商品住宅工程质量保修规程.docx

关于发布北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的通知2009-07-01京建科教〔2009〕462号各区、县建委,各局、总公司，各有关单位：根据北京市质量技术监督局《关于印发2008年北京市地方标准制修订项目计划的通知》（京质监标发[2007]73号）的要求，由北京市房地产科学技术研究所主编的《商品住宅工程质量保修规程》已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同批准为北京市地方标准，编号为DB11/641-2009，住房和城乡建设部备案号为J11329-2009，自2009年9月1日起实施其中，第、、、、、、、、、、、、条为强制性条文，必须严格执行本市自2009年9月1日起取得建筑工程施工许可证的商品住宅工程按本规程执行该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市房地产科学技术研究所负责解释工作二OO九年六月十六日北京市《商品住宅工程质量保修规程》DB11/641-2009目次总则1 术语基本规定2 保修范围保修期限3 保修要求总则为了加强商品住宅工程质量保修管理，维护商品住宅所有权人与建设单位的合法权益，明确商品住宅工程质量保修范围、保修期限和保修责任，制定本规程。

本规程适用于北京市新建商品住宅的工程质量保修本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准，商品住宅质量保修除执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有关标准、规程的规定1 术语商品住宅commercialresidentialbuildings由建设单位建设并销售，由买受人通过合法交易方式购买的住宅建设单位constructionunit建设工程项目的投资主体或投资者，也是建设项目管理的主体质量缺陷defectofquality商品住宅工程的实体、使用功能和室内环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求质量保修freequalitymend对商品住宅工程交付使用后，在保修期限内出现的质量缺陷，予以无偿修复质量保修范围scopeoffreequalitymend商品住宅工程交付使用后，由建设单位无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的项目质量保修期限periodoffreequalitymend商品住宅工程交付使用后，由建设单位无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的起止时间3基本规定建设单位应对所售商品住宅承担质量保修责任，买卖双方应在商品住宅买卖合同中，对工程质量保修范围、保修期限和保修责任等内容进行约定，约定内容必须符合国家有关法律、法规的规定。

商品住宅所有权发生变更时，建设单位仍应按原买卖合同中约定的保修范围、保修期限和保修责任对住宅的工程质量进行保修已投保建设工程质量保险的商品住宅，建设单位在保险合同中约定的保修范围、保修期限、保修要求符合本规程的规定时，由承担保险的机构实施保修在保修期限内，建设单位应明确相应机构和人员处理解决保修问题，并将办公时间、地点及联系告知住宅所有权人；若有变更，应及时告知住宅所有权人建设单位不能履行保修责任时，应委托相关单位履行保修责任并签定委托协议，受托单位的资质应满足保修服务要求，并制订保修服务办法保修期内，因建设单位对商品住宅进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给住宅所有权人造成损失的，应当依法承担赔偿责任因使用不当、第三方或不可抗力造成的房屋损坏，不属于保修范围；住宅所有权人或使用人自行对房屋结构、门窗、电气、设备、管线系统、有防水要求的部位等进行拆改的，拆改部位不属保修范围建设单位和住宅所有权人对房屋的质量问题产生争议时，可委托有相应资质的检测机构进行鉴定4保修范围商品住宅工程保修范围包括以下项目：1．地基与基础工程；2．主体结构工程；3．建筑保温工程；4．防水工程，包括建筑屋面、有防水要求的房间、地下室和外墙面等；5．建筑装饰装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）等；6．建筑给水、排水及采暖工程，包括管道及配件安装、散热器、卫生器具等；7．建筑电气工程，包括电线、电缆敷设，插座、开关，防雷、接地等；8．智能建筑工程，包括通信网络系统、安全防范系统、消防系统等；9．通风与空调工程；10．电梯工程；11．室外建筑环境（包括附属建筑、道路等）及室外管线工程；5保修期限地基基础和建筑主体结构保修期限为设计文件确定的该建筑合理使用年限。

建筑保温工程保修期限不低于5年屋面防水工程、有防水要求的房间、外墙面和地下室的防渗漏保修期限不低于5年外立面、外檐涂料装修保修期限不低于2年；外立面其他材料装修保修期限不低于5年室内装修工程保修期限不低于2年（有专门规定保修期限的分项工程不受此限）外窗与入户门保修期限不低于5年,其中五金件保修期限不低于2年给排水系统（包括输水设备及附属设备、管道设施、末端用水及排水器具）的保修期限不低于2年；但采取隐蔽方式安装的给水管道和共用部位的给排水管道保修期限不低于10年采暖及制冷系统（采暖及制冷冷热源设备及相关配套设备、管道设施、末端散热设施）的保修期限不低于2年；但采取隐蔽方式安装的管线保修期限不低于10年电气系统的保修期限不低于2年，其中采取隐蔽方式敷设的线缆保修期限不低于5年安防系统（监控、红外线报警、门禁设备及末端设施）的保修期限不低于2年消防系统（包括火灾报警、广播、联动、防排烟、卷帘门、消火栓、水喷淋、喷雾、燃气报警设备及配套设备、末端设施）的保修期限不低于2年智能化系统（包括有线电视线路、卫星天线、线路、宽带线路、对讲、远程抄送）的保修期限不低于2年空调系统（包括风机安装、风管安装、风管的绝热和防腐）的保修期限不低于2年。

电梯及配套附属设施的保修期限不低于3年室外工程（道路及交通设施、散水、管井等）保修期限不低于2年停车场系统设备分别按照电气、消防、智能化等系统的保修期限进行保修商品住宅的保修期限，自交付住宅买受人之日起计算共用部分的保修期限，自竣工验收之日起计算6保修要求住宅保修责任人按以下程序履行保修义务：1 住宅保修责任人接到质量报修申请（书面或）后应在规定时间内派保修人员到达现场了解情况，如出现的问题确属保修范围，应按照下面所列条款要求安排保修2 保修工作应按照国家和北京市相应标准、规范的要求实施共用部位保修后由建设单位、监理单位、保修实施单位和物业公司（已成立业主委员会的，业委会应参加）共同验收并签字确认；非共用部位由建设单位、保修实施单位和住宅所有权人共同验收并签字确认地基基础出现不均匀沉降，或建筑主体结构出现涉及安全的变形或开裂，在查明原因后，及时维修；如达到危险状态，应立即采取解危措施屋面出现渗漏或积水现象时，保修责任人当日应采取有效的临时措施；具备维修条件时进行防水屋面工程保修住宅室内墙、顶、地面等部位出现以下现象时，保修责任人应及时安排保修：1室内地面、顶面或墙面出现渗漏、积水；2外墙出现雨水渗漏引起外墙内表面湿渍、室内积水。

建筑保温工程出现以下现象应在具备维修条件时，开始进行保修：1建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；2建筑保温层出现破损或脱落外立面、外檐装修出现以下现象应在10日内开始进行保修：1饰面砖出现裂缝、脱落及空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值2涂饰出现开裂、掉粉、起砂、空鼓，剥离、石灰爆裂点、脱皮、反锈、起皮等现象内墙面抹灰、饰面砖出现裂缝、脱落、空鼓等现象应在7日内开始进行保修地面出现以下情况应在7日内开始进行保修：1水泥地面出现裂纹、脱皮、麻面、起砂及空鼓面积超过20%等现象；2地面砖在正常使用中出现脱落或开裂等现象；3 木、竹地板在正常使用中出现起拱、翘曲等现象门窗及五金件出现以下情况应在7日内开始进行保修：1门窗出现雨水渗漏、密封条脱槽、破损等现象；2门窗出现开关不灵活、关闭不严密、倒翘等现象；2 门窗及五金件出现影响正常使用功能的其他情况入户门出现影响安全使用的情况应在24小时内开始进行保修采暖及制冷系统、电气系统（含灯具、电器开关）、卫生洁具、设备安装等出现影响正常使用功能的情况应在24小时内开始进行保修电梯出现开关门失灵、运行不平稳、异常声响等现象应在24小时内进行保修；遇紧急情况，应立即采取安全防范措施。

公共区域消防设施出现使用功能障碍或消防供水压力不足时，应立即进行保修给排水设备设施出现漏水等现象应立即采取有效措施，并在3日内开始进行保修住宅小区内的道路出现严重裂缝、隆起、沉陷等现象应立即采取避险措施，并在3日内开始进行保修住宅小区内其它配套设施出现影响正常使用功能的情况应在3日内开始进行保修其他保修范围内项目的保修要求可参照有关规定或上述条款执行条文说明1总则本规程主要规范开发建设单位与商品住宅产权人之间的保修关系，从而达到减少质量投诉和质量纠纷的目的本规程适用于新建商品住宅建筑,包括两限房、经济适用房和集资建房本规程是《北京市商品住宅质量保修管理办法》的配套实施文件2术语质量缺陷包含由于设计或施工原因造成的质量问题3基本规定规定了建设单位是商品住宅质量保修的责任人，明确了买卖双方约定质量保修事项的内容和依据规定了商品住宅再行销售不能改变建设单位的保修责任商品住宅所有权人发生变更包括：房屋再出售、赠与、继承等规定了商品住宅质量保险单位和建设单位对住宅质量保修责任关系规定了建设单位为实现保修责任需具备的条件受托单位应具有开发、施工或物业管理资质，有承担保修责任的能力规定了建设单位履行保修责任时造成损害的赔偿责任。

规定了保修免责条款5 保修期限地基基础和建筑主体结构质量是商品住宅安全的前提，故将建筑合理使用年限作为保修期限依据具体保修项目对应的合理使用年限以及《房屋建筑工程质量保修办法》规定的最低保修年限，根据北京市的实际情况制定本部分保修期限规定了商品住宅保修期的起算时间点6 保修要求本条款规定住宅保修责任人履行保修责任的程序，明确了保修完成后的共同验收单位，有利于减少由此引起的分歧和纠纷本条款中“查明原因”，可由建设单位或施工单位的专业人员实施，也可委托有检测鉴定资质的机构对房屋现状进行检测鉴定根据现状，如需加固，由原设计单位或有资质的其他设计单位出具加固方案，由有加固资质的施工单位负责施工；如有危险，立即采取紧急维修措施规定采取临时措施是考虑到当时可能不具备维修条件临时有效措施包括疏通堵塞的雨水管和天沟、排除积水、屋面覆盖防雨布以及转移人员和财产等——规定“在10日（或7日）内开始”进行保修，是预留了施工准备时间，没有规定完成时间是考虑到问题大小不一，损害程度不同，所需维修时间不同本条指地面面层的保修要求，粗装修的地面基层麻面属于正常施工要求，不在保修范围内；因空鼓造成的地砖脱落和因混凝土楼面板开裂引起的地砖开裂都属于保修范围；板材本身质量或铺装施工质量存在问题引起的起拱属于保修范围。

木地板包括实木地板、实木复合地板、中密度（强化）复合地板入户门规定“当日进行保修”是考虑到住户财产安全规定“立即采取有效措施”，是考虑到节水和防止污水泛滥，同时还包括保证生活必要条件的临时措施规定“立即采取避险措施”是考虑到严重裂缝、隆起、沉陷可能造成人身伤害和车辆事故。