
针对公司对于开发产品出租的财务方案.doc
5页针对公司对于开发产品出租的财务方案房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的,可以根据目的不同,分成两类:一是企业将开发产品进行临时性出租取得租金收入,其目的仍是出售;二是企业出租开发产品目的就是为了赚取租金而非出售根据会计处理原则可将开发产品分为以下种方式进行出租,具体方案如下:一、将开发产品转为固定资产,然后进行对外出租 对于这种方式,将开发产品转为固定资产,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,而且对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为,作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益,又不存在着无偿赠送他人的行为,产权未发生转移,不视同销售确认收入所以对于企业所得税、营业税、土地增值税都可以不交而对于这种方式的缺点在于,在转为固定资产以后需要办理房产证,而在于办理房产证的同时需要交3%的契税如果以后有机会出售该房源,对于该开发产品的出售就该以固定资产清理的形式做会计处理,同时也就不能使用对土地增值税项目里的加计扣除20%的条件了二、将开发产品转为投资性房地产,然后进行出租1、采用成本模式计量的投资性房地产将开发产品转为以成本模式下的投资性房地产与固定资产一样,在转换的同时产权未发生转移,对于企业所得税、营业税、土地增值税都不需要缴纳,在以后的出租后续计量方面与固定资产大体相同,计提折旧,与固定资产不同的是不用办理房产证缴纳3%的契税。
缺点和固定资产的缺点大体相同,对于出租后的商品房,根据财政部、国家税务总局财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 关于该文等七条新房与是新房的界定问题,经研究做如下补充规定:建成后未使用的房产为新房凡已经使用的房产,不论其使用时间和磨损程度如何,一律为旧房《河北省地方税务局关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》(冀地税发[2006]37号)第十四条规定,纳税人转让旧房及建筑物,能够取得评估价格的,经主管地方税务机关确认,按下列方法征收土地增值税:增值额=转让收入-评估价格-销售税金 应纳土地增值税=增值额×适用税率其中,转让收入可按契税的征收依据确定评估价格是指转让旧房及建筑物时,经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经主管地方税务机关确认第十五条规定,对转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,根据《税收征收管理法》第35条规定,实行核定征收《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》(河北地税2010年第1号)规定,房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
根据上述规定,房地产企业用于出租的商业地产对外销售的,属于销售旧房,应当缴纳土地增值税,能够取得评估价格的,按照评估价格计算增值额纳税,无法取得评估价格的,可以采取核定征收方式2、采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值计量模式与成本模式在某些方面存在共同点,如:购买或建造投资性房地产的会计处理相同;费用化的后续支出相同;持有投资性房地产期间取得租赁收入处理相同等即便如此,两种模式的差异性是不容忽视的与成本法计量比较,采用公允价值模式进行后续计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面之间的差异计入当期损益;公允价值下降时,不需要计提减值准备,将减值部分通过“公允价值变动损益”科目借方反映,并直接冲减投资性房地产的账面价值在于税务方面公允价值模式可以计提折旧,并在税前所得额中扣除,这使得会计处理与税务处理产生暂时性的差异2009年年报统计显示,近700家拥有投资性房地产的沪深两市A股上市公司中,采用公允价值计量的才20余家;136家房地产上市公司中,只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展等几家采用公允价值计量投资性房地产。
许多公司不愿意采用公允价值模式计量的理由如下:1、公允价值计量条件严格我国作为新兴市场经济国家,许多资产还没有活跃市场,如果不加限制地引入公允价值,有可能出现人为操纵利润的现象,因此,新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了严格的条件而且,采用公允价值模式后在会计核算方法上的不可逆转性也导致公司对采取此种方式相当慎重 2、公允价值计量导致净资产和净利润波动较大当用于出售或自用的房地产转换为投资性房地产时,以市场售价作为公允价值评估基础,公允价值变动损益较大,对转换当期公司净资产的影响较大如公司的新增投资性房地产没有持续性,将影响后期公司净资产的增速此外,房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅增长,从而导致公司净利润的增长较快但一旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌,就会对公司后期净利润的增长造成影响,从而导致后期净资产收益率的下降 3、公允价值计量使公司对利润的调节受限在成本计量模式下,当投资性房地产出售时,收益可一次性计入当期利润,且可将前期对投资性房地产计提的折旧全部转化为出售当期的利润但公允价值计量模式下,因公允价值变化引起的损益已经在每个报告期末确认,公司无法通过出售投资性房地产来调节利润。
4、公允价值计量程序繁琐、成本高成本模式采用历史成本,容易取得,而公允价值计量要求公司在每个报告期末对投资性房地产进行公允价值评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由等不仅过程繁琐,而且聘请专门机构或人员评估也会增加公司成本5、公允价值计量对公司税收造成影响投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能当期投资性房地产的账面价值改变还会影响到此后房地产在转换和处分时确认的损益,从而影响会计利润,加剧了应纳税所得额和会计利润之间的差异此外,公允价值变动引起的利润增长是否需要纳税,目前还没有明确规定三、采用将开发产品直接出租这种方式出租的话对于企业所得税方面在税前是不能计提折旧,根据国税发[2006]31号文件所述,房地产企业开发产品凡转为固定资产出租的可以计提折旧,而未转为固定资产的,不能计提折旧这使得在出租期间造成成本减少的税务风险根据以上几点论述,对于开发产品对外出租的几种方案中,它们共同点是转换时都不用缴税,另外对于对外出租使用过的商品房再次出售时,根据相关规定一律以旧房处理,这对于土地增值税这项都不能加计扣除(土地增值税清算的规定)。
对于以上几点之间不同之处在于,开发产品转换为固定资产的同时,在办理房产证需要缴纳3%的契税;开发产品直接出租会在出租的同时不能计提折旧使得会增加应纳税所得额,两种方式会增加税务风险对于投资性房地产中成本模式计量和公允价值模式计量,根据以上几点理由最终确定开发产品应转为以成本模式计量的投资性房地产。












