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常用的规划术语解释常用的规划术语解释 1、 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平 投影面积，不包括代征的面积 2、 建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积之和层高在 2.2 米以下的技术层不计算建筑面积 3、 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积 4、 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质 5、 容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数地下停车库、架空开放的建 筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入 6、 建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 7、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度 8、 建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离 9、 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于 2 米的土 地 建筑基本知识建筑基本知识 第一节、建筑识图的一般知识第一节、建筑识图的一般知识 对销售人员掌握建筑基本知识的要求不是很高，具体需要掌握的建筑基本知识有以下几个方面：学习本节的目的有以下几个方面： 1、 学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等 2、 会计算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等 3、 其它 一、施工图的内容和用途一、施工图的内容和用途 施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。

图纸目 录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积 等，设计标准，施工要求等 二、施工中常用的符号二、施工中常用的符号 施工中常用的符号包括： （一） 、定位轴线 定位轴线采用细点划线表示通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示在 平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写需要注意的是字 母 I、O 及 Z 不得作轴线编号 定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编 号 （二） 、标高其他标高以此为基准在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示 某一部位的高度销售人员必须会计算楼层高度 我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高 都是采用相对标高的方式即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点 （三） 、尺寸线 以上讲解需根据某个部分图纸加以说明 （四） 、常用图例、根据楼层平面图、总平面图讲解三、阅读图纸的一般方法三、阅读图纸的一般方法 一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小， 从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次 （五） 、一些常用术语的含义 A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。

B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离 C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸 D、地坪：多指室外自然地面 E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上，产生法律效力四、建筑总平面图的阅读四、建筑总平面图的阅读基本内容： 1、 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等 2、 新建房屋的位置 3、 新建的道路、绿化场地、管线的布置 4、 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况 5、 将来拟建的建筑物、道路及绿化等 6、 规划红线的位置 7、 指北针、风玫瑰图等 8、 周围的地形、地貌等 熟悉总平面图中常用图例（另备） 阅读平面图的方法步骤： 1、 先看图样的比例、图例以及文字说明 2、 了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等 3、 风玫瑰图与指北针识读 五、建筑平面图及识读五、建筑平面图及识读 对于一幢房屋有以下几种平面图 1、 底层平面图（又称首层平面图） 表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况 2、 标准层平面图 表示房屋中间几层的布置情况 3、顶层平面图 表示房屋最高层的平面布置图。

有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平 面图可以省略 3、 屋顶平面图 注：平面图的阅读以事例形式讲述 六、立面图的及识读六、立面图的及识读 建筑立面图的内容包括： 1、 表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格 2、 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做 法 3、 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向 4、 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度 注：立面图的识读用图例讲解 对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求 建筑与建筑构造建筑与建筑构造房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及各住宅各组成部分的 基本构造。

一、建筑概述一、建筑概述 （一） 、建筑的构成要素 建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象一般来说，建筑功能也 就是建筑的目的，是主导因素物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它可以达到建筑功能的 要求在相同功能要求和物质条件下，可以创造出不同的建筑形象二） 、建筑的分类 1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类工业建筑主要是指生产厂房、 辅助生产厂房等生产性建筑民用建筑主要指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿 舍） 2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、刚结构建筑 3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑 5、 按建筑层数可分为：低层住宅（1——3 层） 、多层住宅（4——6 层） 、小高层（7——11 层） 、 高层住宅（12——30 层） （三） 、房屋的组成及其作用 各种不同的建筑都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成 基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下 墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给地基楼地面是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。

楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施 售楼员接听客户要求售楼员接听客户要求 1． 接听语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度简洁而不冗长 2． 接听人员应熟悉楼盘的详细情况及促销口径，事先准备好介绍的顺序，做到有条不紊 3． 销售部人员每人都有义务和责任接听，外来的响声不能超过三下 4． 接听时，必须亲切地说：“您好，天地公寓，有什么可以帮到您的？” 5． 当客户提出问题时，可以首先告诉客户：“这条时热线，可不可以留下您的姓名和电 话，我换个打给您 ”以便作好追踪记录；既不影响热线的正常工作，又建 立了有效客户档案 6． 记录下客户的之后，向客户说明，可以先简单的回答他的一些问题，时间不宜太长， 也不宜太短，通常不超过三分钟（在广告日时间应更加缩短） ；掌握重点说明，吸引 对方前来现场洽谈 7． 在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的，回答问题最多不要 超过三个 8． 在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部或展销会参观， 将会有专业的售楼人员为他介绍 9． 在与客户交谈中，尽量问到几个基本问题，即客户姓名，，地址，购房意向和信息来 源 10．在客户所找人员不在时，应很客气地询问对方有何事，可否带为传话，或者记录下来 转告被找地人。

叫人接听时，不许远距离大声喊叫，而应走到被叫人身边去说放话 筒时动作要轻缓 11．不许对着话筒咳嗽，打哈欠，叹气，大笑 12．不许在接听顾客时与其他人搭话 第四节：售楼员待客要求第四节：售楼员待客要求 一．七个字七个字：礼（礼貌待人） ，勤（勤服务） ，精（精通业务） ，细（工作细心） ，快（动作快捷） ，静 （保持环境安静） ，洁（保持自身和环境清洁） 二．六个勤六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西） ，脚勤（顾客上门立即上前迎接） ，眼勤（密切关注在场顾客动 静，顾客有求时，随时提供服务） ，耳勤（注意顾客呼叫声） ，嘴勤（多向顾客介绍） ， 脑勤（多思考） 三．五个请五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导 四．四步曲四步曲：顾客永远是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钱买的是服务和品质，在顾客开声 前售楼员要先开声向顾客打招呼 五．三轻声三轻声：走路轻，说话轻，操作轻六．二满意二满意：形象满意，服务满意 七．一达到一达到：达到成交目的。