信托与租赁4.ppt

信托与租赁,张学勇,财产信托,财产信托概念：委托人以其非货币资金的财产委托给信托企业，按其约定的对象和条件进行出售、转让的信托业务 商品供求卖方转为买方市场，产品滞销，生产企业为了促使产品尽快销售，常常向购销单位提供优惠的结算和支付方式 企业在生产过程中常常因为市场发生变化、产品结构和生产结构调整，积压一些无用的原材料、机器设备 按照受托人在信托期间是否提供融资：融资性、非融资性 根据对财产的不同处理方法分类： 管理方式 处理方式：信托目的是出售物品并分期收回货款，财产书有权一开始就转移给使用单位 管理处理方式：在信托期间，使用单位只有使用权没有所有权，直到信用期结束，才有所有权,动产信托,所谓动产，是指可以移动的财产，如交通工具、设备、原材料等一切可以搬运、移位的财产因此，动产信托又称设备信托或动产设备信托，它是财产信托的一种，主要以动产（主要指契约设备）的管理和处理为目的而设立的信托即由设备的制造商及出售者作为委托人，将设备信托给信托机构，并同时将设备的所有权转移给受托人；后者再将设备出租或以分期付款的方式出售给资金紧张的设备使用单位的一种信托方式 动产信托的标的物，通常是价格昂贵、资金需要量大的产品。

通过动产信托，不论是对于这类产品的生产者和销售者（通常是动产信托的委托者），还是其用户，都有方便之处因此，动产信托的意义在于为设备的生产和购买企业提供了长期资金融通 动产信托的目的是管理或处理这些财产，能够进行受托的种类包括：车辆及其他运输工具；机械设备；贵金属 受托财产主要有铁路车辆、汽车、飞机、电子计算机、设备器械等 动产设备的信托是以设备的制造者及出售者作为委托人，委托人把动产设备的财产权转移给信托公司（受托人），受托人根据委托人的一定目的，对动产设备进行管理和处分，包括落实具体用户，并会同供需双方商定出售或转让信托动产的价格、付款期限等有关事宜，出租动产设备，代理委托人监督承租方按期支付租金动产设备信托一般根据动产的种类分为车辆信托、船舶信托、汽车信托、贵金属信托，一般是以金钱信托以外的金钱的信托方式进行信托 动产信托有助于生产大型设备的单位及时收回货款，以便加速资金周转和进行再生产；而且还有助于使用大型设备的单位，筹措一部分资金即能使用上设备，这就有助于社会投资者找到可靠的投资对象，因信托机构的信誉卓著，风险较少动产信托的种类 按对动产的不同处理方式，可将动产信托分成下列三种类型： 管理动产信托：是由信托机构对动产设备进行适当的管理，并将动产设备出租给用户使用，所获收入扣除信托费用后作为信托收益交给受益人。

与传统的设备租赁相似） 处理动产信托：是指信托机构在接受信托的同时，以分期付款的方式将动产出售给用户类似于抵押贷款方式） 它与管理信托的区别在于： 第一：信托目的是出售设备及收回货款； 第二：动产设备的所有权一开始就转移给使用单位，使用单位根据买卖契约以分期付款的方式偿付货款 管理和处理动产信托：（又分为：a出让“受益权证书”方式；b发行“信托证券”方式）是指将动产以出租的方式经营，信托终结时由使用单位购入的一种信托形式它结合了管理动产和处理动产信托的特点，信托机构不仅负责动产设备的出租管理，而且还负责出售设备动产信托的功能与适用范围 一是为企业融通资金，提供信用担保在动产买卖、租赁等交易过程中，因租赁方或买受方资金不足、取得担保困难以及卖方或出租方对其资信状况、信用等级不够了解的情况下，动产所有人可以作为委托人，将动产所有权转移给信托投资公司，获得融资或信用担保，信托投资公司则利用自己在金融领域里的地位，发挥信息和管理上的优势，监督、控制承租方、买受方的经济行为，最大限度的降低委托人的商业风险，最终实现动产租赁与销售这一信托品种适用于信托投资公司为动产设备的卖方或出租方提供信用担保，进而提高交易效率，优化资源配置。

二是处置闲置设备在企业生产经营过程中，由于国家产业政策的调整、企业内部产品结构调整以及企业改制、重组等行为，常导致仍具有生产能力的动产设备不适应新的企业发展规划，进行变现处理又难以取得满意的现金回报通过信托投资公司将上述闲置的动产设备按类组合，补充配套，开发功能，提升生产盈利能力，再进行出租或出售，即解决了动产所有人闲置资产的浪费，节约了维护、储存等管理费用，又能创造新的价值这一信托品种适用于信托投资公司所在地的企业、事业单位之间实现闲置动产设备和其它财产的相互调剂，互通有无动产信托的基本协定 动产信托的基本协定作为委托者的制造商或销售商、信托机构及用户三者间签订的，根据信托契约及信托的目的明确签订关于管理、处理契约的意见，确定两契约的基本线基本协定的内容随信托的方式不同而不同 1、管理处理方式在这种信托方式下，基本协定的主要内容是： （1）制造商或销售商与信托机构间签订信托契约的预定 （2）信托机构与动产设备使用者间关于出租和买卖设备的契约签订的约定 （3）与信托契约、租赁契约相伴的转移方法 （4）转移之后，如果发现动产设备有毛病，制造商或出售商有在一定期间内无偿修理的义务和负损害赔偿的责任，信托机构不负责任（瑕疵担保责任的规定）。

（5）转移之后，动产设备由于天灾、不可抗拒力等原因造成损失或其他一切损害，除制造商或销售商、信托机构负有责任外，使用者也负有责任（损害负担的规定） 2、处理方式处理方式与管理方式的最终目的相同，即都是为了出售动产设备但两者在下面几点上不同： （1）信托机构与使用者之间的买卖及抵押权设定契约签订的约定 （2）与信托契约、买卖契约相伴的转移方法 3、管理方式在管理方式中，信托机构与使用者之间也要签订“出租及关于保养的契约”，但与管理处理方式有所不同，即制造商（或销售商）与使用者之间的制造契约一般是在基本协定签订的同时或之后签订的，但在管理方式中，制造契约有可能先签订这时就要求签订制造契约的变更契约,不动产信托,不动产信托概念 不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。

在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任,,不动产信托-种类 不动产信托可分为房地产信托和土地信托 房地产信托（又称为建筑物信托）是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款中国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司 土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托器契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者（受益者）土地信托可分为租赁型和分块出售型不动产信托-发展 早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信托业 但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复其后信托业得到空前发展这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。

但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈 第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间,,1998年，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务,不过随着中国信托第五次整顿的结束,各大信托机构纷纷调整自己的业务,逐渐开办不动产信托业务 2002年7月18日，第一个不动产信托计划5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄 2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出新上海国际大厦项目资金信托计划信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币 信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4（每年支付收益，期满归还本金）而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。

特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信托公司看好不动产信托-意义 不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务通过办理不动产信托，可以起到以下几方面作用：1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险不动产的管理和处理，需要有相当的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等如委托人（即业主）本人亲自管理和处理，由于知识水平所限，极易蒙受损失通过不动产信托方式，信托机构有专业人才，经验丰富，同时规模大、信誉卓著，办事方便可靠，就能免除上述风险，收到较好的效益 2、为改良不动产提供资金的方便如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏此时，可将其原有土地或土地使用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券3、提供信用保证，实现不动产的销售在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易如果将财产所有权转移给受托人，并从受托人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售不动产信托-特点 不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理，一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善，以提高不动产标的本身的品质与价值外，另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建，以期对不动产的利用达到最高效益。

因此，不动产信托有以下优点：1、确保产权移转，避免遗产纷争；2、专业管理经营，如出租、出售、开发；3、财产的独立性，不得强制执行；4、享受经营收益，保障生活不动产信托-需求对象 1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人2、身体或心理上有障碍无法亲自处理期所有不动产相关事务的人3、土地所有人欲进行开发计划4、其它特殊不动产规划目的房地产信托,房地产信托-概述 它包括两个方面的含义： 一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系： 二是房地产资金信托就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为这也是中国大量采用的房地产融资方式2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资。