北京四合院项目投资可行性研究.doc

A、市场背景与市场契机1、北京古都历史风貌保护规划背景概述北京是举世闻名的历史文化名城，历史上有辽、金、元、明、清五个朝代在此建都自公元1067年，北京便成为古代中国的文化、政治、经济的中心，是南北交通枢纽和战略屏障，同时也是中华各民族文化交流与融合的中心1949年，中华人民共和国定都北京，北京又成为现代中国的核心，历经五十多年的发展，北京发生了很大的变化，取得了辉煌的成就，城市在不断扩张发展，城市建设可谓日新月异，一流的现代化国际都市形象已初见端倪 和世界上任何一个超大型城市一样，在城市的发展中，北京也面临着新与旧的矛盾古老文明与现代节奏，传统精神与时代观念，无时不刻地在发生着撞击和融合 自八十年代末期，北京的城市建设开始驶入快车道，大量的新建建筑拔地而起，与此同时,大面积的城区旧建筑被拆除城市新陈代谢的规模举世罕见在这种造新城运动中，有一部分具有历史价值的旧建筑和建筑环境没有得到很好的保护，对历史风貌保护的理解也存在着严重的偏差:一些沿街现代建筑被加上不伦不类的帽子──大屋顶，一些真正具有文化价值的古建被彻底拆除一批建筑专家和文化名人对此提出了不满和抗议，围绕着保护与建设，伪复古与真文化的辩论，北京的城市建设面临着发展中的矛盾。

早在1982年，国务院就公布了国家第一批历史文化名城，北京名列首位专家建议在名城规划中，应保护古城传统的格局、中轴线、园林水系、城市空间特色和重要文物古迹，除此以外，还有一项重要内容就是保护古城内重要的历史地段这样可将具有传统风貌和民族特色的历史地段划定为历史文化保护区加以保护，以展示城市发展历史和文化特色遗憾的是，这一建议在当时并未得以很好的贯彻实施进入九十年代中后期，中国的市场经济得到迅猛发展，政治体制改革也相应进步，城市建设也由长官意志向尊重市场，尊重规律，尊重文化方面进行转化随着加入世贸，及举办奥运需要，作为中国首都，北京的城市建设模式，越来越多的受到国内、国际的深切关注同时随着与国外城市建设新思想的交流与学习，北京逐步确立了在保护中建设，在建设中保护的城市发展思路北京不但要现代化还要有文化，这种观点已逐渐成为人们的共识1999年北京首规委，公布了北京市第一批25片历史文化保护区，揭开了北京城市保护性建设的序幕这次规划划定的25片历史文化保护区的占地面积为957公顷，加上旧城内文物保护单位的保护范围及其建筑控制地带，占地面积共约2300公顷，占旧城总面积的37％最终，处于南北中轴线上的皇城、后三海、钟鼓楼地区以及前门外的大栅栏、天坛、先农坛等地区将连成一片，形成以传统中轴线为骨架的旧城历史精华地段核心保护区域，从而基本体现出北京旧城保护的整体格局与风貌特色。

　　在规划中，为了协调保护区与城市其他地区、保护区与保护区之间的关系，各保护区在城市中的功能、定位上进行了初步确定　　通过对25片历史文化保护区的历史风貌、建筑特色、人文环境等进行综合分析，划分为传统商业保护区、传统胡同住宅保护区、近代建筑保护区、皇城保护区，寺庙建筑保护区，以及风景名胜综合保护区几种类型1）传统商业保护区包括大栅栏、鲜鱼口、琉璃厂、五四大街、阜成门内大街等对这类保护区，近期可考虑修复街道两侧建筑物立面，整治街道环境，完善基础设施，改善交通状况，重点复原部分有历史价值的单体建筑等对其利用可与旅游相结合，突出老字号商店的传统风貌特点，形成各具特色的北京传统商业街2）传统胡同四合院住宅保护区除了25片历史文化保护区外,还包括西四头条至八条、东四北三条至八条、南锣鼓巷等地区对这类地区的保护,可采取整治院落和外迁部分人口的方式，恢复保护区内老北京传统胡同、四合院的风貌并注重改善市政基础设施，保护古树名木，突出胡同及四合院景观特色3）近代建筑保护区主要为东交民巷，作为清末明初北京的旧使馆区，该地区目前多数建筑保存完好对其保护将以整治环境为主，目前仍允许使用单位占用，近期尚未有详细规划出台。

4）皇城保护区指明清北京皇城及周围地区，包括地安门内大街、景山东西街、景山前后街、南北池子、南北长街、陟山门街、东华门大街、西华门大街近期，对其保护以综合整治环境、再现昔日皇城风貌为主，并协调与故宫之间的关系远期，皇城保护区将作为一个整体完整地保护下来5）寺庙建筑保护区国子监、孔庙、雍和宫将作为一个整体加以保护，并适当恢复该地段的其他寺庙建筑，以完整地体现老北京寺庙区的传统风貌6）风景名胜综合保护区以什刹海为主要区域，该地区聚集了大量寺庙、王府、民居、商业街、古代桥梁等，这些景点及文物建筑具有浓厚的传统文化氛围和巨大的旅游价值该地区有各种类型的传统建筑，通过采用多种保护方式，使之发展成为著名的民俗游览观光地区，以作为北京皇家建筑游览的补充2、市场的新契机历史文化名城的规划和旧城区的改建将倡导"有机更新"模式，改变"大拆大建"、"剃光头"式的做法，遵循循序渐进、审慎更新、居民参与、社区发展等原则，建立适应城市土地开发管理的新机制所谓旧城居住区"有机更新"的模式是指：质量较好、有文物价值的予以保留；部分完好的加以修缮；已破败者拆除更新，不搞"一刀切"；居住区道路保留胡同式街坊体系；新建住宅与四合院形式相协调。

这一探索已经在北京市南锣鼓巷地区、国子监地区、白塔寺街区等的规划、整治中取得了成效在2008年以前，北京市必须建设完成大量的城市环境基础设施，同时有相当大规模的体育场馆需要建设，四环、五环、立交、地铁、轻轨等一系列的交通设施和交通枢纽设施的建设也需要如天文数字般的巨量资金支持在旧城保护区的保护建设方面，政府很难有更多的资金投入单纯由政府投资，保护区后期的维护资金问题也很难解决在对历史文化城市的保护性开发中，必须引入成熟的市场运作机制，由政府、开发企业、文化组织共同努力，才能很好的完成这点在上海石库门区改造，在意大利的威尼斯、法国巴黎、英国伦敦等世界著名城市的保护性开发中均有良好例证引入市场机制，由政府组织实施宏观控制，由政府和文化组织指导和确定规划标准，由海内外开发商投资，具体运作项目的建设实施，保护与开发并举，已成为今后此类型项目的主要运作方式城市人文的发展将促进人文城市的建立，也为人文建筑的出现提供了新的市场契机四合院作为中国建筑文化中最具典型性的住宅形式，也最能代表北京的人文精神，四合院面临着发展的新契机由于北京市政府决定在2005年基本完成旧城保护区保护开发，2002-2004年将是四合院等项目的集中建设期。

由海外开发商介入四合院项目的开发，目前具备了较好的进入时机B、北京四合院的区域分布及特点1、北京四合院的历史分布 四合院建筑为砖木结构，保存年代不可能久远，明代以上的四合院在北京基本已经绝迹，目前北京城内文物性质的四合院均为清代以后营建的四合院的分布与清代八旗居民的分布有关，清朝早期为皇室防务及满汉分制需要，北京城分为内、外城，北京内城的居民，是王公、贵族、品官、差役和八旗官兵及他们的眷属八旗、亲王及品官的府第分布在内城各处内城的核心是皇城，内务府官员的住宅区在皇城之内皇城之外，东西交民巷一带住的是各衙署的官员北内城为贵族及内务府当差人的居住区，区内王府较多东西城均有高官富贾的邸宅昔日北京有俗谚：“东富西贵”，“东直门的宅子，西直门的府外城的情况大体是，宣武门外一带，会馆云集，是外省官员及举子们寓居的地方应运而生的琉璃厂书肆和古玩铺大大兴旺前门外是商业区，主要是商民寄宿的地方前门外有若干“廊房”廊房”是明代万历年间修建租与商人经商的这个名称一直沿用至今戏院大都散布在前门外东西两侧的商业区中崇文门外是手工业者集中居住地区，在崇文门外，原来也有一些北京著名富户的住宅如：米商祝家、盐商查家和同仁堂乐家等很好的四合院住宅。

天桥是大众化娱乐的场所，小戏、杂耍、掼跤、相声等在此演出这一带的居住条件极差，较高规格的四合院住宅很少清代晚期至解放前，北京城的内外城居住限制已被彻底打破，但四合院的聚集区域基本以原有的聚落为主建国以后，出于北京城的城市建设需要，原有的内城墙被拆除，北京内、外城的城市格局便不复存在在建国后的五十余年建设中，大部分四合院逐渐被拆现在，比较完整，合乎格局的四合院已经少见2、目前北京四合院的分布状况 目前北京的四合院地区基本分布在以下区域：a、东城区域东城区是目前四合院资源最为丰富的城区，主要有以下区域：1、国子监地区 国子监街区是全国唯一的文物保护街，这里有始建于公元1302年的北京孔庙，有元明清三代最高学府──国子监，东面有目前国内罕见的藏传佛教寺庙宫殿—雍和宫，环境传统文化氛围浓郁在此区域，政府已明令禁止开发商品楼房在东西走向的国子监街南北两侧，将建立北京较大较完善的四合院建筑艺术保护区，目前尚处于规划准备阶段，但有零星的新四合院建造2、交道口四合院保护与规划区该区域北起菊儿胡同，南至平安大道地安门东大街段，西起下洼子胡同，东到东四北大街区域内有大量文物性四合院和古建筑，如孙中山行馆，蒋介石行馆，茅盾故居，欧阳予倩故居、段祺瑞执政府等，历史文化氛围浓郁。

该区域将要进行的保护性开发工程包括：b、 后水桥水系恢复工程c、 南锣鼓巷商业精品街恢复区域（规划已有变动）d、 文物建筑保护及修缮e、 危改区域1-5期f、 四合院保护区域（计划建造40余栋四合院）该区域规划方案已经初步确定，拆迁尚未开始3、南池子四合院保护与规划区在南池子大街和北南河沿大街之间，南自皇史城，北至东华门区域将进行保护性开发规划：1）菖蒲河河道的重建整修，及水景再现，河边将兴建戏楼及饭店、传统文化中心等仿古建筑2）皇史城和普渡寺历史古迹保护同时，进行景观开发3）大面积区域将以危改及四合院住宅建设为主，目前规划尚在修改之中，拆迁已经开始4、东四北三条至八条该区域四合院的保护建设，将采取整治院落和外迁部分人口的方式，以恢复保护区内老北京传统胡同、四合院的风貌并将通过改善市政基础设施，保护古树名木，突出胡同景观特色，目前尚未确定开发日程b、西城区域西城也是四合院较为集中的城区，分布面积也较广泛景山以北的前海、后海、西海周边是四合院建筑较为集中的地区，其中的什刹海地区在1999年已被市政府指定为二十五片历史文化重点保护区之一目前西城历史文化区的总体保护开发范围主要有以下几块：1、开发传统风貌街——即地安门大街、烟袋斜街和白米斜街，对地安门大街进行综合商业性改造，白米斜街结合危改向西推进至前海东沿，烟袋斜街按传统商业街进行改造。

2、 什刹海核心地区 在什刹海核心的金丝套地区，三面临水，文物古迹众多，传统四合院及传统胡同密集并保存较完好该区域将进行整修和重建，并开拓部分历史水道遗迹，拓展西海和后海之间的水道，改善环滨湖道路，贯通环湖路，提高道路质量由于该区域拥有北京地区不可多得的水景，历来是精品四合院荟萃之地该区域目前将开发若干极品四合院项目，目前正处于前期运作阶段3、前门及大珊栏区域该区域自古是商贾云集之地，是传统的商贸闹市区上世纪90年代初，中国中实集团与北京市政府合作，通过出资改建前门西南侧广安门内大街，取得前门地区土地开发权，并以前门产业群命名，立项开发该产业群位于天安门广场正南方，北京的中轴线两侧，占地173公顷，总开发规模430万平米九十年代中后期，随着北京新领导班子的上台，北京城市开发政策发生改变，前门地区由商业开发为主转为保护性开发占主导，原前门产业群的商业开发规划将被修改，由于保护性开发使得原规划项目变化较大，另外也由于开发企业力量所限，目前该项目尚处于停滞状态前门至大珊栏地区也有一定量的四合院建筑，建筑形式丰富多样在近期，市政府有计划考虑修。