房屋拆迁补偿的法律分析.doc

iS到征堆拆arafi? K了网律师为你免贾解惑！ ffi|6J»s.yinole.房屋拆迁补偿的法律分林拆if补偿的相关法律知识 拆ii补偿的方式1.货币补偿 熠加补偿改造奖励贾 《意见》明确,货币补偿方式是按房地产市 场评估价格确定，但可以増MIEl城区补偿金和搬辻时限奖励费其中 搬迁时限奖励费根据不同搬if时眼给于不同奖励三顶补偿则起来不 得髙于周遡一手楼价 模拥案例 补偿总额不趙一手楼价 假定I日城更新改造顶目位于市荔湾区"上下九-家祠-站前路”地段， 根掘采集统it的该区硕存量多层住房的市场评估案例，该区域存量多 层住房市场评估均价为7800元/平方米如2009年12月该被拆辻房 屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米，该 项目的改造奖励不得髙于5000元/平方米2.异地永辻 外辻越远 获补偿越多 异地永if按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆 if地与异地搬if地之间的土地市场价值级差比例，来确定补偿安置的 住房建筑面枳被拆辻人从IFI城区向外搬辻，其外if得1S,获得补 偿安置面枳也就越大 模拥案例 上下九安置到金抄洲，50 平方米换75平方米 假定IFI城更新改造顶目位于市荔湾区“上下 九-家祠-站前胳”地段，以一套合法产权建魏面枳为50平方米、产 权性质为住宅的被拆迁房屋为例，如2009年12月该被拆jf房屋所处 区位的“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米。

住宅房 屋被拆if人选择异地永if安置的，如永if安置住房位于白広区金沙 洲，假定2009年12月永if安置房所处区位的"新建普通商品住宅市 场价格”为8500元/平方米,则应当补偿安置的住房建筑面枳为: (12800-8500)x50=75.29平方米，拆辻补偿面枳塔加了 25.29平方米 3.就近安置 补偿面枳不低于原来 据悉，《意见》把原有的原 址回if安置方式更改为就近Hilo 18悉，不少IH城改造可能在改造后 改变了住宅用途，被拆辻户无法原址回辻，所以《意见》仅是给出了 就近安置的补偿安置选择安置住房的建筑面枳不得低于被拆辻房屋 合法产权的建筑面枳如拆辻当事人双方协商一致的，从其约定 房屋拆if补偿安置协议的分林 拆辻补偿安置怵议是拆迁人与被 拆if人、房屋承机人为明确房屋拆if补偿安置中的权利义务关系而订 立的协议，是约定拆辻当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民 法通呱》和《合同法》1、房屋折迁补偿安置协议具有下列特征:(1) 房屋拆if补偿安置协议是房屋折迁双方的法律行为协议关系主要 有房屋拆if双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立2) 房屋拆if当事人之间的法律地位平等。

一是无论当事人双方的经济 实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另-方; 二是体现房屋拆if权利义务的对等牲,即一方从对方获得某顶权利 时，也承担相应的义务凡显失公正的协议是可撤第的3)协议必须 是房屋拆if双方的合法行为所谓合法行为，是指按照房屋拆if法规 规定的要求而实施的行为如当事人的资榕，社会组纵作为房屋拆辻 协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授 权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆if人签ij协议时，应 当出貝产权证书、使用权证明等法律文件凡违反法规规定，采取欺 非手段等所订立的是无效协议4)房屋拆辻补偿安置协议是貝 有法律效力的文件表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其文 务依法产生后，则受到法律的强制其次是依法订立的协议必须认真 恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除再就是在履行怵议中 发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据⑸房屋拆辻补偿安置 怵议是一种双务有偿怵议，协议的当事人依据协议享有一定的权利， 同时Q要承担相应的义务6)房屋拆辻安置协议必须采用书面的形 式2、房屋拆辻补偿安置怵议的容 房屋拆if补偿安置协议中必 须有拆if当事人的单位、、经亦人，协议必须经双方当事人签名盖章 后才貝有法律效力。

拆if非出租房屋，拆if人与被拆if人签1T协 议;拆辻出租借屋，拆辻人应与被折if人、借屋承租人签iT怵议M 议的主要容有:⑴折辻补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；(2) 安置用房面积、标准和地点;(3) 产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4) 搬辻期眼、搬迁过渡方式和it渡期限;(5) 搬辻补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6) 违约责任和争议解决的方式;(7) 当事人约定的其他条款至于毎一个拆辻补偿安置怵议貝体包扌舌哪些容，还应视拆迁补偿方式不同而不同对于实行货币补偿的, 怵议中应主要载明补偿金额、搬if期眼;对于实行产权调换的，怵议 主要我明安置用房的结构、面枳和地点、搬辻期限、过渡方式和过渡 期眼 这里需要说明的是，拆if房屋拆ii管理部1'1代管的房屋所 U立的拆辻补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公 证通过公证，保证折迁补偿安置怵放容的真实性和合法性,有刊于 消除被代管人对怵议的讎虑 拆if补偿安置协议签订后，被拆辻 人或房屋承租人在搬if期限拒绝搬辻的，拆if人可以依法向仲裁委员 会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉诉欢期间，拆辻人可以依 法申请人民法院先予执行。

房屋拆迁补偿的离婚分割 屏屋动 if补偿款,由于数额较大往往会成为离婚财产分割的焦点冋題,处理 该间题，可以从以下几方面进行 首先，考察被拆if的房屋是公房还是秋房，如果是秋房，则要确定该房产是个人财产还是夫妻共同 财产如果被折迁房屋是夫妻共同财产,则拆时卜偿款当然应作为夫 妻共同财产进行分割如果是个人财产,则拆迁补偿款也相应的旧个 人所有，不进行分剧 其次，血果被拆if的房屋是公屏，则要考 察当地的拆if政策，看补偿款中有没有考虑同住人的因素在许多地 方拆if补偿款是按照被拆房屋的面枳为依据进行廿算的，并未考虑同 住人的因素因此，此时的拆迁补偿款应归取得公房承租权的一方所 有如果公房承租权是婚后取得的，则补偿款曲夫妻双方共同所有， 由双方进行分劃 需要注意的是，售后公房的拆if属于秋房的拆 if围，不应适用公房拆ii的有关政策此时的拆辻补偿款能否列人夫 妻共同财产的围，关建是看售后公房是否属干夫妻共同财产 房 屋拆迁补偿的评估作用LM快房地产估价机构的腕钩改制，确保屏屋 拆if补偿估价独立、客观、公开、公正借地产估价机构的改制，不 要“明肮暗不BT ,藕斷丝连，要做到从形武上到实质上的徊底的脱 钩改制，使房屋拆辻补偿估价能够做到真正意义上的独立、客观、公 开、公正推除行政干預等一切干扰正常房地产估价的障碍,提供屏屋 拆if补偿估价良好、宽松的环境，使房屋拆辻补偿估价公开化,置于 群众、社会的监督之下，使借地产估价师站在中立舸立场上，做出客 观、公平、公正的能做经受得住考验的估价。

2.进行房屋拆jf补偿估 价，应当侧重于保护被拆迁人的合法权益因为在拆ifil程中，虽然 拆if人与被拆if人的法律地位是平等的，但是其经济地位、参与拆if 的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的在拆iiii程中，被 拆if人是被动的，是弱势群体被拆if人的被动地位使其合法权益易 受侵害为了消除被拆if人对拆辻工作的抵触情绪，枳极配合响应拆 if工作，应在政策上硕斜，侧重保护被拆if人的合法权益进行屏屋 拆if补偿估价时，其补偿标准昭高于（至少不低于）所在类区同类普通 房屋的正常房地产市场价格的平沟水平当然同时也应该保护拆辻人 的合法权益如果过分加重折辻人的负担，加重开发成本，会扌J击拆 if人的枳极性，进而影响城市改造和建设3.正确把握房屋拆if补偿 估价的特性，做好房屋拆ii补偿估价工作房屋拆ii补偿估价有政策 性强影响大、涉及面广、时间紧迫等特性房屋拆迁补偿估价与其 他估价目的下的估价有一定的区别，不同于真正意义上的屏地产公开 市场价值的估价如果不从实际出发，生搬硬套新《条例》观定，逐 户进行拆if估价，不仅给估价工作憎加难度和业务量，估价效率低, 还会造成拆ii补偿安置标准混孔等现象。

因此房地产估价师应该认真 领会新《条例》精神，把握拆辻补偿估价的特性、拆辻法律法规以及 地方政策，严守®!业道德，KWT解掌握本地区房地产帀场行情、特 点，要有大局意识，全面平衡，一方面体规拆迁估价的特性，一方面 使估价结果尽可能被拆if相关利益主体公认和接受4•做好拆if估价 前期基础工作，提高估价效率，保障拆if进程拆if工作是时眼性很 强的工作,不能因拆if估价的拖延而影响拆辻进度在保证估价精度 的情况下，按时完成折ii估价尤为重要笔者认为拆if估价时评估价 格由基准价十浮动价来构成是合理的他根掘本地区特点，不同类区 （或以栋为单位的楼）基准价确定下来后个别再考虑每户楼层、朝向、 用途建筑结构、权益等浮动价来确定各户舸不同价格根据貝休情 况，楼层朝向等可以固定的个别影响因素也可以采取固定舸模式拆 if估价时要原呱性和灵活性相结合，同一供求圈类似房地产价格趙于 一致,使房地产估价师易于操作，使拆辻估价区别于过去仅考虑房屋 残存价值的简单估价的老模式，Q区别于真正意义上的房地产公开市 场价值评估,简化估价过程，加快估价速度,保障拆if进程・个人取得的哪些所得应当缴纳所得稅s.yingle./w/jj/661428.html•关于印发修iJ的（中国:：商娘行外币储蓄存款章程）的通知 s.yingle./w/jj/661427.html•电子合同有哪些特征s.yingle./w/jj/661426.html・免征消费税的出口应税消费品的会计处理s.yingle./w/jj/661425.html•不正当有奖第售行为的分类s.yingle./w/jj/661424.html・省抵新规:居民楼200米禁跳广场舞s.yingle./w/jj/661423.html•商业报行的注册资本有那些要求s.yingle./w/jj/661422.html・关于进一步做好蝕行卡联网通用工作的通知 s.yingle./w/jj/661421.html•征地过程中的’一书呱方案’是什么意思s.yingle./w/jj/661420.html•什么是出口退税免税 s.yingle./w/jj/661419.html・关于试发人民币长城卡像片卡的通知s.yingle./w/jj/661418.html・环境污染损害贯任保险有崛些法律特征 s.yingle./w/jj/661417.html•商业银行部控制的因素s.yingle./w/jj/661416.html•证券交易所章程应色括的容s.yingle./w/jj/661415.html基本农田和一般农田的区别s.yingle./w/jj/661413.html什么是税收负担 s.yingle./w/jj/661412.html商业报行法律风险樣念s.yingle./w/jj/661411.html哪些顶目可破免征收营业税s.yingle./w/jj/661410.html建立合理豁免制度 s.yingle./w/jj/661409.html如何看侍汁算机网络犯罪s.yingle./w/jj/661408.html关于印发（中国农业银行保管箱业务管理办法）的通知s.yingle./w/jj/661407.html商业银行的组纵机构是如何則分的s.yingle./w/jj/661406.html什么是国有建设用地s.yingle./w/jj/661405.htmls.yingle./w/jj/661404.htmls.yingle./w/jj/661403.htmls.yingle./w/jj/661402.html人存取。