三里屯SOHO分析2.pptx

北京三里屯VILLAGE****0000000000—————————————————————————u 基本情况u 商业定位u 商业规划u 亮点分析u 案例总结目录       2007年 8月 22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为 “ 三里屯 Village” ，定位为首都的国际时尚中心该项目太古投资 80%；基汇资本占 20%，产权 40年一、基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处  三里屯得名由来：原意 “ 三里质地 ” ，距离老北京地标之一东直门三里，且 100 多年前因 “ 北京城墙外三里的屯兵处 ” 而得名近十几年来，因临近 CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街一、基本情况区位：• 毗临第 2使馆区• 北京市政府对三里屯地区的未来规划是 “ 国际化商务核心 ”和 “ 24小时娱乐中心 ”• 周边分布高端综合体项目，三里屯 SOHO、世贸天阶、雅秀、 3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：• 东侧为三里屯酒吧一条街• 南侧为工体北路• 交通较为便利，临近地铁 2、 10号线三里屯 village以 “ 3·3” 服装大厦为界分为南北两区，南区 2008年 7月开业，北区 2009年 10月开业。

南区 北区占地面积 5.3万 m2建筑面积 总建面 17.2万 m2，北区： 8.23 万 m2；南区： 9.06 万 m2商业面积 总商业面积 12万 m2北区 4.8万 m2 南区 7.2万 m2建筑形式 ２－４层低密度建筑单体数量 １１栋 ７栋＋１栋精品酒店位置 邻工体北路 临近使馆区开业时间 2008年 7月 2009年 10月定位 中高档国际流行品牌国际奢侈品及高档设计师品牌目标客群 时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群一、基本情况Ø商铺分割面积： 80-10700平方米Ø装修状况：公共部分精装修Ø限高： 18米Ø容积率： 3.2Ø层数： B1-F4Ø层高： B15.2米（局部 7.2米）； F13.6-5米； F2-F33.6-5.1米； F43.6米Ø设施： 60部扶梯、垂直电梯900个停车位N一、基本情况    三里屯 village——人文风尚汇二、商业定位集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新商业空间u   知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地u   周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。

时尚体验的购物中心是市场空白点u   周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、 CBD，国际化氛围浓厚二、商业定位项目定位u 南区针对年轻客群，  北区针对高端人士u借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层消费者策略精选客群追求品味二、商业定位二、商业定位业态 品类 数量 占比零售 服装 113 43.6%零售 皮具鞋履 24 9.3%零售 书籍音像 3 1.2%零售 珠宝配饰 27 10.4%零售 玩具童装 2 0.8%零售 精品超市 1 0.4%零售 艺术家居 29 11.2%餐饮 餐饮 50 19.3%娱乐 影院 1 0.4%服务 美容美发 9 3.5%合计 259 100.0%以零售为主，零售占 75%，餐饮占 20%，娱乐、服务占 5%服装服饰占零售类的 70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的 15%，体现了项目的特色业态组合打造最潮流的“屯 ”最时尚的“村 ”吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括 “ 尊贵品位区 ” 、 “ 艺术文化酒吧区 “ 、 “ 潮流区 ” 、文化广场和时尚大道瞄准一线品牌和设计师品牌打造国际奢侈品聚焦地东座定位际一线品牌西座定位国际时尚品牌北座东国际知名设计师品牌地下一层定位国内先锋知名设计师品 牌定位：年轻、时尚、前卫         定位：高端、先锋南区 北区二、商业定位南北区实行差异化项目定位二、商业定位品牌策略新定位 :潮品牌新概念新设计新感觉新首次引进品牌 规模之首品牌前卫装修品牌 突出体验品牌三、商业规划由 11栋 2-4层低密度独栋和复式建筑构成u 定位：年轻时尚、潮流前卫u  档次：中高档定位u  客群：针对年轻时尚客户群体组合业态u  主营业态：以服饰为主u  业态规划：无明显业态分区u  品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主u  代表品牌： APPLE、阿迪达斯旗舰店、 uniqlo旗舰店等Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art南区：吃喝玩乐文化休闲区三、商业规划北区以四合院围合形式形成 3栋联排，中间 4个钻石型独栋建筑构成。

u 定位：高贵优雅、奢华品质u 档次：高档定位u 客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态u 主营业态：以服饰、艺术为主 u 业态规划：无明显业态区分u 品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主u 代表品牌： ARMANI、 ROLEX、 VERSACE\巴黎世家北区：高端消费体验区三、商业规划潮 奢潮流先锋国际范儿“ 购物、娱乐、文化、艺术为一体的时尚社区 ”“ 时尚、美食、艺术、娱乐、旅游为一体的国际之都 ”四、亮点分析u建筑特色 ：先锋前卫，独具匠心u主题街区： 特色鲜明，优势显著u商业定位 ：因地制宜，精准定位u品牌组合 ：做精做强，追求特色u商户管理 ：眼光长远，灵活细致u文化内涵 ：实用风格，艺术情调精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高先进的设计理念： 低密度、开放式四、亮点分析 —— 建筑Ø 南区 —— 胡同南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足 “ 超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、 从容消闲一整天 ” 的商业理念Ø南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在Ø北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调Ø 北区 —— 四合院四面围合，彰显尊贵，源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装先进的设计理念： 低密度、开放式四、亮点分析 —— 建筑先进的设计理念：新颖的产品设计布局方式：纵向结合、横向分割。

开放式与封闭式的完美结合，多动线延长消费者驻留时间，与“ 随心漫步 ” 的慢生活的商业理念非常契合外部露天连廊上层商铺外廊通透的垂直动线 单体全玻璃幕墙设计纵向结合横向分割的多动线格局四、亮点分析 —— 建筑多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值 由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计的橙色大厅，是三里屯 VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台，加上外联南庭  下沉花园广场，该区域成为客流聚集地，满足项目以休闲为主的功能 .先进的设计理念：新颖的产品设计四、亮点分析 —— 建筑冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气750平方米的开放式空间  ，挑高 13米的大厅穹顶  ，位于二层的 VIP室，电梯直达，可瞰大厅全景  活动大门，可全开放以连接南庭先进的设计理念：既强调艺术性，更强调商业价值，艺术性和实用性完美集合Ø低密度独栋，室外街区设计，新颖时尚，开创了北京购物中心的新形式Ø独栋外立面富有创意，以及时尚亮丽的色彩，打造出地标式建筑Ø街区设计动线丰富，增加可逛性的同时，也增加了店铺的展示效果，  形    成全方位多展示面店铺展示面最大化四、亮点分析 —— 建筑– 三里屯南区地上共有 9条街区，加上贯穿南北和中心广场的主动线，共 10条，地上街区非常丰富。

– 建筑形式各不相同有些是复式店铺（如 S7及 S5)，有些是独栋 (如 S10、 S11)，还有一些是平层（如 S4和 S2)这样的设计让消费者在逛的时候时刻保持新鲜感 四、亮点分析 —— 街区• 垂直交通体系– 扶梯 6部、步行梯 7部、直梯 14部良好的垂直交通体系为街区高层的客流带来极大地便利三里屯街区的扶梯多，且多设置于动线的关键节点；步行梯及直达电梯也分布广泛；这样，消费者可以很方便的到达 2层、 3层甚至 4层四、亮点分析 —— 街区• 南区的业态组合特点– 横向形成运动、女性、潮流及品质等的不同区域组合以 Uniqlo、Mango、Esprit、Puma等集合店形成休闲运动区域以 Novo me、 Lesportsac、Evisu、 Lacoste、 Nautica等品牌形成品质休闲区域以 Vero Moda、 b+ab、 bread n butter、 Ochirly等品牌形成女装休闲区域以 2%、 CPU、 Lee Cooper等品牌形成个性休闲区域以 Steve Maden、Benefit、 izzue、Chocoolate、 Ck jeans、StellaLuna等品牌形成潮流休闲区域四、亮点分析 —— 街区• 南区的业态组合特点– 纵向形成底层零售为主，高层餐饮为主的业态特点顶层餐饮的设计为街区的高层带来客流，同时形成 “ 喷洒效应 ”四、亮点分析 —— 街区l亮点一复式店铺装修有很强的视觉冲击力ü选取有较强设计感的品牌ü允许对外立面进行改造ü尽可能展现品牌自身的特点四、亮点分析 —— 街区l亮点二• 餐饮休闲氛围浓厚ü客流带动作用明显ü餐饮的可视性好ü蓝蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐厅延长了非用餐时段的顾客停留时间ü皇后饭店、大于铁板烧、鹿港小镇与酒吧形成较好的互补四、亮点分析 —— 街区• 北区的街区业态特点–品牌优势明显–形象好–号召力强–产品品类丰富度四、亮点分析 —— 街区文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分析 —— 文化Ø艺术实用主义： “ 喷雾干 ” 和 “ 喷泉树 ” ，灵感来源于艺术，服务于生活。

文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中五、亮点分析 —— 文化Ø艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺术展演从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展北京三里屯 SOHOBEIJING  SANLITUN SOHO周垠全13200128105—————————————————————————目录 content简 介01规划 与 位置0203各层平面图及分析0405立面设计06项目定位及区域划分室外特色交通简介整个项目总占地约  5.1245万平方米，规划总建筑面积地上约为 31.568万平方米，地下约为 15万平方米开间面积约 150.5-1500平米本项目裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业高层  (五层及以上 ) 用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房 简介项目地址 北京朝阳区工人体育场北路 8号占地面积 5.1245万 m²，容积率 9.09总建筑面积 46.6m²（地上 31.6万 m²    地下 15万 m²）建筑高度 限高 100m   地上 28层   地下 4层   车位 地下二至四层，共三层，地面 65辆，地下 2175辆物业比例商业： 12.8万 m²（ B1-4层，局部 5层）办公： 10。