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目 录第一章、招标的介绍一、****花园的地理位置二、物业概况三、物业管理用房四、物业管理的内容和要求五、投标人的资质与条件六、有关说明七、奖惩措施第二章、投标须知一、投标依据二、投标程序第三章、投标书的编制要求一、技术标书的项目内容二、商务标书的项目内容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款第八章、其他事项的说明第一章 招标的介绍****花园由*******************置业开发建设为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《**市主城区物业管理招投标工作规程》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业一、****花园的地理位置****花园位于风景优美的**市站前区，东至万罗山路，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路二、 物业概况 （一）整体概况项目总建筑面积 170678 平方米，建设用地面积98884 平方米，其中住宅建筑面积161014平方米，商服公建建筑面积9664平方米。

本项目分两期建设 第一期：建设范围1#-3#、5#-16#，共计15幢，规划建筑面积约55788平方米，计划2010年12月31日交付使用第二期：建设范围17#-32#楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计17幢，规划建筑面积约 114890 万平方米(其中高层建筑面积约30423万平方米)计划2011年12月31日交付使用二）公用设施概况1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表三）智能化系统概况1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统三、物业管理用房1、由开发商按项目总建筑面积3‰比例（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；3、绿化养护和管理；4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；5、车辆进出及停放和管理；6、配合社区建设； 7、物业档案资料的保管；8、受托向业主、使用人提供的特约服务；9、园区民服务；10、园便区文娱活动组织；11、法律政策及合同规定的其他事项；12、其它物业管理事项。

要求以上服务需达到《**市住宅物业服务分等定级收费指导标准》规定的服务等级四级以上五、投标人的资质与条件1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的壹级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录2、投标人接管过综合住宅小区3、投标人所服务的小区中有国优和省优项目六、有关说明1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费七、奖惩措施中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任第二章 投标须知一、投标依据1、国家、安徽省、**市物业管理相关政策、法规2、本招标文件二、投标程序1、2010年5月7日~16日前，在**网上房地产上发布《****花园前期物业管理招标公告》。

2、2010年5月17日~ 18日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：上海**集团•*****置业（联系 ：******，联系人：***）3、2010年5月19日，发招标文件4、开标时间、地点另行通知标书密封自行携带5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续第三章 投标书的编制要求本次评分分为技术标和商务标两部分技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：一、技术标书的项目理念和目标1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施2、物业管理机构运作方法及管理制度包括机构设置、组织框图、工作流程安排管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划3、管理服务人员配置和管理分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向提出物业公司进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。

5、物业管理费用的收支预案按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲6、物业管理服务分项标准与承诺6.1房屋零修、急修及时率；6.2维修工程质量合格率；6.3绿化完好率；6.4保洁率；6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；6.6管理费收取率；6.7业主投诉率与处理率；6.8业主物业管理满意率；6.9消防火灾发生率；6.10治安事件发生率7、物业的维修养护设想7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；7.3市政等公共设施管理实施措施；7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；7.6****花园绿化养护管理的具体措施；7.7智能化设施的管理与维修方案；7.8各类管理档案的建立与管理8、物业维修和管理的应急措施8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；8.5发生火警时的应急措施。

9、初期管理方案和措施：9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；9.5建筑垃圾的处理措施；9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议9.9丰富社区文化，加强社区建议10、提供《临时管理规约》的建议稿二、商务标书的项目内容1、****花园管理费报价表；2、投标申请报告在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；第四章 投标书密封和送达的要求一、投标书外包装及文书要求1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。

2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、 、法定代表人及送达的日期5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书1、投标文件未按规定密封；2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；6、投标单位未参加评标会议；无效投标书将不参加开标、评标程序三、投标保证金投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。

第五章 开标、评标、定标一、开标1、开标由招标人主持2、邀请**市物业管理行业主管部门、纪检、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加3、市第五纪检组对本次投标做全程监督二、评标1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作2、本项目的评标委员会成员共设5人其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市房管局建立的专家名册中现场抽取三、评标程序1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分四、定标1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书第六章 投标报价要求及评标标准1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分3、商务标：3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6 元/m2·月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2·月，商业有效报价范围为 1.0—1.2 元/m2·月。

超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底 3.3评分：与标底。