2022年土地估价师复习重点：案例与报告（6）.docx

2022年土地估价师复习重点：案例与报告（6）城镇土地分等定级的技术路线和程序 1)城镇土地分等定级的技术程序 (1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系 (2)确定各因素因子的相应权重 (3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准 (4)对各城镇因素因子的评价指标值进展标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等 (5)验证分等初步结果，制定分等根本方案，开展意见征求，对城镇土地等进展调整并定案 (6)编制城镇土地分等成果图件、报告和根底资料汇编 2)城镇土地分等定级的方法 城镇土地分等定级采纳的是多因素综合评价法，并结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进展验证，综合评定土地的等和级 城镇土地分等定级的因素因子权重确定方法 确定权重的常用方法有特尔菲测定法、因素成比照较法、层次分析法等 1)特尔菲测定法 特尔菲(Delphi)测定法是一种常用的技术测定方法。

它是一种客观地综合多数专家阅历与主观推断的技巧 例题：特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估量，要求有适当的专家人数，一般以( )人为宜 A.5～20 B.10～20 C.5～40 D.10～40 答案：D 2)因素成比照较法 3)层次分析法 简称AHP方法，亦称多层次权重分析决策方法这种方法的优点是定性与定量相结合，具有高度的规律性、系统性、简洁性和有用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法 城镇土地级别划分方法 城镇土地级别划分方法主要有数轴法和剖面图法两种 1)数轴法 首先建立一个数轴，以单元分标注在坐标上(即数轴上)，一个单元有一个得分，则其在数轴上就有的一个点代表它在把各单元得分标注在数轴上后，就可以通过对数轴的观看，依据数轴上点的分布和聚拢状况，在相对稀疏处分开，把相对密集的地方画成一个集团，再依据定性分析结果，就可以给这些相对密集的集团定出其代表的等级 2)总分频率曲线法 对综合分值进展频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率曲线波谷处作为等间分界。

城镇土地分等定级 1.城镇土地分等定级的概念和原理 1)城镇土地分等定级的概念 (1)城镇土地分等城镇之间等 (2)城镇土地定级城镇内部级 2)城镇土地分等定级的原理 (1)综合分析 (2)主导因素 (3)地域分异 (4)土地收益差异 (5)定量与定性分析结合 城镇土地分等定级因素因子 1)城镇土地分等因素因子： a.城镇区位因素; b.城镇集聚规模因素; c.城镇根底设施因素; d.城镇用地投入产出水平因素; e.区域经济进展水平因素; f.区域综合效劳力量因素; g.区域土地供给潜力因素 上述因素中，城镇用地投入产出水平因素和区域土地供给潜力因素为备选因素要求记忆)在开展城镇土地分等时，依据详细状况选用 2)城镇土地定级因素因子： a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度; b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运); c.根本设施方面的因素有：根底设施完善度、公用设施完备度; d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地掩盖度、自然条件优劣度; e.人口状况方面的因素有：人口密度; f.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度; g.其他方面的因素。

3)选择因素原则 确定的因素应同时满意： (1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显着的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异; (2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素; (3)其他方面的因素选择依据城镇及其定级工作的详细状况选定 。