思源银川华雁湖项目项目定位及规划设计定稿报告.ppt

亘元地产亘元地产【【华雁湖项目华雁湖项目】】项目定位及规划设计建议报告项目定位及规划设计建议报告项目城市区位项目城市区位p项目处于新兴的华雁湖居住板块中，属银川市重点发展区域；Ø项目位于银川市金凤区南部 ，亲水大街以东，宝湖路以南；Ø由于华雁湖区域未来居住用地供应量较大，几年后该区域将成为成熟居住板块西部板块西部板块华雁湖板块华雁湖板块金凤区板块金凤区板块中心板块中心板块北塔湖板块北塔湖板块东北板块东北板块东南板块东南板块项目地块项目介绍项目介绍项目所在区域位置项目所在区域位置金金   凤凤   区区   南南   部部华华 雁雁 湖湖 项项 目目厂房二十六中艾依水郡经济适用房住区加油站紫檀水景花样年华经正源南街至规划中的七十二联湖约1公里经亲水大街至北京中路行政中心约1.5公里规划居住用地规划居住用地经济适用房住区规划居住用地规划居住用地规划居住用地观观水水道道景景华华 雁雁 湖湖艾艾依依河河项目介绍项目介绍项项 目目 地地 块块地块概况地块概况p地块东至庆丰路, 西至亲水大街，北至宝湖西路，路况较好，但有一定噪音污染；南至规划中的纬十路。

p项目地块内部由宁安大街等两条道路和景观水道将其分为四个区域p地块现状较平整，为净地亲水大街宝湖西路宁安大街庆丰路规划纬十路规划路地块现状地块现状项目介绍项目介绍用地性质居住混合用地(商业集中布局，商业建筑面积占总建筑面积10%左右)用地面积占地总面积为860000㎡，约合1289亩（其中净地面积为935亩，代征绿地面积为187亩、代征公园面积为146亩、代征道路面积为20亩）容积率多层﹤1.3，高层﹤ 1.8建筑密度多层﹤ 28%，高层﹤ 25%绿化率＞35%日照间距系数1.64H市政配套要求按照国家《城市居住区规划设计规范》配套公共服务设施，如公厕、垃圾转运站、居委会、幼儿园、物业管理用房、自行车棚、停车场等服务设施机动车停车位按每百户60个车位配套，其中地上停车位应不小于总车位的10%其他规划要求沿街住宅底层不得设商业，沿街不得设临街网点套型建筑面积90㎡以下户数占总户数的70%以上项目规划指标项目规划指标注：该规划指标仅供参考注：该规划指标仅供参考StrengthStrength（优势）（优势）•项目地块三面环水，自然条件优厚•项目体量庞大，可形成规模住区•亘元拥有多个地块，因此不受90/70政策限制•地块平整，便于开发•项目周边道路路况较好WeaknessWeakness（劣势）（劣势）•周边市政及生活配套匮乏，缺少生活氛围•客群对于该区域的认可度不高•宝湖路时常有货车经过，有一定噪音污染OpportunitiseOpportunitise（机会）（机会）•金凤区南部是未来城市重点发展区域•项目周边产品品质普遍不高，产品特色不显著，项目未来发展空间大•开发商为品牌企业，资金实力雄厚•国家对房产信贷政策的适当调整，促进楼市回暖ThreatsThreats（威胁）（威胁）•大量的土地供应，使得未来区域内竞争异常激烈•项目规模庞大，地块内部组织联系复杂•未来房地产宏观大势较难预测，发展形势不够明朗项目静态项目静态SWOT项目运作中存在的难点项目运作中存在的难点一一§华雁湖周边的区域认可度较低；华雁湖周边的区域认可度较低；二二三三§区位和公共交通问题是致命硬伤；区位和公共交通问题是致命硬伤；四四§项目周边城市建设滞后，配套匮乏，项目周边城市建设滞后，配套匮乏，需要长期建设、改造与完善，需要长期建设、改造与完善，将会对前期销售造成阻碍；将会对前期销售造成阻碍；五五§地块形状决定了其社区的分散性；地块形状决定了其社区的分散性；六六§百万平方米社区具备规模吸引力，但同时百万平方米社区具备规模吸引力，但同时体量过大，销售周期长、体量过大，销售周期长、压力大；压力大；§亘元品牌尚未在消费群中产生应有的力量。

亘元品牌尚未在消费群中产生应有的力量核心问题核心问题v“充分利用品牌伞的原理” 让本项目成为拥有众多分期项目的大项目 区域规划总体上由几大区块构成，每一区域有不同的主题、标志性建筑、核心景观，最终形成各自的核心卖点每一期具有自己的子品牌，相对独立而又在同一概念下整合为一体v一切从一期开始…… 一开始即通盘考虑， 将一期塑造出鲜明的个性而又不会制约整体项目的开发v从形式发展到内涵，与竞争对手相比，形成真正差异化的核心竞争力 问题一：问题一：作为一个超大型项目如何建立可持续经营的发展策略？作为一个超大型项目如何建立可持续经营的发展策略？ 解决之道解决之道 ：：核心问题核心问题解决之道：解决之道：v规划设计需满足不同客户的消费偏好，以最具风情的建筑风格造型，配合现代简约的设计手法，营造每一期每一个组团鲜明的风情特征和文化氛围；v同时，配合不同主题区的特点，在景观、室内装修设计中营造中式、欧式、地中海、新亚洲的风格，加强社区文化特质的表现 问题二：问题二：百万平米的大规模社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形百万平米的大规模社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形式不仅单调而且大面积重复，无法给客户营造持续的新鲜感，不利于项目的式不仅单调而且大面积重复，无法给客户营造持续的新鲜感，不利于项目的可持续销售。

可持续销售核心问题核心问题v通过规划来解决百万平米社区的销控难度：百万平米社区的整体形象一次性推出，进而分期推售、分期宣传的方式；v同时，虽然整个社区的总体量过大，但由每个组团化整为零后，每种风格的体量都有限，在销售过程中制造紧迫感，提高销售速度 ；v由于消费者各有所爱，因此不同风格的组团间必然形成小热点和分阶段热销的局势；问题三：问题三：销售压力过大，在推盘中销控难有新意按部就班式的推进工作易造成销售压力过大，在推盘中销控难有新意按部就班式的推进工作易造成等待观望心理，使消费者认为等待观望心理，使消费者认为“反正房子有的是，不必急于一时反正房子有的是，不必急于一时”，从而难以形，从而难以形成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大解决之道：解决之道：核心问题核心问题v可根据销售情况随时调整开发的先后顺序，将客户接受度较高的组团定为先行开发区域；v亦可根据销售情况随时调整价格的涨幅，不同风格组团的公开发售都成为价格上浮的较好的理由问题四：问题四：起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观或工期为诱因，难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮，可能造成部分客户流失。

或工期为诱因，难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮，可能造成部分客户流失解决之道：解决之道：v丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材问题五：问题五：产品规划主题如果过于单一，造成推广单调，缺乏推广新意和素材产品规划主题如果过于单一，造成推广单调，缺乏推广新意和素材解决之道：解决之道：项目运作中需要坚持的原则项目运作中需要坚持的原则文化生存规模化（配套的完整性）差异化生存低密化（园林化率）可持续性需坚持的原则需坚持的原则 如何打造百万平米大盘的吸引力？如何打造百万平米大盘的吸引力？突破！突破！以大手笔全新开发理念为基础的项目定位及规划以大手笔全新开发理念为基础的项目定位及规划 项目开发理念：项目开发理念：项目开发理念：项目开发理念：——大规划、大手笔、大气势项目开发理念项目开发理念大规划大规划§新区千亩用地，百万大盘§大湖、大河毗邻，水道贯穿，尽享大水景§大配套先行，呈现成熟生活氛围大手笔大手笔§大师设计、国际竞标(日本——九米、澳大利亚——泊涛、加拿大——阿特金斯)§ 150亩公园，独享的私家公园§真正舒适又不失创新的产品设计大气势大气势§迄今为止银川市规模最大的住宅项目；§容纳3万人居住的大社区项目运营理念：开放型、大邻里、项目运营理念：开放型、大邻里、大型宜居生活住区大型宜居生活住区p可持续发展：可持续发展：              ——自然生态的可持续发展；自然生态的可持续发展； ——居住社区的可持续发展；居住社区的可持续发展； ——文化的可持续发展；文化的可持续发展；p和谐发展：和谐发展： 人与人的和谐共存、互助发展人与人的和谐共存、互助发展：：注重内部和谐，以人为本，使业主能各得其所、打造具注重内部和谐，以人为本，使业主能各得其所、打造具有丰富邻里生活的人居典范社区；有丰富邻里生活的人居典范社区； 人与自然和谐共生、持续发展：人与自然和谐共生、持续发展：注重环境的保护与美化，倡导生态环境建设，努力做到注重环境的保护与美化，倡导生态环境建设，努力做到人与环境的和谐共生。

人与环境的和谐共生项目运营理念项目运营理念走进华雁湖，走进大型魅力生活住区走进华雁湖，走进大型魅力生活住区v首座城市化闲适生活社区 ：艾依河、华雁湖之间，绿林湖泊风景带…… v一座百万平米的魅力生活住区：居住人口将达3万人，总投资额35个亿…… v采用国际先进规划设计理念，构筑以居住为主，集购物、娱乐、教育、运动、休闲为一体的开放型生活住区；v除项目规划建设的高尚住宅区外，周边还涵盖有综合体的区域级配套，包括：大集中休闲商业街、150亩的天然绿林湖泊湿地公园、风情主题公园（每期都有） 、生态水景（每期都有）、多功能会所、幼儿园等，周边还有华雁湖公园、艾依河风景带等等，为居住者提供人生不同阶段、多样性、可达性的满足与幸福 项目运营理念项目运营理念魅力住区：创造几个首座，几种生活魅力住区：创造几个首座，几种生活——首座全新的城市坡居生活时代——首座公园居住生活模式——首座湖泊亲水生活模式——首座风情文化生活模式项目运营理念项目运营理念报告目录报告目录项目定位深化论证项目定位深化论证1 1项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议3 3项目一期开发建议项目一期开发建议4 4项目规划设计建议项目规划设计建议2 2Ø根据市场调查结果以及本项目市场定位的特点，目标客群定位如下：根据市场调查结果以及本项目市场定位的特点，目标客群定位如下： 项目庞大体量丰富的产品线银川本地自住型客群周边地区自住兼投资型客群追求高质生活并看好区域未来的追求高质生活并看好区域未来的新富阶层新富阶层主力主力能接受一定交通距离的能接受一定交通距离的新锐阶层新锐阶层和多次置业向往奢适生活的和多次置业向往奢适生活的富贵之家富贵之家次级次级一、项目客群定位一、项目客群定位广泛的客群项目定位深化论证项目定位深化论证Ø新核心：新核心：本项目未来将成为金凤区南部居住板块的核心；本项目未来将成为金凤区南部居住板块的核心；Ø亲亲 水：水：项目三面环水，拥有艾依河、华雁湖水景优势；项目三面环水，拥有艾依河、华雁湖水景优势；Ø生活住区：生活住区：项目规模庞大，要求项目规模庞大，要求具有丰富的产品线。

具有丰富的产品线项目主题定位：项目主题定位：城市新核心，亲水生活住区p区位属性：区位属性：【【都市宜居生活都市宜居生活】】完善的配套，便捷的生活，凸显项目的区位价值；完善的配套，便捷的生活，凸显项目的区位价值；p市场属性：市场属性：【【高性价比高性价比】】依附于整体社区的高尚品质，以达到产品的价值实现；依附于整体社区的高尚品质，以达到产品的价值实现；p产品属性：产品属性：【【多元化产品多元化产品】】立足于中高端发展方向，展现经典风情，提升形象力立足于中高端发展方向，展现经典风情，提升形象力二、项目主题定位二、项目主题定位项目定位深化论证项目定位深化论证本项目产品定位方向：本项目产品定位方向：做做多元化、领先性、创新性多元化、领先性、创新性 的中高端产品组合的中高端产品组合开发未来市场的主需求产品开发未来市场的主需求产品诠诠 释释p产品线：项目规模庞大，要求有丰富的产品线；p客户线：本地客群为主力消费群体，同时吸引部分周边县市富裕人群三、项目产品定位三、项目产品定位项目定位深化论证项目定位深化论证v住宅部分住宅部分v商业部分商业部分项目定位深化论证项目定位深化论证Ø建筑形态：建筑形态：以“低密度”为总原则，做到低层低密、高层低密度，同时以“短板楼”为主，增强社区整体的舒适性和通透型。

Ø产品形态：产品形态：庞大的社区规模就预示着项目必须具有丰富的产品线，本项目规划为以花园洋房为主流产品，以高端的别墅产品为亮点，同时分布部分小高层、高层产品Ø主力户型：主力户型：由于亘元地产拥有多个地块，因此90/70政策对本项目影响较小，小高层、高层产品主力户型可控制在90－100 ㎡两居、100－115 ㎡小三居、120－130 ㎡舒适三居、135－150 ㎡四居产品要求设计大尺度面宽，保证户型舒适性项目产品定位论证项目产品定位论证——住宅部分住宅部分项目产品定位回顾项目产品定位回顾项目定位深化论证项目定位深化论证项目风格定位在售项目风格分析客户喜好分析项目定位深化论证项目定位深化论证项目风格定位论证项目风格定位论证p本项目周边的竞品项目中，建筑风格多以现代简约和现代中式建筑为主，其他少量项目采用地中海风格，但都没能做出完美体现该风格品质的产品p从外立面材质上看，均是面砖搭配涂料，外立面形象、档次一般项目名称项目名称建筑形式建筑形式建筑风格建筑风格外立面材质外立面材质鸣柳岛鸣柳岛小高层、联排别墅、独栋别墅现代简约风格面砖、涂料鲁银城市公元鲁银城市公元花园洋房、小高层、高层、别墅现代简约风格面砖、涂料森林半岛森林半岛多层、小高层、高层现代简约风格面砖、涂料紫檀水景紫檀水景多层、小高层现代中式风格面砖、涂料长城长城··领世湖城领世湖城多层、高层现代中式风格面砖、涂料艾依水郡艾依水郡别墅、多层洋房、小高层现代中式风格面砖、涂料颐和城府颐和城府花园洋房、情景洋房、高层、联排别墅、独栋别墅法式地中海风格面砖、涂料宝湖湾宝湖湾多层、小高层、高层、别墅现代风格面砖、涂料在售项目风格定位汇总在售项目风格定位汇总项目定位深化论证项目定位深化论证p艾依水郡项目形象定位为现代中式风格，建筑立面采用徽派特色，外墙为白色涂料，配以部分镂空雕花，屋顶挂瓦（灰色），是银川市较为典型的现代中式产品。

艾依水郡艾依水郡项目定位深化论证项目定位深化论证p项目形象定位为现代简约风格，以灰色、白色作为项目的主色调整体外墙面为普通贴砖鸣柳岛鸣柳岛项目定位深化论证项目定位深化论证p项目的整体建筑立面属于现代简约风格，立面亮点不够突出外墙为涂料和贴砖 森林半岛森林半岛项目定位深化论证项目定位深化论证p此项目建筑风格为现代简约型，在立面设计中和其他项目有所变化，立面变化较为丰富突出立面的现代感和立体感鲁银城市公元鲁银城市公元项目定位深化论证项目定位深化论证p项目整体形象定位为地中海法式普罗旺斯风格，外立面有部分法式建筑元素，颜色以白色、灰色和棕色为主，立面用材为涂料和贴砖p但此项目并没有模仿到地中海风格的精髓，形象较为粗糙，没有凸显出地中海风格的品味颐和城府颐和城府项目定位深化论证项目定位深化论证宝湖湾宝湖湾p此项目建筑风格为现代风格，立面颜色以白、灰、浅棕为主要色调并以石材、铁艺、实木、三向坡顶为主线条，设计风格较为新颖独特项目定位深化论证项目定位深化论证在售项目风格定位小结在售项目风格定位小结目前银川市及南部片区市场上多以简约和中式的住宅为主，产品目前银川市及南部片区市场上多以简约和中式的住宅为主，产品目前银川市及南部片区市场上多以简约和中式的住宅为主，产品目前银川市及南部片区市场上多以简约和中式的住宅为主，产品风格不够多样化风格不够多样化风格不够多样化风格不够多样化项目定位深化论证项目定位深化论证项目风格定位在售项目风格定位客户喜好分析项目定位深化论证项目定位深化论证消费群体调研基础情况消费群体调研基础情况Ø调研时间：调研时间：2009年1月5－7日；Ø调研客群：调研客群：中高端客群（年龄25－40）Ø调研要点：调研要点：问卷主要为两部分：第一部分，提供多份不同风格的建筑形式及外立面，分别为新中式风格、现代简约风格、地中海风格、欧式风格、新亚洲风格新中式风格、现代简约风格、地中海风格、欧式风格、新亚洲风格；第二部分，客户背景；Ø调查分析方法说明：调查分析方法说明：定向随机抽样法Ø有效问卷：有效问卷：76份项目定位深化论证项目定位深化论证数据统计：数据统计：Ø现代简约、地中海风格和新中式现代简约、地中海风格和新中式风格风格为客群喜好风格中的前三位，其中现代简约风格位居客群喜好的首位，同时有1/4的客户选择地中海和新中式风格；Ø欧式和新亚洲风格由于市场中出现的产品较少，客户了解度低，因此接受度也较低。

客群对建筑风格喜好统计客群对建筑风格喜好统计现代简约风格、新中式风格和地中海风格是客户较为喜好的三种建筑风格现代简约风格、新中式风格和地中海风格是客户较为喜好的三种建筑风格现代简约风格、新中式风格和地中海风格是客户较为喜好的三种建筑风格现代简约风格、新中式风格和地中海风格是客户较为喜好的三种建筑风格项目定位深化论证项目定位深化论证风格一：现代简约风格风格一：现代简约风格————介绍介绍Ø简约主义源于20世纪初期的西方现代主义简约主义风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩搭配、材料的质感要求很高Ø以简洁的表现形式来满足人们对空间环境那种感性的、本能的和理性的需求，这是当今国际社会流行的设计风格——简洁明快的简约主义项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证风格一：现代简约风格风格一：现代简约风格————客户喜好的原因客户喜好的原因Ø人们在繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神的空间，这是人们在互补意识支配下，所产生的亟欲摆脱繁琐、复杂、追求简单和回归自然的心理。

Ø现代简约建筑体现较强的都市感，银川做为三线城市目前正处于城市发展的快速上升期，因此客群对现代化大都市生活较为向往，所以现代简约的建筑有较大的市场空间项目定位深化论证项目定位深化论证风格一：现代简约风格风格一：现代简约风格————优劣势分析优劣势分析p优势：优势：•迎合目前多数客群对于现代风格的喜好；•产品立面易于塑造；•该风格的景观设计所受局限性较小，易于景观设计的发挥p劣势：劣势：•银川市该类风格项目较多，不能给消费者强劲的视觉冲击，难以形成独特的竞争力；•难以对于项目人文理念的塑造、生活文化的引导提供较大的助力项目定位深化论证项目定位深化论证风格二：新中式风格风格二：新中式风格————介绍介绍Ø新中式风格是将中式元素与现代材质的巧妙兼柔；Ø新中式建筑并非完全意义上的复古明清，而是保留中国传统建筑的特征，结合现代建筑的设计理念进行吸纳、运用的过程，反映出清雅含蓄、端庄丰华的精神境界项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证Ø中式建筑主要体现环境的清幽，园林、水景和谐统一，色彩以淡雅色系为主，因此受到在繁华都市生活节奏较快人群的认可，可以缓解工作和精神上的压力；Ø同时，中式风格的建筑也符合中国人传统的审美情趣。

风格二：新中式风格风格二：新中式风格————客户喜好的原因客户喜好的原因项目定位深化论证项目定位深化论证风格二：新中式风格风格二：新中式风格————优劣势分析优劣势分析p优势：优势：•目前银川市客户比较认可新中式的产品；•新中式建筑在沿袭中国传统建筑精粹的同时, 也注重对现代生活价值的挖掘p劣势：劣势：•银川市该类风格项目较多，不能给消费者强劲的视觉冲击，难以形成独特的竞争力；•新中式风格对多层洋房及别墅产品塑造效果较好，小高层及高层产品难以设计出纯粹的中式效果项目定位深化论证项目定位深化论证风格三：地中海风格风格三：地中海风格————介绍介绍Ø地中海风格建筑阳光而不失随意与柔和，质朴而温暖闲适得近似慵懒，浪漫中不乏宁静是这种建筑所蕴含的生活方式的精髓所在 Ø地中海建筑中最常见的三个元素：门廊、圆拱和镂空Ø细节构造 ： ——墙面部分区域可考虑用粗犷的文化石进行贴 ——屋檐为挑檐，且多用小连券檐口装饰 ——雅黄色STUCCO涂料墙面，别墅墙面可进行拉毛处理 ——坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证项目定位深化论证Ø银川目前没有纯粹的地中海风情社区，有部分客群认为地中海风格是高档次居住的象征；Ø银川客群对新鲜事务接受程度较高，对新的理念、新的生活方式比较向往；风格三：地中海风格风格三：地中海风格————客户喜好的原因客户喜好的原因项目定位深化论证项目定位深化论证风格三：地中海风格风格三：地中海风格————优劣势分析优劣势分析p优势：优势：•地中海风格的覆盖面比较广泛，易于营造产品内部的差异化；•产品立面造型丰富可塑性强；•目前银川市场中没有成功的地中海风格建筑，有利用本项目打造差异化的产品；p劣势：劣势：•地中海风格建筑立面色彩选择范围较窄；颐和城府颐和城府弗莱明戈弗莱明戈项目定位深化论证项目定位深化论证客户喜好分析小结客户喜好分析小结项目定位深化论证项目定位深化论证以现代简约风格为基调，含中式、地中海、新亚洲、以现代简约风格为基调，含中式、地中海、新亚洲、欧式等不同风格组团的建筑集群欧式等不同风格组团的建筑集群 本项目是一个百万平米的大盘，开发周期较长，因此在与周边项目形成差异化的本项目是一个百万平米的大盘，开发周期较长，因此在与周边项目形成差异化的同时也需要营造自身的差异化，因此项目的风格定位要在一个总体风格定位的基同时也需要营造自身的差异化，因此项目的风格定位要在一个总体风格定位的基础上进行延展础上进行延展———— 风格定位结论风格定位结论项目定位深化论证项目定位深化论证v住宅部分住宅部分v商业部分商业部分项目定位深化论证项目定位深化论证n根据不同城市新区开发历程我们可以看出：新区商业发展一般滞后于市政设施建设和住宅开发4～5年时间，商业氛围成熟需要5～8年甚至更长时间。

n金凤区目前正处于第二和第三阶段之间，区域商业氛围的成熟需要经过较长时间项目周边区域目前尚不具备开发大规模商业的条件，因此商业功能定位应以满足项项目周边区域目前尚不具备开发大规模商业的条件，因此商业功能定位应以满足项目自身商业需求为主，为区域周边居民提供商业服务为辅；目自身商业需求为主，为区域周边居民提供商业服务为辅；新区房地产项目开发次序新区房地产项目开发次序项目定位深化论证项目定位深化论证n银川城市总体规划（2007－2020年）中对城市公共服务设施进行了规划n金凤区的商业、体育中心主要集中在金凤区北部区域（临近新的行政中心）距本案距离相对较远n项目周边基本没有大规模的商业配套，最近的商业中心距本项目约3.5公里虽然金凤区规划了较为完善的公共服务虽然金凤区规划了较为完善的公共服务配套，但距本项目较远，项目周边商业配套，但距本项目较远，项目周边商业配套较差配套较差本案本案本案本案市级商业中心市级商业中心市级商业中心市级商业中心市级体育中心市级体育中心市级体育中心市级体育中心市级行政中心市级行政中心市级行政中心市级行政中心市级文化中心市级文化中心市级文化中心市级文化中心项目定位深化论证项目定位深化论证城城 市市 新新 核核 心心在满足本社区生活需要的基础上，适当辐射周边区域在满足本社区生活需要的基础上，适当辐射周边区域商业市场定位商业市场定位p本项目的主题定位是本项目的主题定位是“城市新核心，亲水生活住区城市新核心，亲水生活住区”,未来愿景是成为金凤区南部居住板未来愿景是成为金凤区南部居住板块的核心，因此商业部分的打造对于都市宜居生活的创造、项目区位价值的提升至关块的核心，因此商业部分的打造对于都市宜居生活的创造、项目区位价值的提升至关重要。

重要项目定位深化论证项目定位深化论证商业定位判定本项目条件本项目条件商业规划•百万平米大盘百万平米大盘•社区未来居住人口约社区未来居住人口约三万人三万人•位于银川市金凤区南位于银川市金凤区南部的住宅新兴区域，目部的住宅新兴区域，目前极度缺乏生活配套前极度缺乏生活配套•社区型商业中心社区型商业中心•零散商业配套零散商业配套•大集中大集中•小分散小分散本项目商业定位本项目商业定位——社区型商业中心社区型商业中心+零散商业配套零散商业配套项目定位深化论证项目定位深化论证商业规模测算原则商业规模测算原则p 通过项目周边在售项目的商业体量推算出本项目的商业体量；p 通过类比城市居住区商业设施的建设指标计算出本项目的商业体量；p 通过市场验证及理论方法得出的结果进行比较，最后得出适合本项目的最佳商业体量项目定位深化论证项目定位深化论证项目核心商圈内未来商业总体供应量偏大项目核心商圈内未来商业总体供应量偏大 项目1.5公里核心商圈内现有项目主要包括：艾依水郡、紫檀水景，临近1.5公里核心商圈范围的项目主要为宝湖湾，其余部分为少量待开发用地； 因此，本项目核心商圈商业饱和度测算主要参照艾依水郡、紫檀水景和宝湖湾三个项目。

1.51.5公里公里公里公里项目名称项目名称总建面（㎡）总建面（㎡）居住人口居住人口商业面积（㎡）商业面积（㎡）艾依水郡艾依水郡4040万万1.21.2万万0.80.8万万宝湖湾宝湖湾4040万万1.21.2万万1.81.8万万紫檀水景紫檀水景1010万万0.30.3万万0.30.3万万合计合计9090万万2.72.7万万2.92.9万万目前区域内已经面市项目的商目前区域内已经面市项目的商目前区域内已经面市项目的商目前区域内已经面市项目的商业人口比已经达到业人口比已经达到业人口比已经达到业人口比已经达到1 1，已经超，已经超，已经超，已经超越一般的人均商业服务建筑面越一般的人均商业服务建筑面越一般的人均商业服务建筑面越一般的人均商业服务建筑面积：积：积：积：0.4-0.80.4-0.8㎡㎡㎡㎡的范畴，核心的范畴，核心的范畴，核心的范畴，核心商圈内未来商业供应体量偏大商圈内未来商业供应体量偏大商圈内未来商业供应体量偏大商圈内未来商业供应体量偏大项目定位深化论证项目定位深化论证目前金凤区南部已经面市项目的商业配比无论从商业目前金凤区南部已经面市项目的商业配比无论从商业目前金凤区南部已经面市项目的商业配比无论从商业目前金凤区南部已经面市项目的商业配比无论从商业/ /住宅比还是从人住宅比还是从人住宅比还是从人住宅比还是从人均商业面积比方面来看，都已经超过社区商业规划惯例，将增加项目整均商业面积比方面来看，都已经超过社区商业规划惯例，将增加项目整均商业面积比方面来看，都已经超过社区商业规划惯例，将增加项目整均商业面积比方面来看，都已经超过社区商业规划惯例，将增加项目整体运作风险。

体运作风险体运作风险体运作风险项目名称项目名称总建面（㎡）总建面（㎡）居住人口居住人口商业面积（㎡）商业面积（㎡）商业与建面比例商业与建面比例人均商业建面人均商业建面艾依水郡艾依水郡40万1.2万0.8万0.020.02：：1 10.67宝湖湾宝湖湾40万1.2万1.8万0.0450.045：：1 11.5紫檀水景紫檀水景10万0.3万0.3万0.030.03：：1 11鲁银城市公元鲁银城市公元113万2.5万4万0.0350.035：：1 11.6社区商业规划惯例：Ø国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1（商业面积：住宅面积）Ø一般人均商业服务建筑面积：0.4-0.8㎡/人周边项目商业供应体量偏大，本项目的商业规模应采用偏保守的方式估算周边项目商业供应体量偏大，本项目的商业规模应采用偏保守的方式估算项目定位深化论证项目定位深化论证方法一：引入方法一：引入《《城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范》》商业设施指标进行测算商业设施指标进行测算本项目商业规模测算本项目商业规模测算本项目商业规模约为本项目商业规模约为1.8万平方米万平方米类别类别居住指标居住指标人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积0.4-0.80.4-0.8㎡㎡/ /人人合理服务半径合理服务半径800-1000m800-1000m华雁湖规划建面华雁湖规划建面10000001000000㎡㎡华雁湖规划人口华雁湖规划人口约约3000030000人人商业面积计算＝规划人口商业面积计算＝规划人口商业面积计算＝规划人口商业面积计算＝规划人口××××人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积＝＝＝＝30000300003000030000人人人人××××0.6 0.6 0.6 0.6 ㎡㎡/ /人人 ＝＝＝＝18000 18000 18000 18000 ㎡㎡项目定位深化论证项目定位深化论证方法二：引入一般城市居住区商业设施指标进行验证：方法二：引入一般城市居住区商业设施指标进行验证：国际类比社区商业规划指标：国际类比社区商业规划指标：商业规模比商业规模比0.0270.027：：1 1（商业面积：住宅面积）（商业面积：住宅面积）商业规模测算商业规模测算本项目商业规模约为本项目商业规模约为2.7万平方米万平方米规划住宅建筑面积规划住宅建筑面积1000000 1000000 ㎡㎡商业规模比商业规模比0.0270.027：：1 127000 27000 ㎡㎡项目定位深化论证项目定位深化论证通过两种理论方法的测算：通过两种理论方法的测算：规划住宅建筑面积规划住宅建筑面积1000000 1000000 ㎡㎡商业规模比商业规模比0.0270.027：：1 127000 27000 ㎡㎡规划居住人口规划居住人口约约3000030000人人0.60.6㎡㎡/ /人人18000 18000 ㎡㎡商业规模测算商业规模测算本项目商业规模约为本项目商业规模约为1.81.8－－2.72.7万平方米万平方米本项目商业体量约为本项目商业体量约为本项目商业体量约为本项目商业体量约为2 2 2 2万平米左右万平米左右万平米左右万平米左右项目定位深化论证项目定位深化论证客户对社区商业配套的期望客户对社区商业配套的期望 客群最期望的商业配套为超市和餐饮，具体到餐饮、休闲娱乐的需求首先是中餐馆，其次是书店、酒吧等，体现出客群对于物质和精神的双重追求，对本项目的商业业态规划具有一定参考意义。

项目定位深化论证项目定位深化论证商业业态定位商业业态定位项目定位深化论证项目定位深化论证报告目录报告目录项目定位深化论证项目定位深化论证1 1项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议3 3项目一期开发建议项目一期开发建议4 4项目规划设计建议项目规划设计建议2 2第71页商业部分建议产品规划设计原则总体规划设计建议住宅部分建议项目规划设计建议项目规划设计建议产品规划设计原则产品规划设计原则规避风险规避风险 / 迎合市场迎合市场 /寻求突破寻求突破 / 切实可行切实可行 p规避风险规避风险p以提高产品适销性为目的，趋利避害，不做市场已证明不适销或未来不适销的产品p迎合市场迎合市场p根据客户需求，定制化地为目标客户设计其需要的产品p寻求突破寻求突破p根据项目限制条件和市场预期判断，现有产品的基础上使用新理念、新技术p切实可行切实可行p设计方案必须适合于本项目，经济、技术、施工等具有可操作性项目规划设计建议项目规划设计建议第73页商业部分建议产品规划设计原则总体规划设计建议住宅部分建议项目规划设计建议项目规划设计建议总体规划设计建议总体规划设计建议︱︱地块划分地块划分p根据整个地块中市政路网的规划结合未来开发策略的考虑，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下：各地块需根据周边各地块需根据周边路网设置，结合内路网设置，结合内部规划设置合理的部规划设置合理的出入口位置，交通出入口位置，交通动线方面需考虑人动线方面需考虑人车分流车分流A A、、B B 地块丰富产品线，增加持续竞争力地块丰富产品线，增加持续竞争力, C, C、、D D地块配以高端产品打造，提地块配以高端产品打造，提升整盘档次。

升整盘档次 B B地块地理位置较好，可考虑进行首期开发地块地理位置较好，可考虑进行首期开发项目规划设计建议项目规划设计建议总体规划设计建议总体规划设计建议︱︱规划设计指标规划设计指标地块用地面积容积率建筑面积物业类型比例备注（层数均指地上层数）（平方米）（平方米）产品形式（%）A地块2206261.80 397127 235600高层住宅22.63%11层、15层、18层（层高2.9米）145965洋房14.02%5＋1层、6层（层高3.0米）7935联排0.76%2－3层（层高3.1米）3127配套设施0.30%幼儿园3层8500商业建筑0.81%配套商业2-3层B地块2404761.80 432857 220821高层住宅21.21%15层、18层（层高2.9米）180000洋房17.29%5＋1层、6层（层高3.0米）8817联排0.85%2－3层（层高3.1米）10719配套设施1.03%2层物管、居委会、垃圾站、公厕等8500商业建筑0.81 %2层-3层商业C地块1193211.48 176595 15000联排1.44%2－3层（层高3.1米）15000叠拼1.44%4层（层高3.1米）40000洋房3.84%4＋1层、5＋1层（层高3.0米）103595 小高层9.95%9－11层（层高3.0米）3000会所0.29%2-3层（层高3.6米）D地块433540.80 34683 14683洋房1.41%4＋1层（层高3.0米）14710联排1.41%2－3层（层高3.1米）　　　　5290双拼、独栋0.51%2－3层（层高3.1米）合计6237771.67 1041262 　100.00%　项目规划设计建议项目规划设计建议总体规划设计建议总体规划设计建议︱︱各物业类型配比各物业类型配比项目项目产品类型产品类型建筑面积建筑面积所占百分比所占百分比住宅面积（㎡）住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅52900.51%联排464624.46%叠拼150001.44%洋房38064836.56%小高层、高层56001653.78%小计100741696.75%商业面积（㎡）商业面积（㎡）集中商业125001.20%零散商业45000.43%会所30000.29%小计200001.92%公建配套面积（㎡）公建配套面积（㎡）幼儿园31270.30%其它107191.03%小计138461.33%总计（㎡）总计（㎡）\1041262100.00%项目规划设计建议项目规划设计建议总体规划设计建议总体规划设计建议︱︱产品面积区间及配比产品面积区间及配比项目产品类型面积区间 建筑面积 比例规划户数 （平方米）（平方米）（套）1舒适两居90-100159938 15.36%1684 2经济三居100-115262606 25.22%2443 3舒适三居120-130413902 39.75%3311 4舒适四居135-150104230 10.01%731 5叠拼150-18014994 1.44%91 6联排180-25046440 4.46%216 7双拼、独栋280-3505310 0.51%17 8商业　19992 1.92%\9其他配套　13849 1.33%\共计　　1041262 100.00%8493 项目规划设计建议项目规划设计建议第78页商业部分建议产品规划设计原则总体规划设计建议住宅部分建议项目规划设计建议项目规划设计建议以现代简约风格为基调，含中式、地中海、新亚洲、以现代简约风格为基调，含中式、地中海、新亚洲、欧式等不同风格组团的建筑集群欧式等不同风格组团的建筑集群规划设计建议规划设计建议︱︱风格建议风格建议项目规划设计建议项目规划设计建议规划设计建议规划设计建议︱︱住宅产品规划住宅产品规划p产品形态：产品形态：庞大的社区规模预示着项目必须具有丰富的产品线，包括别墅、洋房、小高层和高层四大类产品。

同时结合具体的经济指标，本项目以小高层和花园洋房为主流产品，以高端的别墅产品为亮点，并兼顾部分高层产品p以“低密度”为总原则，做到低层低密、高层低密度，同时以“短板楼”为主，增强社区整体的舒适性和通透型多种产品形态、包括别墅、洋房、小高层、高层多种产品形态、包括别墅、洋房、小高层洋房、别墅区项目规划设计建议项目规划设计建议p户型总体布局原则：做到动静分区、污洁分区，公共区域和私密区域分开；观景平台、生活辅助阳台一应俱全，进一步提升住户的生活档次；考虑储藏间、衣帽间等增值功能空间的设计；p户型设计尽量强调大尺度、大开间、大视野，同时需考虑明厨明卫，提高户型舒适度；p户型设计考虑引入可变空间、赠送空间、尺度空间等创新理念；p考虑将功能相关相近的房间和区域归类到一起，组成一个套系，最终划分出四大套系——入户套系、家政套系、起居套系、卧室套系入户套系起居套系家政套系卧室套系规划设计建议规划设计建议︱︱住宅部分户型设计原则建议住宅部分户型设计原则建议项目规划设计建议项目规划设计建议园林景观建议园林景观建议︱︱规划理念规划理念 配合体验式营销，刺激客户购买欲望 营销推广层面营销推广层面 打造高品质社区的必备条件 客户需求层面客户需求层面丰富景观主题，形成差异化，塑造竞争力 市场竞争层面市场竞争层面分主题、分组团、多种风情、感观打动分主题、分组团、多种风情、感观打动项目规划设计建议项目规划设计建议园林景观建议园林景观建议︱︱规划建议规划建议p本项目景观设计要完整的展现“亲水生活住区”的主题，“水”元素的大量运用能让社区富有灵动感，要做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地pA、B地块引入艾依河活水，采用中心水景、局部水景入单元、水景小品等形式，保证项目亲水的定位；p景观设计考虑组团景观与集中景观之间的协调性和均好性；p考虑到银川当地枯水及冬季冰冻时间较长，水景需充分考虑到枯水、蓄水时景观表现。

项目规划设计建议项目规划设计建议园林景观建议园林景观建议︱︱其它设计要点其它设计要点p景观设计工作要与前期的建筑设计院进行有效配合景观设计工作要与前期的建筑设计院进行有效配合Ø建筑设计院在进行总平面图的规划时，对各地块内建筑物的排布要上升到组团的角度考虑，适当的区分为数个组团Ø整个项目景观要考虑景观轴线的延续性和关联性每个组团内建筑要形成一定程度上的围合，便于之后的景观设计能够在每个组团中嵌入一个鲜明的主题，使多个组团的主题能够形成一个完整的系列；Ø同时，建议在A、B地块内部各设计一个面积较大的中心景观区，在总平规划中应留出中心景观区的位置，同时在主要内部道路的规划上也要有所考虑组团景观示意项目规划设计建议项目规划设计建议公建配套规划建议公建配套规划建议︱︱公共服务设施公共服务设施 按照国家《城市居住区规划设计规范》配套公共服务设施，如公厕、垃圾转运站、居委会、幼儿园、物业管理用房、自行车棚、停车场等服务设施Ø社区幼儿园建筑面积3127㎡，应考虑建在地块相对中心的位置，以为整个社区的居民服务幼儿园可引进优秀教育资源和师资力量，使得初级教育配套能够成为本项目一大卖点。

Ø物管、居委会等其余配套的建筑面积10719㎡项目规划设计建议项目规划设计建议Ø《城市居住区规划设计规范》中要求机动车停车位按每百户60个车位配套，其中地上停车位应不小于总车位的10%；Ø考虑到项目主力客群定位为新富阶层，并且项目和主城区有一定距离，私家车将成为居民出行的主力交通工具之一，同时银川市私家车保有量呈逐年增长态势因此，建议项目整体车位配比做到1：1，以满足后期居民停车需求，同时规划设计时应着重考虑人车分流的设计；Ø停车位可分为三种形式：地下停车位（建议：地下车库最好能够直接入户）、地面临时停车位、商业配套的专属车位项目规划设计建议项目规划设计建议公建配套规划建议公建配套规划建议︱︱停车位规划建议停车位规划建议项目规划建议项目规划建议︱︱社区入口社区入口建议：建议：1、社区入口是整个社区的门面，是项目形象的展示区，因此应充分体现社区的风格；2、设计上应考虑与园林景观的结合，给人亲切，放松之感；3、主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等项目规划设计建议项目规划设计建议配套设施规划建议配套设施规划建议︱︱社区安防社区安防 作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区选择基本大同小异；区别点在于品牌的差异，本作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区选择基本大同小异；区别点在于品牌的差异，本项目可酌情进行品牌的选择。

项目可酌情进行品牌的选择使用建议：使用建议：–周界红外防范系统–电视监控系统–可视对讲门禁系统–家居安全防范系统:煤气泄漏报警、紧急呼救系统等–停车场管理系统–1-3层门磁、窗磁项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议p根据本项目的产品档次定位和实际情况，对设施设备及智能化的建议如下：根据本项目的产品档次定位和实际情况，对设施设备及智能化的建议如下：Ø住宅小区及家庭布线系统：结构化综合布线系统；Ø家庭自动化系统：可视对讲门禁系统，窗磁门磁安全防范，双鉴探测器，煤气泄露报警，火灾探测器，紧急求助报警，室温自动控制系统；Ø小区安防系统：监控，周界红外线防范，电子巡更，防火及应急联动；Ø小区物业管理系统：给排水、变配电集中监控，区域照明自动控制，背景音乐及广播系统，三表远传；Ø小区信息服务平台：有线（数字）电视系统(可支持VOD)，Internet，ADSL的接入，远程教育，远程购物，远程医疗，小区信息网，小区综合管理信息项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱安防系统安防系统燃气泄漏报警器燃气泄漏报警器指纹门禁系统指纹门禁系统彩色可视对讲彩色可视对讲门磁窗磁门磁窗磁小区监控系统小区监控系统周界巡更周界巡更项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱电梯电梯Ø建议采用合资产品（关键部件是进口，其他部件国产，在不增加造价前提下，品牌最好为进口标识，以保证品质、节约成本同时促进销售）；Ø电梯在保证运力前提下，既要考虑成本经济性，又要方便客户搬运大件物品、老人、残疾人轮椅进出；建议轿箱尺寸采用载重量不小于1吨的大轿箱；Ø电梯梯速和载重量根据核算后确定；Ø电梯采用人性化设计，配有监控等。

项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱通信系统通信系统p ：至少2条外线 主卧室、起居厅、书房、主卫均设接口p网络 ：宽带到户，每户卧室、起居厅、书房预留接口 宽带可考虑多引进几家宽带供应商，为日后业主使用提供方便项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱有线电视有线电视p有线电视入户，每户起居室、卧室预留电视接口项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱水、电、气水、电、气p三表出户Ø供水：别墅、洋房部分与小高层、高层的7层以下楼层通过市政管网直接供水，7层及以上楼层通过水泵加压提升到屋顶水箱进行供水Ø供电：供电负荷为6KW/户所有强弱电均暗管配线；各厅室配足插座，预留空调外机位；别墅与洋房部分可预留家用中央空调室外机位Ø煤气：天然气，全部天然气管接驳到位，预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置项目规划设计建议项目规划设计建议设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议︱︱室外管道室外管道p由于银川冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。

其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果p室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道p烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格项目规划设计建议项目规划设计建议物业管理建议物业管理建议︱︱注重细节注重细节p物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到社区的品质、产品的价格，直接影响到本项目成为“银川市区域性标杆项目”的档次定位Ø为了有效保障项目住宅物业品质，从软性功能上最大化提升项目价值，建议项目住宅物业管理要吸纳或聘请专业物业管理团队提供合理化建议，同时全面管理，保障服务项目顺利实施Ø物业服务内容方面，除日常管理外，可考虑增加特色的管家服务或酒店式服务Ø注重物业服务中细节Ø在确保物业管理水平符合社区品质的前提下，后期管理也可考虑自己的物业公司，以保障物业管理具有更好的可控性，同时能够有效控制项目物业管理成本，避免因物业费过高增加客户抗性。

让物业管理由被动让物业管理由被动的的服务与配套，服务与配套，变变成成亘元亘元品牌营销体系之下的一大利器品牌营销体系之下的一大利器项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议太阳能的应用太阳能的应用天棚采暖制冷天棚采暖制冷地（水）源热泵地（水）源热泵直饮水系统直饮水系统双层中空玻双层中空玻璃璃中水景观水处理系统中水景观水处理系统新风系统新风系统安防系统安防系统新技术的采用可新技术的采用可提升项目的提升项目的居住舒适度和居住舒适度和整体品质整体品质，，根据根据本项目力争成为本项目力争成为“银川市区域性标杆银川市区域性标杆”的产品档次定位的产品档次定位项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱外维护结构保温隔热措施外维护结构保温隔热措施p增强的外维护结构保温隔热措施，主要包括外墙、屋顶和建筑底板Ø外围护墙体实体墙外侧和屋顶、底板做好外保温，对于建筑物的总体保温隔热有很大作用，减少热桥的产生，可以大量节省能源和制冷采暖设备的消耗项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱双层中空玻璃双层中空玻璃p双层中空玻璃Ø具有良好的隔热保温作用，为业主节省制冷或制热费用；Ø考虑到本项目A、B地块有部分住宅建筑临近市政道路及商业区，双层中空玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。

项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱建筑热桥隔断系统建筑热桥隔断系统p建筑热桥隔断系统Ø在诸如窗洞、阳台板、突出圈梁、及构造柱等位置，将其热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度Ø热桥阻断技术在国外已有成熟技术和广泛应用，如消除阳台楼板冷桥构造，德国已有非常成熟的产品，如“钢筋/绝缘保温材埋件”等这种产品在施工中埋入混凝土楼板，施工简便，效果非常好Ø断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱地板低温辐射采暖系统地板低温辐射采暖系统p地板低温辐射采暖系统Ø普通的暖气是通过散热片的方式进行热量的散发，而地板低温辐射采暖系统是预先在结构板上的垫层里面铺设管道，通过里面的介质流动，来进行热量的交换；Ø地板低温辐射采暖系统让室温由下而上逐渐递减而给人以脚暖头凉的良好感觉，较散热器供暖方式热效率更高，符合人体要求的热环境，具有不占用室内空间、均衡、舒适、节能的优点本项目若做统一地暖安装，需考虑预留铺设地暖管所需要的厚度本项目若做统一地暖安装，需考虑预留铺设地暖管所需要的厚度项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱置换式全新风系统置换式全新风系统p置换式全新风系统Ø该系统能提供人体所需的新鲜空气，与室内污浊空气完全隔开，新风由新风口进入空调机组，经过过滤、冷热加湿处理后由送风管道直接送至各个房间，然后通过回风管道由排风机集中排出室外。

Ø相比传统新风系统总是呼吸到新风和污浊空气的混合气体，该系统将提供一个非常健康的生活环境置换式新风系统置换式新风系统――新风分布示意新风分布示意常规新风系统常规新风系统――新风分布示意新风分布示意此项目具有一定的成本，建议在较为高端的别墅产品中采用此项目具有一定的成本，建议在较为高端的别墅产品中采用项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱厨房、卫生间同层排水系统厨房、卫生间同层排水系统p厨房、卫生间同层排水系统Ø同层排水系统即上排水敷设方式，其特点为排水横管安装在本层楼板上方，卫生洁具的排水支立管不穿越楼板，只有排水主立管穿越楼板，管道的检修维护在本层内解决Ø可有效避免噪音、异味与维修干扰同同层层排排水水普普通通排排水水项目规划设计建议项目规划设计建议新技术应用建议新技术应用建议︱︱中水循环及雨水回收再生利用系统中水循环及雨水回收再生利用系统p中水循环及雨水回收再生利用系统Ø就是将社区内的生活废水、冷却水以及雨水等水源，经物化或生化处理，达到国家《生活杂用水水质标准》，然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车、工业循环水及扫除用水等Ø符合“绿色环保”的理念，可充分利用有限的水资源，替换出等量的自来水，又减轻了城市污水处理厂运行负荷。

项目规划设计建议项目规划设计建议第105页商业部分建议产品规划设计原则总体规划设计建议住宅部分建议项目规划设计建议项目规划设计建议商业分布原则：商业分布原则：大集中大集中大集中大集中/ / / /小分散小分散小分散小分散规划设计建议规划设计建议︱︱商业部分规划商业部分规划集中商业街集中商业街：商业街延道路两侧设置，以两层商业为主，局部考虑三层设计零散商业：零散商业：可分布在各地块的出入口附近，建设一些小体量的零散商业，以满足不同地块业主的日常需求会会 所：所：需满足整个社区业主的休闲需求，同时需要具备一定商业功能商业街商业街商业街商业街在在A A、、B B地块中间规划一条特地块中间规划一条特色商业街，包括中型超市、色商业街，包括中型超市、专业店、特色餐饮等，作为专业店、特色餐饮等，作为本社区居民的生活配套，同本社区居民的生活配套，同时辐射周边居民时辐射周边居民项目规划设计建议项目规划设计建议p集中商业配套：以商业街的模式建设，包括集中商业配套：以商业街的模式建设，包括购物、休闲、服务等功能的超市、专业店、购物、休闲、服务等功能的超市、专业店、特色餐饮、休闲娱乐等，总建面为特色餐饮、休闲娱乐等，总建面为12500 12500 ㎡㎡。

Ø其中中型连锁超市约7000㎡，商铺 5500㎡（含精品店、特色餐饮、书店、酒吧、便利店、美容美发、银行、邮局等）；商业部分建议商业部分建议︱︱商业产品设计商业产品设计p零散商业：在各地块的主入口处建设部零散商业：在各地块的主入口处建设部分零散商业，面积分零散商业，面积 45004500㎡㎡Ø业态包括：便利店、餐饮、洗衣店等，满足业主日常生活需要项目规划设计建议项目规划设计建议p会所：面积3000㎡，需满足整个社区业主的休闲需求，同时需要具备一定商业功能Ø含健身、餐饮、休闲娱乐等功能，拔高整个项目档次和品质商业部分建议商业部分建议︱︱商业产品设计商业产品设计项目规划设计建议项目规划设计建议第109页规划设计建议结论规划设计建议结论1234项目规划设计建议项目规划设计建议报告目录报告目录项目定位深化论证项目定位深化论证1 1项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议3 3项目一期开发建议项目一期开发建议4 4项目规划设计建议项目规划设计建议2 2p 全线出击，品质开发—— 首先启动环境资源良好、通达性好的B地块，形成丰富产品线 p 畅销产品，奠定市场—— 先期开市场接受度高的洋房、小高层，承担项目开拓市场、保证现金流的重要责任。

p优质产品，创造利润—— A、B地块巨大体量的高性价比产品及C、D地块的高端优质产品，共同为开发商创造利润项目整体开发策略项目整体开发策略项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议项目整体开发策略项目开发节奏建议项目经济指标测算项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议开发节奏预计开发节奏预计︱︱开发周期构想开发周期构想p项目总体量较大，根据规划条件估算总建筑面积约为104万平方米左右，因此，项目分期开发是必然的选择 计划分七期开发，预计开发周期计划分七期开发，预计开发周期7-87-8年年Ø平均每期12.8-15万平米 ，合理分期，有利于开发商合理组织资金及安排施工p市场支持依据：市场支持依据：Ø艾依水郡艾依水郡——目前剩余约20万平米体量，预计开发时间为1.5－2年，平均每年开发量在10－13万平米左右；Ø鲁银城市公元鲁银城市公元——一期开发体量约10万平米，产品有高层、小高层、多层，预计明年上半年再开发10万平米左右以后每期开发产品体量约15－20万平米；Ø宝湖湾宝湖湾——一期开发体量约10－15万平米 ，在市场稳定的情况下后期将保持此开发速度实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议开发节奏预计开发节奏预计︱︱销售周期构想销售周期构想p大规模的项目必定会有较长的销售周期，只有在产品中创新、营销中创新，才有可能加快销售进度。

预计项目整体销售周期为预计项目整体销售周期为8 8－－1010年年Ø每年消化9.0-11.9万平米，但未来市场大势会影响销售进度p市场支持依据：市场支持依据：Ø艾依水郡艾依水郡——此项目从2007年11月销售至今，目前剩余约20万平米体量，刨除代建的部分产品，一年总销售量约为10万平米；Ø其他项目其他项目——除市中心项目销售较快外，城市周边区域项目年均销售量在6－8万平米之间实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议开发分期开发分期︱︱地块开发顺地块开发顺序序首先开发首先开发项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议项目整体开发策略项目开发节奏建议项目经济指标测算项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目计算指标项目计算指标 项目规划建设指标项目规划建设指标用地面积（㎡）　623777住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅52901007416联排46462叠拼15000洋房380648小高层、高层560016商业面积（㎡）集中商业1250020000零散商业4500会所3000公建配套面积（㎡）幼儿园312713846其它10719实际地上建筑面积（㎡）　1041262实际容积率　1.67 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算项目各项投资所占比例图项目各项投资所占比例图在项目投资诸项费用中，建安费所占比例最大，高达在项目投资诸项费用中，建安费所占比例最大，高达49.23%，，其次为综合地价款，占其次为综合地价款，占26.81%。

项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价单价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本一综合地价款　　　956372613 26.81%918 　成交地价款按实际发生费用计\\876454000　　　城市基础设施配套费按银川市征收标准，按实际建筑面积计算1041262 5052063100 　　　土地契税以上两项的3%928517100 3%27855513 　　项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价单价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本二前期工程费　　　86393488 2.42%83 　测绘、地形图费按实际建筑面积算1041262 1.4 1457767 　　　勘察费按实际建筑面积算1041262 1.621686844 　　　建筑规划设计费按实际建筑面积算1041262 2020825240 　　　图纸审查费按实际建筑面积算1041262 2.52603155 　　　施工“三通”、场地平整费按实际建筑面积算1041262 3031237860 　　　放线测量费按实际建筑面积算1041262 0.7728883 　　　人防结建费按实际建筑面积算1041262 15 15618930 　　　招投标交易费、公证费按实际建筑面积算1041262 4.54685679 　　　墙改费按住宅建筑面积算1007416 44029664 　　　推散费按实际建筑面积算1041262 11041262 　　　合同备案、产权初始登记费按实际建筑面积算1041262 0.88916311 　　　房屋产权测量费按实际建筑面积算1041262 1.51561893 　　项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价单价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本三建筑安装工程费　　　1756379850 49.23%1687 　独栋、双拼别墅按实际建筑面积算5290 1100 5819000 　　　联排按实际建筑面积算46462 1100 51108200 　　　叠拼按实际建筑面积算15000 1100 16500000 　　　洋房按实际建筑面积算380648 1200 456777600 　　　小高层、高层按实际建筑面积算560016 1600 896025600 　　　集中商业按实际建筑面积算12500 1700 21250000 　　　零散商业按实际建筑面积算4500 1400 6300000 　　　会所按实际建筑面积算3000 1300 3900000 　　　幼儿园按实际建筑面积算3127 1300 4065100 　　　其它公建配套按实际建筑面积算10719 1300 13934700 　　　地下部分（结合车库、人防） 按占地面积的25%算 155944 1800280699650 　　项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单单价价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本四基础设施建设费　　　315399465 8.84%303 　小市政建设费按实际建筑面积算1041262 200 208252400 　　　供暖增容费按实际建筑面积算1041262 40 41650480 　　　园林绿化费用绿地面积按照占地面积的35%测算218322 30065496585 　　五公共配套设施建设费　　　0 0.00%0 　\\\\\　　项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价单价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本六管理费用二、三、四、五项合计的2.0%2158172803 2.0%43163456 1.21%41 七销售费用销售收入的3.0%4480927000 3.0%134427810 3.77%129 八不可预见费三、四、五、六、七项合计的3.0%2249370581 3.0%67481117 1.89%65 九财务费用（含利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息1041262 200 208252400 5.84%200 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资估算项目投资估算 p经测算，本项目总投资约35.7亿元，综合楼面成本约为3426元/平方米。

序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价单价造价造价占总成本占总成本比例比例综合楼面综合楼面成本成本十总投资　　　3567870199 100.00%3426 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目投资费用小结项目投资费用小结项目投资费用一览表序号工程或费用名称造价占总成本比例综合楼面成本一综合地价款956372613.00 26.81%918.47 二前期工程费86393488.20 2.42%82.97 三建筑安装工程费1756379850.00 49.23%1686.78 四基础设施建设费315399465.00 8.84%302.90 五公共配套设施建设费0.00 0.00%0.00 六管理费用43163456.00 1.21%41.45 七销售费用134427810.00 3.77%129.10 八不可预见费67481117.00 1.89%64.81 九财务费用（含利息及融资费用）208252400.00 5.84%200.00 十总投资3567870199.20 100.00%3426.49 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱本项目基准销售价格确定本项目基准销售价格确定 产品类型产品类型参考项目各产品均价（元参考项目各产品均价（元/ /平米）平米）本项目价格本项目价格（元（元/ /平米）平米）艾依水郡艾依水郡领世湖城领世湖城森林半岛森林半岛鸣柳岛鸣柳岛紫檀水景紫檀水景清水湾清水湾鲁银鲁银城市公元城市公元宝湖湾宝湖湾（会员认购价）（会员认购价）独栋独栋/ /双拼别墅双拼别墅———10000—9000——75007500联排别墅联排别墅———7500—7000——60006000叠拼叠拼————————55005500多层多层/ /洋房洋房380046005200—3800—3800380045004500小高层小高层3700——4500——398040004000高层高层——————3600集中商业集中商业————————80008000公寓公寓—4300——————50005000零散商业零散商业750012000——————60006000p参考区域内竞品项目中各产品的价格，本着较为保守的定价原则，得出本项目各产品类型的基准销售价格，为项目收益估算提供数据支撑。

Ø备注：备注：1.1.本销售价格仅为初步制定，在营销报告中会建立模型进行推算；本销售价格仅为初步制定，在营销报告中会建立模型进行推算； 2.2.本销售价格为目前市场各产品售价，待项目运作后售价会有相应的调整本销售价格为目前市场各产品售价，待项目运作后售价会有相应的调整项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目收益估算项目收益估算 p经测算，本项目总销售收入约44.8亿元，综合楼面平均售价为4303元/平方米　项目名称项目名称单位单位　　　　收益收益占销售收占销售收入比例入比例楼面收益楼面收益十一项目销售收入　　　4480927000 100%4303 　独栋、双拼别墅 按实际建筑面积算 5290 750039675000 0.9%　　联排 按实际建筑面积算 46462 6000278772000 6.2%　　叠拼 按实际建筑面积算 15000 550082500000 1.8%　　洋房 按实际建筑面积算 380648 45001712916000 38.2%　　小高层、高层 按实际建筑面积算 560016 40002240064000 50.0%　　集中商业 按实际建筑面积算 12500 8000100000000 2.2%　　零散商业 按实际建筑面积算 4500 600027000000 0.6%　项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目收益估算项目收益估算 　项目名称项目名称单位单位　　　　收益收益占销售收占销售收入比例入比例楼面收楼面收益益十二经营税费　　　293500719 6.6%282 　两税一费等十一的6.5%4480927000 6.50%291260255 6.5%　　印花税十一的0.05%4480927000 0.05%2240464 0.1%　十三利润总额（十一）-（十二）-（十）　　619556082 17.4%595 十四所得税十三的25%619556082 25%154889021 　149 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱项目收益估算项目收益估算 p经测算，本项目税后利润约4.6亿元，税后利润率达13%，每平方米建筑面积的税后平均利润为446元。

十五税后利润（十三）-（十四）　　464667062 13.0%446 项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱总结总结 总投资3567870199.20 元销售收入4480927000 元税后利润464667062元税后收益率13%本项目的经济测算，遵循亘元稳健发展的企业战略，各项经济指标的取值比较稳妥，本项目的经济测算，遵循亘元稳健发展的企业战略，各项经济指标的取值比较稳妥，13%的税的税后收益率应该较为符合当前市场态势的预期后收益率应该较为符合当前市场态势的预期项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱销售均价与平均楼面成本敏感度分析销售均价与平均楼面成本敏感度分析考虑到未来市场价格的变动和项目成本控制，利润率可能会在一定范围内产生波动，特做出敏感度考虑到未来市场价格的变动和项目成本控制，利润率可能会在一定范围内产生波动，特做出敏感度分析分析项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议经济测算经济测算︱︱销售均价与平均楼面成本敏感度分析销售均价与平均楼面成本敏感度分析销售均价与平均楼面成本敏感度分析销售均价与平均楼面成本敏感度分析　销售均价-8%-6%-4%-2%基准价+2%+4%+6%+8%3959 4045 4131 4217 4303 4389 4475 4562 4648 平均楼面成本-8%3152 13.02%14.94%14.94%16.85%16.85%18.76%18.76%20.68%22.59%24.50%26.42%28.33%-6%3221 11.15%13.02%14.90%14.90%16.77%16.77%18.64%18.64%20.52%22.39%24.26%26.13%-4%3289 9.36%11.19%13.02%14.86%14.86%16.69%16.69%18.53%18.53%20.36%22.19%24.03%-2%3358 7.63%9.43%11.23%13.02%14.82%14.82%16.62%16.62%18.41%18.41%20.21%22.01%基准价3426 5.98%7.74%9.50%11.26%13.02%14.78%14.78%16.54%16.54%18.31%18.31%20.07%+2%3495 4.39%6.12%7.85%9.57%11.30%13.02%14.75%14.75%16.48%16.48%18.20%18.20%+4%3564 2.87%4.56%6.25%7.95%9.64%11.33%13.02%14.72%14.72%16.41%16.41%+6%3632 1.40%3.06%4.72%6.38%8.04%9.70%11.36%13.02%14.68%14.68%+8%3701 -0.02%1.61%3.24%4.87%6.50%8.13%9.76%11.39%13.02%项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议报告目录报告目录项目定位深化论证项目定位深化论证1 1项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议3 3项目一期开发建议项目一期开发建议4 4项目规划设计建议项目规划设计建议2 2开发分期开发分期︱︱第一期： B地块联排+洋房+小高层+少量配套商业（10万㎡）项目一期开发建议项目一期开发建议项目一期产品项目一期产品项目一期开发建议项目一期开发建议华雁湖项目一期产品分配表地块类型面积户型区间户型分项面积规划套数所占比例备注(平米)（平米）　（平米）（套）B地块联排2000180-250　20009 2.00%B地块作为首期推出地块，通达性和景观资源良好，产品线丰富，因此，建议启动区和示范区设置在该地块洋房6500090-100舒适两居15130159 15.13%100-115经济三居23710221 23.71%120-130舒适三居17620141 17.62%135-150舒适四居546038 5.46%小高层3300090-100舒适两居500053 5.00%100-115经济三居18620173 18.62%120-130舒适三居12460100 12.46%配套商业需根据实际规划情况结合出入口的设计考虑配置少量商业，以满足客户日常生活需要合计　100000　　100000893 100.00%项目一期产品项目一期产品︱︱样板示范区规划建议样板示范区规划建议p样板示范区要把项目产品潜质外化，是一个项目的营销和品牌形象最好的表现形式和着力点，尤其对项目第一次亮相能否博得满堂彩十分重要。

p样板示范区的基本规划原则如下：Ø包括销售中心、园林鉴赏区与示范单位销售中心、园林鉴赏区与示范单位三大部分；Ø示范区靠近市政主路，对外展示效果佳，交通通达性较好；Ø涵盖小高层、洋房与别墅多种产品；Ø易于形成一个相对围合的空间，与周边建筑工地有效分隔，最大限度的减少施工对客户安全和心理的不良影响，降低销售抗性；Ø保证客户由外入内的连续性，能切身感受到项目优秀品质，体验到未来居住生活的惬意项目一期开发建议项目一期开发建议项目一期产品项目一期产品︱︱样板示范区规划建议样板示范区规划建议p建议示范区设在景观资源较好、规划产品线丰富的建议示范区设在景观资源较好、规划产品线丰富的B B地块，便于打造出优美的景观环境，带给来访地块，便于打造出优美的景观环境，带给来访客户完美的第一印象和对未来生活的美好感知客户完美的第一印象和对未来生活的美好感知Ø销售中心设在B地块东北角，面积2000㎡-3000㎡，交通通达性好，展示性佳，同时利于展示优越的景观资源Ø实体样板间可选择多产品示范，以吸引不同的客群Ø园林鉴赏区紧邻销售中心项目一期开发建议项目一期开发建议项目一期产品项目一期产品︱︱样板示范区设计建议样板示范区设计建议p销售中心的风格应与项目整体风格保持一致，同时根据目标客群的喜好，针对性地进行室内风格和档次的装修设计。

项目一期开发建议项目一期开发建议项目一期产品项目一期产品︱︱样板示范区设计建议样板示范区设计建议p 样板示范区各部分及看房通道的设计和施工，都要确保客户的安全，同时与建筑风格相搭配p整个示范区要呈现出美轮美奂、醒目别致的景观画面，成为同区域、同类型项目中的“标杆”，打动客户，让其获得极佳的感官印象，为之心动，为产品的销售打下良好基础项目一期开发建议项目一期开发建议项目一期产品项目一期产品︱︱样板示范区设计建议样板示范区设计建议Ø样板间要选取主力户型或是销售中相对存有难度的户型；Ø样板间的装修与布置一定要与项目整体品质相契合，同时又要考虑目标客群的审美情趣；Ø对于不同的户型要考虑其实质性的作用，如面积较小的户型装修要以功能的全而精为主，大户型则凸显居住的舒适度与家庭的温馨感，别墅则要尽显品质与格调 样板示范区的建设进度尽可能提前，样板示范区的建设进度尽可能提前，争取一期开盘前能完整的呈现于客户，以配合项目整体营销策略和进度争取一期开盘前能完整的呈现于客户，以配合项目整体营销策略和进度项目一期开发建议项目一期开发建议Add your company slogan思源银川公司思源银川公司思源银川公司思源银川公司亘元财富汇项目组亘元财富汇项目组亘元财富汇项目组亘元财富汇项目组2009200920092009年年年年1 1 1 1月月月月p从调研客户所处行业来看：从调研客户所处行业来看：Ø金融、IT、通讯、电力、房地产行业客户所占比例较多；Ø其次是医生、教师、律师、会计师等专业技术人士。

数据来源：思源问卷调查客户职业统计客户职业统计附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息Ø从调研客户所居住板块来看：从调研客户所居住板块来看：Ø来自兴庆区的客户所占比例较多，由于兴庆区是老城区存在较多旧房，可能会出现较多的升级型居住需求数据来源：思源问卷调查客户居住板块分析客户居住板块分析附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息p从调研客户的受教育情况来看：从调研客户的受教育情况来看：Ø多数客户的学历都在专科以上，客户的学历程度较高，对新鲜事物的接受程度较快数据来源：思源问卷调查客户学历分析客户学历分析附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息p从调研客户的家庭月收入情况来看：从调研客户的家庭月收入情况来看：Ø家庭月收入在6000元以上的客户数量相对较多，具备一定的价格承受力数据来源：思源问卷调查客户家庭收入分析客户家庭收入分析附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息p从调研客户使用交通工具情从调研客户使用交通工具情况来看：况来看：Ø多数客户都拥有私家车，可见客户对于舒适感和便利性的追求较高数据来源：思源问卷调查客户交通工具分析客户交通工具分析附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息Ø受访客群中金融、IT、通讯、电力、房地产行业客户所占比例较多，其次是医生、教师、律师、会计师等专业技术人士；Ø多数客户年龄集中在20－40岁之间，说明客户年龄结构较为年轻能够接受新鲜事物；Ø多数客户的学历都在专科以上，客户的学历程度较高，对新鲜事物的接受程度较快；Ø家庭月收入在6000元以上的客户数量相对较多，具备一定的价格承受力；Ø多数客户都拥有私家车，可见客户对于舒适感和便利性的追求较高。

客户背景分析小结客户背景分析小结附件：调研客户基础信息附件：调研客户基础信息。