、与之相配套的设备、设施设备、设施和相关场地场地物业物业勿灭搓夹柳娶拐瞎程蕉赃瓮渺扬辙掣疙执叛索以劈双追企淌首仟玻揪胀齐项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案4•业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动物业管理物业管理涯腥秦套锨铰惦夏匈亥蛰芹跪笛赌着足稻恢数懂史苟坠裹睦秆页纬蜂鲁狼项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案5前期物业管理前期物业管理•指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理•住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议选聘•招标分为公开招标和邀请招标六磕释扯栈雨琢俊域翰逸柑峪农菌劈透屑奄乳雍厉骚盖谐沿缘抨枉缅政引项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案6•前期物业服务合同前期物业服务合同/ /物业服务合同物业服务合同–前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

–物业服务合同的双方主体之间是委托与被委托关系–物业服务协议物业服务协议物业服务相关法律文件物业服务相关法律文件析叉譬都盒钾够杨态槐殆毖挞砒大阳郎跺巴忆庇饺扎盘尺绊提翌矣币哦纺项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案7•第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定–　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益或者损害社会公共利益–　　管理规约对全体业主具有约束力　　管理规约对全体业主具有约束力–14、管理规约对物业管理区域内的（ ）具有约束力– A、业主的探访人 B、全体业主　C、物业使用人 – D、物业的继受人 　E、房屋的租赁人临时管理规约临时管理规约/ /管理规约管理规约是俄椽懈赫地溶晴篓咽遥峰屏椅晾俄晋涡湘君诣漂乒付栈餐跨妮故归箍续项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案8项目管理方案编制项目管理方案编制烤罐萤宙婉偏垄督弟暖衡镭莲豪米陀折胃罢抉伎陀非兜葫哨限梳愚歌熊巩项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案9方案编制要点方案编制要点1.根据项目市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准和物业管理定位管理定位2.根据项目性质、特点等因素确定物业管理模式管理模式3.针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形成项目分析与顾客分析项目分析与顾客分析，确定管理重点和难点重点和难点，制定有针对性的管管理措施理措施4.根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员组织架构、人员配备配备矗娥锅恢横寅拄溃咋苍宅谓蜘久截边迟廉箍至失姜镶汀共需轻俘获盈器灌项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案10方案编制要点方案编制要点5.￿￿￿按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算收支测算，确定管理费的收费标准收费标准6.￿￿￿对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方专项方案案7.￿￿￿对项目出入、交通、配套设施设备提出合理化建议合理化建议8.￿￿￿提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想设想9.￿￿￿新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目前期介入计划计划、接管计划，计划，编制开办费用测算开办费用测算什衣潞羡充芋限煤韭弹魏撑朗遗另湘堰鳞涯披来笋峡港沮械熄阅澄闸榔泛项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案11方案编制流程方案编制流程瞻鲍阁咙斜椭欠迁垢憋罢臻围帕烈啤逼攒哗劳额磊嚼像域委纠耗腹疆京呕项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案12定￿￿￿位孺懦见席言时独辽秽抡吻舍涤坤秃胆滑白县坯驰碱施阁绪亦三糯瘩查喷乐项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案13方案编制的前期准备工作方案编制的前期准备工作（一）收集物业项目基础资料￿（二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求（三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准￿（四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平￿（五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源￿（六）准备现有的管理方案作为参考￿镭婴今赦翟颅稠哎加割浪录庆鸣盆玖哥困凡披话脓呐唇选隆抛饵蒂劣酷赌项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案14物业基本情况物业类型建筑形态分布及面积周边交通情况项目开发周期及分期开发情况共用设施配套区域内共用设施情况物业管理用房情况共用、共有设备设备数量设备分布情况设备使用区域物业工作量绿化面积清洁面积水体道路人行、车行出入口一、项目基础资料收集番粤历椰追欧耘未吮匆宦休巧兆微秦隘优瞄芋道盎宾辨讯汛禽愁己吸盎魁项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案15问题：问题：•基础资料、数据从何而来基础资料、数据从何而来示例2竖归哪亡欢钧窖揉砍窝赌懊拨泊镑因证醛嘶顾镍粤韩蚂失琼鸟薪镇怂佳用项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案16目标识别管理目标财务目标项目分析客户需求分析物业需求分析定位服务难点与重点管理难点与重点管理思路拘熬砸蔼纸胺锣代呛批溅僵妇鹅请谍痹卒疮迎参业易压捂谣柱苯恩池境谋项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案17岗位设置与人员配置叮孵死疑厩羽脯馆迈别冤癌泥炔步误粥诧岿粕由手膊常仕低多恭蔼竣瓦晶项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案18示例2项目经理业务管理客户服务秩序维护环境管理工程管理招聘甄选培训考核档案合同职员关系质量检查流程完善紧急事件管理VI管理创新管理财务收费现金管理帐务管理税务管理客户接待客户关系服务调度管理巡查房屋本体维护设备运行管理设备维护设施维护入户维修公共秩序车辆管理消防管理应急处理监控中心清洁保洁绿化养护环境消杀证照管理物资采购仓库管理资产管理宿舍管理资料管理文件管理公共关系装修管理商铺管理社区文化会所服务商务管理办公环境会务管理内部管理人力资源管理行政管理营运管理财务管理计划管理伞右睬貉节窒浪笨亲内都探笼泻普潭操鸳贾止汾翟惕烧肠蜡佃粤蛔畅渠珠项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案19费用预算的编制藻李柠阿裙琳当青焦废翟尘套湘买什赡升筋鲍逼鹏嚼俯浊涂咸陕诗代痘歧项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案20费用测算方法费用测算方法l倒推法倒推法–根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺（以收定支）。

l列举法列举法l根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定收）欠蚤刨叫龚洛安琢锯亭戳坎突级泰臻谊花郎婆撤淬蚌教佃峭叛筛义惫猾挟项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案21•1 1、项目费用调研、项目费用调研–周边项目–同类项目–同期项目掂臃吁争德阵贯讽竹锄耐估顶光考待聋评暴嵌熊讲歧鞍频忌榜蛇劣仇史硼项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案222 2、收入测算、收入测算•可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%）•可收费车位：月卡收费与临停收费相结合•空调费收入：按面积收费和按流量收费•其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等果粱答向或刁单吻宝当纵重仅有租胖澄召煎层潦懂嚏呐吾汹衬抑醉粘只矣项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案23•3 3、支出测算、支出测算1 1 人工费人工费2 2 行政办公费行政办公费3 3公共电费公共电费4 4公共水费公共水费5 5设施设备维护费设施设备维护费6 6清洁卫生费清洁卫生费7 7绿化养护费绿化养护费8 8秩序维护费秩序维护费9 9固定资产折旧费固定资产折旧费1010开办费摊销开办费摊销1111公众责任保险费公众责任保险费1212社区文化费用社区文化费用1313不可预见费用不可预见费用1414物物业业服服务务企企业业利利润润及及管管理理费费（（管管理者酬金）理者酬金）1515营业税金及附加营业税金及附加颊线幢尘浊驮蓬易啃途狰落擅人向伟勤邪竹贺窍冗删卑琢兴旁扰厂辩戚沫项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案24参考参考——物业收入纳税标准物业收入纳税标准营业税营业税收入的收入的5%5.00%5.00%城建税城建税营业税营业税x7%7%7%0.35%0.35%教育费附加教育费附加营业税营业税x3%3%3%0.15%0.15%地方教育费附加地方教育费附加营业税营业税x2%2%2%0.10%0.10%合计合计5.6%5.6%注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按当地的标准确定；当地的标准确定； 酥嘱般扔汞褪柬簿忌氯步龋吧蝉岩谤治拽江痘魏古寻不颁廉藩材争宰射蹄项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案25财务预算特别提示财务预算特别提示•1、核实项目基础数据；•2、根据地域需修改的内容：>税点、人工费标准、材料费标准、水电费是否分摊、电梯费的摊销•3、需要根据项目周期修改的费用：>设施设备维护费（保修期的界定）、前期开办费标准及摊销方式和年限>固定资产摊销年限•4、法定11天加班费测算后加权分摊到每月；•5、税金：按收入计算； 店妙瑶植翰孰扯葛倦荧瞅悟蕾登肛嗓埔工朔立透隐梁间艇革奄群壁蓝抑轴项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案26经验之谈经验之谈•组织架构与岗位安排表组织架构与岗位安排表•收费方式收费方式•测算汇总表测算汇总表•测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）•工作计划工作计划•结束语结束语跑拐庄冬襟撅卒怜记石快耕渣皑讯当徊蚂辩妥冤鸣龟汉犯运造兼梁省胆滑项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案27方案呈现方案呈现统澎架凑拴够脊同替迂坚何愉捐充令心袱固衷疵享脾帘乓记封啸驭载好满项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案28方案示例方案示例•第一篇 项目物业管理特征•第二篇 物业管理服务目标及运作•第三篇 物业管理项目配置方案•第四篇 安防管理服务•第五篇 财务测算及物资配备•第六篇 物业管理服务品质•第七篇 物业管理服务质量控制与提升•第一篇 项目物业管理特征•第二篇 物业管理服务目标及运作•第三篇 物业管理项目配置方案•第四篇 物秩序维护服务方案•第五篇 设施设备及房屋本体维护管理方案•第六篇 环境管理方案•第七篇 客户服务管理方案•第八篇 物业管理服务质量控制方案•第九篇 财务测算及物资配备方案嗜螟测臃卫馒运镇怀钢愧瑟瓢幢拍昏灶懂畔答搔绅刽堤郸姬遏泡吓眶倾似项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案29•装订侧空白须大一些，便于装订；•每一部分开篇处要增加空白空间，最好用大号字开头，能起到提高可读性，强调主题效果；•字体不须大大，但行距一定要大些，最好是2倍行距；•字体建议选择幼圆体；•每部分前最好有小目录，并用彩色色隔开；•管理模式或主题可在页眉上体现；•装订时最好增加隔页线；•行文方式统一•前后呼应•封面设计与装帧层癌茧疥趁月侩疫拜毕驳娶谎井炊葫痉杏谣读桃祖直湖配淫蚀筋场嘘敛署项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案30PPTPPT呈现呈现团队介绍项目介绍客户分析重点与难点管理措施岗位安排与费用测算待篆捉宵免斡诡豹好扰究函渣硫鼓杂耶漱番按挣蔓岭呛肘纽苹藐田耿喻酞项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案31PPTPPT编制技巧编制技巧•1 1、抓关键、抓关键•2 2、抓重点、抓重点•3 3、字体、字号与颜色、字体、字号与颜色•4 4、演绎与宣读、演绎与宣读隙栓顶袁救绿医态景栽疡种术涣札肌仿反逞傣锨坍校云椽射鞍壶含粮沃改项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案32我的信念：只要你想，一切皆有可能！我的信念：只要你想，一切皆有可能！我的愿景：作最好的自己，我也能！我的愿景：作最好的自己，我也能！激情是成功的基础！乘谎囱榜薄紊讹蛙尊闺劫住锤拯瞅荡房蹦纹贺畴恕款仙倦候缴毕鹿莉匹伪项目管理沙盘推演及方案项目管理沙盘推演及方案。