房地产估价计算法及公式.docx

优选文档1．2房地产的看法?建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积?容积率=总建筑面积建筑用地面积?总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数?容积率=建筑密度×建筑层数?套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙风光积＋套内天台面积?建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格?供给量=存量—拆毁量—变换为其他种类的房地产量＋其他种类房地产变换为该种房地产量＋新开发量?弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比花销者收入量变化的百分比?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比?房地产需求的交织价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比211/20?房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类?一个优异的评估价值=正常成交价格=市场价格?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同样级别或不同样均质地域的土地，依照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权地域平均价格。

标定价格：政府依照管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该地域的标准指导价格房屋重置价格：某一基准日期，不同样地域、不同样用途、不同样建筑结构、不同品位或等级的房屋，建筑它所需要的一符合理必要的花销、税金及应获取的收益房地价格=土地价格＋建筑物价格?土地价格=房地价格—建筑物价格?建筑物价格=房地价格—土地价格?楼面地价=土地总价总建筑面积?楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价2/20总建筑面积土地总面积容积率?期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房时期）现房出租的净收益的折现值—风险补偿?补地价=改变后的地价—改变前的地价?补地价（单价）=现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率?补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积?补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）?补地价（单价）=原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础?建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积?建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积?套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积?1公顷＝10000平方米?1亩＝666.67平方米?1平方英尺＝0.09290304平方米?1xx＝3.30579平方米?平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000?平方米下的价格＝亩下的价格÷666.673/20?平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304?平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况xx?采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格×1＝可比实例正常市场价格1±S或%者：可比实例成交价格×100＝可比实例正常市场价格100±S%上式中,1或100是交易情况xx系数1±S%100±S%?采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格?正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实质获取的价格?正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实质付出的价格?应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率?应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率?正常成交价格＝卖方实质获取的价格1—卖方缴纳税率?正常成交价格＝买方实质付出的价格1＋买方缴纳税率4/204．6交易日期整?可比率在成交日期的价格×(1±T％)＝可比率在估价点的价格?可比率在成交日期的价格×(100±T)/100＝可比率在估价点的价格?采用定基价格指数行交易日期整的公式：可比率在成交日期的价格×估价点的价格指数=可比率在估价点的价格成交日期的价格指数?采用比价格指数行交易日期整的公式：可比率在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一期的价格指数×⋯×估价点的价格指数＝可比率在估价点的价格?采用逐期增或减的价格率行交易日期整的公式:可比率在成交日期的价格×(1价±格率)期数＝可比率在估价点的价格?采用期内平均上升或下降的价格率行交易日期整的公式:可比率在成交日期的价格×(1价±格率×期数)＝可比率在估价点的价格4．7房地情况整?房地情况整的方法主要有百分率法和差法、回解析法?可比率在其房地情况下的价格×房地情况整系数＝可比率在估价象房地情况下的价格也许∶可比率在其房地情况下的价格×1＝可比率在估价象房地情况下的价格5/201±R%可比实例在其房地产情况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产情况下的价格100±R?可比实例在其房地产情况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产情况下的价格?可比实例在其房地产情况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产情况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产情况相对于标准房地产情况的得分4．8求取比准价格?百分率法下的xx、调整系数xx公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产情况调整系数估价对象价格×(1±S%)×(1±＝R可%)比实例成交价格×(1±T%)也许∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1×(1±T%)或×1者∶1±S%1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100×100±T×100100±S100100±R?百分率法下的xx、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产情况调整系数)估价对象价格×(1±S%±R＝%)可比实例成交价格(1±T或%)者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T或%者∶1±S%±R%6/20估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R?差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产情况调整数额5．2房地产价格的构成?开发收益＝开发完成后的房地产价值—土地获取成本—开发成本—管理花销—投资利息—销售花销—销售税费?计算基数＝土地获取成本＋开发成本，即：直接成本收益率＝开发收益/（土地获取成本＋开发成本）?计算基数＝土地获取成本＋开发成本＋管理花销：投资收益率=开发收益/（土地获取成本＋开发成本＋管理花销）?计算基数＝土地获取成本＋开发成本＋管理花销＋投资利息＋销售花销,相应的收益率可称为成本收益率，即：成本收益率=开发收益/（土地获取成本＋开发成本＋管理花销＋投资利息＋销售花销）?计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的收益率可称为销售收益率,即:销售收益率=开发收益/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式?成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧?新开发土地价格＝获取待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理花销＋投资利息＋销售花销十销售税费＋开发收益上式中：/ ?开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积开发区用地总面积×100%?新开发区某宗土地的单价=（获取该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理花销＋总投资利息＋总销售花销＋总销售税费＋总开7/20发收益）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等要素调整系数?求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程以下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=获取该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理花销十总投资利息＋总销售花销＋总销售税费＋总开发收益=获取该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理花销十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售花销、销售税费和开发收益的比率得出：?该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(获取该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理花销十总投资利息)1—销售花销、销售税费和开发收益的比率?该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=获取该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理花销＋总投资利息(1—销售花销、销售税费和开发收益的比率)×可转让熟地面积=(获取该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理花销十总投资利息)(1—销售花销、销售税费和开发收益的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积?新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建筑成本＋管理花销＋投资利息＋销售花销＋销售税费＋开发收益?新建建筑物价格=建筑物建筑成本＋管理花销＋投资利息销售花销＋销售税费＋开发收益?旧房地价格=土地的重新获取价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格?旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧8/205．5建筑物的折旧?建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值?节余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数?直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/NC(1—R)/N上式中：Di——第i年的折旧额。

D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；(C—S)——称为折旧基数；?年折旧率d=D/C×100％=(C—S)/(C×N)×％100=(1—R)/N×100％?有效经过年数为t年的建筑物折旧总数Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1—R)t/N?直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]上式中：Et——建筑物的折旧总数；V——建筑物的现值；(C—S)——称为折旧基数；?成新折扣法V=C＋q式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(%)；?用直线法计算成新率的公式为：q＝[1—(1—R)t/N]×％100当R＝0时，q＝(1—t/N)×100％[1—(1—R)N—n/N]×100％＝t/N×100％[1—(1—R)t/t＋n]×100％＝n/t＋n×100％?建筑物经济寿命＝1/年折旧率?修复所必要的花销≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值9/20?扣除功能剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超拥有成本?扣除功能剩引起的折旧后的成本＝重置成本—(无效成本＋超拥有成本)5．6成本用中涉及的有关定?年折旧＝原价×(1—残率)/耐用年限6．1收益法的基本源理?地价＝年地租×年?地价＝地租/利息率?某笔金×利率＝房地的收益?房地价格＝房地的收益/利率6．2酬本化法的公式Y1＋A2/(1＋Y1)×(1＋Y2)＋⋯＋An/(1＋Y1)×(1＋Y2)⋯×＋(1Yn)]Y＋A。