土地估价技术报告错误要点.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑土地估价技术报告错误要点 土地估价技术报告错误要点 土地估价技术报告构成：总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件，共四片面 第一片面 总述（共十二项） 一、估价工程名称：（应含估价目的、价格类型等字样，应估价对象所在市、 县全名） 二、嘱托估价方： 三、受嘱托估价方：（留神资质、业务范围） 四、估价目的：表达应用方向，要简朴领略 五、估价依据： 六、估价基准日：为时间点，表达年、月、日，易与估价日期相混要与估价目的相吻合，且需要留神前后一致问题 七、估价日期：为时间段，表达年、月、日 八、价格定义：应表达用途（实际、设定）、开发程度（实际、设定）、年期（设定、剩余使用）、权利状况、评估基准日 错误类型：漏项形式为主，其次定义不切当 1. 用途：用途类型按地籍规程 2. 开发程度：主要指宗地红线外，并与用途相结合，视评估对象范围而定例：铁路线用地，设定开发程度只需三通（电、讯、路），也可设定为“达成开工创办条件”；评估对象为大的独立工矿企业以其红线外开发程度为准，而评估对象为其内部某宗地那么以独立工矿红线内开发程度为准。

九、估价结果：应列出总价、单价、估价结果一览表（留神表中单价与面积之积是否等于总价、描述是否与估价目的一致，用语是否模范??有无大写、币种；需用外币表示的，是否列出估价基准日外币与人民币的比价看是否需注明楼面地价 十、需要特殊说明的事项：关系到评估目的、宗地权利状况、方法??，例如：划拨土地、集体土地抵押应符合相应抵押规定 错误类型：漏项、与报告无关、术语不模范、违背规程或法律法规（如报告有效期为1年或6个月，用途以规划用途许可证为准??） 十一、土地估价师签字：见估价报告 十二、土地估价机构：见估价报告 其次片面：估价对象描述及地价影响因素分析（共两大项） 一、估价对象描述：3项 1. 土地登记状况：错误类型：漏项、过于简朴或繁琐、术语不模范，前后不一致（与估价对象） 2. 土地权利状况：描述全体权、使用权、他项权利状况与年限，标明合同规定、证书号等，符合登记要求错误类型：同上 3. 土地利用状况： 包括土地及其上建筑物、构筑物等，描述用途、容积率、布局、层数等现状或规划条件（拟开发、转变用途的）错误类型：同上。

二、地价影响因素分析（参见估价报告）： 1 3项，留神因素内涵、考虑用途，不要将一般、区域、个别因素混淆 1. 一般因素：影响地价的宏观性的政策、自然条件等，如经济水平、税收政策、产业政策等 2. 区域因素：应与宗地用途要求一致 3. 个别因素：错误类型有因素描述混乱、不客观，术语不模范，内涵不切当（该定量的没有）、漏项、前后描述不一致等 第三片面：土地估价 一、估价原那么：应与用途、方法相结合确定错误类型：原那么表达不全或泛泛而谈、原那么与方法无关（如评估设定用途为现状选择最有效使用原那么，不是剩余法、收益恢复法选择预期收益原那么）、漏项（如市场对比法无替代原那么） 二、估价方法与估价过程：首先看方法选择是否合理、说明是否充分，方法不少于二种方法、不成缺少方法选择理由 (一) 市场对比法： 1. 对比实例（实例选择）：务必为交易价格（不能为评估价格）、有概括坐落（门牌号和宗地号）对比实例不得少于3个 a. 属同一供需圈：实在无案例，实际估价中也可选邻近区域的交易案例 b. 用途一致或好像：二级地类为宜，其次为一级地类。

c.价格类型一致：即交易类型一致 d. 交易日期与估价期日接近：不超过3年，一般选2年内的案例，市场变化快的不超过1-2年 e. 正常或可修正为正常的交易 f. 区域因素与个别因素一致或相近 此外问题还有：实例没有宗地号、门牌号、使用单位等根本要素，或实例的区域因素交待不清等 2. 因素选择： a. 要与其次片面描述一致 b. 应结合待估宗地区位及用途选择 c. 因素要全面、不要遗漏重要因素（如期日修正、地质条件等）、且与其次片面相一致因素选择应有针对性，和地价因素相匹配如有基准地价那么应与基准地价因素一致（时间长或不合理那么可不一致，但需说明）；如地价定义仅设定宗地红线外开发程度，那么不成用宗地红线内开发程度 3. 编制对比因素条件说明（表）：尽量量化（要概括，尽量不用良好、接近、??等用语）、用语模范、客观概括、符合实际、与基准地价及其次片面相一致问题有：交易处境不清，如出让地价，不介绍是出让的那种形式；因素条件说明不量化指标，或量化指标和地价影响因素说明相冲突等 4. 编制对比因素条件指数表：结合其次片面考虑，多数为期日、容积率、年期。

错误类型：a.因素指数确定不合理；b. 因素内容与说明表不一致；c.指数表该量化的没量化；d.打印错误 5. 编制因素条件系数修正表：错误类型有a.因素内容是否与前面一致；b.因素指数是否与指数表一致；c.对比标准是否颠倒（100的位置）；d. 是否量化 6. 计算比准价格：计算错误 2 7. 计算待估宗地地价：最好不超过20％，即 （最高价-最低价）／最低价，超过那么不能用算术平均，加权平均那么应说明权重确定的依据 此外错误还有：如不作修正系数取值说明，或虽然作了说明，而不根据各地价因素对地价的影响程度分析，盲目地确定修正标准；根基设施开发程度修正既作为修正因素确定修正系数，又直接加减开发费用；容积率修正没有区分土地单价和楼面单价，不根据容积率的实际影响处境修正；各因素条件指数取值与其条件不符；用定级因素分值作为条件指数的，个别因素没有赋分值过程等 （方法应用评价：主要从方法使用的条件是否具备，方法选择是否正确，应用过程是否符合规程的根本规定，有无重大失误等 市场对比法错误类型小结： a. 对比案例选择不符合要求、虚假； b. 因素选择不合理、主次不分、确定混乱； c. 对比因素说明过程中没有量化，描述前后不一致； d. 因素指数与前不一致、漏项、指数确定不合理； e. 单独因素修正中，如地价指数、容积率、年期修正不合常理； f. 比准地价计算错误； g. 确定最终地价时，确定方法不合理； h. 计算公式错误； j. 整体（或某一片面）漏项。

（二）收益恢复法：依据收益确定公式 1.总收益：采用待估宗地所在区域的客观收益，且与评估基准日相近，估计空房损失说明不动产收益内涵（确定是不动产单独产生的、是否包括押金等收益）问题有：收益条件不清；收益工程、范围不清或不全，如押金利息收入等；收益标准不客观；收益资料调查不全面；无任何依据凭主观确定收益；收益计算错误等 2. 支出总费用：费用种类错误类型：费用多项或少项、各费用参数确定无依据、计算错误（主要是年折旧费受土地使用年期影响时） 3.纯收益 4. 建筑物纯收益：重置价的价格时点、内涵（布局、地区、??） 5. 土地纯收益 6. 土地恢复利率确实定：有确定的依据，建筑物恢复利率、土地恢复利率、综合恢复利率的关系要合理各种估价方法中的恢复利率前后要一致 7. 计算地价：问题有公式错误，没有相应修正或修正错误，个别处境下纯收益变化未予考虑等 收益恢复法错误类型小结： 1. 公式选错或计算漏项、多项； 2. 没用客观收益，收益确定的因素考虑不全面，依据不充分，确定错误，不合理； 3. 费用多项或漏项，折旧公式选错，年期、年限有误； 4. 各种计原利率确定不合理； 5. 房屋纯收益公式有误； 6. 地价收益年限不对、公式不对； 7. 计算过程中的某一过程有误； 3 8. 单位不统一。

（方法应用评价：主要从方法应用的条件是否具备，方法选择是否正确，应用过程是否符合规程的根本规定，有无重大失误等 （三）剩余法（假设开发法）： 地价=不动产总价-开发建立费-专业费-不成预见费-利息-利润-税金-租售费用-开发商合理利润 1. 测算开发完成后不动产总价：需假设价、费在开发期间及开发完成后不变、留神货币时间价值，即等效值 错误类型：价格预料理由不充分：如用市场对比法时，错误要点同市场对比法 2. 估算建筑总费用：建立费、专业费、不成预见费 3. 计算利息：计息根基（根本投资-土地、建筑物、专业费、不成预见费）、计息周期、计息方式、利息率； 4. 税金：销售中支付的——营业税、契税、工商统一税、印花税、城建税、教导附加税等不应包括房产税、增值税 5. 租售费用 6. 利润：根本投资X投资回报率，或不动产总价X投资回报率如是年利润率尚应考虑开发周期； 7. 地价：如含手续费、登记费等，应扣除 剩余法错误类型小结： 1. 公式选错； 2. 计算过程漏项； 3. 预料总价时依据不充分、不合理、确定错误； 4. 利息公式选错、计息周期错误、计息根基错误； 5. 利润考虑了利息、采用年利润率时没有考虑开发周期；利润、利息计算错误；各参数确定无依据、无方法、无过程、不合理；宗地内土地开发费用是否扣除与地价定义不一致等。

6. 计息未考虑地价利息时，未将地价贴现至估价时点； 7. 计算有误； 8. 计算单位不统一如是单位建筑面积那么计算结果为楼面地价，如是总价方式那么得出总地价 （方法应用评价：主要从方法应用的条件是否具备，方法选择是否正确，应用过程是否符合规程的根本规定，有无重打失误等 （四）本金迫近法： 地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 1. 土地取得费：估价时点宗地所在区域平均费用，需描述被征用的土地类型、征地标准或征地实例； 2. 征地相关税费：严格按文件管理费、菜田开发基金、造地费、耕地占用费及地方文件规定； 3. 土地开发费：可按当地规定，依据基准地价报告错误类型：依据不充分或不合理； 4. 利息； 5. 利润； 4 6. 土地增值收益：如以出让金（纯政府收益）代之，那么需考虑年期 7. 区位修正、年期修正 本金迫近法错误类型： 1. 缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述； 2. 取得费为实际费用而非客观费用、取得费与相关税费缺乏依据或与规定不符； 3. 开发费与设定评估水平不一致，取值不合理、依据不充分、确定的不合理，取值与其他估价方法（主要为基准地价系数修正法）不一致； 4. 利息计算有误、公式不对、开发周期不对、一年以上没采用复利； 5. 税费工程不全或。