房地产估价 第八章路线价法.pptx

第八章 路线价法 路线价法概述1 路线价法估价步骤2 路线价法总结和运用举例3l 划分路线价区段l 设定标准临街深度l 选取标准临街宗地l 调查评估路线价l 路线价法的概念l 路线价法的理论依据l 路线价法适用的对象和条件l 路线价法的操作步骤l 制作深度价格修正系数表l 编制其他宗地条件修正系数表l 计算临街土地的价值基本概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法 8.1 路线价法概述路线价法的基本原理1、区位理论 2、替代原理 路线价法实质上是一种市场法两者的区别：（1）在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整” 原因：求得的标准宗地的平均水平价已是正常价格；该价格所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格2）先对多个“可比实例”进行综合，然后再进行“房地产状况影响调整”；而不是反之3）利用相同的“可比实例价格”路线价，同时求出许多“估价对象”的价值 路线价法的估价对象和条件1、路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价； 特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。

2、路线价法适用的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐8.2 路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点 （二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数 （三）确定标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地选取标准临街宗地的具体要求是： 一面临街； 土地形状为矩形； 临街深度为标准临街深度； 临街宽度为标准临街宽度 临街宽度与临街深度的比例适当； 用途为所在路线价区段具有代表性的用途； 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； 其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性18m18m里地袋地临街地街角地正街旁街里地线里地线宗地分类图临街地临街地（四）调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。

然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价 （五）制定价格修正系数表 深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格是基于临街深度价格递减率制作出来的临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低 （六）计算各宗地价格 根据前面得到的路线价、深度指数和其他因素修正系数表，按照公式即可计算出同一路线价区段内不同的价格什 么 是 管 理 ? 8-3 制作价格修正率表 在影响地价的因素中，深度对地价影响最大，用深度指数表示 随距离街道深度的不同，价格变化的比率称为深度指数 将深度与深度指数的对应关系编制成一张表，称为深度指数表也称为深度价格递减率表什 么 是 管 理 ?1、制作深度指数表 （1）深度指数修正的原理 1）单独深度指数 2）累计深度指数 3）平均深度指数什 么 是 管 理 ?2、深度指数的制作方法 （1）四三二一法则 四三二一法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。

从道路方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占正块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英寸等份的价值占整块土地价值的10% 什 么 是 管 理 ?2、深度指数的制作方法 （2）九八七六法则 如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为整块土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为整块土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为整块土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为整块土地价值的6%什 么 是 管 理 ?深度价格修正率表的制作形式有： 单独深度价格修正率； 累计深度价格修正率； 平均深度价格修正率三种制作价格修正率的要领是： （1）设定临街标准深度； （2）将临街标准深度分为相等的若干等分； （3）制作单独价格修正率或将单独价格修正率转换为累计或平均价格修正率 什 么 是 管 理 ?制作价格修正率的步骤是： （1）确定标准深度一般取临街深度的平均进深或临街宗地进深众数 （2）确定级距深度百分率中的级距确定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，确定地价级数及级距。

（3）制定单独深度百分率 （4）采用累计或平均深度百分率计算并编制深度百分率表 表8-1 临街深度价格修正率表临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度指数（%）403020109876累计深度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）16014012010087.2 78.070.865.0例8-1： 某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，根据四三二一法则，总价为多少万元？该宗土地的总价 =121.92（40%+30%） =85.34（万元） 什 么 是 管 理 ?其他宗地条件修正系数表的编制 （1）宽度修正 （2）宽深比率修正 （3）容积率修正 （4）出让、转让年期修正 （5）朝向修正 （6）地价分配率修正什 么 是 管 理 ?8-4 路线价法的总结与运用计算临街土地的价格：（1）路线价法的计算公式 路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为： 土地价格（单价）=路线价深度价格修正率 土地价格（总价）=路线价深度修正率 土地面积 如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了依上计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。

计算公式如下：土地价格（单价）=路线价深度价格修正率 其他价格修正率土地价格（总价）=路线价深度价格修正率 其他价格修正率土地面价或者：土地价格(单价) = 路线价深度价格修正率 单价修正额土地价格（总价）=路线价深度价格修正率 土地面积总价修正额路线价法应用1、一面临街矩形土地价格的计算 计算一面临街矩形土地的价格，实现查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率其中，单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积计算公式如下： V=udv(fd)式中：V土地价格；u路线价（用土地单价表示）；dv深度价格修正率（采用平均价格修正率）；f临街宽度；d临街深度 2、前后两面临街矩形土地价格的计算 计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用“重叠价格估价法”，即先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临道路的路线价和临街深度计算价格，再将次两部分的价格加总3、矩形街角地价格的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地计算街角地的价格，是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。

4、三角形土地价格的计算 计算以便临街直角三角形土地的价格，是先将该三角形土地做补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率（三角形土地价格占矩形土地价格的百分率）如需计算总价，则再乘以该三角形土地的面积 计算公式如下： V=udvh（fd2） 5、袋地的估价6、其他形状土地价格的计算 计算其他形状土地的价格，是先将其划分为矩形，三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减所以，一般只需要掌握一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本土地的价格计算，其他形状土地价格的计算便可迎刃而解 易混淆点辨析1、估价中路线价法和一般的比较法的区别是什么？ 解析：路线价法与一般的比较法主要有3点不同：利用路线价求取临街土地时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即所有临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。

易混淆点辨析2、为什么路线价法不能用于城市居住用地估价？为什么只适用于城市商业用地估价？ 解析：因为城市商业用地价格对临街深度很敏感，所谓“一步三市”，而居住用地价格对临街深度则“迟钝”很多，甚至离商业街道越远可能环境更幽静，价格反而更高，说到底是由于用途不同、区位状况不同、价格也不同 重点、难点分析 在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因是什么？ 解析：原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的可见，在路线价法中，“交易情况修正”和“市场状况修正”已在求取路线价时进行了 练习 1、某临街地块为18m，临街宽度为15m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元/m2 A、2025 B、2250 C、2700 D、3000 答案：B 解析：本题考核的是“四三二一法则”的运用设临街宽度为50m的标准宗地价为x万元，根据“四三二一法则”，243=x*（40%+30%+20%），x =270万元，2700000/（50*24）=2250元/m2 练习 2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为（ ）元/m2 A、1920 B、2400 C、2560 D、3200 答案：A 解析：本题考核的是根据“四三二一法则”计算估价对象的价格临街宽度为25m，临街深度75m的总价=400*（ 40%+30%+20% ）=360万元，则临街宽度为20m，临街深度为75m的宗地总价=360*20/25=288万元，单价为288/（20*75）=1920元/m2 练习 3、路线价法的操作步骤为（ ） 计算临街土地的估价；调查评估路线价；选取标准临街宗地；划分路线价区段；制作价格修正率表；设定标准临街深度 A. B. C. C. 答案：D 练习 4、临街深度价格修正率表是基于临街深度（ ）制作出的 A.价格不变率 B.价格稳定率 C.价格递减率 D.价格递增率 答案：C 练习 5、一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元则根据四三二一法则，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为（ ） A.25万元、25万元、25万元和25万元 B.30万元、30万元、20万元和20万元 C.10万元、20万元、30万元和20万元 D.40万元、30万元、20万元和10万元 答案：D 练习 6、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的地方，。