【前策】安岳老城区地块市场报告201906-房地产-可行性报告定位-.pptx

安岳老城区地块市场报告 2019.06.07,目 录,01-城市概况 03-宗地概况 05-综合评述,02-市场概况 04-项目定位,01-城市概况,01,城市概况,成渝经济区腹心和成渝两座特大城市直接连线的中点； 四川人口大县，全县总人口112.41万，城镇人口39.28万，乡村人口73.13万，城镇化率 34.94%； 县城分为三个片区：老城区（传统老城区，城市形象差，土地供应少）、城东片区（开发周期5-7年，较为成熟）、城南片区（2017年开始开发，新区，配套不成熟），目标地块位于老城区,城南片区,02-市场概况,土地市场 房产存量 主要竞品 客户情况,2016-2019年一级市场安岳县共成交土地12宗，合计445亩 土地市场随着住宅市场攀升在2018年达到成交价高峰，达到2196元，最近2019年4月成交楼面价1633元,02,市场概况土地市场,2018年安岳市场量价达到顶峰，全年成交113万平米，约11300套 安岳房价在2018年7、8月达到顶峰，成交均价约为5600元平米，2019年市场下行，量价齐跌,02,市场概况住宅成交,数据来源为房管局备案及踩盘数据,02,市场概况主要竞品,目前市场在售项目高层均价约为5500-6000元，洋房均价约为7200元平米 整体市场库存约为6300套（包含已推未售及未推售）,竞品项目汇金名城,房源信息：汇金名城二期房源仅剩90套，各面积去化较平均，2019年10月推3出期，预计400余套。

02,市场概况竞品个案,竞品项目华庭贵府,华庭贵府86小户型已经全部去化，118以上的户型去化相对困难，主要的因素是高总价，安岳客群对总价的敏感度十分突出02,市场概况竞品个案,02,市场概况客户分析,近三年来土地市场成交较少，目前主要为去化前期土地储备阶段； 安岳2018年全年去化近11300套，市场容量大，单盘月均去化套数约为40-50套； 目前市场库存约6300套，预估库存将在年底去化； 目前市场在售项目高层均价约为5500-6000元/，洋房均价约为7200元/； 目前为市场淡季，各项目的到访量都进入平稳期，整个市场到访量呈下降趋势 城南项目到访难，多采用分销激励保证到访及成交（龙湾半岛所有房源1.5万/套，兆信金悦湾分销佣金1.1万/套） 安岳市场具有明显的返乡置业潮特性，1-3月为传统销售旺季市场小结,03-宗地概况,指标区位 地块现状 SWOT分析 相关政策,03,宗地概况指标区位,03,宗地概况地块现状,地块较为反正，与路面高差明显，平均5米高差 地块周边生活环境较差，入住率高 地块昭示面差，售楼部设置难,北：东景丽都小区,南：民房,西：临街老小区,东：民族星城小区、妇幼保健院,03,宗地概况SWOT分析,项目优势,项目劣势,项目机会,项目威胁,1、项目区域环境差加之安置返迁，影响客群接受度,1、处于老城成熟生活区,1、地块周边居住品质差、环境恶劣 2、地块小，不具备打造品质项目基因,1、老城及城东区域在售项目库存不大，预计年底面市，有机会吸附区域客户 2、地块小，有机会成为高周转项目,03,宗地概况相关政策,一、地块特殊政策要求 竣工期限要求：自约定开工之日起36个月内竣工（参考资阳） 二、区域政策要求 预售条件：主体50% 监管资金：可协商随工程进度提取（参考资阳） 履约保证金：无 报建费用：100元以内（参考资阳） 过规：每月一次规委会（参考资阳）,04-项目定位,01,竞争环境,目前主城区个别尾盘项目在售，区域竞争小，城南项目集中，是安岳未来主要的产品供应区域； 初判目标地块竞争主要为城东片区,02,产品机会：高层,03,客户机会,04,营销机会,强功能、控面积、控总价是实现去化的关键点,85-86三房单卫、94-105三房双卫 总价60万内高层是市场主力需求； 110以上面积总价高，去化慢；,城南片区客户主要考虑区域环境，未来规划及升值潜力 城东跑去开会主要考虑成熟教育及生活配套 本案有部分机会以价格优势争夺城东片区客户,主打区域成熟生活配套、超高性价比,04,项目定位,安岳老城城北优良地段，未来规划名校教育、医疗、交通出行、休闲公园等优良资源 住宅定位：快销刚需社区 住宅客群定位：针对安岳周边乡镇首次进城，对价格极其敏感的客群 住宅产品定位：85-105功能性住宅，以三房为主，控制面积及总价 售价建议：高层均价5500元，首开价格5000元,04,项目定位,05-综合评述,05,综合评述,该项目建议以1500元/以内的楼面地价取得土地； 预售条件为主体完工50%，难以保障10月1日首批开盘节点 预计12月开盘去化200套,谢谢聆听!,。