拍卖行购房-价格便宜怪象多-超级拍卖行.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑拍卖行购房:价格便宜怪象多:超级拍卖行怪象 拍卖行 价格低廉 购房 顾先生最近经常惠顾拍卖行，不过他去拍卖行并不是为了淘文物字画，而是二手房，“这几天看到拍卖行公告中有不少房源，有几套对比合意，就过来接洽一下〞由于起拍价较低，不少人像顾先生一样开头关注拍卖行房源，这其中不乏有人以低价拍得了合意的房产不过，对于多数人来说，对拍卖行购房还是对比目生的拍卖行购房有哪些风险？拍卖中需要留神哪些事项？ 　　　　房价：起拍价低于市价　　根据目前的市场处境看，拍卖行房产起拍价一般只有市价的80%左右，这与拍卖行房源有关系拍卖市场的房产主要来源于以下几个渠道：一是法院、检察院等强制执行的房产；二是因拖欠购房按揭款被抵债、开发商拖欠工程款等导致房屋被银行嘱托、抵押拍卖的房源；三是开发商尾房；四是个人嘱托拍卖的片面小产权房或急于出手变现的二手房；五是典当行绝当房产　　这其中法院执行的房产占多数，实时变现需求猛烈，因此一般起拍价要低于市价以北京某拍卖公司房产拍卖公告为例，该拍卖公告中房山区一处房源建筑面积75.24平方米，起拍总价63万元，约合8373元/平方米，而周边相邻二手房的平均价为1万~1.1万元/平方米。

杭州某拍卖公司公告显示，余杭区一套拍卖房源建筑面积72.11平方米，起拍总价47.5万元，约合6587元/平方米，比周边相邻二手房平均价格8100~8400元/平方米低好多此外，成都市某拍卖公司公告一处房源建筑面积174.25平方米，起拍总价154.32万元，粗略计算每平方米为8856元，而周边好像二手房价为1.1万元/平方米　　正是由于拍卖行房产起拍价比市价低，加上假设购房者拍得房产后符合银行按揭贷款的条件，就能以较低的价格及首付款获得合意的住房因此，去拍卖行竞拍房产成为片面人的首选但是，一分价钱一分货，房子价格低有低的道理，拍卖行房源不乏“瑕疵房〞例如，竞拍人拍下房产之后，察觉房子为抵债房，根本拿不到房产证，或者房子原有户主拖欠物业费、水电费等，需要竞拍人补交还有一些嘱托人有意隐瞒房子的缺陷，如有一个竞拍人拍得的房产离垃圾场很近，周边环境较差，事后知晓这些，懊丧也来不及了所以，购房者在参与竞拍之前，确定要有风险意识，多多调查，多多了解　　　　风险：拍房怪象多　　风险和收益往往是对等的，图低廉就要承受确定的风险，在拍卖行购房也是一样在拍卖行购房，需要购房者全方面了解拍卖流程和房产处境，最好举行实地勘察，否那么可能会遇到下述处境，后患无穷。

　　产权纠纷无法过户 拍卖行片面房源可能没有房产证，或者产权为多人共有，这种处境可能导致产权纠纷，从而使竞拍者无法顺遂办理过户手续韩先生以低于市价不少的价格拍下一处房产，过户时才知道，该房产为共有产权房，为嘱托人夫妻俩人全体但是嘱托人为丈夫一方，妻子根本不知情，得知丈夫背着她拍卖房子后，妻子坚决不同意签字，而房产举行拍卖，要取得全体共有产权人的同意，否那么拍卖合约不成立这样，韩先生结果只能放弃房产，白白忙活一场　　税费多导致低价房变高价 通过拍卖行获得房产，要交纳的税费主要包括3%～5%的佣金、20%的个人所得税、1%的契税、土地出让金和拖欠的物业费水电费等有可能成交价很低，但假设加上这些税费，结果房价并不比市价低秦小姐以高于竞拍底价6万元的价格，拍得一处合意的房产，兴奋劲刚过烦扰就接踵而来原来该套房产长期拖欠物业费、水电费，最让秦小姐无奈的是该房产还须交纳5万元左右的土地增值税，加上支付给拍卖公司的佣金、个人所得税、契税等税费，这样算下来房子结果的本金价远远超出同类房产市价　　租赁合同成“拦路虎〞 有些拍卖行房源附带租赁合同，而根据相关规定，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，即买卖不破租赁。

假设购房者竞拍前没有抓获到这一信息，即使拍得了房产也可能无法实时收房金女士拍得房产之后，被告知该房子有租户，不仅租金较低，仅为600元/月，而市价租金约为1500元/月，并且为长期租赁合同，合同期为10年金女士要是想当下收房，就要补偿承租方10年振奋的违约金，否那么只能10年后才能拿到房子对于这样的“瑕疵房〞，金女士悔不开初，不过也只能进入繁琐的法律途径，追究嘱托人和拍卖中介的责任　　土地使用权到期 银行贷款难 根据相关规定，土地使用年限最高为70年这一年限是从开发商取得该块地的土地使用证之日计算，即从国家首次出让该块地的时间算起实际中，由于开发商囤地、楼盘开发周期长、土地转让等现象的存在，购房者拿到房时，其土地使用年限可能所剩很短小陈在一线城市工作5年，碍于商品房价较高，一向没有实力添置他留神到拍卖行公布的一套房产起拍价才48万元，于是交了约5万元的定金后，以56万元价格顺遂拍下该套房产令他意想不到的是，去银行贷款时才察觉，该房土地使用年限已过，无法获得贷款假设陈先生不能在规定期限内筹措到全款，他所交纳的约5万元保证金也将被没收　　　　指点：做拍房有心人　　鉴于到拍卖行拍房会遇到多种问题，竞拍人在竞拍前最好制定细致的竞拍筹划，不仅要熟知拍卖流程，而且要多方询问和了解意向房源的实际处境，可牢牢把握以下几点。

　　明确产权心不慌 通常涉及房屋产权方面有两种处境：无房产证和共有产权通过法院强制执行的房屋产权一般对比明显，相对可以放心，而由单位或个人嘱托的就要查清首先务必确定房产是否有房产证片面房产为有限产权房，或者仅有预售证，只能用来自住不能用来抵押，还有一些小产权和无房证的房源，这些类型房产拍卖价值不大其次要弄领会房屋是否为共有产权假设为共有产权，要明确全体产权共有人是否都同意拍卖该房屋，不然会遇到上面韩先生那样的处境　　实地勘察多斟酌 在竞拍前举行实地勘察是至关重要的一环通常处境下，拍卖行会公开预拍房产表示时间，组织意向买家统一看房买家要抓住这个机遇，实地勘察前做足打定工作，到现场之后，细致询问和了解标的房产是否有税费、土地出让费、物业管理费、水电费等未交清处境同时，要确定房产实际面积和拍卖面积是否一致这些处境可以直接去相关管理部门查询，也可嘱托拍卖行确认此外，要留意房产周边环境，包括相邻房产价位、交通、购物点，甚至有无污染源等，做到心中有数　　租约有无早知道 竞拍前通过拍卖中介询问时，尽量细致了解所拍房源有没有租约，或到房产所在地举行实地了解假设房屋无租约，那么不确定性和风险较小，在其他条件允许的处境下，竞拍人可顺遂收房。

假设房屋存在租约，竞拍人要想实际拥有住房就要多费周折，可能存在嘱托人有意联合他人签订低价长期租赁合同的问题一般来说，无租约房产起拍价要高于有租约房产尽管如此，为了免去日后的麻烦，竞拍者最好去竞拍那些无租约的房源　　拟定价位好举牌 加入竞拍之前，竞拍人最好先领会计算各项费用，包括拍卖佣金、个人所得税等税费、房屋过户手续费，甚至物业费、水电费、土地出让金等，结果根据拍卖公告供给的参考价格，拟定一个心理价位假设突破了这个心理价位，就不再参与举牌当然，在竞拍过程中竞拍者要有良好的心理素质，尽量裁减竞拍的强烈气氛对自己的心理影响，否那么盲目举牌拍下的房产，其价格可能超出自己的承受才能　　　　拍卖行竞拍流程　　　　了解拍卖信息：了解房产交易中心刊载的拍卖信息，实地考察筹划添置的房地产，留心阅读和接洽?竞买须知?等相关内容　　存入保证金：在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户　　办理竞买手续：在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续，填写竞买申请书，并提交有关资料，领取回执　　查阅拍卖文件：凭回执查询拍卖文件，并在查阅登记册上签名　　实地勘察：凭回执与中心工作人员预约看房时间，并在看房登记册上签名。

　　竞买：进场竞买并遵守会场纪律和竞买规矩，在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位，稳健举牌　　签订?成交确认书?：如竞买告成，竞得人与中心现场签订?成交确认书?　　按揭贷款：?成交确认书?签订后，竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议　　付清全款：在?成交确认书?商定的时间内付清全款开具房款收据 — 7 —。