007附件一-房地产开发建设管理流程.doc

房地产开发建设管理流程（2008年修订版）第一章 工程建设计划管理第一节 总 则第一条 建设工程的竣工标准：工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕第二条 建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：1、建设工程规划验收合格证；2、质量监督意见书；3、人防验收备案表；4、消防验收意见书；5、环保验收意见书；6、建设工程竣工验收备案表；7、交楼许可证根据当地文件要求需要）第二节 工程建设过程管理第三条 新开发项目在详规批复一周内，由总工室牵头，分公司一把手主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为综合计划部、工程部、质量监督部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、商业部、物业公司、材料计划部部门负责人项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附： 开发建设综合策划方案会签审批表）：1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划8、制定甲供材料采购供应计划9、制定各期开发楼盘的分批销售计划10、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求第四条 在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会一、工程质量交流会内容：1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等； 3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施； 4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求； 5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度； 6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见； 7、工程部就施工单位的问题进行解答； 9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。

第五条 项目主体开工前，工程部负责组织总工室、质量监督部、营销部、预决算部及主体施工单位参加的施工组织设计审查会第六条 项目发售前，综合计划部负责组织汇总工程部、营销部、商业部意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交分公司一把手批准第七条 项目主体开工前，由定标部组织工程部、合同管理部到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈第八条 分公司各相关部门在每月27日17:00前（2月份相应提前至25日），将下个月工作计划经部门负责人签字后，报综合计划部，并在分公司计划例会上予以核定第九条 每期主体工程开工前，工程部组织召开由主管工程的分公司领导主持的，由总工室、质量监督部、预决算部以及设计单位和施工单位有关人员参加的图纸会审会议第十条 营销部必须在项目开工时间前确定售楼部、样板房的位置、数量及有关要求，明确销售中心和样板房的软装工程数量及有关要求（仅对广东公司销售），并报分公司一把手审批，通过后再报集团营销品牌中心审批审批通过后两天内集团营销品牌中心应书面通知集团设计院第十一条 每期工程第三层楼面结构完成后三十天，工程部必须完成第三层中各户型的砖砌体每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织营销部、开发部、工程部、预决算部、及物业公司进行综合会验。

第十二条 在工程建设中，实行样板先行制度样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的分公司领导审批而涉及外观效果的，应报分公司一把手和集团设计院审批未经批准不能大面积铺开施工一、施工过程中需做样板的有：1、外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等；2、室内地面砖、木地板；3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；4、大堂、电梯前室的所有装饰；5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等6、室内外砖砌体及批荡；7、主体结构的钢筋及模板；8、预制构件的安装等二、施工样板验收的程序：（附：施工样板验收审批表）1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；2、监理验收合格后，报工程部经理验收；3、工程部经理验收合格后，报主管工程的分公司领导验收；第十三条 每期楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境必须完成 第十四条 桩基础、地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表 第十五条 工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕第十六条 每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。

第十七条 每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、质量监督部、预决算部、合同履约监督部（合同管理部）、民工权益保障部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送集团招投标中心、工程管理中心及当地公司资格审查部，且将评定为不合格的参建单位报集团管理监察中心备案第十八条 开发部必须在竣工后30天内取得《规划验收合格证》第十九条 工程部必须在工程竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》第二十条 开发部必须在竣工后85天内取得《竣工验收备案表》第二十一条 开发部必须在竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图 第二十二条 工程部须在收到施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核，并在竣工验收后3月内提交预决算部其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交预决算部预决算部发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件之日起7天内负责补齐完善后重新提交第二十三条 工程结算审批：1、金额在万元以下的结算，由预决算部审核，经分公司董事长审批后执行。

2、金额在100万元以上的工程结算，由集团预决算审计部审核；金额100万以上、300万以下（含300万）的结算，报集团常务副总裁审批后执行；金额300万以上、500万以下（含500万）的结算需再报集团总裁审批后执行；金额500万以上的结算需再报董事局主席审批后执行3、金额在100万元以上的结算，结算金额经施工单位确认后，预决算部须报分公司预决算审计部审核预决算审计部每月抽取送审结算份数的10％进行全面核算，其余部分进行一般审核预决算审计部须在规定的时间内出具审核报告（列出多计错计的且单项差额在1‰以上的项目）给预决算部,并同时返还结算资料之后由预决算部参考审核报告再与施工单位进行对数；预决算部最终出具的数据与施工单位同意接受的数据之间的差额在1‰以内的，由预决算部谈判确定最终结算金额；超过1‰的，须报公司董事长审批上述各差额千分比的计算基数为预决算部出具的数据4、结算、审核与对数时间的规定：（1）预决算部的出数时间：自收齐结算资料之日起计，100万元以下的5天内；100～300万元的15天内；300万元以上的工程以及主体工程、市政配套工程、园建工程均为25天内2）预决算审计部的审核时间：自预决算部送达齐全的结算资料之日起计，一般审核5天内；全面审核：100万～300万元的10天内，300万元以上的及主体工程、市政配套工程、园建工程25天内。

3）预决算部与施工单位的对数时间：预决算部在每次收到施工单位的反馈意见后，100万以下的2天内；100万～300万元的3天内；300万元以上的5天内5、预决算审计部对结算过程有疑问的，须以书面形式一次性提交给预决算部第二十四条 关于工程进度款的审批：1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出2、预决算部在收齐进度款申报资料后，48小时内必须审核完毕，经部门经理审批送合同履约监督部审核后交财务部施工单位如有异议，则预决算部应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后送合同履约监督部审核，再交财务部3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，按审批权限报分公司一把手、集团常务副总裁、总裁、董事局主席审批4、审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在4小时内支付款项第二十五条 关于招投标管理：1、凡属于土建、园建、精装修、智能化、钢结构的五类工程，金额在300万以上，需由集团招投标中心统一招标及签订合同由各地区公司提出立项报告，并将相关情况和要求报集团招投标中心，集团招投标中心组织地区公司参与合同谈判，并签订合同。

钢结构工程需设计施工捆绑招标2、招投标中心必须将集团的质量、安全文明施工控制标准，以及对施工企业的奖罚措施写入合同3、涉及甲供材料的施工合同，在签订合同时必须同时签订三方协议及供货合同第二章 工程建设质量管理第一节 设计质量管理第二十六条 相关设计管理规定1、各地区公司总工室必须组织当地设计院各专业工程师到集团本部，根据集团设计院发出的单体扩初设计条件（单体平立面方案、设计要求）进行单体扩初设计（即原各专业平立面细化制作工作），审核通过后方可回当地进行单体施工图设计2、各地区公司总工室应在单体施工图审查前按报审要求将单体施工图报集团设计院审核审核依据为审核通过的单体扩初设计和设计要求审核时间为7天3、各地区公司如要求对集团设计院下发的规划方案、园林景观方案进行方案性的较大调整，必须由当地公司一把手报请董事局主席批准后，集团设计院才能进行相应的调整4、地形复杂的小区竖向设计由设计院建筑总工组织，设计质量成本控制中心、各地区总工室、当地外委设计院相关人员参加，在现场共同确定原则是尽可能少动土方5、各地区公司总工室按报审要求将各项目的装修方案图、施工图报集团设计院审核审核依据为集团设计院下发的各项目的单体平面方案、装修设计标准做法和设计要求，审核时间为5天。

6、涉及到由各地区公司提供的园林施工图阶段的设计条件，应在计划出园林施工图前30天提供；当地总工室必须在园林图纸会审前提前2天以书面形式汇总图纸存在的问题并发到设计院园林中心，以便提前准备第二十七条 设计成本质量控制中心负责审核审批设计方案；抽查建筑设计院下发的施工图纸；协调解决重大设计变更及相关技术问题；对设计方案进行成本的质量控制属于设计质量成本控制中心负责审批的方案有：基础方案、主体结构方案、大跨度屋面结构方案、转换层结构方案、钢筋含量控制指标、地下室平面方案、小区10KV供电方案、小区泵房布置方案、采暖系统方案、公建空调及热水方案地下室平面方案审批时间4天，其他设计方案审批时间3天地下平面方案审批不得改变建筑红线，若改变须征得各地区公司同意第二十八条 各地区公司所有图纸必须通过本公司总工室登记盖章。