房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题测试强化卷和答案(第68套).docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题测试强化卷和答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段【正确答案】A2.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】B3.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A4.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法【正确答案】C5.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金A.②③④⑤B.①②③④C.②③④D.①②③④⑤【正确答案】D6.在实际估价中，判定在建工程的标准是()A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A7.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。

A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D8.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A9.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C10.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元A.260B.450C.460D.500【正确答案】A11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用它可以帮助确定（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A12.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）A.成交价≤最高买价≤最低卖价B.最低卖价≤成交价≤最高买价C.成交价≤最低卖价≤最高买价D.最高买价≤成交价≤最低卖价【正确答案】B13.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。

A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B14.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D15.下面不是估价所需资料的是()A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B16.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D17.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B18.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A19.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B20.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A21.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平A.成交价B.均价C.标价D.起价【正确答案】A22.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为（）万元A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D23.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D24.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值【正确答案】C25.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A26.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。

A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C27.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【正确答案】C28.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C29.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C30.运用路线价法估价的前提条件是（）A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B31.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C32.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A33.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B34.运用成本法估价需要先估算出()A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D35.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C36.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。

A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A37.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B38.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B39.估价业务来源一般不包括()A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D40.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B41.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是（）A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C42.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%该写字楼的价值为()万元。

A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D43.收益法的雏形是()A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【正确答案】C44.成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()A.材料B。