金众宝龙工业区项目.ppt

1,,,宝龙工业区项目,,前期策划案,2,目录,CONTENTS,,区域市场分析,项目分析,项目初步定位和发展方向建议,,,03,16,24,,,,宝龙工业区项目,金众集团,项目开发时机建议,,24,37,项目公寓和住宅价格目标,,35,3,区域市场分析,,4,从区域特征和房地产开发现状来看，龙岗中心城、宝龙工业区和坪山街道三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解三个片区通过“宝荷—宝龙公路”贯穿片区划分,5,宝龙工业区占地10平方公里，碧岭工业区占地20平方公里; 开发区入驻标准比较高，如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件； 工业区内规划有公园、学校、医院等相关配套，预计在5年内完成，偿还用地规定不可兴建民用住宅 企业用地10万平米以内不能在厂区内建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍宝龙—碧岭工业区整体规划,宝龙工业区,碧岭工业区,注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,6,宝龙工业区招商经营情况调查,工业区内现1/4项目已投产，1/4在建，另1/2项目未动工，其中为芯片制造业预留100万平米土地（ST项目已经使用36万平米）;¼在建企业将于近1-2年入驻。

现已签署48家企业及工厂入驻，如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上； 工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱，BROTHER），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,7,工业区现有人口约2万人左右； 区内工厂管理人员与普通员工比例分为两大类：芯片电子类高科技企业约为1：1，而生产内类企业约为1：100； 工业区内整体文化素质较高，高管人员多具高学历或有海外留学背景，大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生 基层人员工资大多在3000—5000元左右，管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万元以上宝龙工业区人员构成状况调查,注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,8,工业区配套有专门的生活区，但配套较差，多为简单的员工宿舍，整体档次较低； 目前工业区无中高档商业和居住物业开发，内部分企业有建设高档员工住宅的意图 ； 工业区内企业高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区，公司有班车接送； 普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区宝龙工业区开发和居住现状调查,9,经营发展状况：¼在建项目的企业将陆续入驻； 人口规模：工业区内人口将由2万人增加到5万人左右； 配套建设：工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在5年内完成，2-3年内会相继启动； 商品房需求：中、高级员工居住需求进一步暴露。

宝龙工业区未来2-3年发展情况预测,注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果,10,三大片区客户发展形式分析,龙岗中心城 未来龙岗商业文化居住中心，配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大，客户群将会辐射整个龙岗乃至深圳关内坪山片区 未来龙岗居住中心之一，配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大，对周边市场有一定的辐射能力宝龙碧岭片区 重要工业区之一，生活配套等相对比较落后，整体缺乏居住氛围，商住物业辐射能力弱，客户群单一11,对于工业区内物业而言，如何通过自身项目的打造，吸引工业区客户，避免其向周边片区流失将是项目定位和营销工作的重点区域市场分析小结,12,项目分析,,13,地块现状分析,N,地块现状综述： 项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地 地势平坦，地块相对较方正，但东南角为规划的福利房用地14,,,,龙 岗中 心 城 街 道,宝龙—碧岭工业区园区,坪 山 街 道,,马峦山风景区,本项目,项目区位分析,横 坪 公 路,,15,项目SWOT分析,S－优势,容积率低，具备一定的规模； 发展商品牌资源 地块方正/平整，利于小区整体形象建立； 片区间路网完善，较通达； 片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。

O－机会,片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业； 政府规划规定：10万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍； 近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人增加5万人T－威胁,龙岗中心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群； 片区内功能配套规划不明确片区生活配套缺乏；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士； 片区主要为工业用地，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；,W－劣势,16,项目SWOT分析,小结： 优势+机会：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无同类物业供应； 劣势+威胁：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城和龙岗片区的威胁17,项目开发战略思路,抓住片区内潜在客户群，细分、锁定目标客户群； 针对目标客户群需求，为客户度身定做； 通过规划设计和产品创新，提升项目的整体竞争力； 抢先启动项目，在片区内占得先机！,18,项目初步定位和发展方向建议,,19,企业工厂员工,村民,+,为片区主要人员组成部分； 该群消费者薪金待遇低，消费能力较低； 行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动 工作流动性较大,,,,为片区第二大组成人员； 该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进心强，消费能力较强； 多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族”； 部分员工流动性大。

该群人员稀少，但工作繁忙、压力大； 该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求，消费承受能力强； 该群为“有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善的区域分流；,拥有自有物 业，手中握 有大量闲余 资金； 习惯于在本 片区内生活; 购物、上学、 医疗需外假于 龙岗中心区或 坪山片区人口结构分析,20,选择物业可能目的分析,人群,,,,对于村民而言，其选择本项目购房自住的可能性较小，但如果项目有投资价值，其会考虑用来投资； 企业和工厂中高层员工将会是项目的主要使用者，也会有部分人会购买自住或投资21,项目发展方向,为工厂、企业中高层管理人员·度身定做的 投资型物业,22,工厂、企业中高层管理人员特征分析,多为一人独居或2口、3口人小家庭 个人修养和文化层次较高 见多识广，有一定的国际视野 多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间 在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高 居住在龙岗中心城或关内市区，每天上下班都由公司班车接送；或与普通员工混住在一起 对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决,23,工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析,上下班方便 私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起 生活便利，能满足日常生活所需 房子不宜过大，够用即可，关键是方便使用 主要需求户型单房、2房或3房 物业管理到位，居住生活安全有保障,24,献给 · 工业区精英阶层的 · 高档 · 居住生活区,项目总体定位,25,5万人 意味着什么？,背景资料分析,宝龙工业区目标客户群人数匡算,目前状况总人数：约20,000人管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的15%左右，约3000人左右中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的20%左右，约600人左右 （注：以上数据来源“宝龙工业区管理办公室”） 如果有合适的房子，30%-50%的人员表示愿意住在单位附近！（注：以上数据来源“中原对BROTHER”思达仪表等企业管理人员的初步访问，详细数据有待大样本调查验证！）,——管理层和技术专家骨干人数：约7500人左右——中高层管理人员和专家人数：约1500人左右,26,背景资料分析,宝龙工业区目标客户群人数分析参考结论,目前有效目标客户总数约为1000人左右，其中“中高层管理人员和专家”约占200人左右。

未来2-3年内，有效目标客户总数约为2500人左右，其中“中高层管理人员和专家”约占500人左右 中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员 = 1：4,27,,项目产品定位初步构想,客户定位：中层管理人员技术人员 产品定位：单身公寓和一房单套面积30～50M2 总建面：4.544万M2 总套数：约1000套左右,定位：为社区提供日常生活所需的“小而全”社区型商业配套 业态初步考虑和面积分布匡算： 社区超市(1000M2左右) 餐饮业(1000-1500M2左右) 图书馆、会所（500-1000 M2左右） 其他提升居民素质的配套 总建面：5000-6000M2左右,客户定位：中高层管理人员专家和高级技术人员 产品定位：实用型2房和3房单套面积70～110M2 总建面：调整到2.1万M2左右 总套数：约220套左右,未来2-3年宝龙工业区目标客户基本可消化项目规划的1220套左右的单位28,项目指标调整建议,,29,项目开发时机建议,,30,市场情况： 未来2年片区商品房为市场空白点,周边配套完善时间： 预计5年内完善生活配套,未来发展前景： 未来2—3年内人口发展到5万人,规划限制： 10万平米以内厂区不得配建宿舍,,抓住时机， 尽早入市！,现阶段开始启动项目争取在 2006年底和2007年初 即可推象市场,关于项目开发时机建议,31,项目公寓和住宅价格目标,,32,项目价格目标,龙岗中心城 目前均价：4500-5200 未来2-3年内：6000左右,坪山片区 目前均价：3500-3800 未来2-3年内：4500-5000左右,级差1000左右,权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，项目价格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向“坪山市场”看齐。

根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到： 4500-5000元/平方米,33,,深圳中原物业顾问有限公司 2005-9-5,,预祝项目圆满开发成功！,。