紫晶悦城项目调研分析报告.doc

紫晶悦城项目调研分析报告石家庄联众同业投资询问有限公司2012年6月20日书目第一部分 项目概况一、 规划指标二、 区位交通1、 交通优势2、 区位优势三、 产品定位四、 配套设施1、 周边配套2、 自身配套（1）国际多元风情生活城（2）中心公园（3）商业广场（4）学校（5）老年公寓其次部分 发展历程 1、 拿地状况2、 工程进度3、 项目重要时间节点第三部分 产品特色一、 建筑设计二、 园林景观三、 户型鉴赏第四部分 包装推广策略一、 售楼部包装二、 销售物料三、 样板间四、 推广形式第五部分 项目分析总结第一部分 项目概况一、 规划指标东胜•紫晶悦城占地1600亩，建筑面积300万㎡，是石家庄二环内迄今为止最大的城中村改造项目项目集240万m2国际多元风情生活城、沿长线1200米的60万m2大型商业建筑群、五星级酒店、5A级智能写字楼、5万㎡超大中心城市公园以及5万多㎡的国际标准教化配套设施于一体，建成后，将成为城市东北部具有标记意义的现代国际新都市人居标准示范城尤其是北京师范高校石家庄长安试验学校的胜利签约入驻，更极大的提升了项目的整体品位，使其成为了一个功能极为完善的全能社区。

物业类别 住宅、多元城市综合体 项目特色 复合地产,公园地产,教化地产建筑类别 板楼 高层 装修状况 毛坯,简装修 环线位置 一至二环 所属商圈 红星美凯龙   容 积 率 3.25 绿 化 率 32.10% 开盘时间 2012-05-18，一期部分房源 入住时间 2014-05 开 发 商 河北祈福乾悦房地产开发有限公司 售楼地址 光华路与建华大街交叉口西北角物业地址 长安区建华大街与光华路交口东北角 二、区位交通1、交通优势 项目周边路网发达，交通便利，规划中的都市轻轨4号线和5号线经过本项目，几分钟直达城市中心地带公交线路畅达，4路、56路、73路、83路、101路、102路均通过本项目，南翟营下车即到，规划的交通总枢纽也将落户于此从东胜·紫晶悦城驾车，五分钟车程，万达广场、北国商圈、广安街中央CBD、先天下等众多大商圈就可干脆到达路网根据规划，将是四横四纵：四横自北向南依次是石德南路（规划路）、翟西路（规划路）、雅铭路（规划路）和光华路四纵自西向东依次是建华大街、煤机街（规划路）、翟营大街（规划路）和谈固西街石德南路定位是城市次干道，即仅次于建华大街这类的道路，双向四（或6）车道，机动车道宽18米。

石德南路在石德铁路南侧，西起建设大街（建设大街是长安区的西界线），东至东二环翟西路是规划路，又称长安支路3，双向双车道，西起建华大街，东至谈固西街，算是紫晶悦城内的道路，位于紫晶公园和紫晶小学初中北侧雅铭路也是规划路，又称长安支路4，双向双车道，西起建华大街，东至谈固西街，位于紫晶公园和学校南侧2、区位优势项目位于老城区向新城区发展过渡带上的长安区，体育大街、建华大街、太行大街等主干道和环城水系，将长安区与正定新区紧密连接，这种辐射带动发展的机遇和优势无法比拟根据我市北跨发展的战略，长安区充分利用东石环连接正定新区的区位优势、土地资源、交通便利，在已有河北汽车贸易园区、北方国际汽配基地等园区的基础上，进一步扩大规模，形成汽车贸易聚集优势，并谋划建设一个集仓储、运输、货物配送等为一体的综合性现代物流中心——东石环物流中心同时，总投资350亿元的石家庄国际贸易城、投资55亿元的北方家居博览中心和投资19亿元的浩大汽车贸易园等大型商贸服务业项目都将聚集于此，形成我市东北部最大商贸流通服务体系，与建设中的正定新区共同发展利用滹沱河、太平河沿岸区域生态资源，综合整治太平河沿线景观, 突动身展滹沱河南岸农业生态旅游产业园区，打造集商务、休闲、消遣、展示于一体的农业旅游观光产业。

三、产品定位项目定位于城市多元综合体项目整个项目由16大板块组成，规划为大型的城市多元综合体，集国际多元风情生活城、大型商业建筑群（shopping mall）、高档公寓、星级酒店、5A级智能写字楼、特色风情商街、近5万平方米的超大中心城市公园以及5万多平方米的国际标准教化配套设施为一体的国际新都市人居标准示范城四、配套设施1、周边配套项目位于一环旁边，周边配套设施齐全，商业氛围深厚，北国超市、红星美凯龙、鼎坚市场、北二环汽贸、先天下、建华百货、广安街中心CBD等大型商圈周边围绕红星美凯龙 建华百货商场汽车装具城 鼎坚市场2、自身配套（1）国际多元风情生活城国际多元风情生活城是住宅区部分，由三大主题城区，近100栋楼组成三大主题城区由魅力之城、活力之城、人文之城，三种不同的国际建筑风格组成魅力之城：新古典主义风格，住宅区的1至6号地块，其中1、3、5、6号地块为回迁房，有近10万平米，2号地块在2010年底已经团购完，团购单位为工商等银行单位活力之城：地中海托斯卡纳风格，住宅区的7、9号地块。

有15栋高层组成，每栋均为32层，两梯四户人文之城：法兰西风格，目前正在规划中人文之城魅力之城活力之城（2）中心公园5万平方米的超大中心城市公园，是小区设计的一大亮点，定义为社区业主私属的私家城市公园，有近7个足球场的大小，公园以“生命与活力”作为主题，整体风格以现代造园手法结合古典方式形成混合式园林，以中心公园的生态休闲、半开敞空间聚集大量人流，体现生态、和谐的成熟生活氛围，是社区一道自然的有机绿色氧吧3）商业广场60万㎡的紫晶商业综合体更会成为新的区域中心，经营业态种类齐全，涵盖超市、集中型的商业卖场、社区风情商业街国际购物中心、星级酒店、智能写字楼，国际商业、高端商务，在此全满意，成就强大中心气场本地块周边地域经济欠发达，商业项目偏少，紫晶商业综合体的出现必将拉动周边经济发展，使这种状况得到改善4）学校东胜集团站在全市教化发展的战略高度，引入在海内外享有盛誉的北京师范高校教化培训中心北京师范高校教化培训中心是集学前、小学、中学教化于一体的教化资源东胜集团邀请到北师大教化培训中心落户紫晶悦城，使社区成为拥有一流教化资源的“学区房”学校开办了培育拔尖人才的钱学森班、理科试验班、文科试验班、外语试验班和中美合作国际化人才项目班，授课均由各科一流老师担当。

外语教学突出同样是一个特色学校有步骤地发展学生特长，注意提高学生的实力，主动参与各项竞赛，并取得优异成果；选择老师要求高，老师来自国内外名牌高校，有深厚的功底5）老年公寓全球闻名的统一经营连锁养老企业——美国睿智国际老年公寓集团公司，安排在紫晶悦城社区内建立老年公寓，为老年人供应国际化标准的居住条件和人性化、亲情化的服务 美国睿智联合公司——拥有30年以上的企业历史及运营管理阅历，在全球35个国家和地区所完成的设计产值218亿美元的7400个项目，主要涵盖养老公寓开发、运营、培训及建筑、规划、设计等方面，尤其在大型综合医院的设计方面在全球达到上千个项目 睿智公司在美国多个州与城市管理、运行着不同规模的国际化老年公寓，并且拥有一批在养老公寓领域方面的专家团队，在美国这一行业具有良好的品牌与业绩其次部分 发展历程一、拿地状况编号土地位置土地面积（㎡）土地用途容积率出让年限（年）成交价（万元）成交时间[2012]002号翟营大街以东、光华路以北、规划路以南、新奥燃气公司以西56721.7住宅、商服2.8570、4039300[2012]003号石德铁路以南、规划路以北12893.1住宅、商服3.570、409000这两宗土地都以底价成交，地块并没有在建项目，但是河北祈福乾悦房地产开发有限公司已有规划，将建住宅+底商的项目。

这两宗地块有一个重要的相像之处，即都有保障性住房配建的要求二、工程进度一期900亩地，位于石德铁路以南，光华路以北，建华大街以东，焦化厂以西为项目的1至9号地块，其中1至6号地块的14栋回迁房已经封顶，7号地块已盖至五、六层，9号地块盖至十二、三层预料2014年5月交房二期700亩地，石德铁路以北，目前属于规划中一期二期三、项目重要时间节点2010年11月紫晶悦城拆迁顺当进行2011年10月项目起先动工建设2012年5月12号，正值“母亲节”来临之际，东胜•紫晶公园举办了一场盛大的开园仪式同时，还推出了以爱丽丝梦游仙境为主题的大型游园会活动，吸引了众多游客前来参与2012年5月18日正式开盘开盘前申领“紫晶会”钻卡开盘当日即可2万抵4万，申领“紫晶会”铂金卡开盘当日即可2万抵3.5万开盘均价5950元/平米第三部分 产品特色一、建筑设计住宅区由三大主题城区组成，主题城区的建筑风格各异，人在紫晶悦城，身心沉醉在欧陆的风情与艺术中三个主题城区分别为新古典主义风格的魅力之城、意大利托斯卡纳风格的活力之城和法兰西风格的人文之城新古典主义风格建筑中心轴线，左右对称，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵高雅与时尚现代。

托斯卡纳风格的红色陶屋顶是其最大的特征，暖色墙面涂料表现建筑肌理，凸显风格特征新古典主义风格 托斯卡纳风格 从整体建筑规划来看，建筑品质有渐渐提升的感觉，由表现内敛含蓄的新古典主义风格到目前在售的园林式的托斯卡纳风格，品质渐渐提高二、园林景观原生态中心公园已于5月12日对外开放，500多种乔木，200多种花卉及多种珍稀草种自由生长开放式结构，打破围墙的限制，自由畅达园林设计强调与自然和谐共存，水与景相交融，创建气概恢弘的内部园林景观，植被搭配形成多层次、互渗型的复合景观空间，创建了绿色的自然生活空间紫晶悦城以打造城市生态花园为目的，将森林在现代都市中加以复苏，还自然于居住，还绿色海洋于生活目前园林景观示范区只完成了一部分，效果展示不是很完备不过大面积的公园配套已经提升了项目的价值感三、户型鉴赏紫晶悦城户型从92-133平米不等，拥有数十种户型供不同喜好的客户选择其中96平米两室全明户型；123平米三室南北通透户型；133平米大三室户型广受欢迎在户型配比上，中小面积户型居多，符合目前市场的刚需客群两室两厅一卫 建筑面积95-96平米户型方正，动静分区，舒适大方，空间布局合理。

独立玄关，预留鞋柜衣帽位置，私密细致的关怀客厅超大阳台，阳光与美景进驻，享受满意生活主卧灵动八角窗，270°景观视野私藏名贵风景次卧南面，并有嵌入式衣柜设计，基金设计巧思餐厨分别，增加更多下厨用餐乐趣，更多家的快乐L型厨房配备，操作好用，设计尽显人性化三室两厅一卫 建筑面积123平米空间布局合理，舒适大方，利用率高；南北通透，三面采光，全明设计，厅式厨卫；独立玄关，预留鞋柜衣帽位置；主卧面南，超大阳台，次卧八角窗设计，L型厨房操作好用三室两厅两卫 建筑面积133平米方正户型，南北通透，动静分别，功能分区明确，舒适便捷生活入户玄关，预留鞋柜衣帽位置，入室即享尊贵礼遇宽敞客厅，尊贵会客空间，观景阳台，俯瞰万千美景全明设计，空气流畅，阳光进入，光明生活空间。