交付前法律风险控制指引培训ppt课件.pptx

交付前法律风险控制指引新城控股FUTURE LAND新城法务目录CONTENT风控准则与风险类别广告与销售允诺样板间与沙盘商品房销售合同0102040305其他风险风控准则时间节点：应不迟于合同约定商品房交付日前（提前交付的，应在交付通知书确定日期前）三个月共同完成交付前法律风险的梳理，并出具针对性的检查报告参与人员：项目公司、各分（子）公司主导交付的营销（客服）或指定负责交付的部门或人员通知项目对接法务人员，由法务人员会同项目营销（客服）、工程、设计、前期等交付参与部门/条线风险类别 广告与销售允诺：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条的规定，广告、销售物料、口头承诺等就商品房及相关设施作出具体的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定产生重大影响，视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容应在商品房交付前核实交付房屋是否具备相关内容 样板间与沙盘：根据商品房销售管理办法第31条的规定，未就样板房质量、设备及装修作不同于实际交付房屋说明的，视为实际交付的商品房与样板房一致因此，为了避免违约责任的产生，交付前应当重点核实样板间未作说明部分是否与实际交付商品房一致。

沙盘往往就项目规划、不利因素等予以明确说明，交付前也应当核实沙盘上的不利因素与实际交付是否一致 商品房销售合同：商品房销售合同是商品房买卖中的关键，根据合同法的规定，实际交付的商品房应当符合销售合同的约定，否则出卖人应当承担违约责任因此，为了避免违约责任的产生，交付前应当核实销售合同的约定内容与实际交付房屋是否一致 其他风险：由于销售模式、物业类型等原因，为了避免不必要的纠纷，应当就其他风险和可能存在的问题进行检查和确认广告与销售允诺赠送面积：销售广告、销售说辞中如有“赠送面积”、“赠送阁楼”、“赠送花园”等内容，在交付前明确交付房屋是否具有相应面积的阳台、飘窗、花园、空腔闷顶等开发商有权处分部分及相应部分的可使用性房屋结构与性质：销售广告、销售说辞中，对于房型的宣传和房屋性质的宣传应当与施工图的一致，避免通过改造行为或宣传词语的误导，使客户产生对房屋本身的误解学区房：销售广告、销售说辞中如有“学区房”、“可凭合同或产证于某学校就读”等承诺，因学区划分存在变更风险，且首期项目尚未纳入学区划分范围，项目是否能被规划为学区房存在不确定性，或者虽纳入宣传的学区范围，也存在后期变更的可能周边配套：销售广告、销售说辞中如有交通、公园等周边配套设施的承诺，须核实交付后承诺的周边配套设施实现的可能性，可投入使用的时间等。

对于开盘时有的便利设施，如班车等，需核实有无终止时间的限定会所和商业承诺：销售广告、销售说辞中如有会所、商业开业等承诺，须核实交付后承诺的会所及其设施、商场等实现的可能性，可投入使用的时间，承诺的相关品牌入驻商场的实现情况等赠送面积例1：某项目在销售广告中承诺“赠送8平米空中花园”，但实际上是将房屋中的飘窗、阳台等不计入产权面积的部分加起来达到8平米，导致客户群诉例2：某项目在销售广告中承诺“赠送花园”或“赠送露台”，但实际上该部分已纳入分摊，属于全体业主所有，交付后该“赠送部分”容易引起业主纠纷房屋结构与性质例1：某项目在销售广告中对于户型宣传为“三房二厅一卫”，而实际三房中的一房为未封闭的设备间，需改造后方具备房间的使用条件，引起业主群诉例2：某项目在销售广告中对于商业性质的loft宣传为“可商可住”，交付时因房屋内没有上下水，引起业主群诉学区房例1：某项目销售过程中，以一期已被划入的某名校学区作为宣传，但交付后，因某名校招生名额已满，后续项目被划分入另一学区，引起群诉例2：某项目销售过程中，声称交付后即可入学，但该学校的入学条件为凭房产证，该项目交付时间为5月份，在产证办理完毕前即入学报名结束，引起群诉。

周边配套例1：某项目在销售中承诺小区门口的XXX路公交车/XX号地铁将于交付后开通，如提示不善，交付后不能按时开通或者市政交通规划变更导致承诺的交通设施无法实现，在交付后易引起业主纠纷例2：某项目在销售中承诺小区配套班车直达徐家汇、中山公园（但无终止时间），在项目清盘后即取消班车，引起客户群诉会所和商业例1：某项目在销售广告中说明配套商业的开业时间，但因为工期影响，配套商业无法按时开业，在交付后引起业主纠纷样板间与沙盘沙盘、模型：在房屋预售过程中，沙盘等模型是客户了解项目信息的主要道具，沙盘模型展示信息不准确易引发客户投诉甚至诉讼纠纷样板间：检查样板间的装修、改造是否与标准层或实际交付的商品房存在不一致，例如窗台、梁柱、隔墙等，应当在展示时即作非交付标准的提示变异户型：交付前须检查商品房是否存在变异户型，包括层高不同于标准层层高，户型不同于标准户型、商品房层高和户型不同于样板间等特殊外立面：商品房楼栋在建造中，因为外立面展示的原因，在设计规划时，对于外立面会设计有装饰线条，体现为楼栋腰线、阳台的墙体和栏杆的比例等，但该部分的存在会涉及到楼栋采光、视野等影响红线内、外不利因素：红线内不利因素，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在，如垃圾中转站、变电站、地库排风等，但如公示不慎，容易产生法律纠纷。

红线外不利因素，是指规划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在公示虽非法定的义务，但如公示，则我司需受该公示内容的限制，如公示不慎，容易产生法律纠纷12例：某项目沙盘在展示时，在沙盘展示时，因朝向标识有误，为朝向正南，实际为偏南15度，引起客户群诉沙盘、模型例1：某项目样板间将阳台和卧室之间的墙打通以改造出更敞亮的效果，但实际交付的房屋中此处墙面并不打通，客户要求公司按照样板间的展示交付例2：某项目毛坯复式项目中，交付样板间中建造了楼梯，因楼梯增加建筑面积，实际交付无此楼梯，交付时引起客户群诉样板间34例：某住宅项目有五栋楼的顶楼存在变异户型，不同于标准户型，仅有1个卫生间，且层高较标准层矮，但在商品房买卖合同中没有就此作出特别约定，引起客户诉讼变异户型例1：某项目红线内不利因素提醒中，两个地库排风只提示了一个，且在公示中明确“不利因素已考虑进价格”，客户起诉公司违约，据此要求赔偿例2：某项目红线外的样板区展示为绿地，红线外不利因素对此并未特别告知，后业主发现该区域规划为加油站，引起客户群诉特殊外立面5红线内、外不利因素例：某项目所交付商品房实际腰线与样板房腰线不同，存在腰线突出致影响业主视野、采光的问题，引发业主诉讼。

商品房销售合同装修标准：根据商品房买卖合同正文和附件的约定检查商品房是否具备合同约定的装修标准，包括室内装修标准和公共区域装修标准相应的装饰装修须在商品房交付时按约达成此外，须检查同期交付的楼栋间在室内装修标准和公共区域装修标准上是否存在差异风险提示1：某装修交付项目在装修标准中约定“厨房地砖满铺”，但实际施工习惯为厨房橱柜内不铺地砖，导致客户投诉进而诉讼，要求地砖满铺风险提示2：某项目合同约定的公区装修标准为墙面瓷砖，但实际交付公区为涂料客户起诉要求按照合同约定交付风险提示3：某项目合同约定的公区装修标准均一致，但其中某两栋楼出于提升品质对于公区的墙面和顶棚实际交付标准高于约定标准，导致其他楼栋客户群诉商品房销售合同交付时间：根据商品房买卖合同正文中的约定核实商品房是否能够按时交付及是否存在交付时间与实际不一致的错误风险提示：某项目前期流转合同约定的交付时间为2016年6月30日，同一批房屋的合同对交付时间一直未做调整，导致在该时间前后签署的合同中就签署时间和交付时间出现矛盾之处，也未发送交付通知书，对此存在逾期交付的风险商品房销售合同装修标准：根据商品房买卖合同正文和附件的约定检查商品房是否具备合同约定的装修标准，包括室内装修标准和公共区域装修标准。

相应的装饰装修须在商品房交付时按约达成此外，须检查同期交付的楼栋间在室内装修标准和公共区域装修标准上是否存在差异风险提示1：某装修交付项目在装修标准中约定“厨房地砖满铺”，但实际施工习惯为厨房橱柜内不铺地砖，导致客户投诉进而诉讼，要求地砖满铺风险提示2：某项目合同约定的公区装修标准为墙面瓷砖，但实际交付公区为涂料客户起诉要求按照合同约定交付风险提示3：某项目合同约定的公区装修标准均一致，但其中某两栋楼出于提升品质对于公区的墙面和顶棚实际交付标准高于约定标准，导致其他楼栋客户群诉商品房销售合同面积误差：根据具有相应资质的测量机构出具的实测报告确认商品房的产权登记面积，并核对相应商品房买卖合同约定的房屋面积（经预测报告确定）但如操作不慎，面积误差比绝对值超出合同约定的3%的标准，客户有权选择退房风险提示：某项目存在金街商铺面积误差比绝对值超出3%的情况，可能涉及已经签约的40户买受人，存在客户退房的风险商品房销售合同合同附图：商品房买卖合同中的附件户型图，构成合同的一部分，开发商应当按照附图交付房屋，交付前应与实际交付房屋的户型进行核对，确认是否存在合同附图错误、重要信息未在合同附图中标注等交付房屋与合同附图不同的情况。

风险提示1：某项目在交付时发现某户型图错误，由于同等面积的房屋有两个户型，实际交付户型非贴图户型，客户要求按照合同附图的户型交付房屋风险提示2：某项目合同附图中增加了上下水的标注，但对于其中无上下水的房屋，因审核不严导致该批房屋未取消上下水的标注，交付后客户要求按附图交付补充协议：商品房买卖合同及补充协议应当经过各部门的确认，经流转审批后再行签约使用未经各部门确认的内容，存在无法实现的风险风险提示：某项目在签约时，未经公司流转审批，对于某大客户的预售合同的补充协议中，增加大量未经公司各部门确认的内容并用印，后经公司确认无法按该约定交付该客户起诉要求公司承担违约责任商品房销售合同房屋层高：检查商品房层高是否与商品房买卖合同、房屋使用说明书约定的一致，是否存在其他影响层高使用的因素，如商业项目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通过等原因导致实际可用层高与约定不符，影响买受人对房屋的使用风险提示：某项目出售LOFT公寓，允诺层高5.4米，但个别房屋存在室内消防管贴近屋顶的问题，导致上层空间狭小，使用不便，易引起业主诉讼商品房销售合同管线（水、电、煤气等）交付：商业项目基于经营业态的不同，某些商铺不具备餐饮条件，如没有上下水、没有煤气等，交付前需核实合同对于该项约定是否准确。

风险提示1：某项目商铺不具备做餐饮的条件但签约时开发商并未告知，交付前其租赁给某少数民族餐厅，交付后餐厅无法开业，其起诉要求我司赔偿其损失风险提示2：某项目商铺和loft均通煤气，合同约定交付标准均为“煤气入户”，但实际交付为loft煤气入户，商铺为一根公用的煤气立管，需自行申请，并支付上万元的入户费，商铺业主要求loft业主同等入户或开发商承担该笔费用商品房销售合同重大质量问题：检查商品房是否存在主体结构质量不合格或严重影响买受人正常居住使用的重大质量问题风险提示：某住宅项目出现多户严重漏水的质量问题，因严重影响居住无法交付导致需承担逾期交付的违约责任其他风险如有买商品房送家电、送物业费等其他相关承诺，核实此类承诺是否能够在交付前后实现其他书面允诺初始登记办理对于带租约销售的商品房，需核实合同中对于交付有无特殊约定，业主验房的，须按照合同约定正常交付，如是委托承租方户或第三方接受交付的，需核实委托手续，再行交付带租约销售对于商品房存在二次改造的情况，需核实在销售合同或改造协议中对于交付有无特殊约定，并按照合同约定的方式进行交付业主验房的，须按照合同约定正常交付，如是委托改造方接受交付的，需核实委托手续，再行交付。

二次改造预售商品房的初始登记日期需在合同约定中明确，如约定不善或者出现约定日期与签署合同日期矛盾之处，容易导致公司承担逾期办证的违约责任THANKS!谢谢！新城控股FUTURE LAND新城法务。