房地长开发项目全程策划方案设计毕业论文.doc

毕 业 设 计（论文）中文题目房地产开发项目全程策划方案设计英文题目Xiamen 2012 P01 process plan design of real estate development project 院 系：土木工程与建筑学院年级专业：姓 名：学 号：指导教师：职 称：201 年 月 日毕业设计（论文）诚信声明书本人郑重声明：在毕业设计（论文）工作中严格遵守学校有关规定，恪守学术规范；我所提交的毕业设计（论文）是本人在 指导教师的指导下独立研究、撰写的成果，设计（论文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在设计（论文）中加以说明；在本人的毕业设计（论文）中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改实验数据本设计（论文）和资料若有不实之处，本人愿承担一切相关责任学生签名： 年 月 日厦门2012P01房地产开发项目全程策划方案设计【摘 要】房地产业已经成为我国国民经济的支柱行业随着房地产市场的日趋成熟，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈因此，房地产项目全程策划工作显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目开发成功的关键因素。

房地产项目全程策划包括：市场调研、项目建设的必要性分析、技术的合理性分析、投资的可靠性分析等其中，对项目进行财务评价评价项目的投资效益是项目前期策划的重中之重本文以房地产全程策划的思维模式为理论基础，拟定了厦门2012P01地块项目的定位策划、工程实施策划、营销策划等项目定位策划运用SWTO分析，工程的实施策划以项目管理的思想和方法为指导，分别拟定项目的质量、进度、成本控制方案营销推广策划运用相关营销策划在项目投资分析的基础上对区域市场及竞争楼盘的调查分析关键词】 ：房地产 项目定位 财务评价 营销策划Xiamen 2012 P01 process plan design of realestate development project【Abstract】The real estate industry has become the pillar industry of national economy in our country. As the real estate market matures, buyers are more and more rational, growing competition between real estate developers. Therefore, real estate projects throughout the planning work is particularly important, a good project planning, project development is key factors of success. Real estate project process plan include: market research, analysis of the necessity of project construction, the rationality of the technology, the reliability of the investment analysis and so on. Among them, the financial evaluation of project. Evaluation of investment benefit is the key of the pre-project planning.In this paper, based on the theory of the real estate throughout the planning mode of thinking, to formulate the xiamen 2012 p01 plot the positioning of the project planning, project planning, marketing planning, etc. Localization project planning using SWTO analysis, the implementation of the project planning guided by the ideas and methods of project management, respectively formulate project quality, progress and cost control plan. Marketing planning with relevant marketing planning in the project investment analysis of regional market on the basis of the investigation and analysis of competition and development【Keywords】The real estate Project location Financial evaluation Marketing planning目录第一章 总论 81.1 房地产策划的概念 81.2 房地产策划的发展过程 81.3 房地产策划的现状 91.4 房地产策划的内容 91.5 本文研究的目的、范围以及方法 10第二章 项目概况及项目背景 112.1 项目基本概况 112.2 项目背景 12第三章 市场调查与预测分析 13 3.1厦门写字楼分析 133.2 写字楼销售市场分析 143.3 写字楼市场因应探讨 153.4 市场复苏迹象 153.5 写字楼市场需求方向分析 163.6 写字楼开发方向分析 163.7 个案调查 173.8 厦门未来写字楼市场变动趋势分析 193.9 项目周边环境及配套分析 19第四章 市场定位策略与产品策划 234.1 项目SWOT分析 234.2 市场定位 24第五章 设计方案简介与方案必选 255.1总体设计方案 255.2商业圈设计方案 255.3写字楼设计方案 265.4写字楼系统配置 295.5 写字楼客梯布置 295.6 洗手间布置 295.7 强电、弱电、新风机房 29第六章 节能专篇 306.1 相关法规依据 306.2 用能标准和节能规范 306.3 项目所在地能源供应情况 306.4 能源消耗种类及数量 316.5 项目节能措施及效果分析 33第七章 营销攻略与市场推广 397.1项目营销策略 397.2 项目营销推广建议 45 7.3 销售推广之宏观战略 47第八章 投资估算与资金筹措 498.1投资估算 498.2开发成本 49 8.2.1土地费用 49 8.2.3建安工程费 49 8.2.5开发间接费用 508.3开发费用 51 8.3.1管理费用 51 8.3.2销售费用 49 8.3.3财务费用 49第九章 财务效益、经济与社会效益评价 539.1财务效益评价 53 9.1.1财务效益评价依据 53 9.1.2盈利能力分析 53 9.1.3清偿能力分析 53 9.1.4资金平衡能力分析和资产负债分析 53 9.1.5盈亏平衡分析 53 9.1.6敏感性分析 549.2经济和社会效益评价 55 9.2.1符合政府相关政策 55 9.2.2对社会经济的影响 559.3项目综合评价 55第十章 结论与建议 5610.1项目结论 5610.2项目建议 56致谢 57参考文献 58附录 591第一章 总论1.1 房地产策划的概念 我国的房地产市场，在19世纪初期就产生了雏形，在这之后一直随着国家经济和社会的发展一直完善。

从新中国成立至今，我国房地产业更是发生了翻天覆地的变化尤其是从1993年开始，面对房地产市场过热的情况我国出台了一系列的法规，使得房地产过热的势头得到有效的缓解，房地产行业中的泡沫被大量的挖掘出来我国房地产行业进行了一系列的严格整顿，规范了房地产市场的主体行为因此，我国的房地产市场开始进入了一个良性发展的阶段同时，也就是从这时开始我国的房地产策划开始受到越来越多房地产商的重视有关房地产策划的理论、观点如雨后春笋般的展现出来，越来越多成功策划使得房地产项目获得了很大的收益，同时也有很多死盘被神奇的救活房地产全程策划贯穿了房地产项目开发的整个过程，是一项极为重要的工作一般由开发商聘用专业的房地产策划公司来执行从大的范围来讲，房地产全程策划的内容主要包括：项目的前期定位、项目的推广整合、项目的销售招商等1.2 房地产策划的发展过程根据房地产开发项目在其所运用的各种策划技术手段来分类可以将房地产策划划分为三个阶段既：单项策划阶段，综合策划阶段和符合策划阶段第一，单项策划阶段：既运用单一的技术手段来对项目进行策划并且在某一种技术手段上进行深入的深化、拓展并最使得项目获得良好的效果这种阶段的成功案例就是广州顺德的碧桂园项目，该项目创造性的提出了一系列全新的生活方式。

再加之前期的大量广告媒体的宣传攻势，使得消费者在传统观念上发生了很大的转变对于之前的只是单纯的买房子，转而变成了入住碧桂园是一种身份地位的象征因为大家都认为，碧桂园是成功人士的家园所以，碧桂园策划项目的成功就在于其深化了某一种单一的策划手段通过这个策划案例，验证了那句话：“好项目不是找来的，是是策划出来的”由此可见，房地产策划在项目开发中的重要性在这一阶段，强调项目所蕴含的文化因素所产生的名牌效应作为主导作用从此房地产策划得到了业界普遍的认可第二，综合策划阶段：就是具体的项目根据自己的情况，以主题策划为主要轴线综合运用投资、市场、广告和营销等一系列技术手段，使得销售达到预期的效果在这个阶段策划成功的案列也不胜枚举，例如：广州翠湖山庄项目其主题是“非一般度假或生活居所”，在这一策划的主线题之下，辅之以优秀的园林设计方案在此之后又推出了独具匠心的营销策划方案随后，又组织策划了一些公共活动在这些综合策划活动的推动下，使得翠湖山庄取得了很好的销售业绩在这一阶段，逐渐形成了房地产策划的理论，并且出现了策划理论的百家争鸣在此阶段主要产生了王志刚的“策划基本理论”和冯佳的“全程策划理论”第三，复合策划阶段：就是使狭义地产和泛地产相结合。

既房地产策划除了在房地产领域运用之外，还可以运用房地产领域以外的其他技术所谓泛地产就是不局限于以房子为核心，是在某一特定的概念下营造一种个性化的主体功能区域，房子在这里或许不是主体，可能成为附属的配套设施1.3 房地产策划的现状房地产策划的开始是在深圳、上海和广州等一些沿海发达城市经过多年的房地产策划的积累和实践使得在第一线的策划人员积累了许多丰富的案例和非常有价值的策划理论。