经济适用住房的特点及作用(wangluo).doc

经济适用住房的特点及作用（一）特点经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入家庭供应的具有保障性质的政策性商品住房经济性和适用性是它的两大特点1、经济性市场上的商品房可根据市场需求上下自由波动，无最高限价，属于企业自由价而经济适用住房的存在是为了解决低收入家庭的住房困难问题，所以政府给予了一定的优惠政策，以“保本微利”为原则，实行的是“政府指导价”，用老百姓的话讲就是便宜因此，经济性是经济适用住房的最大特点，它主要体现在以下两个方面：（1）开发成本低根据《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]250号）规定：经济适用住房的基准价格=开发成本+税金+利润，其中开发成本是由征地和拆迁安置、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收费七项因素构成在这七项构成中，征地时所交纳的土地出让金以及行政事业性收费都是政府收入的重要来源之一，如今为保障低收入家庭的居住需要，政府免收土地出让金，以行政划拨的方式提供土地；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金这两项优惠政策是政府为降低经济适用住房价格、履行其职责，给予的政策性资金投入。

这是降低成本的关键2）开发利润低据有关调查显示：房地产行业属于高利润行业，而且楼盘档次越高，利润率就越高居住权是人权之一，房地产行业高额利润的获取，从某种意义上讲就是对人权的一种侵犯，这也是我国目前实行房地产宏观调控的重要原因所在经济适用住房的价格以保本微利为原则，“开发商的利润不得高于3%”（《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号第17条）也就是说，经济适用住房不是以营利为目的的，它通过对开发商利润的的限定，挤掉那些不合理的水分，确保老百姓买得起住房，体现了政府对百姓的关怀，同时对平抑房价也将起到不可低估的作用经济适用住房的利润被限制，开发经济适用住房就没有了高额利润那么，开发商的利益从哪里来？①通过加强管理和内部经营，产生后续利润，从而确保自己的利益；②资金回笼较快③树立了企业形象，实现了社会效益在经济适用住房实惠的价格里面，体现着保障的性质，包含着政府的补贴，隐含着政府的作用几年的实践证明凡是建设经济适用住房优惠政策落实好的，房价就合理，老百姓就能买得起相反，凡是优惠政策落实不好的，房价就高，老百姓所得到的实惠就少根据建设部政策研究中心的估算：经济适用住房的价格应比同地段普通商品房低20%左右。

但实际还要低，据初步测算，我市的经济适用住房与同地段普通商品房的价格每平方米低600—1000元2、适用性适用性是指严格控制户型面积，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，体现经济适用住房的保障功能1）中小套型国家在（2007年24号文）中明确规定：“经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右”从这项规定中可以看出，经济适用住房作为住房保障制度的一部分它解决的是低收入家庭住房的基本需求，改善和提高居住水平应通过市场来解决，所以经济适用住房是“解困”，是“雪中送炭”，而不是“达标”、“锦上添花”小房子也许不是最理想的住房，但是从低收入阶层自身实际经济承受能力来考虑，放弃“一步到位”的幻想，量力而行，多一点步步为营的务实态度，是当前最现实的选择一套房子的总价格是和它的面积成正比的经济适用住房的单价看似不高，但是如果面积过大，每套住房的总价款自然就会上去，低收入家庭肯定负担不起，经济适用住房的保障意义也就失去了2）功能齐全经济适用住房虽然属于普通标准的住房，并不意味着建筑质量粗制滥造住宅使用寿命长，关系到百年大计，所以住宅建设必须要有长远的、可持续发展的眼光，要有为居住者长期负责的意识。

所以中央一再强调：住宅建设必须面向百姓、面向未来坚决避免建了拆、拆了再建资源浪费现象的出现因此，2004年国家的77号文还规定：经济适用住房要“坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平标准不高水平高，面积不大功能全，造价不高质量好，占地不多环境美”是经济适用住房的基本标准建设部曾这样解释小康居住水平：“成套居室内客厅、卧室、厨房、卫生间俱全；水、电、暖、煤气、、电视闭录天线等设施成龙配套；小区内公共绿地、娱乐活动场地、商店、医院、幼儿园等应有尽有因此，要扭转一种观念，经济适用住房是差房子面积和标准其实是两个不同的概念，标准是现代化程度，小面积的房子照样可以建高标准的现代化住宅好宅”并非是“豪宅”，舒适、实用、方便才是住宅的第一标准二）作用1、解决了（中）低收入家庭的住房问题，促进了社会的稳定低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题经济适用住房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程、康居工程、德政工程据建设部统计：近四年来，全国城镇住房年均竣工面积超过6亿平方米。

到2006年底，城镇人均住房建筑面积达到27平方米我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了现在这个水平，提高速度如此之快，这在世界过去200余年城市化历史上是一个奇迹，这中间经济适用住房所起的作用是功不可没的我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达0.458，超过了0.4国际警戒标准从世界各国的发展经验看，收入差距的加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性随之增强贫富差距是当今全社会的三大问题中最大的问题如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题党的“三个代表”一再强调：“我们党始终代表最广大人民群众的根本利益，保障广大民众的基本权益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗旨决定的也就是说，民众的利益就是党的利益前苏联共产党失败的惨痛教训告诉我们：一个政党不管资格有多老，功绩有多大，执政时间有多长，如果它失去了人民的信任、拥护和支持，它就会失去执政的地位，它就会灭亡。

党只有一心为公，一心为民执政才能执得牢、执得好虽然经济适用住房在其实施的过程中出现了许多不尽人意的现象，为此有人提出应停建经济适用住房但是我们应该看到经济适用住房的产生是为解决（中）低收入家庭住房问题、保障百姓基本生活需求为宗旨的，它体现着党和政府对（中）低收入家庭的关怀，是符合社会和经济运行规律的没有了经济适用房，没有了住房保障，百姓安居乐业乃是一句空话安居才能乐业，乐业才能安定经济适用住房存在的诸多问题，绝大多数都是操作上的问题，是技术性问题，是暂时的，它所拥有的积极作用是其他商品住房无可代替的，我们的政策会在实践中不断地总结和完善起来社会发展到任何一个时期，都会存在着高、中、低不同收入家庭，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，是市场经济国家住房政策中的一个基点因此，经济适用住房的实施是一项长期的政策和任务，是事关民生大计的一种方向，是发展中国家较长时期内都将存在的一种住房形态，而不是权宜之计所以有人称经济适用房是永远的经济适用房2、优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格不合理上涨住房消费是现阶段我国城镇居民的主导性消费之一，住房问题不仅是经济问题，也是社会问题自1998年以来，我国的房地产市场快速增长，人民的居住水平有了很大提高，但同时也出现了投资规模过大，商品住房价格上涨过快等现象。

2005年以来我国相继出台了一系列宏观调控政策，意在通过结构调整促进商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，减轻（中）低收入家庭的住房负担，保护人民群众的利益前段时间，建设部副部长刘志峰在谈到目前房价上涨过快的原因时说：除了合理的因素外，还有五项不合理因素，其中“住房供应结构不合理、高档商品房开发量大、中低价位普通商品房和经济适用住房供应不足”是导致商品房价格不合理上涨的原因之一目前适合我国国情的住房模式是商品房、经济适用住房和廉租住房三者并存，即不同收入的阶层住不同层次的住房经济适用住房作为这一住房供应体系中的主要构成部分，肩负着我国住房供应体系正常运行的责任，是当前实施宏观调控的主要措施之一从长远看，人多地少的基本国情，决定了我国建设用地供给的有限性，国家不可能以无限制地增加住房供应量来平抑房价，而是要加快房地产供给结构的调整，为广大（中）低收入阶层提供低价位的经济适用住房，唯有如此，才能以尽量少的土地和资金来满足尽量多的住房需求从这几年我国经济适用住房运行的效果来看，经济适用住房的“微利”迫使开发企业改善经营管理，降低成本，在一定程度上对平抑周边地区乃至城市住房总体价格产生了积极影响，从而使开发企业开始注重市场细分，根据消费者的需求调整产业结构，使自己在竞争中立于不败之地。

因此，2005年4月建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条中就明确强调“强化规划调控，改善住房供应结构，住房建设要以中低价位普通商品房和经济适用住房项目为主”《意见》还强调：这是实践“三个代表”重要思想、执政为民的具体体现把稳定房价提到政治的高度，这在我国是前所未有的其实，房地产问题政治化并不是中国特有的，全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理居者有其屋”是公民的基本权利，是政府对公众的最起码的承诺从发达国家走过的道路看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府必须干预市场，保障公民的基本人权3、改善了城市环境，带动了城郊结合部的发展为适应低收入家庭的经济承受能力，最大限度的降低经济适用住房的成本造价，经济适用住房多建于城郊结合部由于实行的是政府组织、企业运作、规模开发、配套建设，因此提高了经济适用住房小区建设的水平，同时也带动了周边环境的改善，促进了整个区位不动产的升值，有效地避免了城郊结合部长期存在无规划、建设乱、区域基础设施不配套等问题，提升了整个城市的风貌如厦门市由于政府重视经济适用住房的规划、设计和施工质量，出现了经济适用住房建到哪里，哪里的经济就发展，哪里的面貌就发生改善。