724171923邯郸左西村项目前期策划报告117p.ppt

邯郸左西村项目前期策划报告邯郸左西村项目前期策划报告1 1基础先行地块位于邯郸市邯山以南左西村，西侧为城市南北干道中华路，北侧为城市南环路，通达性良好，现状进入性良好通达性：通达性：由中华路及南环路，驱车可在半由中华路及南环路，驱车可在半小时内到达邯郸任何一个核心城市配套设施小时内到达邯郸任何一个核心城市配套设施且对内、对外交通都很发达且对内、对外交通都很发达进入性：进入性：从中华南路可以直接进入地块从中华南路可以直接进入地块南环路中华南路左西村京珠高速邯郸连接线整治中的支漳河建设中的新一中城市主干道-中华大街地块末端的耕地地块四至地块生态环境良好，科教规划带来区域价值提升西侧为南湖公园，北侧为在建设的支漳河滨河绿化带，地块所在区域为规划中的高教区，一中已建设南湖公园规划高教区邯郸一中支漳河绿化带“生态、科教生态、科教”赋予了地块超越赋予了地块超越邯郸其它区域的个性化价值知邯郸其它区域的个性化价值知性、自然的气质将成为项目底蕴性、自然的气质将成为项目底蕴的基本元素的基本元素左西村地块暂时属于城郊结合部，周边配套设施相对缺乏，地块现状以左西村及农田为主项目周边城市配套设施缺失，要求项目在未来建设过程中，要重视解决城市生活配套的问题，超市、项目周边城市配套设施缺失，要求项目在未来建设过程中，要重视解决城市生活配套的问题，超市、银行、学校、对外交通工具等等配套设施都有待改善和建设。

银行、学校、对外交通工具等等配套设施都有待改善和建设地块现状左西村内部现状地块入口处的公交站牌沿中华大街的成片林业地块通向南环路的道路项目规划总用地面积653827.7㎡，容积率3.5，建筑限高110m地块基本属左西村拆迁原地建设，旧城拆迁和新房建设工作关系的协调成为项目运营的关键自身审视：城市田园，人文新区，郊区旧村改造，南区首个千亩盘自身审视：城市田园，人文新区，郊区旧村改造，南区首个千亩盘2 2城市把握宏观把握宏观把握邯郸居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离200公里左右，与北京、天津等大都市的距离500公里以内200200公里公里500500公里公里天津天津石家庄石家庄太原太原济南济南郑州郑州北京北京便捷的区域交通，有助于提升城市便捷的区域交通，有助于提升城市未来潜力，增强城市向心力，从而未来潜力，增强城市向心力，从而为房地产市场的多元化发展提供良为房地产市场的多元化发展提供良好的操作平台好的操作平台按照规划，按照规划，20202020年邯郸中心城区人年邯郸中心城区人口将达到口将达到220220万人未来十年人口万人未来十年人口的扩容，将为房地产市场带来庞大的扩容，将为房地产市场带来庞大的住房需求。

的住房需求邯郸辖4区1市14县，2010年底总人口963.5万人，中心城区人口150万人左右经济把握经济把握20202020年三次产业结构比例将调整至年三次产业结构比例将调整至8 8：：4848：：4444（（20102010年年12.612.6：：54.754.7：：32.732.7）；）；产业结构的调整为第三产业中的房地产产业结构的调整为第三产业中的房地产业提供了巨大的发展空间，保证了市场业提供了巨大的发展空间，保证了市场的持续运作空间的持续运作空间在河北省中，邯郸市的经济水平属于中上在河北省中，邯郸市的经济水平属于中上水平，但在大区域环境中，仍然处于中下水平，但在大区域环境中，仍然处于中下游，城市未来发展潜力大而城市要发展，游，城市未来发展潜力大而城市要发展，经济要提升，水平要上线，政府必然要加经济要提升，水平要上线，政府必然要加大对第三产业的投入大对第三产业的投入 根据最新的邯郸市十二五规划，确定邯郸城市性质为：国家历确定邯郸城市性质为：国家历史文化名城，冀晋鲁豫接壤地史文化名城，冀晋鲁豫接壤地区中心城市；并区中心城市；并定位为冀中南冀中南重要经济增长极，重要经济增长极，四省交界区域中心城市，城市未来发展方向为东扩、西移、南连、北延东扩、西移、南连、北延。

地块位于城市南连方地块位于城市南连方向的领头羊位置，这向的领头羊位置，这意味着在未来操盘过意味着在未来操盘过程中，有可能得到政程中，有可能得到政府的引导支持府的引导支持未来把握未来把握1 1中心城区空间结构规划图高高教教组组团团城市未来总体空间布局为：城市未来总体空间布局为：“一城、六一城、六片、十四组团片、十四组团”一城：中心城区；六片：中心片区、高新片区、城南片区、城北片区、马头片区、机场片区；十四组团：邯山组团、丛台组团、复兴组团、赵王城-邯钢组团、开发区组团、新区核心组团、代召组团、物流组团、高教组团高教组团、黄粱梦组团、苏里组团、马头西组团、马头东组团、机场组团地块位于高教组团，赋予了本项目拥有精良地块位于高教组团，赋予了本项目拥有精良教育资源的的既定优势教育资源的的既定优势未来把握未来把握2 2地块毗邻南湖景区，拥享支漳河滨河景观，地块毗邻南湖景区，拥享支漳河滨河景观，赋予了本项目拥有优质生态居住资源的既定赋予了本项目拥有优质生态居住资源的既定优势优势城市未来重点发展城市未来重点发展“四大新区四大新区”、、“五五个中心个中心” “六大新城六大新城”；；南湖新城以南湖景区为中心，推进中华路两侧和南湖水系周边区域整体开发，以商贸、服务、教育、金融、居住、休闲为特色，高标准高标准打造相对独立功能完善的南湖新城，引领城市南部扩建性发展。

滏阳河滨河走廊总设计支漳河整治后效果图南湖新区规划总平图支漳河治理工程支漳河治理工程将修建滨河道路，营建景观节点，打造生态景观型河流治理后形成总面积6000多亩的城市水林景观带未来把握未来把握3 3冀南新区的开发发展，将引发大量的人口流冀南新区的开发发展，将引发大量的人口流动，带动城市住房消费，赋予了相对临近新动，带动城市住房消费，赋予了相对临近新区的本地块坚实而庞大的未来客群资源优势区的本地块坚实而庞大的未来客群资源优势冀南新区要成为冀南地区最具活力的经济增长极，晋冀鲁豫四省交界区最大的现代物流枢纽，全国重要的现代装备研发制造基地、产业与生态相融合示范区　冀南新区冀南新区未来把握未来把握4 4民生把握民生把握邯郸现有商业以本地集团占主导地位，外来大型商业开始逐渐进入邯郸市场；邯郸现有商业以本地集团占主导地位，外来大型商业开始逐渐进入邯郸市场；邯郸现邯郸现阶段已拥有建材、电器、服装、轻纺鞋帽、五金机电等商业业态，民生基本需求已得阶段已拥有建材、电器、服装、轻纺鞋帽、五金机电等商业业态，民生基本需求已得到满足，但是休闲娱乐设施匮乏，这为本地块的商业业态规划上提供了一定的参考意到满足，但是休闲娱乐设施匮乏，这为本地块的商业业态规划上提供了一定的参考意义和现实基础。

义和现实基础高开区人口43万主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装省级开发区 将建设成为中原地区环境最美、科技最新、产业最强、人气最旺、发展最快，集高科技产业、商贸、金融、生态旅游为一体的现代化综合性新城区人口38万火车站、汽车站和飞机场均坐落在辖区内主导产业有工业、装备制造业、物流等人口32万以化工、冶金、机械制造、铸造、建材、塑料制品等六大行业为主的重、化工业区备注：人口数据为第五次人口普查数据峰峰矿区因不在市域范围内，不作考察依据区位认知把握区位认知把握作为当前的邯郸市政中心区域，人流聚集度高，各项生活配套完善，区域认知度高区域形象良好，靠近东环路高开区一带的新小区尤为明显丛台区丛台区区域形象较为破旧，灰尘大，无明显的商务配套，宜居性差复兴区复兴区作为邯郸市的老城区，基本生活配套无忧，人流相对密集，区域整体形象较为老旧邯山区邯山区作为未来新行政中心区域，区域形象好，市民认知价值高，各类生活配套资源已陆续投入，已成为邯郸高端住宅和新的企业总部聚集区域高开区高开区邯郸房地产市场2000年起步，在安稳度过08年的金融危机潮之后，进入迅猛发展，截止2010年末，全市房地产企业229家，全市商品房施工房屋面积1800.7万㎡，开工项目199个，创历史新高。

随着邯郸城市建设工作的进一步推进，邯郸的房地产市场迎来新一轮的发展，越随着邯郸城市建设工作的进一步推进，邯郸的房地产市场迎来新一轮的发展，越来越多的品牌房地产开发企业纷纷进驻，市场竞争格局可能发生变化，邯郸房地来越多的品牌房地产开发企业纷纷进驻，市场竞争格局可能发生变化，邯郸房地产市场将进入新时代产市场将进入新时代宏观房地产市场把握宏观房地产市场把握城市大环境启示城市大环境启示在大环境背景为房地产行业在大环境背景为房地产行业提供了良好的市场操作空间提供了良好的市场操作空间的同时，也将带来大量的市的同时，也将带来大量的市场竞争从邯郸城市现有发场竞争从邯郸城市现有发展水平以及城市建设风貌来展水平以及城市建设风貌来看，结合国内三四线城市的看，结合国内三四线城市的发展经验，邯郸房地产市场发展经验，邯郸房地产市场未来几年将进入一个较为激未来几年将进入一个较为激烈的竞争时期，烈的竞争时期，从项目外观、从项目外观、产品、景观、物业等各方面产品、景观、物业等各方面的细节的竞争将越趋明显的细节的竞争将越趋明显※邯郸未来三次产业结构的调整为房地产业提 供了巨大的发展空间；※邯郸未来十年人口的扩容，将为房地产市场 带来庞大的住房需求；※大量的住房需求带来的各类商业配套需求， 将带领邯郸房地产市场进入一个住宅与商业 共同繁荣的局面；※房地产开发企业纷纷进驻，新的开发理念、 产品创新等将陆续进入邯郸房地产市场。

3 3市场导航邯郸楼市图（主要项目）邯郸楼市图（主要项目）在售住宅项目在售住宅项目在售公寓、写字楼、在售公寓、写字楼、商业项目商业项目在售尾盘项目在售尾盘项目未进场项目未进场项目复复兴兴区区丛台区丛台区（市中心（市中心+北区）北区）安居·绿树林枫金丰裕园山顶花园大唐西郡城市西景汇景阁旺景苑金色领地锦绣江南百家新城卓昱大厦金恒基鹿城国际华域首座华信乐活金洲国际青城逸园赵都新城阿尔卡迪亚天琴大厦安联水晶坊中华尚都兰庭华府力天凤凰城中央公园晋和国际万豪公寓金世纪新城鸿基新政公馆铂玥中心万浩家园金世纪花园颐景蓝湾旺角花园阳光公寓金宇大厦和平广场中道国际新兴国际香兰雅居滨河御景圣水湖畔金安公寓康桥国际创鑫阳光城温哥华森林拉德芳斯鑫域国际晋和枫丹白露天泽园星城国际左岸枫桥万浩吉祥万浩俪城顺天君邑阳光三龙会馆万聚凯旋城安居东城嘉华国际高高开开区区邯邯山山区区中华大街中华大街营销特征：区域内的房地产项目首楼处普遍较为简单，推广手段也较为单一，多为项目地围墙广告墙展示，大项目如安居东城则多设立彩旗一项丛台区丛台区项目项目均价均价项目项目均价均价安居东城安居东城61006100安联安联··水晶坊水晶坊48604860金世纪新城金世纪新城65006500中华尚都中华尚都47504750鸿基行政公馆鸿基行政公馆65006500天琴大厦天琴大厦47004700中央公园中央公园65006500星城国际星城国际56005600嘉华国际嘉华国际 65006500万豪公寓万豪公寓56005600铂钥中心铂钥中心5800 5800 顺田君邑顺田君邑46804680晋和晋和··国际国际（写字楼）（写字楼）76007600左岸枫桥左岸枫桥4500 4500 融富中心融富中心 52505250价格特征：价格特征：区域内均价普遍在4500元以上，人民路一带区域则在6000元以上，北区区域4700元左右，东环路靠近高开区价格根据其远近、方便的因素而有所浮动。

丛台区丛台区客户特征客户特征：本区域主要以在本区域内工作、经商的中等收入水平客群为主，自住需求占主导,主要看中项目的生活便利性以及居住习惯访谈语录访谈语录““看了看了8585平米二房，南北面价格差好几百；朋友买高开区那边，但我习惯平米二房，南北面价格差好几百；朋友买高开区那边，但我习惯了住丛台了住丛台””----------王女士王女士 金世纪新城看房者金世纪新城看房者““客户就是在这周边生活的，经商的比较多，也有在事业单位上班的，收客户就是在这周边生活的，经商的比较多，也有在事业单位上班的，收入都还不错入都还不错””----------星城国际置业顾问星城国际置业顾问““看二居室的，三居室的面积太大，总价有点负担不起；周边生活配套齐看二居室的，三居室的面积太大，总价有点负担不起；周边生活配套齐全，离新世纪近，将来购物吃饭都方便全，离新世纪近，将来购物吃饭都方便””--------陈小姐陈小姐 兰先生兰先生 安居东城准安居东城准业主（婚房需求）业主（婚房需求）““单位有团购优惠，具体的优惠还在谈；位置离高开区挺近，但价格比那单位有团购优惠，具体的优惠还在谈；位置离高开区挺近，但价格比那边便宜一两千，当然选择这边了；选择三居室边便宜一两千，当然选择这边了；选择三居室110110㎡㎡左右；如果左右；如果130130平的总平的总价价6060万够的话，就要大的。

万够的话，就要大的林女士林女士 电厂职工电厂职工 意向楼盘意向楼盘 顺田君邑顺田君邑丛台区丛台区产品特征：产品特征：区域内以熟识两房和实用三房为主力户型，面积分别在80-100㎡和120-140㎡，这主要也是因其区域客户属性所影响下的市场产品供应水晶坊126㎡3-2-2中央公园 139.9㎡ 3-2-2金世纪·新城 85㎡ 2-2-1安居·东城 105㎡ 2-2-1安居·东城 146㎡ 3-2-2暗卫暗卫丛台区丛台区安居·东城户型2-2-12-2-13-2-13-2-2面积97-98㎡100-106㎡118-120㎡140-172㎡一期仅剩顶层在售二期处于咨询预订阶段，140-144㎡的三室二卫产品的关注度较高，100㎡左右的二居室多为年轻人青睐100-105㎡140-144㎡同区间面积多种户型选择丛台区丛台区金世纪·新城总1300套左右户型2-1-13-2-13-2-24-2-2面积70-85㎡110㎡100-135㎡143-168㎡套数比例30%10%30%30%项目目前处于认筹期，主推130㎡三室和168㎡四室从整体情况看，85㎡的两房以及130㎡的三房、164㎡的四房产品关注度较高，根据时间不同，有不同的购买优惠。

3-2-2 129.81㎡4-2-2 164-168㎡4-2-2暗卫暗卫丛台区丛台区营销特征：营销特征：区域内房地产项目售楼处设置简单，主要推广方式为项目地围墙广告，别无其他，整体区域形象较差北区为大量的经济适用房，安置房复兴区复兴区价格特征：价格特征：区域内价格呈现两个层次，占据较好的地理位置或依靠开发商品牌效应，均价可达4200-4500元不等，其余则为3500-3700元区域整体价格为全市最低（不含小产权房）项目项目价格价格卓昱北苑卓昱北苑 42304230 金丰小区二期金丰小区二期 45004500安居绿树林枫安居绿树林枫 45004500旺景苑小区旺景苑小区 3750 3750 百家新城百家新城4200 4200 金宇山顶花园金宇山顶花园37003700汇景阁汇景阁36503650万聚鑫盛苑万聚鑫盛苑35003500复兴区复兴区客户特征客户特征：因区域特性，本区域内的消费群体基本都以本区域为主，而本区域的居住群体主要以各工厂职工或从事相关产业的人为主，购买力一般，经济条件较好者，则选择市中心或者东区访谈语录访谈语录““在铁西买房的大部分都是本区域的，有条件的就会选择东区或者市中心在铁西买房的大部分都是本区域的，有条件的就会选择东区或者市中心””----------旺景苑旺景苑 置业顾问置业顾问““邯郸区域购买比较明显邯郸区域购买比较明显””------------山顶花园山顶花园 置业顾问置业顾问““铁西这边主要还是满足本地的需求，像邯钢的，华冶的职工和一些周边铁西这边主要还是满足本地的需求，像邯钢的，华冶的职工和一些周边乡县的散户；普遍能接受的总价在乡县的散户；普遍能接受的总价在50-6050-60万；条件稍好一点，会选择万；条件稍好一点，会选择130-130-150150这样的大三居这样的大三居””----------------安居安居··绿树林枫绿树林枫 胡瑜婉胡瑜婉““买房子主要还是看方便；本地人买房子比较看重学校、医院和商场，是买房子主要还是看方便；本地人买房子比较看重学校、医院和商场，是否方便孩子上学和日常生活；现在买房子的一部分是我们市区的人，还有否方便孩子上学和日常生活；现在买房子的一部分是我们市区的人，还有很大部分应该都是经商的，来邯郸这边做生意的外地人或者下边乡县的还很大部分应该都是经商的，来邯郸这边做生意的外地人或者下边乡县的还是很多是很多””--------------赵女士赵女士 邯郸本地人邯郸本地人 赵苑观邸业主赵苑观邸业主复兴区复兴区产品特征产品特征：区域内以实用的小三居为最畅销，其次为四居室。

小三居紧凑实用，安居·绿树林枫 销售主管铁西还是以经济型的三居室为主，我们项目9898㎡㎡的小三房去的速度最快，这个售完后，就是的小三房去的速度最快，这个售完后，就是133133平的大平的大三房去的比较快了三房去的比较快了，还有就是两居室的，有些条件比较好的，第一选择还是140-150这样的大户型，相对要求舒适吧总价优惠一下70万以内吧我们项目在铁西这边还是相对比较好的贵的，但是卖的也很好，主要一个我们安居的品牌，大家都比较认可了邯郸现在对景观、产品什么的还是没有太多的要求，看重的还是生活配套和价格位置合适，价格能接受，基本都会买金丰裕园 畅销户型 106-110㎡106暗卫绿树林枫畅销户型98㎡3-2-1133㎡3-2-2复兴区复兴区营销特征：项目地的围墙广告、沿路灯箱、高炮等形式多样，售楼处设置也较为大气并已陆续营销特征：项目地的围墙广告、沿路灯箱、高炮等形式多样，售楼处设置也较为大气并已陆续引入情景营销模式，引导客户进入项目地实地体验，但鉴于邯郸房地产发展水平的限制，多数项引入情景营销模式，引导客户进入项目地实地体验，但鉴于邯郸房地产发展水平的限制，多数项目的景观体验区设置都较为一般，但即使如此仍然对邯郸本地客户起到积极地推动作用。

目的景观体验区设置都较为一般，但即使如此仍然对邯郸本地客户起到积极地推动作用城市属性地块研究市场研究案例借鉴开发建议高开区高开区价格特征：价格特征：区域内沿世纪大街中心地段均价6000元左右，世纪大街以南，因其位置偏离高开区中心区域，均价回落至4500元以内项目项目价格（元价格（元/ /㎡㎡））晋和晋和··枫丹白露枫丹白露 60006000温哥华森林温哥华森林4040年产权年产权5300-54005300-5400总高27F27F的的7070年产权均价年产权均价59005900元，总高元，总高18F18F的的7070年产权均价年产权均价62006200鑫域国际鑫域国际70007000天泽园天泽园62006200本世家本世家61006100香兰雅居香兰雅居45004500圣水湖畔圣水湖畔41004100高开区高开区客户特征：客户特征：得力于该区的未来行政属性，本区域已成为高端客户的置业首选，吸纳来自邯郸各区县的成功商人、待遇优厚的公务员和企事业单位中高管人员访谈语录访谈语录““大三房最好卖像大三房最好卖像151151㎡㎡的的, ,总价可以控制在总价可以控制在100100万以内万以内; ;我们项我们项目早期有做银行的团购目早期有做银行的团购””--------------温哥华森林温哥华森林 置业顾问置业顾问““但凡有条件的，都会选择区东区（高开区）那边买房子但凡有条件的，都会选择区东区（高开区）那边买房子””！！----------杨先生杨先生 的士司机邯郸人的士司机邯郸人““买本项目的公务员很多，还有就是商人。

我们买本项目的公务员很多，还有就是商人我们10#11#13#10#11#13#三栋三栋是团购给税务局的平常客户看大三房居多是团购给税务局的平常客户看大三房居多””--------------本世家本世家 销销售主管售主管高开区高开区华信·山水文苑（一期）总1200套左右二期总1000套左右户型2-2-12-2-23-1-13-2-24-2-32-2-13-2-2面积105-109㎡126-128㎡113-115㎡141-195㎡205㎡102-117㎡130-204㎡套数比例30%7%15%45%2%30%70%一期已交房，均价7000元，剩余为没有对外公开销售的3#及7#（楼王）面积有114㎡、126㎡、180㎡、190㎡及205㎡9栋18-27F151㎡的通透三室畅销但同是151㎡的三房，工程进度较快的2#楼去化比8#楼快，价格也更高，另东边比西边去化快，18F以上剩余较多2# 151.75㎡8# 151.3㎡通透的产品去化比不通透产品快产品特征：产品特征：本区域内产品以中大户型为主，140㎡以上三房去化速度较快两房产品面积区间普遍大于其他区域高开区高开区一期有做过电梯洋房，很快售完；高层产品相对130-140㎡的三房去化较快；洋房和小高层在邯郸市场还算稀缺，尤其是当大家的购房意识越来越高的时候，就越讲究舒适性。

未来舒适尊贵的多层洋房小高层产品，可能会是一个新的需求本世家 销售主管鑫域国际最小面积165-180㎡的三房，目前就剩余该类产品未售完，其余190-203㎡的三房，220-230的四房，296㎡的五房，基本售完目前在售公寓尾房以及可自由分割的写字楼写字楼均价9000元，最小面积83㎡暗卫高开区高开区营销特征营销特征1 1：：区域内各项目性质档次不一，售楼处设置有简单，有华丽，广告推广主要以项目地的围墙广告、高炮，公交车站台为主；邯山区邯山区营销特征营销特征2 2：：区域内的大盘操作呈现情景营销模式的趋势，但引导顾客体验细节工作不到位，削弱了附加值的吸金能力邯山区邯山区价格特征：价格特征：本区域内价格较为散乱，不同地段价格反差大 路以北靠近丛台片区以及火车站附近的公寓产品价格较高，可达5600-6000元的均价，罗钢生活区以南，价格开始下降，均价4500元以内，中华南片区的小产权房则以1800-2200元的低价抢占市场，分流一部分低端客源项目（住宅）项目（住宅）价格（元价格（元/ /㎡㎡））项目（公寓）项目（公寓）价格（元价格（元/ /㎡㎡））阳光公寓阳光公寓56005600华信乐活（写字楼）华信乐活（写字楼）70007000（（LOFT+LOFT+装修）装修）金安公寓金安公寓61006100康桥国际（写字楼）康桥国际（写字楼）72007200滏明苑滏明苑49004900金洲国际金洲国际57005700旺角花园旺角花园61006100（惠后（惠后56005600））华域首座华域首座54005400青城逸园青城逸园50005000小产权房小产权房颐景蓝湾颐景蓝湾46004600水城别院水城别院24002400赵都新城赵都新城 42004200南湖南湖··秀水岸秀水岸18001800阿尔卡迪亚阿尔卡迪亚45004500锦绣中华锦绣中华22502250万聚万聚··凯旋城凯旋城40004000盛世中华盛世中华21002100滨河御景滨河御景38503850中华城中华城18501850邯山区邯山区访谈语录访谈语录““买这边就是徒方便，也是习惯了。

就和老伴两人住，帮带一买这边就是徒方便，也是习惯了就和老伴两人住，帮带一下孩子下孩子””----------杨大妈杨大妈 阳光公寓业主阳光公寓业主““客群主要就是本区域的，还有周边乡县、做生意的散户，像客群主要就是本区域的，还有周边乡县、做生意的散户，像轻纺批发商户那些；邯郸人买房子相对讲究就近原则；轻纺批发商户那些；邯郸人买房子相对讲究就近原则；””------------阿尔卡地亚阿尔卡地亚 置业顾问置业顾问““整个项目整个项目7 7栋住宅栋住宅500500多套均为新一中教师团购，在售的公寓多套均为新一中教师团购，在售的公寓产品也已售产品也已售80%80%，基本为一中学生的家长购置，邯郸这边教师，基本为一中学生的家长购置，邯郸这边教师基本上都有两到三套的房产；基本上都有两到三套的房产；””----------龙旺龙旺··伯乐佳园伯乐佳园客户特征：客户特征：区域内居民购置为主，临近该区域的周边县、村的群体为辅，主要以商人、公务员居多，因该区有不少教育资源，大多数客户看中项目周边教育资源、生活配套资源等，投资型的公寓产品主要为商人购置为主，或自用或投资邯山区邯山区金世纪·花园一期户型2-1-13-2-13-2-24-2-2面积91㎡113-123㎡132-141㎡157㎡套数比例15%46%31%8%项目尚未进场销售，一期预计公开4-7#楼颐景蓝湾 预定高关注户型123-126㎡ 3-2-2金世纪·新城 6#楼平面图产品特征：产品特征：区域内以实用的二居室和经济型三居室为主力户型，100㎡左右的小三房普遍畅销，南北通透产品受青睐邯山区邯山区赵都新城（S5绿和园)总980套左右户型2-2-13-2-13-2-2面积83-91㎡92-112㎡114-128㎡套数比例20%20%60%一期三次推盘产品，从销售情况看，114-115㎡的三室两厅两卫产品剩余较多，尤其西户；100㎡左右的三室两厅一卫较为畅销赵都新城（S5美和园)总1650套左右户型2-2-13-2-13-2-2面积83-96㎡92-119㎡120-121㎡套数比例65%23%12%一期二次推盘产品，根据实际销售情况，92-110㎡的三室两厅一卫较为畅销，95-96㎡的两室两厅一卫相对滞销畅销的小三房 92-110㎡滞销的95-96㎡的2-2-1暗卫赵都新城总评分布赵都新城总评分布S2S1S5S3S4S6S7S8S9S10S11S12S13S14S15S16S17邯山区邯山区96-100㎡，3-2-1 1期热销产品，二期多次加推。

双入户门，且北侧阳台不算面积81-85㎡ 2-2-1相对畅销的两居室130㎡，3-2-2 96㎡产品升级版产品上以经济型为主；小三房最受欢迎，其次是80㎡左右的两居室和130平左右的三居室；有一些客户询问过小高层，后期也有可能会规划小高层这样的产品；一期一期碧水湾碧水湾三期三期阳光苑阳光苑二期二期二期二期邯山区邯山区高开区高开区：区域未来升值潜力大，已成为高端客户置业首选，随着城市东扩的不断进行，未来几年，将持续作为邯郸最为活跃的开发区域；丛台区丛台区：区域居住环境好，配套完善，商业休闲繁华中心，居住归属感强，开发项目以中端入市，主打生活便利牌，抓住已习惯在本区域内居住生活的大部分客群；复兴区复兴区：居住舒适度不高，整体发展倚重工业，置业需求存在一定抗力，区域目标客群层次多为城市中低收入阶层，局部区域供需两旺的项目如如赵苑观邸，乃依其特有公园资源优势而畅销，这从侧面说明，铁西地产要发展，必须依托居住环境的不断优化，才具备市场竞争力；邯山区邯山区：区域看似活跃指数不高，但随着城市南延，尤其是在南湖公园、新一中等的深入，区域配套逐渐完善，结合生态居住环境，区域未来发展潜力无限；市场小结市场小结商住类项目：商住类项目：近年稳步前进，综合评判不知不觉已跻身三甲之列，就目前市场而言，该物业类别需求主要集中在过渡居住、商务公寓、投资三种置业选择，尤以商务公寓和投资最为普遍，但随着邯郸市整体产业发展的不断多样化，以及外来高级人才的逐级引入，商住类项目在未来市场中将有一席之地，但由于目前市场所供应产品同质化严重，因此如何凸显产品差异化，将成为日后重点研究对象，其产品细化也值得关注； 市场启示市场启示- -关于物业类型关于物业类型公寓、商业、办公类项目：公寓、商业、办公类项目：原地踏步，表明城市目前对此需求不甚强烈，金融危机的影响以及城市开放强度不大的痼疾，让邯郸市的企业发展数量增幅放缓，对此类物业需求锐减，而随着综合体、商住项目发展的迅猛，分散了部分以纯粹的公寓、办公、商业需求，由此看来就目前市场而言，纯粹的公寓、办公、商业将不再风光无限，只有更好的依托城市之发展，努力需求变通，充分发挥组合的凝聚力，出路才在眼前； 别墅类项目：别墅类项目：在国家一纸禁令下，已是昨日黄花，目前为市场绝对空白，但需求仍然存在，因此别墅类项目局部适宜区域仍会有所供应，值得我们拭目以待。

市场启示市场启示- -关于产品关于产品从经济型的向舒适型过渡：从经济型的向舒适型过渡：现阶段除高开区外，大部分市场产品都以经济型产品为主力，但随着邯郸房地产发展水平的逐步提升，购房者对产品的要求也将越来越多，越来越高，舒适型的、高端的、赋予尊荣感的产品将成为大家争相购买的对象；高层向小高层、多层变化：高层向小高层、多层变化：现有市场以25F以上的高层占主导，高端客户的舒适感、尊荣感没有得到很好的体现，而在经济型产品往舒适型产品过渡的同时，购房者素质在提高，要求也在变多，这时候要求市场需要提供多样化的物业形态，小高层和多层（洋房）的舒适性要大于高层，未来市场将逐步从高层走向小高层，多层；附加值作用加大：附加值作用加大：现有市场项目的配套都较为单一，售楼服务水平一般，景观设置空泛，随着市场的发展，购房者对项目的配套附加值关注度将提升，核心配套对项目支撑作用将大大加强：项目项目基本情况基本情况价格价格怡祥苑怡祥苑总建筑面积总建筑面积2626万方，剩余四栋在售仅两种户型，万方，剩余四栋在售仅两种户型，137137的三室和的三室和172172的四室项目购买群体为商人和公务员项目部分为国企团购）的四室。

项目购买群体为商人和公务员项目部分为国企团购）42004200元元中央公馆中央公馆2 2栋栋1818层住宅，层住宅，1 1栋栋1212层小高层，社区户型面积从层小高层，社区户型面积从113113——194194㎡㎡不等不等42004200元元华西新都华西新都共共8 8栋栋1717层层, ,主要为主要为95-17395-173㎡㎡，，400400多套已基本售完，剩余十余套，其多套已基本售完，剩余十余套，其中钢铁厂团购了三栋中钢铁厂团购了三栋200200套左右套左右46004600元带装修元带装修雅园新村雅园新村总建筑面积总建筑面积1414万㎡，万㎡，2 2栋栋1818层、层、1010栋栋7 7层、层、2 2栋栋1111层，大户型畅销层，大户型畅销45004500财富广场财富广场总建筑面积约总建筑面积约1717万㎡，由万㎡，由3 3栋高层，一个栋高层，一个80008000㎡㎡城市休闲广场和近城市休闲广场和近700700个地下停车位组成户型个地下停车位组成户型75-22775-227㎡㎡不等不等观澜城观澜城总建筑面积总建筑面积1111万㎡万㎡作为临近邯郸的辖市，在邯郸的购房群体中，武安市民占据了一定的比例，为此特走访武安房地产市场。

邯郸周边区域市场邯郸周边区域市场------------中央公馆中央公馆 孙经理孙经理武安市场上中大户型比较畅销，像武安市场上中大户型比较畅销，像130.140130.140这样的，这样的，100100以下的很少；以下的很少；上邯郸买房子的这一群体，基本上是在武安这边已有一套房子；上邯郸买房子的这一群体，基本上是在武安这边已有一套房子；去邯郸买的也不一定是为了投资，就是经济条件允许可以二三次购房；去邯郸买的也不一定是为了投资，就是经济条件允许可以二三次购房；买的时候相对会关注环境和教育资源配套；买的时候相对会关注环境和教育资源配套；武安市场已开始呈现饱和的状态武安市场已开始呈现饱和的状态武安业内访谈武安业内访谈中央公馆 主力户型3-2-2 132-140㎡左右中央公馆 3-2-2 123.09㎡雅园新村 主力户型3-2-2 160.29㎡华西新都 主力户型3-2-2 158-173㎡------------雅园新村雅园新村 置业顾问置业顾问小户型（小户型（9090㎡㎡左右）在武安很少，少量年轻人结婚有婚房需求；左右）在武安很少，少量年轻人结婚有婚房需求；复式楼的复式楼的250-300250-300多㎡，还没开始卖没交款，已基本都登记完了多㎡，还没开始卖没交款，已基本都登记完了. .一期雅园也有一期雅园也有200200多㎡大户型的，卖的都多㎡大户型的，卖的都特别快。

特别快武安本市人基本上都有一两套房子；武安本市人基本上都有一两套房子；在武安搞开发，现在有点饱和趋势了；在武安搞开发，现在有点饱和趋势了；------------华西新都华西新都 徐主管徐主管项目总共项目总共400400多套，其中钢铁厂团购三栋两百套左右；多套，其中钢铁厂团购三栋两百套左右；客户主要就是个体户商人和公务员为主；客户主要就是个体户商人和公务员为主；武安市场面积需求较大，基本都是三室以上；武安市场面积需求较大，基本都是三室以上；武安家庭人口基本为四人以上；武安家庭人口基本为四人以上；到邯郸买房子的，一般在武安都是有房子；到邯郸买房子的，一般在武安都是有房子；二三次购房不是为投资，而是单纯的一种消费心理，购房后不会出租；二三次购房不是为投资，而是单纯的一种消费心理，购房后不会出租；武安市场已有点饱和；武安市场已有点饱和；武安业内访谈武安业内访谈⊙团购现象普遍；团购现象普遍；⊙主力客户群以个体户商人和公务员为主；主力客户群以个体户商人和公务员为主；⊙户型面积需求较大，以户型面积需求较大，以130130㎡㎡以上的大三室为主原因为武安的家庭人以上的大三室为主原因为武安的家庭人 口基数一般为三世同堂，且小孩多；口基数一般为三世同堂，且小孩多；⊙二次三次购房者多，武安本地人平均拥有二套以上房产，投资购房者少，二次三次购房者多，武安本地人平均拥有二套以上房产，投资购房者少， 消费的心理需求占主导；消费的心理需求占主导；⊙武安市场呈现饱和态势；武安市场呈现饱和态势；武安市场启示武安市场启示团购现象在整个邯郸市都较为普遍，不论是市区还是下属县市；团购现象在整个邯郸市都较为普遍，不论是市区还是下属县市；二三次置业现象在整个邯郸也较为普遍，并且不作为投资行为；二三次置业现象在整个邯郸也较为普遍，并且不作为投资行为；三居室为整个邯郸市场主力产品；三居室为整个邯郸市场主力产品；4 4优劣认知。

3大优势大优势大优势大优势(S)(S)(S)(S)2重劣势重劣势重劣势重劣势(W)(W)(W)(W)4层威胁层威胁层威胁层威胁(T)(T)(T)(T)1、紧邻南湖公园和未来支漳河滨河走廊，生态资源生态资源优越优越；2、位于中华大道西侧，交通状况良好交通状况良好；3、临近新一中校区，教育资源优良教育资源优良；1、位置认可度不高，市民普遍认知为中华南是小产权房区域2、周边尚无生活配套，居住氛围弱；1、市场处于开发的初级阶段，具备超越空间市场从开发水平到产品供给给本案提供较多的市场超越机会；2、购房者消费心理不成熟，容易引导多数住宅消费不以投资为目的，而是为了满足内心的某种需求，团购、跟风、聚集等购买行为已经成为一种惯性；3、南部新城作为城市第二发展方向，具备取得政府引导支持条件借助政府的发展方向引导，依仗优良的教育资源，占据更好的市场地位4、整座城市大兴土木，人口变动越趋于频繁，可为本案带来各层次的客户群1、虽然具备优越的教育资源，但入学门槛可能对看中区域教育资源的客户群体存在一定阻力；2、现阶段，政府对本地块所在的南湖片区的引导性偏弱，未来发展潜力存在一定风险；3、南湖片区属新设区域，尚无成型的大规模房地产项目，本地块可能孤立无援，需要独自炒作区域；4、现阶段市民对本区域的日常认可度尚可，但涉及购房意向，则普遍有抗性；4大机会大机会大机会大机会(0)(0)(0)(0)利用优势，巧妙定位，抢占市场利用优势，巧妙定位，抢占市场加强平台展示，前景描绘，弱化不足加强平台展示，前景描绘，弱化不足争取政府引导支持，打造新区精致首盘争取政府引导支持，打造新区精致首盘把握大势，差异诉求，填补空白把握大势，差异诉求，填补空白“邯郸人买房子没太多要求，对于景观、物业这些的意识还不是太强”——安居·绿树林枫 销售主管胡小姐“邯郸，团购买房非常普遍”——温哥华森林 置业顾问 王小姐“邯郸房地产市场目前还比较初级，有很大提升空间，尤其在产品上，未来需求会更多样化” ——赵都新城 销售主管 林小姐“南湖那边好像都是小产权房”“南湖那里环境不错”—— 邯郸人 杨司机“大部分人注重的还是生活方不方便，超市进不进，接孩子上下学方不方便，上班方不方便”----邯郸人 赵女士“南湖那边，有点远，没配套，不方便”----邯郸人 胡先生访谈语录访谈语录5 5案例借鉴。

国内二三线城市大盘案例研究国内二三线城市大盘案例研究 为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目：盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目： 济宁杨柳国际新城济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑合肥绿城桂花苑 合肥华润合肥华润··澜溪镇澜溪镇 对其对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面等方面进行深入研究分析进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发开发过程起借鉴和启发的作用；而的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习产品和理念起借鉴和学习的作用的作用案例（一）案例（一）————山东济宁杨柳国际新城项目概况山东济宁杨柳国际新城项目概况1010个月劲销个月劲销15001500套房子的成功案例套房子的成功案例项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩项目需要安置原居民，安置面积20多万㎡占地：1220亩总建筑面积：100多万㎡其中，代建回迁房：20多万㎡代建市政公园：1500亩物业形态：多层、小高层、高层以及别墅项目开盘：2005年3月开发周期：预期4－5年城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块对项目开发的借鉴对项目开发的借鉴————大规模近郊楼盘开发的成功启示大规模近郊楼盘开发的成功启示项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用杨柳国际新城项目启动策略杨柳国际新城项目启动策略————较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量市场客户较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量市场客户启动规模启动规模1818万㎡万㎡启动产品启动产品两房、小三房、三房的经济型花园洋房叠加别墅启动价格启动价格以16001600多元多元/ /㎡㎡的低价入市启动效应启动效应在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/㎡在市场上树立良好的口碑选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速销售泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售启动策略启动策略回迁区回迁区启动区启动区启动背景启动背景客户定位的矛盾：项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远项目规模超大，开发商期望4－5年开发完成解决方案：泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略；案例（二）案例（二）————淄博中润华侨城项目概况淄博中润华侨城项目概况占地：1800亩总建筑面积：120万㎡其中，居住组团110万㎡公用及商业建面10万㎡会所2.5万㎡双语幼儿园4000㎡双语中小学3.2万㎡项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟容积率：1物业形态：多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发项目启动：2003年启动 2004年9月一期开盘客户类型：80%自住，20%投资中润大道中润大道世纪路世纪路主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售以高品质形象立市，实现差异化适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受中润华侨城启动策略中润华侨城启动策略————主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化启动规模启动规模1515万㎡万㎡ ，分批推售，每次推售量不超过5万㎡ 启动产品启动产品多层多层+小高层小高层主力户型140、160、180 ㎡三房，尝试少量60、98 ㎡两房启动价格启动价格在市场预期3000元的背景下，以25002500元元/ /㎡㎡低价入市创新元素创新元素引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等“大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化启动策略启动策略启动背景启动背景2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/㎡，增长不明显2003年市场大势上涨，供应量大、竞争激烈，项目正式启动，面临巨大风险2004年9月项目一期开盘中润华侨城后续开发策略中润华侨城后续开发策略————二期逐渐推出社区配套设施，以二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售高附加值促进项目销售二期价格二期价格28002800元元/ /㎡㎡二期配套二期配套3.6万㎡的幼儿园到中学的一体化品牌学校部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心一期一期：景观展示的打造景观展示的打造二期：配套设施的建设二期：配套设施的建设开发期内核心竞争力的转化开发期内核心竞争力的转化案例（三）案例（三）————绿城绿城 ·· 合肥桂花园项目概况合肥桂花园项目概况项目区位：合肥市高新区西南，东临科学大道，北靠合肥市景观大道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望总占地：约480亩总建筑面积：近41万㎡容积率：1.22绿化率：42.3％物业形态：多层、小高层社区配套：中心会所、学校、幼儿园等项目启动：2002年5月28日项目开盘：2003年5月1日展示策略：展示策略：将主景观区集中在一期，先建会所后建房，并将大蜀山景观引入社区内部，提升项目形象，保证启动成功；分期策略：分期策略：不急于在前期获得较高利润，逐步提高容积率，1期、2期容积率分别约为1.1、1.2。

绿城绿城 ·· 合肥桂花园启动策略合肥桂花园启动策略————集中展示核心景观区，并以主流产品入市集中展示核心景观区，并以主流产品入市西侧紧靠合肥大蜀山景观区绿城的品牌效应在当地非常明显，并有部分江浙投资客追随；距离市区较远，配套较为缺乏；项目2003年5月1日开盘，处于“非典”时期启动规模启动规模11.711.7万㎡万㎡ 启动产品启动产品多层多层为主流，少量小高层小高层；主力户型为二房、三房，配以部分四房启动价格启动价格22002200元元/ /㎡㎡ ，二期多层价格达4000元/㎡启动策略启动策略21品牌优势、优质产品、品牌优势、优质产品、启动策略的正确运用，启动策略的正确运用，使绿城桂花园在使绿城桂花园在““非非典典””时期创造了时期创造了3天销天销售近售近400套的合肥楼套的合肥楼市奇迹启动背景启动背景绿城绿城 ·· 合肥桂花园现场照片合肥桂花园现场照片绿城绿城 ·· 合肥桂花园项目核心价值合肥桂花园项目核心价值项目核心价值：项目核心价值：产品品质产品品质以多层，小高层为主，营造低密度、高绿化率的高档社区；引进绿城成熟的产品风格，实现与本地产品的差异化核心展示核心展示6300㎡豪华会所，昭示性强，奠定大盘气势，底层做售楼处，客户可以感受到楼盘的品质与气度；大规模主景观体现的营造与展示，确立项目整体高品质形象。

完善配套完善配套会所服务项目齐全，包括商务中心、医疗室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、阅览室、小型体育场、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多种服务设施；项目提供包括学校，幼儿园、休闲娱乐设施等设施，以弥补区域配套不足的劣势本项目秉承并延续了绿城集团本项目秉承并延续了绿城集团““以人为本以人为本””的开发理念的开发理念案例（四）案例（四）————合肥澜溪镇项目概况合肥澜溪镇项目概况项目区位：合肥市西部，蜀山风景区香樟大道与黄山路交汇处 ，大蜀山脚下，人工湖畔总占地：约216.4亩总建筑面积：20.2万㎡容积率：1.4物业形态：宽景花园洋房、小高层、高层开发节奏：分两期开发项目开盘：2005年12月3日项目整体规划项目整体规划澜溪借鉴法国Annecy，以风景融合建筑，在社区整体规划中最大限度保留原始生态、地形、植物，营造合肥蜀山湖畔法式小镇；开放性的小区景观系统，强调小区内部景观与周边城市景观系统的融合与延续；在社区中部设置大面积的开放绿地作为中央公园，形成河道——绿地——住宅的空间序列；住宅组团错开相隔，环绕小区中心景观及步行景观轴，营造高低错落的建筑形态；立面形式注重逻辑性及品质感，建筑色调以白色为主，局部配以灰色及原木色，以体现建筑与周边环境的融合。

人工湖人工湖启动区核心展示启动区核心展示项目启动区推出九栋景观洋房；项目精心打造展示区，在湖畔营建极具特色的销售中心，同时充分利用山湖景观资源人工湖人工湖启动区启动区展示区展示区销售中心销售中心人工湖人工湖样板房样板房启动区样板房展示启动区样板房展示项目为启动区的宽景花园洋房设计两套样板房；宽景花园洋房产品每户均拥有景观阳台；底层业主拥有私家花园和大面积的下沉式阳光地下室；顶层业主拥有屋顶花园户型展示户型展示空间设计尊重当地气候特点及居住习惯，重视自然的采光通风与南北向的空气对流；户型设计以方正、实用、合理为原则，力求最大程度地利于山湖景观资源；通过超宽景观飘窗、朝南景观露台、落地观景窗等实现户内外空间与景致的交融宽景小高层3房137㎡宽景花园洋房3房134㎡宽景花园洋房3房143㎡宽景花园洋房3房135㎡项目核心价值：项目核心价值：展示展示项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围；通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质与模式产品产品提供目前市场较为稀缺的宽景洋房，通过较高品质的产品打动目标客户；注重户型观景面的设计，以最大程度地利用并融合项目的山湖景观资源。

项目目前均价超过项目目前均价超过45004500元元/ /㎡㎡，高于周边桂花园项目，高于周边桂花园项目500500元元/ /㎡㎡，成为片区内高品质楼盘的典范成为片区内高品质楼盘的典范澜溪镇项目核心价值澜溪镇项目核心价值二三线城市大盘案例启示与借鉴总结二三线城市大盘案例启示与借鉴总结开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围客户层面较泛，而且随着开发进程改变并扩大客户层面较泛，而且随着开发进程改变并扩大采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现6 6初步建议背景分析背景分析1站在未来看现在站在未来看现在————趋势分析——放眼邯郸、立足城南、锁定客户、引领市场放眼邯郸放眼邯郸立足城南立足城南引引领领市市场场锁锁定定客客户户趋势分析趋势分析看邯郸—— 一个房地产市场瞬间喷发的城市，导致区域房地产市场迅速膨胀，一个房地产市场瞬间喷发的城市，导致区域房地产市场迅速膨胀，粗狂的开发模式给品质地产带来市场机会粗狂的开发模式给品质地产带来市场机会u 因为政府政策“三年大变样”的导向，有了城市大规模的拆迁；因为政府热衷于招商引资，有了大量异地开发商的进入。

这一切都导致了邯郸城在短时间内开发项目激增u 市场短时间内的快速释放，导致了邯郸整体房地产市场开发水平相对粗糙，精细化、品牌化必将成为市场发展的主要趋势！看城南—— 城市房地产开发的次生区域，未来市场发展的主要方，未来市场发展的主要方向，教育及生态环境的优越性为项目的气质奠定核心基础向，教育及生态环境的优越性为项目的气质奠定核心基础u东区，市场“豪宅区域”，目前市场高端项目均集中于此，区域高价值被市场所接受，民主路城市繁华的延伸、邯郸开发区的设立、政府配套设施的进入，都为东区的豪华奠定了基础u西区因铁路区隔及邯郸钢铁的存在、同时没有政府引导已成为低端的代表u南区，城市发展的处女地，一个在普通市民看来有潜力、而在业内看来区位价值不足的区域u北区还有大面积的旧城改造，在售项目还有较多的剩余体量，在未来三年内在未来三年内““东东强西弱，南北模糊强西弱，南北模糊””的区域价值认知不会的区域价值认知不会改变东区西区北区中心区南区看消费行为—— 一个房地产市场需求集团化的城市购房行为不一个房地产市场需求集团化的城市购房行为不成熟、团购、跟风成为一种消费常态成熟、团购、跟风成为一种消费常态u 邯郸属于典型的资源型城市，煤炭和钢铁为城市发展的重要基础，第二产业比重为55%，过渡依赖资源的习惯，让邯郸人养成了组团的习惯。

u 同时也导致了老百姓安全感的缺失，在邯郸买房组团已经成为主要的销售模式，安全感缺失却诱发了买房的慰藉行为，多次购房成为一种常态访谈语录访谈语录““邯郸人囤房子邯郸人囤房子””———— 安居集团营销总监李小姐安居集团营销总监李小姐““邯郸人有钱了就买房邯郸人有钱了就买房””———— 江城地产经理江城地产经理 关先生关先生““邯郸，团购几乎所有的项目都有考虑邯郸，团购几乎所有的项目都有考虑””———— 赵都新城赵都新城 置业顾问置业顾问 靳小姐靳小姐 ““我们这的房子前期有作银行的团购我们这的房子前期有作银行的团购””———— 温哥华森温哥华森林林 置业顾问置业顾问 王小姐王小姐市场发展趋势给项目带来的机会点——市场由粗放向精细过渡；由东区向南区过渡；消费理念初级向成熟过渡2 项目发展的自我主张项目发展的自我主张————开发战略开发战略定位定位品牌开发战品牌开发战略略—大市场中大市场中的竞争策略的竞争策略可持续发展可持续发展战略战略—引领南区引领南区城市价值城市价值精细化开发战精细化开发战略略—引领客户、引领客户、产品演变趋势产品演变趋势l 地块开发的可持续性地块开发的可持续性：地块因路网要求被分割成多个小地块，所以要求地块统一规划，明确各地块间价值，及各地块的开发顺序，同时能够针对不同地块价值保证项目价值配比的合理化，如广州星河湾不同地块设置不同的核心配套一样，保证每个组团的价值合理性。

l 项目价值的可持续发展：项目价值的可持续发展：项目属于典型的陌生区域大盘开发，所以建议首期低价入市，聚集人气，培育地块价值，为后期的开发创造价值空间同时依据开发进度的推进，不断释放项目价值随着项目规模的扩大，逐步完善项目配套，能有效依托于项目品牌的积累，提升项目自身价值l 客户资源的可持续发展：客户资源的可持续发展：邯郸人习惯跟风、聚集、团购；所以建议建立起客户服务部门，建立起客户资源库，能够利用客户资源为项目的销售提供最大的渠道；同时利用客户资源为项目品牌的塑造，积累口碑l 开发商企业形象的积累：开发商企业形象的积累：大盘开发，长线作战有利于企业形象的积累，相反企业形象的积累也有利于大盘的开发；所以对于融汇企业而言，从细节做起，以公益、责任、精工为邯郸人带来真正物有所值的产品和售后服务，积累企业开发的社会形象可持续发展战略可持续发展战略———— 大盘开发的可持续性表现为，资金的持续投入、项大盘开发的可持续性表现为，资金的持续投入、项目开发价值的不断提升、客户资源的不断累积、企业品牌影响力的扩大目开发价值的不断提升、客户资源的不断累积、企业品牌影响力的扩大由于地块暂时没有区域优势，同时融汇品牌在邯郸尚未建立，因此提高项目市场竞争力，以及长线开发的需要，必须充分运用“品牌带动”战略。

可以通过以下方式建立企业品牌： 1 1、合作单位的品牌拉动作用、合作单位的品牌拉动作用：寻找知名企业合作，特别是在设计、施工、物业管理的环节，利用高知名度企业提升自身企业品牌，如物业可选择具有世界金钥匙联盟资质的物业管理公司加盟，提升企业品牌知名度，与知名教育机构合作引入高端幼儿教育机构也是一种方法 2 2、品牌感知度的建立：、品牌感知度的建立：品牌感知度通俗的说就是当别人说到融汇的时候，客户觉得你在哪一方面值得称道，是企业责任、建筑品质，还是物业管理、环境绿化在开发前期建议以企业责任和景观绿化为导向 3 3、企业公益形象的塑造、企业公益形象的塑造：可以通过拆迁安置房与市场的互动，教育基金的建立、区域红十字会的赞助等等行为，开展企业公益形象的宣传运作 4 4、客服服务的体系的建立、客服服务的体系的建立：建议物业管理的前期介入，可以在开发全伊始设置客服服务中心，通过客服服务中心解决客户从销售到入住后所有的抱怨，在邯郸建立起最具物业管理价值的标杆社区品牌开发战略品牌开发战略———— 以以景观景观和和物业管理物业管理为品牌感知度的基点，利用为品牌感知度的基点，利用合作单位及企业公益事业的运作，打造邯郸地产开发第一品牌合作单位及企业公益事业的运作，打造邯郸地产开发第一品牌l 开发过程及推盘的精细化开发过程及推盘的精细化：协调好拆迁安置和商品建设的关系；协调好各地块之间开发先后顺序的关系；协调好各地块间产品类型及结构的合理性；协调好各地块间配套设施分布的合理性；协调好地块内部产品与周边环境资源的关系。

l 体验氛围的精细化；体验氛围的精细化；接待中心现场氛围的品质体验，包括：营销景观体验区得精细化设置，看房路线的精细化设置；客户进场后的物业人文关怀；营销中心的细致服务让购房成为一种享受l 产品价值的精细化；产品价值的精细化；依据产品面积大小及产品类型的差异，规避邯郸忌讳的纯南面户型，尽量多做南北通透户型，卫生间尽量以明卫为主可依据地块价值差异设置花园洋房及类别墅产品；同时注重类似于无障碍通道、入户大堂、精装电梯前室、赠送面积空间的利用等等l 客户服务的精细化：客户服务的精细化：在项目销售的各个阶段通过客户中心，持续的、主动的去解决客户从购买行为、办证须知、入住手续、银行按揭等等，售前、售中、售后的全方位立体式客户服务精细化开发战略精细化开发战略———— 精细化开发战略是可持续与品牌战略实现的具体执精细化开发战略是可持续与品牌战略实现的具体执行方式，通过细致的项目运作，实现市场引领，产品超越的目的行方式，通过细致的项目运作，实现市场引领，产品超越的目的项目价值主张：国际化生态、人文品质住区社区建筑：异国风情的社区社区建筑：异国风情的社区社区生活：国际配套、国际符号、国际化生活观社区生活：国际配套、国际符号、国际化生活观住区环境：住区环境： 生态自然的人文居住氛围生态自然的人文居住氛围 便捷便捷··近郊近郊··第一居所第一居所··人文人文 大盘大盘 ·· 整体感整体感 配套配套 ·· 相对低密度相对低密度 ·· 生态产品生态产品项目整体价值定位项目整体价值定位客户群体锁定：追求卓越居住品质的邯郸人项目客户定位项目客户定位基于如下原因，对项目客户群体进行分析：基于如下原因，对项目客户群体进行分析：p邯郸整体市场处于开发的粗放阶段，产品品质水平较低邯郸整体市场处于开发的粗放阶段，产品品质水平较低p邯郸当前市场住宅需求理念不成熟邯郸当前市场住宅需求理念不成熟p项目体量较大，客户基数要求较高项目体量较大，客户基数要求较高p市场竞争要求我们收罗所有需要改善居住的客户市场竞争要求我们收罗所有需要改善居住的客户p邯郸邯郸““品质优则卖品质优则卖””的消费习惯导致客户群体最大化的消费习惯导致客户群体最大化客户构成的三梯队，初期客户构成的三梯队，初期—中中—中后期、后期客户演变路线图中后期、后期客户演变路线图项目中期项目中期Ü区域逐步成熟，价值逐渐被认可；区域逐步成熟，价值逐渐被认可；Ü配套逐渐完善，新市镇打造逐渐成熟；配套逐渐完善，新市镇打造逐渐成熟；Ü建立自身影响力，奠定高尚人文社区地位；建立自身影响力，奠定高尚人文社区地位；Ü客户群需要拓展。

客户群需要拓展项目初期项目初期Ü区域陌生、偏远，不区域陌生、偏远，不被认知；被认知；Ü配套建设不够完善；配套建设不够完善；Ü展示区的示范效应；展示区的示范效应；Ü高性价比，低总价、高高性价比，低总价、高品质感动客户品质感动客户VSVS准财富中产阶层准财富中产阶层财富阶层财富阶层讲求对顶级资源占有、追求高品质，讲求对顶级资源占有、追求高品质，初期不是项目客户构成初期不是项目客户构成富裕工薪族富裕工薪族对城市配套依赖，初期郊区化抗性大，对城市配套依赖，初期郊区化抗性大，不会是项目初期客户不会是项目初期客户构成构成仍是仍是主流客户主流客户对类似本项目高档大盘高品质顶级产品的占有，成为项目对类似本项目高档大盘高品质顶级产品的占有，成为项目中中期重要客户期重要客户看中成熟社区居住氛围，对高尚社区服务、配套、人文的向看中成熟社区居住氛围，对高尚社区服务、配套、人文的向往，往，后期重要客户后期重要客户基于大盘中期走高策略，吸引高端人群，基于大盘中期走高策略，吸引高端人群，不会是项目中期客不会是项目中期客户构成户构成项目后期项目后期Ü区域更加成熟，价值完全被认可；区域更加成熟，价值完全被认可；Ü配套完善，新市镇打造成熟；配套完善，新市镇打造成熟；Ü项目建立自身影响力，奠定高尚人文社区地项目建立自身影响力，奠定高尚人文社区地位，市场口碑好；位，市场口碑好；Ü客户群需要拓展。

客户群需要拓展被联排稀缺性和大户型舒适性吸引，成为被联排稀缺性和大户型舒适性吸引，成为重要客户重要客户追求舒适度和高性价比下的低总价高品质，追求舒适度和高性价比下的低总价高品质，项目的主流客户项目的主流客户项目中后期项目中后期Ü区域基本成熟，价值基本被认可；区域基本成熟，价值基本被认可；Ü配套基本完善，新市镇打造基本成熟；配套基本完善，新市镇打造基本成熟；Ü项目自身影响力已经建立，奠定高尚人文社区地位，市项目自身影响力已经建立，奠定高尚人文社区地位，市场口碑好；场口碑好；Ü客户群需要拓展客户群需要拓展准财富中产阶层准财富中产阶层财富阶层财富阶层富裕工薪族富裕工薪族准财富阶层准财富阶层准财富阶层准财富阶层富裕工薪族富裕工薪族中产阶层中产阶层仍是仍是主流客户主流客户仍是仍是主流客户主流客户仍是仍是主流客户主流客户准财富中产阶层准财富中产阶层l第一梯队：本地准财富和中产阶层；第一梯队：本地准财富和中产阶层；l第二梯队：本地城市财富阶层，外地财富阶层和准财富阶层；第二梯队：本地城市财富阶层，外地财富阶层和准财富阶层；l第三梯队：本地富裕工薪阶层、外地中产阶层和富裕工薪阶层第三梯队：本地富裕工薪阶层、外地中产阶层和富裕工薪阶层。

项目发展策略：从引领邯郸人的居住价值观念入手，从提交产项目发展策略：从引领邯郸人的居住价值观念入手，从提交产品和配套上升到品和配套上升到提交服务和体验提交服务和体验溢价溢价无差别无差别竞争竞争有差别有差别无关的无关的顾客需求顾客需求提交产品提交产品制造商品制造商品提交服务提交服务展示体验展示体验市场市场有关的有关的打造具有国际水准的邯郸新城市生活打造具有国际水准的邯郸新城市生活产品档次定位产品档次定位————领先邯郸市场产品品质的生态人文住区领先邯郸市场产品品质的生态人文住区基于如下原因，对项目开发档次进行分析：基于如下原因，对项目开发档次进行分析：p地块区位和资源：原生态地块环境，自然资源和科教氛围强化地块区位和资源：原生态地块环境，自然资源和科教氛围强化p城南首盘目标：打造邯郸城南首盘目标：打造邯郸““南大门南大门””，拆迁成功典范；，拆迁成功典范；p融汇目标：在资金安全保证下的企业、项目品牌拔高；融汇目标：在资金安全保证下的企业、项目品牌拔高；p市场现状：邯郸整体市场处于开发的粗放阶段市场现状：邯郸整体市场处于开发的粗放阶段p初期项目客户锁定：追求居住舒适度和高尚居住追求的邯郸人初期项目客户锁定：追求居住舒适度和高尚居住追求的邯郸人产品形态定位产品形态定位————以类板式的小高层、高层为主；局部地以类板式的小高层、高层为主；局部地块辅以花园洋房及类别墅产品块辅以花园洋房及类别墅产品基于如下原因，对项目产品形态进行分析：基于如下原因，对项目产品形态进行分析：p市场竞争的需要：邯郸多数楼盘因容积率高，产品供给多在市场竞争的需要：邯郸多数楼盘因容积率高，产品供给多在1818层层以上的高层产品，建议多做以上的高层产品，建议多做1818层以下产品层以下产品p客户消费心理：多数楼盘出现客户消费心理：多数楼盘出现1818层以上单元滞销情况，消费心理层以上单元滞销情况，消费心理还是忌讳过高层数产品还是忌讳过高层数产品p项目区位：地块的新开区域，为吸引更多的客户群体，建议产品项目区位：地块的新开区域，为吸引更多的客户群体，建议产品类型的多样化类型的多样化p地块价值差异：地块被分割为地块价值差异：地块被分割为9 9个小地块，不同地块的价值差异个小地块，不同地块的价值差异导致了产品类型导致了产品类型产品类型的分布原则：产品类型的分布原则：p 第一、考虑地块价值差异第一、考虑地块价值差异p 第二、开发顺序及推盘节奏第二、开发顺序及推盘节奏p 第三、综合指标的利用情况第三、综合指标的利用情况产品开发节奏图区域发区域发区域发区域发展阶段展阶段展阶段展阶段近郊区属性/各种配套不够完善距离感减弱/配套逐步完善/区域内部项目供应集中放量日常居所/配套完善/区内持续竞争 高层、小高层高层、小高层 90-11090-110㎡㎡，局部设计，局部设计144144㎡㎡以内以内花园洋房花园洋房 130-160130-160㎡㎡产品产品产品产品开发开发开发开发顺序顺序顺序顺序市场发市场发市场发市场发展阶段展阶段展阶段展阶段客户及产品细分不完全客户对高品质产品认知逐渐清晰板块价值开始凸现客户及产品完全细分客户对低密度产品认知清晰板块分化、各板块特征鲜明类别墅产品、酒店公寓类别墅产品、酒店公寓产品主力户型设计建议产品主力户型设计建议 p卫生间设计尽量以明卫为主，减少暗卫的设计卫生间设计尽量以明卫为主，减少暗卫的设计p阳台设计争取以两个为标配，争取都在两阳台以上阳台设计争取以两个为标配，争取都在两阳台以上户型设计应注重以下要点户型设计应注重以下要点p户型设计注重户型的通透性，减少单朝向户型单元；户型设计注重户型的通透性，减少单朝向户型单元；p户型设计尽量考虑低公摊产品，将公摊率降到最低户型设计尽量考虑低公摊产品，将公摊率降到最低p9090㎡㎡-110-110㎡㎡户型确保有三房设计；户型确保有三房设计；融汇对本项目的开发目标：树立区域形象、肩负城市责任、凸显品牌实力发展建议发展建议3打造邯郸国际化生态人文住区打造邯郸国际化生态人文住区——总平面规划设计建议——项目开发顺序建议，由S6以及S2南北地块切入，按照顺时针方向开发。

总平面规划设计建议—— 一期建设为S2南北地块及S6-S8的安置房地块，后续分期以地块为单位推进一期开发建设用地二期开发建设用地三期用地四期用地项目分期建设依据项目分期建设依据p一期考虑项目展示、易达性的需要；同时满足拆迁安置建设的需要一期考虑项目展示、易达性的需要；同时满足拆迁安置建设的需要p由东至西，由南至北的顺序，依据的地块价值的由低向高的过程由东至西，由南至北的顺序，依据的地块价值的由低向高的过程p考虑景观价值及资金回笼需要，延支漳河及酒店地块，建议最后建设考虑景观价值及资金回笼需要，延支漳河及酒店地块，建议最后建设工程及营销需要的总平综合考虑—— 设置有效的看房路线及施工路线，及相关营销展示区域，同时满足安置房建设与商品建设的同步进行营销中心及景观体验区一期看房路线图施工通道建筑类型分布建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，鸟瞰示意图建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，细部建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，单体夜景透视建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，中庭透视建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，酒店效果图示意建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，沿街底商示意建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，会所效果示意户型设计平面建议——18F经济型产品参考图户型设计平面建议——11.5F产品户型参考图户型设计平面建议——18F产品户型参考图户型设计平面建议——花园洋房户型参考图配套设施分配建议——不同组团不同主题配套，是具体规划要求调整，确保开发价值的不断提升项目一期详细建议p一期开发体量，按照地块分区现状，结合容积率指标及资金一期开发体量，按照地块分区现状，结合容积率指标及资金状况，适度建设，建议一次性开发面积（含安置户面积）状况，适度建设，建议一次性开发面积（含安置户面积）20-20-3030万方为宜。

万方为宜p一期开发建设前，宜先建设社区会所，为项目的营销体验提一期开发建设前，宜先建设社区会所，为项目的营销体验提供相应产所供相应产所p一期产品类型：商品房一期产品类型：商品房11.511.5层、层、17.517.5层；安置房层；安置房17.517.5层及十层及十八层以上高层产品八层以上高层产品p一期户型比例：一期户型比例：90-11090-110㎡㎡经济型三房；约占经济型三房；约占50%50%；；9090㎡㎡以下以下两房两房20%20%；；110-144110-144㎡㎡三房占三房占30%30%p 修建沿支漳河看房体验区，以提升社区整体品质修建沿支漳河看房体验区，以提升社区整体品质苹果树营销为你提供最务实的地方服务谢谢聆听。