利率变动对房地产市场的影响.doc

本科毕业论文题目：利率变动对房地产市场的影响学 院:管理学院专 业:会计学双学位学 号:2学生姓名:卢延年指导教师:代军日 期:二○一二年九月 / 摘 要 每一个经济体的腾飞都伴随着房地产市场的极大发展中国的房地产市场从住房制度改革以来，经过近些年的飞速发展，逐渐成为国民经济的支柱型产业它在提高人均住房面积、拉动经济增长的同时，无限制增长的房价也可能将楼市拖入巨大泡沫危机之中中国要免遭日本八十年的覆辙，就必须采取相关的调控措施　　本文从楼市实际出发，研究当前被认为最直接和有效的金融调控工具——利率的变动对房地产市场的影响利率对房地产参与主体的成本或收益进行调控首先以理论分析方法，分析了利率与的房地产市场关系，以及其对房地产市场的影响途径，并用四象限模型进行了解释再用实证研究方法，以一次利率调整为一次金融事件，对房地产市场对事件的反应进行研究最后，提出了房地产调控的机制 按照事件分析法的一般步骤：事件的定义——数据选择标准——界定正常收益——估计异常收益——检验程序——实证结果——解释和结论，本文对深圳市证券交易所地产指数在利率变动后的异常收益率进行了估算，并且得出一次利率变动事件对房地产市场的影响大小及时间长久。

　　关键词：房地产价格构成；房地产市场均衡；事件分析法；异常收益率Abstract Economies take off along with the great development of the real estate market. China's real estate market has been a pillar industry of the national economy since the housing reform after the a rapid development in recent years . At the same time it increases the per capita housing area and stimulates economic growth, the unrestricted growth in house prices may drag the property market into a huge bubble crisis. Taking warning from Japan's 1980th crisis in the past, we must take control measures. The paper is based on the reality of the real estate market ,and study the influences of change in the interest rates which is currently considered as the most direct and effective regulation of financial tools on the real estate market. The interest rates control the costs and the benefits of the participants involved in real estate market. First, I use the theoretical analysis method to analyze the relationship between the interest rates and the real estate market, as well as ways they affect the real estate market and give a explaination by using four-quadrant model . Then I apply empirical research methods, assume an adjustment of interest rates as a financial event, and research the response of the real estate market to the events . Finally, I put forward the regulation mechanism of the real estate. According the general steps of Event-Study Analysis: definition of the event - data selection criteria - define normal yield - estimate abnormal yield - inspection procedures - empirical results - interpretations and conclusions , the paper estimate the abnormal yield of the real estate index of Shenzhen Stock Exchange after changes in interest rates , finally draw a conclusion that how much influence and how long a change event in interest rates will affect on the real estate market . Key Words: Consititution of the Real Estate Price; the Real Estate Market Equilibrium; Event-Study Analysis; Abnormal Yield目 录1 序言 11.1 选题背景及意义 11.1.1 研究背景 11.1.2 研究意义 11.2 文献综述 21.2.1 国外研究现状 21.2.2 国内研究现状 31.3 论文主要内容及研究方法 41.3.1 论文主要内容 41.3.2 论文主要研究方法 42 利率对房地产市场影响的理论研究 52.1 房地产市场的理论基础 52.1.1 房地产市场概念及特点 52.1.2 房地产市场价格的形成机制及影响因素 52.2 利率变动与房地产市场的关系 72.3 利率变动对房地产市场的影响途径 82.3.1 利率与利率变动对市场资金的影响 82.3.2 对开发商的影响 82.3.3 对小投资者的影响 92.3.4 对消费者的影响 92.4 运用四象限模型解释利率对房地产价格均衡的影响 93 利率变动对我国房地产市场影响的实证分析 113.1 计量经济学研究方法——事件分析法 113.2 实证研究过程 123.3 后期房地产行业发展预测 194 房地产的调节政策建议 204.1 调整土地供给结构，全面打开市场对土地的配置作用 204.2 改革利率决策机制，建立完善的利率决策系统，注重利率对市场的优化配置作用 214.3 控制大型房地产企业的寡头垄断，进行价格管制，限制房地产企业利润 214.4 继续推行限购、税收等措施，控制盲目的小投资者 224.5 防止房地产泡沫引发金融危机 225 结论 22参考文献 24致 谢 251 序言1.1 选题背景及意义1.1.1 研究背景 自1998年住房制度商品化以来，我国房地产市场突飞猛进，极大繁荣，整个行业逐渐发展成为国民经济支柱产业，并且对建筑业、钢铁、装修等一些关联产业有相当大的拉动作用。

　　房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫泡沫过度膨胀的后果将是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，甚至市场的硬着陆房地产价格一路飙升，泡沫不断加剧，对国民的买房的刚性需求和整个国民经济造成了很大的威胁利率市场化之后，利率一直作为国家宏观调控的基本工具自1998年以来，央行共23次调整利率，包括存款和贷款利率，取得了不同的效果，也带来了相当大的影响而如今房价依然太高，利率作为宏观调控的基本工具究竟对房地产市场有何种联系，具不具有根本性，有待考证1.1.2 研究意义 　　 利率政策作为一项重要的货币调控方式，是政府对房地产市场进行调控的重要手段他通过对市场上流通货币量的控制，调控资金密集型的产业房地产市场是我国市场经济重要组成部分，房地产行业的发展对拉动全球经济低迷时期的内需，拉动关联产业的发展，刺激经济复苏具有重要的意义但同时，祸之所依，房地产过热，泡沫过大，会严重威胁我国经济的健康发展因此，在我国房地产市场的发展过程中，研究利率变动和房地产之间的关系具有重要的经济意义。

　　此外，房地产行业关乎民生社稷，让人民有家可回具有重要意义我国传统的成家立业须有“家”，持续的价格高涨，极大地打击了人们的购房热情和购房能力，影响了居民生活的安定幸福和社会福利的提高所以，对房地产的宏观调控措施的研究也有总要的政治意义　　 研究利率对房地产行业的影响，有利于政府正确实施宏观调控，有利于房地产行业各主题采取正确的开发战略，促使行业健康成长，有利于投资者正确决策，防止房地产行业的羊群效应，具有重要的意义1.2 文献综述 1.2.1 国外研究现状 计量经济学的研究方法迅速发展并运用到经济分析之中，出现了多种计量经济方法对房地产市场实证研究，为经济研究提供了科学实践的依据例如线性回归模型、最小二乘法模型、VAR模型等对房地产行业的研究不断深入，研究了房地产价格的形成机制、波动机制等，例如S.w.De.carlo(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等；Harwood(1997)指出居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产波动的主要因素从国外看来，在房地产金融领域有关利率与房地产价格二者关系的理论研究较多，全面的实证分析相对较少，大部分的研究都肯定了利率对房产产市场的重要影响，都将利率作为房地产宏观调控的重要工具。

Kenny(1999)从供给与需求两个方面分析爱尔兰房地产市场结果表明从长期来看，房地产需求与居民收入、贷款利率存在稳定的联系，房地产供给则与土地和建筑成本相关，从而决定房地产价格运用脉冲检验方法分析房地产市场的短期波动，并且通过 VECM 误差修正模型发现房地产需求的突然增加将引起市场供给明显受限，并使房价产生偏离均衡位置的冲动 Dolde和Tirtiroglu(2002)运用美国1975—1993年的数据考察房价上下波动情况及原因表明利率较低时房价波动较稳定，利率较高时房价波动较强烈Bernanke和Gertler认为，房地产投资对短期利率冲击反应通常比较强烈而且持续，但对于长期利率动态反应却不是这样的，而长期利率实际上应该是影响房地产消费的主要因素，对长期利率的反应比。