广东中山市三角旭日御华庭项目第一期营销推广策略建议.ppt

携手共创携手共创 美好明天美好明天三角三角 旭日御华庭项目第一期旭日御华庭项目第一期营销推广策略建议营销推广策略建议2008-51携手共创携手共创 美好明天美好明天目目 录录o第一部分第一部分 三角区域房地产住宅市场分析三角区域房地产住宅市场分析o第二部分第二部分 产品分析产品分析 一期营销推广策略一期营销推广策略2携手共创携手共创 美好明天美好明天第一部分概要第一部分概要三三角角区区域域规规划划三三角角板板块块的的划划分分及及其其差差异异三角区域住宅市场总体供求现状三角区域住宅市场总体供求现状三角住宅平均价格走势分析三角住宅平均价格走势分析三角住宅项目建筑形态三角住宅项目建筑形态三角区域住宅各户型销售状况分析三角区域住宅各户型销售状况分析三三角角住住宅宅市市场场分分析析区区域域房房地地产产住住宅宅市市场场分分析析结结论论3携手共创携手共创 美好明天美好明天第一部分第一部分 三角区域房地产市场分析三角区域房地产市场分析Ø三角区域规划三角区域规划Ø三角板块的划分及其差异三角板块的划分及其差异Ø三角区域住宅市场总体供求现状三角区域住宅市场总体供求现状Ø三角住宅平均价格走势分析三角住宅平均价格走势分析Ø三角住宅项目建筑形态三角住宅项目建筑形态Ø三角区域住宅市场户型分析三角区域住宅市场户型分析Ø区域房地产市场分析结论区域房地产市场分析结论4携手共创携手共创 美好明天美好明天o三角镇位于伟人故里—中山市东北部，总面积70.32平方公 里，辖7个行政村和1个社区居委会，现有常住人口5.6万人， 外来人口6万多人。

    o三角镇地处珠江三角洲的中心地带，交通便利，京珠高速公 路穿越镇域南北，省道南三公路横贯镇域东西，往广州、深 圳、珠海、佛山、东莞、江门等市均在1小时车程内，往中山 港、南沙港等国际港口在20分钟车程内基本概况：基本概况：三角镇将重点加快一城二区即中心城区和东西两翼的高平、金鲤工业区的建设基础配套设施加快完善，如加快福源路、东部快速干线等设施建设总之，三角镇将利用现有的基础，整合提高，更好地加强与东部组团的对接 区域规划区域规划：：“一心两翼，东西衔接一心两翼，东西衔接”5携手共创携手共创 美好明天美好明天三角区域规划图三角区域规划图京珠高速京珠高速南三公路南三公路福源南路福源南路本项目本项目旭日旭日御华庭御华庭售楼部售楼部南三公路南三公路民民安安南南路路旭日路旭日路月月湾湾路路高平工业区高平工业区金鲤工金鲤工业区业区700亩汽配亩汽配产业园，兴产业园，兴建中三角镇中三角镇中心区心区文化文化广场广场现代车现代车站，规站，规划中划中往中山港往珠海往广州往阜沙、黄圃6携手共创携手共创 美好明天美好明天三角板块的划分及差异三角板块的划分及差异o东部高平板块东部高平板块:重点发展电子、重化、纺织、制衣等产业o西部金鲤板块：西部金鲤板块：以发展服装、电器、汽配等产业为主o镇中心城区板块镇中心城区板块重点布置城市功能和发展商业、服务业、房地产业及第三产业等7携手共创携手共创 美好明天美好明天三角目前在售楼盘三角目前在售楼盘楼盘楼盘位置位置占地占地面积面积总建总建规模规模类型类型均价均价户型设计户型设计主力主力户型户型后续供货后续供货量量整体整体销售率销售率东润华庭三期南三大道138号20021,0000多层小高层32003600二房60-66三房94-131四房157、173复式223-325三房94-131第三期共388套，约剩140套第三期约为65%（不计四期地块）旭日御华庭一期旭日路与民安南路交汇6713,8433小高层3200一房48-49二房一厅61-63二房二厅64-80三房103二房二厅64-80第一期6-10幢共270套左右国宇豪庭福源南路蟠龙村386,7515 多层小高层——3200二房84三房110-136四房176-196（四房为复式）三房110-136约300约30%宝成雅居三角高平村4.77878 小高层2500二房78三房95二房78三房95一期64套，二期规划有64套约31%以上单位以上单位/亩㎡/元/㎡㎡㎡套/Ø目前三角市场楼盘于目前三角市场楼盘于2007年开盘的单位，基本上接近销售尾声，年开盘的单位，基本上接近销售尾声，2008年以来，在售四个楼盘年以来，在售四个楼盘中，均有新单位推出，供应量加大，竞争相对激烈。

中，均有新单位推出，供应量加大，竞争相对激烈8携手共创携手共创 美好明天美好明天三角住宅市场平均价格走势分析三角住宅市场平均价格走势分析三角住宅市场较2007年开盘价均有较大幅度的增长，目前电梯小高层的均价均保持在3200元/㎡，随着区域经济的调整和中心区域基础配套的完善，三角居民选择中心区购房的需求持续增长，房价呈现一定上升趋势注：以上为小高层电梯销售均价，旭日御华庭视为旭日华庭品牌升级）9携手共创携手共创 美好明天美好明天三角项目建筑形态三角项目建筑形态小高层电梯塔楼成主流小高层电梯塔楼成主流——整个三角楼盘目前主要以小高层塔楼小高层塔楼的建筑类型为主，结合一定类型的多层住宅，例如东润华庭、国宇豪庭等目前11层、12层层高的小高层住宅成为三角市场的主流产品6层多层住宅早期盛行层多层住宅早期盛行——东润华庭早期开发的产品均以6层层高的多层住宅，这类产品以低密度、一梯两户、通透效果好等优点受到了三角人的喜爱，此类产品也得到后开发楼盘一定程度上的仿效板楼式公寓小户型已经出现板楼式公寓小户型已经出现——随着消费者不同购房需求的出现，三角市场公寓小户型产品开始推出市场，户型面积在50-65㎡，一梯多户，东润华庭三期凯旋时代阳光珀斯10幢、11幢、12幢，均为一梯六户，60-65㎡两房设计。

10携手共创携手共创 美好明天美好明天三角住宅市场各户型销售状况分析三角住宅市场各户型销售状况分析 一房一厅一房一厅二房一厅二房一厅二房两厅二房两厅三房两厅三房两厅四房两厅四房两厅复式复式楼盘面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例东润华庭——————60-6610327%94-13123360%157、1734010%223-325123%旭日御华庭48-493914%61-643914%64-8015255%1034617%———国宇豪庭——————847625%110-13619866%———176-196289%宝成雅居——————783250%953250%——————市场供给合计394%394%36335%50949%404%404%市场销售率16%21%61%53%30%20%（注：以上数据来源于中山国土资源局数据和对项目数据的不完全统计结果，旭日御华庭项目统计的为6-10幢共276户情况，以上数据供作参考）11携手共创携手共创 美好明天美好明天三角地区不同户型销售状况分析三角地区不同户型销售状况分析Ø三角地区在售项目中，二、三、四房等不同产品供应比例有较大三角地区在售项目中，二、三、四房等不同产品供应比例有较大差距；总体而言，三房是市场主打户型，占市场差距；总体而言，三房是市场主打户型，占市场1030套产品的套产品的49%。

两房两厅占两房两厅占35%，因市场需求爱好不同，一房和两房，因市场需求爱好不同，一房和两房一厅、复式共占一厅、复式共占16%Ø在售项目中，不同产品的销售有比较明显的差距；三房销售较快，在售项目中，不同产品的销售有比较明显的差距；三房销售较快，小户型和大单位相对较慢说明小户型和大单位相对较慢说明市场上对二房、三房有足够的消市场上对二房、三房有足够的消化能力，两端产品缺少吸引力，消化相对不足化能力，两端产品缺少吸引力，消化相对不足12携手共创携手共创 美好明天美好明天区域房地产住宅市场分析结论区域房地产住宅市场分析结论ü近期面市的项目均价多为 3200 元/ 平米左右产品最高价接近4000元/平米单价研究总价研究ü重点项目一房总价在 13－20万元ü重点项目二房总价在 18-30万元ü重点项目三房总价在30-50万元ü重点项目四房、复式总价相对很高单户面积建筑形态ü单户面积在 94-136 平方米的户型市场供给量很大；ü重点项目二房（ 60－ 84 平米）销售率较高，三房销售率均较好ü早期三角建筑以多层建筑为主；ü近期面市项目主要为小高层建筑和公寓小户型板式建筑结合户型统计户型分类ü两房相对畅销，三房其次，其它单位未销售较多；ü板楼或板塔结合的项目中，两房相对畅销。

ü市场上一居、四房、复式的供应较少，市场有足够的消化能力；ü二房、三房销售率较高，其它基本持平13携手共创携手共创 美好明天美好明天目目 录录o第一部分第一部分 三角区域房地产住宅市场分析三角区域房地产住宅市场分析o第二部分第二部分 产品分析产品分析 一期营销推广策略一期营销推广策略14携手共创携手共创 美好明天美好明天第二部分概要第二部分概要区域住宅市场区域住宅市场（已分析）（已分析）项目产品分析项目产品分析一期推货策略一期推货策略形象包装策略形象包装策略15携手共创携手共创 美好明天美好明天项目产品分析项目产品分析l项目地块概述l周边配套l建筑空间布局l户型分析及描述l项目SWOT分析16携手共创携手共创 美好明天美好明天项目地块概述项目地块概述 本项目地处旭日路与民安南路交汇之处，属于结民村，离南三公路200米左右，属于未来三角镇中心区目前项目周边为散乱的自建房状态，整体居住印象较差，且项目与旭日路之间隔着一小地块，据说为自建房用地。

从目前项目的周边配套来说，尚且有一段距离，使得项目的的看好度低于成熟中心区的楼盘旭日旭日御华庭御华庭售楼部售楼部南三公路南三公路民民安安南南路路旭日路旭日路月月湾湾路路17携手共创携手共创 美好明天美好明天周边配套设施周边配套设施o购物购物: 通大百货、鸿源购物商场、大喜购物商场、壹加壹、富民通大百货、鸿源购物商场、大喜购物商场、壹加壹、富民o学校：三角中心小学、中英文幼儿园、沙栏中小学、三角中学学校：三角中心小学、中英文幼儿园、沙栏中小学、三角中学o医疗：三角华侨医院、沙栏医院医疗：三角华侨医院、沙栏医院o银行：中国银行、农业银行、农信社、建设银行银行：中国银行、农业银行、农信社、建设银行o邮局：三角邮局邮局：三角邮局o市场：市场： 沙栏市场、三角市场、结民市场沙栏市场、三角市场、结民市场o酒店：真善美大酒店、乐天大酒店酒店：真善美大酒店、乐天大酒店18携手共创携手共创 美好明天美好明天建筑空间布局建筑空间布局旭日御华庭项目总体平面规划旭日御华庭项目总体平面规划p规划用地面积：规划用地面积： 44780.7 ㎡㎡p总建筑面积：总建筑面积： 148433.07 ㎡㎡p地上建筑面积：地上建筑面积：135177.97 ㎡㎡p高层住宅面积：高层住宅面积：129743.17 ㎡㎡p商铺面积：商铺面积： 4007.92 ㎡㎡p地下建筑面积地下建筑面积：13255.1 ㎡㎡p容积率：容积率： 3p建筑密度：建筑密度： 25.2p绿化率：绿化率： 33%19携手共创携手共创 美好明天美好明天户型分析及描述（八户型分析及描述（八-十幢）十幢）楼号：8幢-标准层总建筑面积—6019.25 平方米o一房一厅至二房二厅，47-80㎡；o主卧与起居室向阳，主卧有飘窗，采光好；o主卫采用明窗设计；o采用飘窗设计，采光较好；o提供服务性工作阳台；o户型紧凑，浪费面积较小，起居室较好利用。

20携手共创携手共创 美好明天美好明天幢号幢号类型类型层高层高间隔间隔总户数总户数第八8幢公寓小户型15层，1层商铺，2-14层住宅二梯八户106套户型面积户型面积一房一厅一房一厅二房一厅二房一厅二房二厅二房二厅三房两厅三房两厅06、09、10单元01、02、03单元05、08单元——47.51-48.9060.70-63.5164.34、79.05—— 数量39套39套28套总面积总面积6019.25㎡第八幢户型构成：21携手共创携手共创 美好明天美好明天第九幢户型图：o二房二厅至三房两面厅，77-104㎡；o一梯四户，客厅设置大观景阳台；o采用飘窗设计，采光性能较好；o中等实用户型，实用率高楼号：9幢-标准层总建筑面积—3446.86㎡ 22携手共创携手共创 美好明天美好明天幢号幢号类型类型层高层高间隔间隔总户数总户数9幢住宅11层，1层商铺，2-11层住宅一梯四户42套户型面积户型面积一房一厅二房一厅二房二厅三房二厅————01、02、05单元03单元————77.1-79.85㎡103.72㎡数量数量————31套11套第九幢户型构成：23携手共创携手共创 美好明天美好明天第十幢户型图：o二房二厅至三房两面厅，80-104㎡；户型面积比第九幢略大。

o一梯四户，客厅设置大观景阳台；o采用飘窗设计，采光性能较好；o中等实用户型，实用率高楼号：10幢-标准层总建筑面积—3681.31㎡ 24携手共创携手共创 美好明天美好明天幢号幢号类型类型层高层高间隔间隔总户数总户数10幢住宅11层，1层商铺，2-11层住宅一梯四户42套户型面积户型面积一房一厅一房一厅二房一厅二房一厅二房二厅二房二厅三房二厅三房二厅————01、02、05单元03单元————79.45-86.75103.36数量数量————31套11套第十幢户型构成：25携手共创携手共创 美好明天美好明天项目项目SWOTSWOT分析分析优势劣势o曾在该地区开发“旭日华庭” ，销售反响较好，形成较好的品牌效应o目前中小户型选择多，客户源广o交通方便，环境优静，生活质素好o楼盘被“自建房”和“自留地”围绕，影响到楼盘整体定位和品位o一期中大三房以上产品相对不足，选择性不够o楼盘规模虽大，但一二期间的同类产品过于集中，以致制约了客户群的吸纳机会威胁o福源路开通，交通更为完善，带来不同程度商机，吸引更多城区客户到此处置业投资；o三角整体发展趋势将由“工业”转向“商业”过程，客户需求更大。

o国家严控房地产市场及相关房地产政策的调整以致楼市进入冷静期o竞争对手的竞争优势较强，在很大程度上与本项目争夺客户群o周边整体环境制约楼盘发展26携手共创携手共创 美好明天美好明天SWOT小结l优势分析：开发商在三角拥有一定的品牌以及口碑，优势分析：开发商在三角拥有一定的品牌以及口碑，可将可将““通大通大””集团作为整体品牌营销集团作为整体品牌营销l劣势分析：最大劣势是自建房和自留地问题困绕着项目，劣势分析：最大劣势是自建房和自留地问题困绕着项目，影响到楼盘品质和欣赏品位影响到楼盘品质和欣赏品位l机会分机会分析：最大机会是三角整体发展将会成为嫁接到城析：最大机会是三角整体发展将会成为嫁接到城区的重要桥梁区的重要桥梁l威胁分析：威胁分析：竞争对手的竞争优势较强，在很大程度上与竞争对手的竞争优势较强，在很大程度上与本项目争夺客户群本项目争夺客户群27携手共创携手共创 美好明天美好明天项目产品分析项目产品分析SWOT分析分析项目项目地块分析地块分析制定一期制定一期营销推广方案营销推广方案28携手共创携手共创 美好明天美好明天一期推货策略一期推货策略l总体战略部署l八幢营销执行o二个推售波段o三个推广基点o四个推售梯队o五个营销节点29携手共创携手共创 美好明天美好明天一期推货策略一期推货策略二波三基四梯五节点 ””总体战略部署 8 89 91010111112121 12 27 76 63 35 5第一波军团，以第一波军团，以8幢小幢小户型为突破口，强化户型为突破口，强化9、、10幢销售，带动第二幢销售，带动第二梯队梯队11、、12幢启动幢启动第二波军团，依托中心楼王第二波军团，依托中心楼王1、、2幢水景园林和中心优势，第一幢水景园林和中心优势，第一梯队梯队1、、6、、7幢和第二梯队幢和第二梯队2、、3、、5幢形成犄角之势，各有看幢形成犄角之势，各有看点，组团推出。

点，组团推出第一梯队第二梯队30携手共创携手共创 美好明天美好明天推货阶段目标时段主攻产品核心卖点营销策略媒体推广承接期60-70套2008.6-7九幢十幢 地段、品牌、产品现场活动短信、户外、现场、道旗第一梯队开盘强销期60套2008.6-7 八幢开盘，带动第九、十幢销售地段、投资价值、品牌、小户型炒作、造势、活动户外、电视、现场、短信、日报持续销售期） 46套2008.8-10品牌、现楼、投资价值活动旧业主推荐户外、电视、现场、短信第一梯队尾盘期约10-20套2008.10-12剩余单位品牌、热销形势优惠现场活动短信、现场广告第二梯队认购期30套2008.10-12十一、十二幢配套、品质生活、现场活动炒作户外、道旗、现场广告第二梯队热销期）56套2009.1-3十一幢、十二幢优惠、现楼、品牌开盘活动日报、户外、短信、现场广告“二个推售波段二个推售波段”(以下营销阶段暂定，实际视拿预售证时间和工程进度而定)第一波段：第一波段：2008年6月—2009年3月 营销目标：约营销目标：约250套31携手共创携手共创 美好明天美好明天第二波段：2009年1月—12月营销目标：216套推货阶段目标时段重点产品核心卖点销售策略媒体推广第二波（认筹期）38套2009.1-4一、六、七幢 六、七幢开盘、中心园景单位认筹，水景、生活节日营销活动户外、电视、现场广告第二波（热销期）70套2009.5-8一、六、七幢地段、投资价值、品牌售控、炒作、造势户外、日报、道旗、现场第二波（持续强销期）108套2009.5-12月二、三、五幢中心园景、品质生活、稀缺性视销售情况可采取优惠开盘活动、现场、记外、电视推售阶段说明：推售阶段说明：1 1、营销阶段划分和推货是动态的，、营销阶段划分和推货是动态的，““两个波段，四纵梯队两个波段，四纵梯队””是营销大方向。

是营销大方向2 2、划分依据：产品特点组合、产品长短结合、营销主次定位划分依据：产品特点组合、产品长短结合、营销主次定位3 3、第一期推售策略的可执行详细方案有待进一步协商第一期推售策略的可执行详细方案有待进一步协商32携手共创携手共创 美好明天美好明天“三个推广基点三个推广基点”（广告方向和营销活动推广重点）（广告方向和营销活动推广重点）基于区域大环境的背景诉求基于区域大环境的背景诉求基于产品品牌的品质诉求基于产品品牌的品质诉求基于居住生活的精神诉求基于居住生活的精神诉求辐射城区的三角新区位——做新三角人通大品牌品质飞跃 升级力作——享珍稀名盘远见和气魄开拓生活——成就非凡生活33携手共创携手共创 美好明天美好明天“四支推售梯队四支推售梯队”旭日御华庭组团推售计划旭日御华庭组团推售计划组团组团推售时间推售时间幢号幢号数量数量第一波（274套）第一梯队 （2008.6-12） 8幢1069幢4210幢42第二梯队(08.10-09.3) 11幢4212幢42第二波（216套）第一梯队（09.1-8） 1幢226幢437幢43第二梯队(09.5-09.12) 2幢223幢435幢43（注：推售时段前后交叉衔接，以缓冲产品短板出现，并给预售和营销策略调整能留出一定的弹性空间）最终目标：一期最终目标：一期490490套套月均目标：月均目标：3030套套/ /月月计划时时：计划时时：1818个月个月34携手共创携手共创 美好明天美好明天“五个营销节点五个营销节点”一期整合营销（一期整合营销（2008年年6月月-2009年年12月）月）快速加热快速加热紧锣密鼓紧锣密鼓快速备战快速备战卖点强出击卖点强出击储客广积粮储客广积粮重要节点把握：重要节点把握：★★6-7月，8幢新单位开盘热销期 ★★8-12月，第一波产品持续强销期 ★★09年1月-4月，第二波蓄势期 ★★5-9月，第二波开盘强销销期 ★★10-12月，一期清盘期 1、“阳光生活·关爱孩子” 互赠图书爱心行动。

2、“端午之夜 相聚深情”联谊欢乐派对 3、“悠悠亲情·时光鉴证”父亲节同乐日4、新品开售期新品开售期第一波产品强销第一波产品强销（6月-7月）（8月-12月）1、楼盘部分单位封顶、或者交楼专题营销2、旭日华庭“迎奥运·首日8·8”购楼活动3、“月圆中秋 亲情园景”楼盘开放日活动4、教师节主题营销活动“丝丝清凉·夏日畅怀”旭日御华庭DIY雪糕秀6、7月活动内容见第八幢推广思路部分，以后时段活动暂只作一个方向探讨35携手共创携手共创 美好明天美好明天售楼处包装调整、热销气氛烘托样板区引导动线包装调整样板房软装升级户外广告牌、引道旗形象更新销售道具及宣传资料调整第二波产品储势期第二波产品储势期第二波产品旺销期第二波产品旺销期（09年1月-4月）（09年5月-9月）第一期产品尾盘期第一期产品尾盘期（09年10月-12月）根据销售情况，可采取部分优惠针对老业主和关系客户等营销主题活动，具体营销措施和推广活动待定在1月-4月的储势造势的基础上，要借重开盘等活动推动营销，随着工程进度，要借力楼盘硬件设施和各方面条件的完善，并持续安排部分专题营销活动36携手共创携手共创 美好明天美好明天一期推货策略一期推货策略l总体战略部署l八幢营销执行o八幢案名推广o推广活动思路37携手共创携手共创 美好明天美好明天八幢案名推广主推案名：主推案名：阳光心殿（公寓）阳光心殿（公寓）次推案名：次推案名：自由地带自由地带/自由世纪自由世纪 香槟社区香槟社区/香槟之约香槟之约 幸福之约幸福之约38携手共创携手共创 美好明天美好明天2008年6月八幢推广营销思路八幢推广营销思路（以下推广仅为大纲，具体可执行性方案有待进一步沟通）阳光心殿“旭日深情·赤子之心”亲情主题推广月2008年7月旭日御华庭“姿彩七月·清凉相伴”体验健康购房节第一阶段：第二阶段：（注：以上两个阶段的活动地点主要定在售楼部，下文不作特别提示）39携手共创携手共创 美好明天美好明天6月1日（星期日）——“旭日深情·赤子之心”亲情主题推广月系列营销活动之一 “阳光生活·关爱孩子”活动主题：“阳光生活·关爱孩子”互赠图书爱心行动暨六一亲子购房节活动形式：参与活动的小孩子，通过互赠各自签名和许愿的图书，同时可以获得来自“爱心书屋”知心姐姐回馈赠送一册精美图书。

以此带给孩子美的陶冶和爱心教育，并获得家长的认可和赞同售楼部对前期推出的9、10幢，考虑采取一定的优惠进行强化营销活动对象：三角当地居民、外来定居人员，以家庭形式参加为主媒体配合：现场广告、邀请、灯旗广告等；及旧业主推荐等人际传播活动时间：5月30日-6月1日40携手共创携手共创 美好明天美好明天活动主题：“端午之夜·相聚深情”X X和X X厂企联谊派对欢乐之夜6月8日（农历五月初五，星期日）——“旭日深情·赤子之心”亲情主题推广月系列营销活动之二 “端午之夜·相聚深情”活动时间：6月8日活动形式：事先联络好三角当地两家大型厂企，邀请中高技术人员和管理人员进行联谊派对，制作特色饺子和小吃，共过端午节欢乐之夜，同期推出50套左右单位，现场吸引人气和进行销售 活动对象：开发商联络当地厂企的意向员工客户，总人数在30-50名左右媒体配合：现场广告、邀请为主等；41携手共创携手共创 美好明天美好明天活动主题：旭日御华庭“悠悠亲情·时光鉴证”和谐家庭亲情相片征集活动6月22日（星期日，父亲节）——“旭日深情·赤子之心”亲情主题推广月系列营销活动之二 “悠悠亲情·时光鉴证”活动时间：6月1日-6月22日活动形式：于6月1日-6月20日征集家庭合影照，照片要求有父亲参予，内部评选出“最和谐家庭”照片若干，并于父亲节当天颁发小奖品，并适当操作可安排少量家庭摄影留念，以此来提高楼盘关注度和售楼部人气。

活动对象：以三角及周边镇区居民为主媒体配合：现场广告、邀请、灯旗广告等；及旧业主推荐等人际传播网络软文、报纸广告、栏花等42携手共创携手共创 美好明天美好明天2008年6月八幢推广营销思路八幢推广营销思路（（以下推广仅为大纲，具体可行性详案有待商议阳光心殿“旭日深情·赤子之心”亲情主题推广月2008年7月旭日御华庭“姿彩七月·清凉相伴”体验健康购房节第一阶段：第二阶段：43携手共创携手共创 美好明天美好明天活动主题：旭日御华庭“丝丝清凉·夏日畅怀” DIY雪糕秀7月6日（星期日，第二日为“小暑”）——旭日御华庭“姿彩七月·清凉相伴”体验健康购房节活动之一 “丝丝清凉·夏日畅怀”活动时间：7月6日活动形式：以家庭为参与单位，家庭全员动手制作DIY雪糕，活动家庭均可获得小礼品当天光临现场的客户均能免费品尝雪糕以小活动和礼品聚集夏日人气，并可为炎热夏季，带来丝丝畅怀凉意并加推部分单位 活动对象：三角当地居民，看楼客人，意向客户媒体配合：以现场广告和销售员邀请客户参加为主44携手共创携手共创 美好明天美好明天活动主题：“炫丽夏日·时装魅影”国际新潮服饰全新资讯暨时尚购房节7月18-7月20日（星期日）——旭日御华庭“姿彩七月·清凉相伴”体验健康购房节活动之二 “炫丽夏日·时装魅影 ”活动时间：7月18日——7月20日活动形式：爱美之心人皆有之，售楼部事先准备和租用大量有关新潮服饰的图片和资料，图片要求精美大方，供年轻客户和有兴趣客户欣赏，调动追求新颖时尚信息的人们的视觉，并乐意了解项目的有关信息，促进意向成交。

活动对象：三角及周边年轻客户，看楼客人，意向客户，可邀请旧业主等媒体配合：以现场广告和销售员邀请客户参加为主45携手共创携手共创 美好明天美好明天形象包装策略形象包装策略l现场包装l广告包装46携手共创携手共创 美好明天美好明天形象包装策略形象包装策略清晰悦目清晰悦目美观高档美观高档功能良好功能良好形象感强形象感强广告包装广告包装灯旗灯旗广告广告售楼部售楼部看楼通道看楼通道样板间样板间现场包装现场包装销售人员销售人员户外广告户外广告围墙围墙广告广告导示系统导示系统墙体挂画墙体挂画大型喷画大型喷画47携手共创携手共创 美好明天美好明天现场包装－营销环境优化现场包装－营销环境优化p楼体形象太乱，广告牌太多，彩条多而杂乱p售楼部临民安南路侧墙体喷画广告有破损现象，正门前两侧玻璃空白p售楼部周围停车位显得不足p售楼部门前摩托车、自行车摆放杂乱，给客户印象会打折扣售楼部外部现状售楼部外部现状48携手共创携手共创 美好明天美好明天Ø拆除售楼部楼体四周的彩条、拆迁制衣厂的蓝色、红色广拆除售楼部楼体四周的彩条、拆迁制衣厂的蓝色、红色广告牌，保持清晰悦目外部形象。

告牌，保持清晰悦目外部形象Ø装新售楼部临近民安南路的墙体广告喷画装新售楼部临近民安南路的墙体广告喷画Ø另准备充足的停车位，并设计有专门的导向系统，以备楼另准备充足的停车位，并设计有专门的导向系统，以备楼盘活动日和节假日客人停车所用盘活动日和节假日客人停车所用Ø工地现场东南角增添一块工地现场东南角增添一块VI导示牌，直指售楼部位置导示牌，直指售楼部位置Ø整顿售楼部门前秩序、注意清洁和物品摆放，并长期有专整顿售楼部门前秩序、注意清洁和物品摆放，并长期有专人负责清理和把关人负责清理和把关售楼部外部优化售楼部外部优化49携手共创携手共创 美好明天美好明天售楼部内部现状售楼部内部现状p售控表、总规平面图等售控系统不完善，宣传物料准备可更充分一些p墙面广告布局稀少，生硬且不柔和，缺乏家的感觉p室内部分饰物略显不适时宜，且颜色 搭配不协调p室内空间没有充分利用和发挥专长p物品摆放应讲究，给人温馨的感觉50携手共创携手共创 美好明天美好明天售楼部内部优化售楼部内部优化Ø制作总体规划平面图（建议在楼盘模型西侧的墙面上）制作总体规划平面图（建议在楼盘模型西侧的墙面上）Ø制作销售进程控制表（建议安放在东面洽谈座位的墙面上）制作销售进程控制表（建议安放在东面洽谈座位的墙面上）Ø配置全新液晶电视配置全新液晶电视Ø“洽谈室洽谈室”可改成可改成“VIP室室”，并摆设家具和装饰。

并摆设家具和装饰Ø室内墙壁四周增加喷画广告，可选择一些软性的广告室内墙壁四周增加喷画广告，可选择一些软性的广告Ø天花掉顶的饰物可适当增加，并搭配其它装饰小品和挂画天花掉顶的饰物可适当增加，并搭配其它装饰小品和挂画适量减少红灯笼数量适量减少红灯笼数量51携手共创携手共创 美好明天美好明天看楼通道现状看楼通道现状p布置不太完善p装饰不太齐整p导示不够清晰（场景一：看楼通道入户处）（场景二：样板房三楼楼道口）（场景三：样板房门口）墙面可统一饰白，和装扮饰物可换用“客人止步”等温馨提示牌门口可以增设坐椅和衣帽架，供客人换鞋套和放安全帽时用，彰显开发商人性化服务52携手共创携手共创 美好明天美好明天看楼通道、样板房环境优化看楼通道、样板房环境优化Ø门口制作两块样板房导示牌，迎接双向人流门口制作两块样板房导示牌，迎接双向人流Ø开放大门，侧门铁门生锈且太小，不衬气派开放大门，侧门铁门生锈且太小，不衬气派Ø门口两旁部分围墙破损广告换新门口两旁部分围墙破损广告换新民安南路工地门口民安南路工地门口工地道路工地道路Ø工地道路上方与靠墙体一方，应该加以修饰和吊工地道路上方与靠墙体一方，应该加以修饰和吊顶，铺红地毯。

顶，铺红地毯Ø现有一块喷画广告可以拆除下来，距离太近，毫现有一块喷画广告可以拆除下来，距离太近，毫无视觉美和广告效果无视觉美和广告效果Ø此条路务必保持干洁，清扫尽垃圾、积水、土砖、此条路务必保持干洁，清扫尽垃圾、积水、土砖、塑料袋等废物，以免影响客户看楼心情塑料袋等废物，以免影响客户看楼心情53携手共创携手共创 美好明天美好明天楼梯入户门口楼梯入户门口Ø墙面应该统一饰白，加装饰物和喷画广告墙面应该统一饰白，加装饰物和喷画广告Ø上面加遮盖，统一吊顶和装饰上面加遮盖，统一吊顶和装饰Ø盆景建议改成中、大样式盆景建议改成中、大样式Ø栏杆加固，统一用纱布遮挡栏杆加固，统一用纱布遮挡Ø两旁墙壁可统一贴挂画和进行形象广告宣传两旁墙壁可统一贴挂画和进行形象广告宣传Ø楼梯窗户应该遮挡，避免看到建筑物块原形楼梯窗户应该遮挡，避免看到建筑物块原形楼梯通道楼梯通道Ø设置客人看楼时换鞋套时用的座位设置客人看楼时换鞋套时用的座位Ø设置挂看楼安全帽和物品的挂钩架设置挂看楼安全帽和物品的挂钩架Ø保持门口清洁，驱除尽门口蚊蝇，给客人好印象保持门口清洁，驱除尽门口蚊蝇，给客人好印象Ø确保感应灯在客人看楼时段保持照亮状态。

确保感应灯在客人看楼时段保持照亮状态样板房门口样板房门口54携手共创携手共创 美好明天美好明天Ø确保样板房内在客人看楼时空调系统开放，和通确保样板房内在客人看楼时空调系统开放，和通风效果要好风效果要好Ø洗手间卫生工具要搬走，避免客人看到洗手间卫生工具要搬走，避免客人看到Ø其它物品要按秩序摆放，保持样板间整洁其它物品要按秩序摆放，保持样板间整洁样板房内样板房内销售人员提升销售人员提升Ø专业、自信、热情，服务周到专业、自信、热情，服务周到Ø善于营销，熟悉产品、研究市场善于营销，熟悉产品、研究市场Ø高度的团队协作精神和执行力高度的团队协作精神和执行力Ø掌握销售各流程的业务技能和专业知识，促成能掌握销售各流程的业务技能和专业知识，促成能力强，有较好的心理承受力力强，有较好的心理承受力55携手共创携手共创 美好明天美好明天广告包装－产品情景优化广告包装－产品情景优化广告包装优化广告包装优化Ø拆除工地上悬挂的众多条幅广告，保留拆除工地上悬挂的众多条幅广告，保留2-4条重点卖点的条幅广告即可条重点卖点的条幅广告即可Ø将临近民安南路的喷画广告改换挂至靠旭日将临近民安南路的喷画广告改换挂至靠旭日路人车流量大的北面，确保收视率最高。

路人车流量大的北面，确保收视率最高Ø售楼部和工地围墙广告应及时换新部分破旧售楼部和工地围墙广告应及时换新部分破旧广告广告Ø南三路道旗广告制作太小，条件允许，建议南三路道旗广告制作太小，条件允许，建议能制作更大并且富有视觉变化的道旗广告能制作更大并且富有视觉变化的道旗广告建筑北面的条幅广告）（建筑东面的喷画广告）56携手共创携手共创 美好明天美好明天本次提案结束本次提案结束 谢谢审阅！谢谢审阅！57。