餐饮管理公司股东全部权益价值资产评估方法.docx

餐饮管理公司股东全部权益价值资产评估方法一、评估方法 （一）评估方法介绍 资产评估通常采用的评估方法有三种，即市场法、收益法和资产基础法 1、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法 2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路在运用收益法时，有两种常用的具体方法：未来收益折现法和收益资本化法 3、资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上，按照资产扣减负债为所有者权益的思路确定股东权益价值的评估思路具体对各类资产的评估过程中，包括重置成本法、市场比较法等具体评估方法 （二）评估方法的选择 1、对于市场法的适用性分析 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点由于被评估单位虽为餐饮类企业，但实际营业收入主要来源为投资性房地产租金收入，在国内流通市场的餐饮类上市公司中很难找到类似经营方式的三个以上可比企业，采用市场法评估存在较大难度,因此本项目不适宜采用市场法进行评估。

2、对于收益法的适用性分析 收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上XX餐饮自成立以来未开展营业执照所列示“餐饮企业管理咨询、营销策划”等主营业务，其收入主要来源为投资性房地产对外租赁收入，鉴于资产基础法评估时，对其最主要的资产和收入来源-投资性房地产采用了收益法和市场法两种方法进行测算，能够反映该企业的整体价值，因此不再采用收益法对其进行整体评估 3、对于资产基础法的适用性分析 资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值对于有形资产而言，资产基础法以账面历史记录为基础，只要账面记录准确，使用资产基础法评估相对比较容易准确XX餐饮的主要资产为投资性房地产，资产基础法中具体采用市场比较法、收益法进行评估后，以此计算所得出的评估值能够真实反映资产的价值评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法，最终合理确定评估值 （三）对于所采用的评估方法的介绍 ?资产基础法各类资产的评估方法简述如下： 1、流动资产的评估 （1）货币资金： ①现金：通过对现金进行实地盘点，填写现金盘点表，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金库存数，以核实后的金额确定为评估值。

②银行存款：通过查对各开户银行对账单，并对银行账户进行函证核实，经核对无误后，以经核实后的账面价值确定评估价值 （2）应收款项：应收款项为其他应收款评估人员通过核查账簿、原始凭证，对经济内容、欠款形成原因、账龄及欠款方信用状况和支付能力进行分析和了解，在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值 2、投资性房地产： （1）资产概况 投资性房地产为XX餐饮拥有的位于XX市碑林区东关正街78 号2 幢商业房地产，即招商局大厦裙楼招商局大厦为招商局广场主楼，建成于2000年10月，高十九屋，集购物、餐饮、娱乐于一体，其中1-5层为设备完善、综合配套的商业裙楼，6-19层为现代化的商务型写字楼本次评估对象为招商局大厦裙楼的2-5层，建筑面积分别为1978.06平方米、3197.61平方米、3197.61平方米、3197.61平方米，钢混结构，用途为商业评估基准日，商业房地产出租给XX饮食股份有限公司老孙家饭庄，经营餐饮业务，其内部装修为地砖地面，内墙为石材墙面，内墙部分造型隔断，外墙部分石材墙面，部分金属造型墙面，铝合金窗，该装修为XX饮食股份有限公司老孙家饭庄所做，本次评估评估对象不包括装修部分。

通过现场勘察，该投资性房地产目前基础稳定、结构完整、承重构件连接牢固，整体使用状况良好，能够持续使用 （2）评估方法 根据《资产评估准则-不动产》规定，执行不动产评估业务，应当根据待估资产特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法 《房地产评估规范》规定有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的评估方法，因估价对象位于较繁华地段，该房地产市场发达，宜选用市场比较法进行评估；由于估价对象目前处于出租状态，且附近类似物业出租案例较多，待估资产又适合采用收益法进行测算 综上所述，根据评估目的，结合该房地产本身特征，本次评估最终采用市场比较法和收益法进行评估 A、市场比较法 I、基本原理 市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产的价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据“替代原理”推断出估价对象的价格在本次评估过程中，选取了评估对象同一供需圈层内的三例房地产交易实例作为可比实例进行了评估 II、公式 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正 100 ( ) 100 100 评估价格=可比实例价格×-------- ×-------- ×-------- ×-------- ( ) 100 ( ) ( ) 其中： 交易情况修正为对比评估对象与比照实例在交易的付款方式、交易时限要求、交易对象范围等方面进行比较而进行的修正； 交易日期修正为对比评估基准日与比照实例交易成交日期，根据时点差距期间同类型房地产市场价格涨跌幅度进行的修正； 区域因素修正为对比评估对象与比照实例的区位、商业繁华的、区域交通便捷程度、周边配套设施完善程度等差别而进行的修正。

个别因素修正为对比评估对象与比照实例的实物状况进行修正主要考虑房产的面积、临街状况、内外装修、配套设施状况之间的优劣、完备程度 Ⅲ、评估技术思路 ①收集附近区域类似不动产近期交易的实例； ②确定3个可比实例； ③进行交易情况修正； ④进行交易日期修正； ⑤进行不动产区域因素修正； ⑥进行不动产个别因素修正； ⑦求取比准价和评估值 B、收益法 Ⅰ、基本原理 收益法是收益还原法的简称收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的评估方法 Ⅱ、公式 ①无租约限制的公式 或 其中：V—房地产评估价值 A—房地产年净收益 Y—房地产还原利率 n—房地产收益年限 g—净收益增长率 ②有租约限制的公式 其中：V—房地产评估价值 Ai—房地产租约期内第i年净收益 Y—房地产还原利率 n—房地产收益年限 t—租赁期 g—净收益增长率 3、负债的评估 对于流动负债，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，在考虑基准日是否存在应付利息基础上确定评估值 二、评估程序实施过程和情况 我公司自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目团队，于2013年9月26 日起正式进驻被评估单位开展评估工作，至最终出具评估报告，具体实施过程和情况如下： （一）接受委托 根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、被评估单位的有关人员进行了交流。

首先向被评估单位了解企业状况、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日；接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；在项目评估组进入现场前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托方、被评估单位进行了交流，并向被评估单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及 需提供的资料进行了详细的解释 （二）拟定评估计划 评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的保证根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲根据评估计划和评估方案，我公司分别派出专门的房屋建筑物评估人员、流动资产及负债评估人员，执行本次评估任务 （三）资产核实 在XX餐饮申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产、负债进行了全面核实非实物资产及负债主要通过查阅企业的原始会计凭证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债务的形成过程和账面数字的准确性实物资产核实主要为投资性房地产，核实内容主要为核实资产面积、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素实物资产核实过程如下： （1）指导XX餐饮填报成本法“成本法评估明细表”，收集委托评估资产的产权归属证明文件、购置合同等资料和反映性能、状态等情况的文件资料。

（2）审查和完善评估明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况然后，审查各类评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象、并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善 （3）现场实地勘察 依据企业的经营业态特点，对申报资产进行现场勘察和了解依据资产评估明细表，对申报资产进行清点和现场勘察针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法对于投资性房地产，通过在查阅房产证、历次评估报告等资料的基础上，对资产的外观、使用状况进行勘察，并对周边市场情况进行调查了解 （4）补充、修改和完善评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，以做到 “表”“实”相符 （5）核实产权证明文件 收集并核实查阅产权证原件、付款凭证等资料，以做到委托评估资产权属清晰 （四）收集分析市场信息等评估资料 评估人员根据现场勘察结果、分析委估房地产的目前用途以及房地产市场的特点，采用适当的评估方法进行评定估算从而计算出建筑物的评估价值并撰写评估技术说明 （五）评定估算 各评估小组对从现场调查收集的资料进行分析、预测、估算和汇总： (1)分资产类别对资产进行分析、计算和评估，得出各类资产的初步评估结果； (2)对初步评估结果汇总。

（六）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告 项目负责人通过汇总、分析评估结果和评估技术说明，在此基础上，对于资产基础法下的评估结果进行分析后，按照有关规定要求，最终撰写出评估报告和评估说明送交内部审核 （七）内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通 该项工作分为二个阶段：第一阶段为各组完成评估初步结果后，本公司成立了专家审核小组，分别对各评估组的评估明细表、评估说明和工作底稿进行全面审核，并重点安排了评估数据链接的稽核工作，同时将初步评估结果报给相关各方进行了审核；第二阶段本公司和委托方再次组织人员对评估报告、说明和明细表进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将评估结果与委托方及被评估单位重新进行了沟通 （八）提交报告 在广泛吸取各方提出的合理意见后，各评估专业小组对有关问题进行讨论、修正，项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总，报综审部重新审核通过，由法定代表人对评估报告签发，最终完成正式评估报告提交委托方 三、评估假设 由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为面对不断变化的市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，借助于适当的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素暂时“凝固”在某种状态下，以便注册资产评估师进行价值判断是必须的。

本项目评估假设分为前提假设、 基本假设、具体假设各项假设分述如下： （一）前提假设 1、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市。