公共设备保养管理制度.doc

公共区域设备设施维修保养管理制度编制 日期审核 日期批准 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人1. 目的为规范日常设备管理，特制订本制度2. 适用范围适用于工程部日常管理制度3. 职责3.1 工程部运行人员按要求巡查及填写相关表格；3.2 工程部主管 / 领班每天下班前对当天表单进行检查、梳理及登记；1 / 73.3 工程部经理每周必须进行不少于一次抽查；3.4 工程部负责人每月必须进行不少于一次抽查4. 工作程序4.1. 室内外照明设施的维护保养为了保证外观整洁美丽、延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，各物业管理处工程维修部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据物业的实际情况制定具体的维修保养计划，具体规定如下：4.1.1 值班人员负责对照明设施定期清扫，保证其正常照明亮度；4.1.2 检查灯泡以及灯罩是否完好，如有损坏需及时更换；4.1.3 道路灯检查灯杆及灯杆底座无有无损坏，保持良好的灯具外观；4.1.4 检查安装在受震动较大场所的灯具防震措施是否牢固，灯泡和灯管有无松动或脱落，如有则应及时进行维修；4.1.5 检查电灯线路有无破损，如有破损则应更换电线；4.1.6 特殊场所的防潮、防尘型灯具应定期对其密封性进行检查，发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复和更换；4.1.7 对于应急照明系统应每年检查其完好程度，每次检查应进行通电测验和测量绝缘电阻。

4.2 外墙、围墙4.2.1 每半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复；4.2.2 每两年对外墙刷涂料的部位，如阳台底部等处刷一次涂料；4.2.3 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次4.3 内部大堂、走道和楼梯4.3.1 每年对公寓内部大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查、发现地砖和墙砖的损坏，应及时修复；4.3.2 每二年对楼梯的墙面重新刷一次涂料；4.3.3 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍4.4. 楼顶屋顶4.4.1 每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查， 发现损坏的地方， 及时修复；4.4.2 夏季每月检查一次排水情况，其他每季检查一次地漏，清杂物，保证畅通；2 / 74.4.3 每二年对屋面的铁制走道和避雷带作一次保养；4.4.4 每年对屋顶的所有户外保温管道和水箱作一次检查，发现破损及时修复4.5 电器设备4.5.1 每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状态；4.5.2 每周清扫配电房及配电机表面灰尘；4.5.3 每月统计用电量及电压变化；4.5.4 每半年（新设备 1-3 个月，旧设备 1 年）对配电房设备进一次停电清扫和椿头紧固等保养工作；4.5.5 每 2— 3 年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验；4.5.6 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

4.6 煤气设备4.6.1 煤气每半年用肥皂水对煤气进户点的申缩节进行一次检查，发有泄漏及时报煤气公司修复；4.6.2 每年检查所有煤气管道和表具接口，查验是否漏气4.7 照明灯具4.7.1 每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查；4.7.2 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作；4.7.3 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选案4.8 电梯4.8.1 电梯的保养与检查4.8.1.1 每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯是否损坏，如发现不正常及时维修更换；4.8.1.2 必须保持轿厢内清洁，每天清理一次；4.8.1.3 电梯运行是否平稳，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象；4.8.1.4 观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确；4.8.1.5 检查电梯门启闭功能是否正常；4.8.1.6 检查电梯运行楼层指示信号有无损坏，显示是否正常；4.8.1.7 检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；3 / 74.8.1.8 检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常， 有无抖动，传动装置有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高；4.8.1.9 检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮接触面积间隙是否正常，闸皮磨损情况如何；4.8.1.10 检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补充；4.8.1.11 检查钢绳、绳轮转动是否正常， 绳轮固定是否牢靠， 螺栓是否松动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况；4.8.1.12经常检查电梯井地坑是否积水，应保持干净；4.8.1.13电梯机房内要经常清理，机器上的灰尘应经常擦干净；4.8.1.14检查电梯滑道润滑情况是否良好；4.8.1.15检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕等不良现象；4.8.1.16夏季由于气温上升， 机房内要开动空气调节设备降温， 保持机械与电气设备运行正常。

4.8.1.17对于发现的设备故障及不正常现象，应立即通知电梯维修公司来人维修4.8.2 每二周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）4.8.3 每月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异物4.8.4 每年安排报请劳动局进行一次年检工作4.8.5 每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行） 4.9 避雷装置4.9.1 每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻4.9.2 每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所） 4.10 水泵、上水管道及水箱4.10.1 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检查4.10.2 每班巡视管道、阀件接口有无异常4.10.3 每班巡视机房附属设施状况4.10.4 每月清扫机房4.10.5 每周对消防泵进行试机一次，时间不低于 10 分钟4 / 74.10.6 每半年检查水箱浮球装置、进 / 出水阀门及放水阀4.10.7 每半年清洗水箱一次，每年请防疫站对水样进行检查一次4.10.8 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机绝缘等。

4.11 排水管道、卫生设施4.11.1 每季检查给排水主要管道、阀件状况4.11.2 每季检查管理公司和业主办公室及未出租 / 售单元的卫生设施，包括水龙头、洁具和下水等状况4.11.3 每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通4.12 污水处理及集水井 / 泵4.12.1 每班巡视污水设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置4.12.2 每三天清理调节池隔栅垃圾4.12.3 雨季每班，平常每二周检查各集水井泵工作状况 （包括手、自动和控制箱指示灯） 4.12.4 每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作4.12.5 每季度对浅水泵及控制箱进行保养工作4.12.6 每季对污水处理系统进行水质化验4.13 监控设备4.13.1 每月检查监控设备的运行状况，包括摄象机、镜头、放录像、传输信号、接受图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理4.13.2 每月对机房进行一次清洁工作，并检查机房的通风，保证通风的正常4.14 天线设备4.14.1 每季度检查天线立架基座安装可靠性，夏季台风前后须各检查保养一次4.14.2 每月对机房进行一次清洁工作4.14.3 每二年对天线立架基座油漆。

4.14.4 每年对传动机构换一次黄油4.15 消防设备4.15.1 每季度检查消火栓状况4.15.2 每半年进行一次消防联动试验4.15.3 每年检查所有灭火机并按要求更换液体4.16 分体空调机组5 / 74.16.1 每二周清洗一次业主办公室及未出租 / 售商铺所有室内机的过滤网4.16.2 每半年清洗一次室外机组4.16.3 每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好4.17 其他4.17.1 每年对公共部位五金配件进行一次检查和修理4.17.2 每年对所有户外钥匙加一次机油，每年对所有的门锁进行一次检查修缮4.17.3 每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租 / 售单元的门窗进行一次检查4.18 商场公共排油烟系统4.18.1 工作范围商场公共排油烟系统清洗范围包括：公共油烟管道、公共烟道末端净化器、排烟风机4.18.2 现场检查与准备专业清洗机构应查阅公共排油烟系统有关技术资料， 对需要清洗的公共排油烟系统进行现场勘察和检查，确定适宜的清洁设备、工具和工作流程并根据公共排油烟系统的情况和本规范的技术要求，制定详细的清洗工作计划和清洗操作规程。

4.18.3 油烟管道清洗采用专用机械及手动工具清洗设备将油烟管道内表面积聚的污染物有效地剥离4.18.4 部件清洗采用专用工具、器械对部件进行清洗， 清洗后的部件均应满足达到部件安装前机件原色部件可直接进行清洗或拆卸后进行清洗，清洗后的部件应恢复到原来所在位置，功能型部件应须保有原有功能4.18.5 清洗作业过程中的污染物控制清洗过程中应采取作业区隔离、覆盖、清除的污物妥善收集等有效控制措施，防止公共排油烟系统内的污染物散布到非清洗工作区域4.18.6 作业出入口专业清洗机构可通过厨房操作间或公共区域排油烟管道不同部位的作业出入口进出人力和机械，进行相应的清洁与检查工作必要时可切割其它出入口，并保证施工后将其密封处理4.18.7 食品安全注意事项6 / 7严格遵循厨房内食品安全原则： 公共排油烟系统清洗前如需要进入商户厨房必须对包括砧板、碗、筷、碟、杯等餐具的转移，以及调味品、生、熟食物的安全转移及存放，应在每次公共排油烟系统清洗后对相关用具进行消毒、晒干，以防微生物的孳生4.18.8 清洗效果公共排油烟系统清洗后排。