房地产公司产品标准化实施方案综述.ppt

XX股份有限公司 XXXX产品标准化实施方案产品标准化实施方案 编制说明 本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况， 提出产品标准化实施策略及具体措施 l对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司 的先进经验 l提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产 品标准化，及各阶段的具体目标 lXX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系 建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加 快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等， 为公司产品标准化的持续推进提供有力保障 Page 3 l标杆企业产品标准化经验简介 l万科产品标准化 l金地产品标准化 l龙湖产品标准化 lXX公司产品标准化推进策略与目标 lXX公司产品标准化具体推进举措 l建立标准化设计体系 l建立产品标准化平台 l单项产品研究与积累 l产品复制，优化标准 l引进外部专业合作资源 lXX公司产品标准化具体推进计划 目录 Page 4 万科产品标准化过程 万科标准化进程:2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理 为重点开展标准化。

2000 200220032005 提出思路 从流程和成果两 方面统一标准 分区域统 一标准 整个建筑单体作为 标准化实施目标 只选择固定单元 作为定型化模块 到目前，实际上做到标准化的 内容只是建筑单体总量的百分 之三四十 制定标准化平台 跨区域统一 标准 标准化体系 建立 《项目设计流程》 《项目设计成果标准》 《标准化设计指导书》 《标准化的产品使用说明 》 《室外工程、环境工 程标准化设计体系》 《规划设计、配套系 统、物业管理的标准 化设计体系》 2004 设计标准化 以城花为母 体进行复制 四季花城标准化实施 华北/华中等版标准化产品 《万科住宅使用标准 》 《万科住宅性能标准 》 模块标准化 强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化 路 径 效 果 从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户 32.1条，降到每百户11.8条同期，客户对于万科产品 质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68% 启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花 了3年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广 。

Page 5 万科产品标准化推进策略 〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕 第一阶段 第二阶段 成立机构 确定指标 现有产品整理 同行产品借鉴 产品库建立 成熟产品目录 标准化产品目录 产品体系建立 客户导向产品研发 通用 部品 更多项目按照标 准化指标执行 工厂化产品成熟工厂化产品项目 第三阶段 阶 段 划 分 总部+区域总部区域 职责 分工 2005年以后万科标准化推进策略 l重点推进措施： 近期，以产品分类管理为重点，建立不同 产品项目的操作、考核机制，逐步建立、 完善产品库，为各类项目提供产品和技术 支持 l具体措施： l创新产品项目——以区域为主区域为主进行操作 ，总部提供技术支持每个区域每年不超 过2 2个项目 l成熟产品项目——由各区域及一线公司 根据项目特点，选择集团内、外经过市场经过市场 检验、客户接受程度高检验、客户接受程度高的成熟产品，录入 《成熟产品目录》，同时进行项目应用 l标准化项目——在集团整体规划下，以 成熟产品为基础，经过产品评估产品评估和客户反客户反 馈馈过程，优化至标准化产品，并录入《标标 准化产品目录准化产品目录》各区域及一线公司根据 项目特点，在《标准化产品目录》中进行 选择。

标准化产品项目开发周期不长于7 7月 ，应用标准化产品比率不低于70%70% l工厂化产品项目——以总部为主总部为主进行产 品技术研发，各区域及一线公司提供相应 配合 成熟、标准化产 品应用机制形成 产品 筛选 工厂化产品目录 n万科标准化工作模式： l总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一万科标准化均有专门 部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施 l外部合作，收益共享：（1）与供应商合作万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常 贫乏，没有任何技术标准可供参考后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准这些标准 中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成 （2）与发达国家的企业/研究机构进行交流 启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系 统规划分阶段推进 Page 6 金地产品标准化思路 l金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去 研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。

l金地产品标准化总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准 化为难点，委托专门机构进行设计研究 以90m2以下住宅产品为标准化设 计的切入点，展开： 标准化平面设计 标准化立面设计 标准化构造、 通用部品设计 标准组团设计 在新项目快速复制 对以往项目典型立面体块关 系、立面材质、色彩搭配、门窗 设计等元素进行归纳、提炼、改 进，形成几种成熟立面体系 不同项目不同的营销定位、不 同的设计目标 选择确定具体项目立面 设计概念和手法 选择某一种立面风格 选择某几种立面风格，根据 规划情况进行组合创新 形成具体项目独特立面风格 可标准化 设计因素 社 区 规 划 设 计 需要个性化 设计因素 快速决策，提 高设计效率， 保证基本功能 质量 赋予社区个性、 特色，提升社区 价值 典型组团布置方式 典型道路断面 停车方式 物业管理方式 商业、托幼、学校等 配套设施 特色街道、广场、 公园等公共空间 其它因地制宜因素 启示：1、产品标准化切入点 非常明确；2、产品标准工作 共四大类，简洁明了，易于 实施；3、主要依靠外部机构 完成；4、金地的产品标准化 侧重于标准化设计。

Page 7 龙湖产品标准化 龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾 l不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合 l在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目 的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用 这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题 龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作 l龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新全集团售楼处（未来的会所）只有五 种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制 l不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深 度更深，品质更高 香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡 蓝湖香 颂 龙湖睿 城 大城小院郦江 风格化 标准化 观山水 资源型产品线 规模型产品线 春森彼岸郦江 紫都城水晶郦城 睿城 江与城 别墅系列别墅系列 洋房系列洋房系列 高层系列高层系列 风格导向风格导向 风格型风格型 + + 标准型标准型 资源型资源型 + + 规模型规模型 花盛香醍售楼处 香醍漫步售楼处 启示：1、产品模块的标准化加上强大的 知识管理系统（IT系统），可以实现标 准化与创新的有机结合；2、严格的比例 限制或要求保证了产品标准化的有效落 地；3、产品标准化以“投资收益”为核心 ，系统兼顾多个管理维度，使其价值得 到最大体现。

Page 8 XX产品标准化总体推进策略 基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下： l切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化 l推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合 l阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进 现有项目总结 行业产品借鉴 第X代标准化 产品 产品体系建立 单体 设计 平面 规划 目标 成本 各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致 标准 进度 标准 工法 合作 伙伴 部品 设备 营销 策划 产品要素管理要素 成熟产 品库 成熟产品 复制机制 客户导向产品研发 模块标 准库 标准产 品库 标准产品 复制机制 多项目模 块化应用 第一阶段： 第二阶段： 第三阶段： 确定责任机构 制定系统方案 成熟产品复制 设计标准化 标准产品复制 部品标准化 产品体系成熟 标准模块应用 Page 9 XX产品标准化阶段目标 总体目标：力争用4年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品 质和人均效率 阶 段 时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注 第一 阶段 2009-2010标准化设计、 快速复制 建立标准化平台和实施机制 ； 以公司成熟项目为母体，选 择成功单体进行总结和复制 ； 编制标准化设计与管理文件 ； 开展项目后评估，建立成熟 产品库。

成功复制2-3个项目； 形成〈项目设计成果标准〉、 〈标准化设计指导书〉、〈标 准化应用说明〉、〈标准化配 置说明〉等标准化设计与管理 文件； 形成成熟产品目录、标准图集 等成熟产品库 人均开发面 积提高； 设计周期缩 短； 设计变更率 降低； 客户满意度 提高； 每百户维修 条数减少 第二 阶段 2010-2012通用部品标准 化、优化性复 制 对成熟产品进行评估筛选， 纳入标准化产品库； 进行标准产品整体复制； 研发制定部品部件标准 标准化产品应用率不低于50% ； 形成〈性能标准〉、〈使用标 准〉等系列产品标准化文件； 形成完整的标准化产品库 第三 阶段 2013以后完善标准化体 系、创新性复 制 对标准化产品库进行优化； 研究并实施模块标准化； 完善公司产品品类； 建立模块标准库 标准化产品应用率不低于80% ； 形成完善的分类产品〈标准化 手册〉； 形成完善的标准产品库 Page 10 近期主要推进举措 产品目录设计 产品后评估体系设计 评估确定 项目单体 提炼总结 行业借鉴 成熟产 品库 优化标准 复制项目 建立产品标准化平台 已开发项目 同行项目 已交付使用 项目 在建项目 新建项目 同行项目 建立标准化设计体系 单项标准研究与积累 产品复制，优化标准 1 2 3 4 近期XX公司应尽快确定产品标准化牵头部门，建立产品标准化平台，并以建筑单体为基础，迅速开 展标准化设计体系建设，同时进行单项标准研究，以尽早实现产品复制。

另外，还应加快管理标准化建设，引进优秀外部资源，建立科学的考核激励机制，为公司产品标准 化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研究等 设计标准 开发标准 产品标准化管理办法 项目后评估 单项技术创新 、总结、借鉴 应用项目实现路径 复制项目 加快管理标准化建设5 核心措施辅助措施 仅仅制定了产品要素的 标准是很难成功实现标准 化复制的，还必须依赖相 应的开发管理标准化（见 管理标准化推进方案） 外部专业资源引进6 考核激励机制建立7 及时总结提炼在建或新项目 好的单项技术，或借鉴行业先进 的单项技术，形成标准成果 以产品目录为基础，产品 后评估体系建设为支撑，系统 规划标准化管理体系，建立公 司产品标准化平台 实施产品复制，同时开展 设计优化、项目总结评估等， 优化产品标准 以建筑单体为基础，以小 户型为切入点，借鉴行业先进。