房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二-5.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料二-5价值类型(types of value)有两种含义，一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价工程中，由估价目的打算的需要评估的详细某种类型的价值，即特定价值总的来说，房地产估价是评估房地产的价值但针对一个详细的房地产估价工程，由于价值有很多含义，所以不应笼统地说是评估房地产的价值，而必需搞清晰，并在估价报告中说明是评估哪种类型的价值同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是的但同一估价对象的详细一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是的，并能够使各方当事人或社会普遍信服和承受　　例如，同一宗房地产，在买卖的状况下虽然实际的成交价格有高有低，但是客观上有其正常的买卖价格；在征收、征用的状况下虽然实际的补偿金可能有多有少，但是客观上也有其合理的补偿金；在抵押的状况下虽然不同的人对抵押价值有凹凸不同的见解，但是客观上也有其正常的抵押价值而正常的买卖价格、合理的补偿金、正常的抵押价值，彼此之间又可能是不完全一样的。

　　价值类型首先可以分为：市场价值和非市场价值(或称为市场价值以外的价值)两大类　　市场价值(market value，MV)过去称为公开市场价值(open market value，OMV)，是多数估价需要评估的价值，其准确的定义：是指房地产在满意以下条件下进展交易最可能的价格：　　①交易双方是自愿地进展交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购置房地产；　　②交易双方是出于利己动机进展交易的——交易双方进展交易的目的是追求各自利益化；　　③交易双方是精明、慎重行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，把握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购置；　　④交易双方有较充裕的时间进展交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购置，交易对象在市场上进展了合理时间的展现；　　⑤不存在买者因特别兴趣而赐予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，由于有了这块土地，他就能更充分地进展整体开发　　凡不符合上述市场价值形成条件之一下的价值，均为非市场价值因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。

　　本质上的非市场价值主要有以下4种：　　①不符合“交易双方有较充裕的时间进展交易”的快速变现价值；　　②存在在不确定性因素的状况下遵守慎重原则评估出的慎重价值；　　③不符合连续使用条件下的清算价值；　　④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值　　特殊提示：快速变现价值、慎重原则、慎重价值为2022版教材新增加的内容　　市场价值、快速变现价值、慎重价值、清算价值和投资价值可以说是五种根本价值类型有关价值类型的具体内容，见教材第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。