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香港零售业在铺租高昂环境下的营商策略导言： 针对香港零售业发展迟缓的现状，本文通过解释分析影响零售业净利润的主要成本,即店面租金高昂的成因以及其所处的经济环境，并将零售业发展情况的主要影响因素加以分析总结，针对性提出解决方案和意见，以试图对零售业的发展做出实质性建议关键词： 零售业，租金，影响因素，建议策略1 香港零售业背景香港具有有独特的政治地位和地理优势在其回归前后都实行自由经济，市场环境开放，使其零售业得到了独天得厚的发展环境，现已成为世界第八大贸易中心，最繁忙的货运港，世界第五大银行中心、第五大外汇交易市场，亚洲第二大股票市场，更有世界购物天堂之美誉，零售业发挥了巨大作用，提高了香港居民的生活质量，促进了当地经济的发展香港零售业的发展有赖于巨大的消费力香港贸易发展局的统计资料表明香港每年接待约 3000 万游客，他们为香港零售业的发展作出了巨大贡献，如表1.1[1]加上香港市民的年均收入更是超过10 万港元，居民的消费能力强大，使零售业发展更有潜力同时，香港拥有便利的交通条件、先进的通讯网络及其它基本设施，这既方便了居民购物，又为销售商合理地组织商流、降低成本提供了保障2012 年2011 年2012/2011 全年访港人数（万人次）4842 4192 16% 内地旅客（万人次）3491 2810 24.2% 内地旅客占全部访港旅客比例（%）72 67 与入境旅游相关的总消费（亿港元）3065 2631 16.5% 香港零售业的布局不是政府规划的，它是经过长期的市场经济的发展、多次的经济冲击而形成的， 所以零售业的布局呈百花齐放、错落有致的局面。

百货业走向大而全、高档消费的路线 (例如 SOGO) 连锁店、专卖店或超市都进行了科学的选址、准确的市场定位，并具有相当规模， 能实行规模经济，实行真正的连锁，以效益为目标，所以大大地提高了零售业的竞争力2 零售业生意下降的主要原因分析2.1 不断上升的成本香港购物天堂的美誉正日渐丧失，这点必须得到足够的重视零售贸易面临的主要挑战是如何减低成本， 以及解决短缺的劳动力不断提升的价格水平严重削弱了消费者的购物信心租金占了成本的大部分，因此租约上的条款价格就显得非常重要了业主对市场的需求反应很慢， 杀鸡取卵的例子时有发生成本控制对零售商来说是一大挑战，难就难在， 同时也要维持高水平的服务质量和购物环境2.2 香港零售投资外流但在经营成本大幅度增加的不利情况下，阻碍了本地零售商扩充，亦未能提供一个合适的营商环境予海外投资者在香港投资看到越来越多本地零售商转移投资海外，而很多国际性的品牌亦相继在邻近国家开设商店，唯独不选择香港2.3 消费外流的影响香港与邻近的城市和国家的竞争越来越激烈尤其越来越多港人在周末及假期离港消费，这都影响了零售业的复苏和兴旺及香港的长远国际竞争力从近期报章报道中得悉一些令人震惊的数字， 2000 年前三季与1999 年同期比较， 香港人到中国内地旅游的数字增加了25%，消费总值达220 亿港元，约为99 年香港总销售价值的12%。

香港人每月平均在中国内地消费约 23 亿港元，相反中国内地人士在香港消费平均每月只约为1 亿 5 千万港元因此，在消费外流的影响下，导致香港的服务业受到很大的损失3 影响零售业的因素3.1 经济环境香港经济在97 年经历了两件重大事件7 月，香港历史性回归祖国母亲的怀抱，接着， 香港受到贬值和亚洲的金融风暴的冲击股市狂升的时期存在着非常不利的危机在经济里，从 97 年 10 月起变得明显消极起来，原因是金融风暴影响，股票和房地产市场显著衰退，对内需， 尤其是消费需求是一大冲击零售业很多企业都受本地消费者情绪影响，高额消费如汽车、珠宝需求急剧萎缩3.2 香港旅游业放缓97年香港旅游业经历了30 年来最严重的倒退 游客人数下降11%}旅店入住率急降76%，是 91 年来的最低水平;相应地港元的疲软和亚洲经济倒退都会影响旅游业，估计到港的游客下降 3%，而 8%的旅游消费下降会拖低GDP两个百分点和过去的旅游业倒退一样，随着亚洲经济的修复和香港日益扩大的内地市场，只要内部冲击的实现，旅游很快会从低谷中反弹日本经济的衰落和影响到很多亚洲国家的金融风暴，使入境旅客数量急跌，由于许多亚洲国家的经济倒退， 港元的疲软以及香港的高成本特点，持续低迷的旅游业沉重打击了零售、餐饮、酒店业。

旅游业收益下降大约一个百分点3.3 租金世界银行年提供的数据提示，香港楼价仅次于东京，以地铁出口附近，接近铜锣湾的一 间 50 平方尺的果汁店为例海月租金为港元700,000[2]高昂的租金是经营成本的重要部分，海月的销售利润被高昂租金耗销在香港签订租约通常要支付3 个月的按金， 租期常常为两至三年，如果你的经营状况良好，续约的时侯业主会提高租金，所以八、九十年代很多人因投资房产而发财如果零售商能说服业主减少租金，它或许是转折点很多业主也明白，在当前的时势， 要在短期内找到新的租凭人也不容易，所以他们也普遍接受20%-40%的减幅，，一些零售商很急切把长期改为短期租金，以便更灵活的计划3.4 消费外流随着中国即将加入世贸及对外开放市场，这无疑为香港的零售商带来了很多新的商机;但另一方面， 亦引致港人消费外流的情况出现，香港的零售商均面对着这挑战而积极地采取对策， 使港人的消费不致外流由于中国内地的商品、消闲和娱乐场所较香港便宜，估计在2000 年香港人在中国内地的消费总值约为294 亿港元，其中广东省则占203亿港元，约占总额的七成个人消费总值相等于香港零售业总销货额约15%和个人总消费的3.6%。

近期数据显示，每逢在周末及假期，平均有220， 000 名香港居民经罗湖进入内地，另有40000人次乘搭航机离港到外地渡假，我们的服务业因此而损失的消费力是不容忽视的3.5 营运成本在零售业的高昂营运成本下，特别在租金及人工方面，控制经营成本和保持业务的增长，将继续成为所有零售商须面对的挑战在今年年初， 政府所实行的强制性公积金计划，无疑是进一步提高经营成本和削减了员工加薪的可能性在缺乏强劲的销售增长下，零售商的边际利润亦进一步被缩窄由于竞争激烈和经营成本高昂的环境下，很多国际和本地的大型零售商相继撤离香港的零售市场，而本地零售商亦陆续将其在香港的经营规模缩减以及转移向海外发展， 务求持续其业务增长越来越多零售商视中国内地为一个新兴的大市场，纷纷向内地发展，寻找商机和扩展他们的销售网络;部分零售商更把公司的后勤支援迁移至中国内地，以减低其经营成本3.6 劳动力市场对劳动力市场也有连锁影响，它比任何时侯都要紧张，政府报告2001 年第 4 季度最新的失业率上升至6.8%，普遍认为，失业率在来临的一季会更加严峻，薪酬升幅却不大，甚至有企业削减10%或更高的薪酬 这很不利于雇主和雇员建立的长期和睦关系。

劳工处收到越来越多劳资纠纷的案件3.7 香港零售投资外流在经营成本大幅度增加的不利情况下，阻碍了本地零售商扩充，亦未能提供一个合适的营商环境予海外投资者在香港投资看到越来越多本地零售商转移投资海外，而很多国际性的品牌亦相继在邻近国家开设商店，唯独不选择香港4 结论和建议4.1 零售租金租金开支是所有零售商最大的营运成本有些业主今年要求双位数字的租金加幅与此同时， 昂贵的冷气、 管理费及所有与租务相关的收费在近年亦大幅攀升，而这些收费与零售租金开支一样， 随之每年递增香港现时高昂的零售租金水平，己削弱了香港的竞争力，现在亦绝对不是一个适当的加租时机，原因是与97 同期比较，现时零售业的总销货价值仍然下跌了 25% [3]由于零售的空置率维持平稳的增长，而这数字仍在不断上升，在未来的2-3 年内，这空 置率预计徘徊于10%实际总零售的空置率（包括零售店铺、写字楼及货仓）在这5 年间已差不多上升了40%[4]根据香港零售管理协会会员所提供的数据所得，一些较次要的零售地区店铺的空置率均十分高在过去的 5 年内，市场上可供零售的总面积，均超过 19%的增长各业主在决定租金水平之际需体会业界的情况，协助零售业复苏及促使零售商和业主达到一个双赢局面。

4.2 反对在港开微销售税如果在港开微销售税或商品销售及服务税(GST) 的建议，因为这会进一步增加零售商的 营运成本， 以及削弱香港在国际上的竞争力，面对邻近国家剧烈的竞争下，开微销售或商品销售及服务税将会抑制香港旅游收益的增值能力，同时亦减弱了香港旅游业的复苏4.3 调整燃油价格随着消费者对送货服务的需求日益更增加，协会希望政府能考虑调整燃油附加税，可使零售商减低其运输成本参考文献[1]限购令下香港零售业应变[J].首席财务官 ,2013-4. [2]李高超 .香港排名世界最贵写字楼地段之首.国际商报 .2009-04. [3]郑贤 ,庄焰 .商业物业价格与租金关系研究——以香港为例. 建筑经济 ,2008-12. [4]容汉荣 .香港零售业发展战略研究.暨南大学 [D],2002-4. 。