关于物业管理行业发展现状的报告.ppt

关于物业管理行业发展现状的报告,山东润之国际物业管理有限公司 张 瀛,前 言,2014年7月25日，总理来济南调研期间，我非常荣幸地幸参加了中小企业代表座谈会这不但是我个人的荣耀，更是对全体物业人的鞭策和鼓舞由于总理日理万机，我的发言因时间关系难以完全反映行业情况会后，我在深入行业调研，参加企业座谈会的基础上，形成了本报告，想把物业管理行业的整体情况及个人建议汇报给总理以此为契机改善行业生存和发展环境物业管理行业的发展现状,（一）物业管理行业在社会经济中的作用 ♥♥截止2014年底，全国共有物业服务企业10.5万多家，从业人员800万人左右，管理各类物业面积超过150亿平方米新建住宅小区全部实施物业管理，旧住宅小区正在稳步推进物业管理，全国有近35%的居民生活或工作在物业员工的温馨服务中在国家大力发展服务业的政策推动下，我国物业管理行业在拉动就业、提升城市管理水平、建设和谐社区等方面发挥了积极作用物业管理行业的发展现状,1、拉动城乡就业，为政府分忧解难 物业服务属于劳动密集型行业，解决农村剩余劳动力和大中专毕业生就业是各级政府高度重视的工作据调查，80%以上的物业管理从业人员来自城市企、事业单位下岗分流人员、部队退伍军人、大中专毕业生以及农村剩余劳动力。

据此推算，全国吸纳上述就业人员近650万人如果没有物业管理行业，如此庞大的待业大军，将是国家和社会多大的压力啊！,物业管理行业的发展现状,2、在维护社会和谐稳定方面发挥着重要作用 物业服务人员全天候服务社区，通过他们专业的值守、巡查，在协助政府防范刑事犯罪、防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了有关部门无法替代的独特作用，维护了广大物业使用人生命财产的安全；他们积极配合政府有关部门开展社区活动，调解邻里纠纷，在维护社会和谐稳定，建设和谐社区方面发挥了积极作用物业管理行业的发展现状,3、在改善人居工作生活环境，提高城市管理水平方面发挥了重要作用经过物业服务人员的辛勤劳动，物业服务区域内的路面洁净了，绿化更美了，设施设备的运行安全了，车辆停放有序了，……舒适温馨的人居工作环境不仅大大改善了人们的居住或工作环境，提高了人们的生活品质，而且实现了物业的保值增值物业管理行业的发展现状,4、物业管理行业已成为国民经济发展的重要产业，在拉动经济增长方面发挥了重要作用以2008年全国第二次经济普查数据为例：2007底年全国物业服务企业58406家，从业人员600余万人，在管面积125.46亿平方米，主营业务收入达到2076亿元。

主营业务收入略高于旅游饭店业（2071.5亿元）和文化、体育和娱乐业（1956亿元）2008年物业管理行业主营业务占当年GDP的0.65%，人均GDP8.3万元原国务院总理温家宝在2009年、2010年的《政府工作报告》中都指出，要大力发展物业服务、社区服务等面向民生的服务业物业管理行业的发展现状,（二）当前物业管理行业遇到的的主要困难 ♥♥♥尽管物业管理行业的法治环境日益改善，各级政府也更加重视和支持这个行业，但由于我国物业管理发展的历史较短，制约物业管理发展的因素仍然较多，行业发展步履维艰主要包括：,物业管理行业的发展现状,1、房地产开发遗留问题多，大量矛盾纠纷转嫁给物业服务企业（1）部分房地产开发企业重销售，轻建设，没有按照国家有关规定和房屋买卖合同约定的标准交付物业，在房屋质量、公共配套设施、产权办证等方面遗留了不少问题尽管业内公认，实行物业管理早期介入有助于协调开发企业解决上述问题，但国家目前对物业管理早期介入没有强制性规定，开发企业更不积极交房时，有的开发企业强势要求物业服务企业承接未经查验或查验不合格的项目，致使大量开发遗留问题带入后期的物业管理物业管理行业的发展现状,（2）不少已建成住宅小区的水电暖设施没有移交（即使地方政府有政策，但水电暖等部门为了自身利益，也不愿意承接），物业公司不但承担着水电暖设施的维修和公共能耗费用（按照目前的国家政策，该项费用既不能使用维修资金，也不能列入物业服务成本，应由水电暖部门承担），还要替有关单位无偿代收水电暖费，承担总表与分户表之间的水电费差额，导致不少物业服务企业亏损经营。

物业管理行业的发展现状,2、有关部门联合执法进社区推进缓慢，物业服务企业承担了许多物业服务合同之外的职责，负担重，甚至成为矛盾焦点（1）社区是社会管理的一部分，理应城管执法、公安派出所、城市规划、街道办事处、居民委员会、环境保护等部门依据分工齐抓共管，可行的办法是联合执法进社区现在的问题是政府有关部门职责边界不清，遇事相互推诿业主有事找不着政府找物业，物业服务企业又没有执法权，时常陷入两难境地物业管理行业的发展现状,（2）另外，物业服务企业属于服务行业，说小了，行业维系民生问题；说大了，行业为国家的和谐稳定做出了巨大贡献作为服务提供方，无论面对政府、建设单位还是业主物业公司都是下级或者乙方，物业企业应根据《物业管理条例》、《物业委托合同》等提供相关服务而目前的现状是物业公司在没有任何执法权的情况下，要协助消防、市政环卫、城管执法、质（安）检等部门对业主进行管理试问管家该管主人吗？而且协助不好或者没能有效的落实此类管理，物业企业将面临着经济及行政处罚物业管理行业的发展现状,3、物业服务行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担 （1）现行物业服务企业适用的税种、税目与税率 ① 营业税及附加（含地方费附加）：营业收入的5.65%； ② 企业所得税：企业所得额的25%； ③ 车船使用税：定额收取； ④ 代扣代缴的个人所得税：工资、奖金总额的5%---45%； ⑤ 残疾人保障金：（上年度在职人员总数×1.6%－上年度残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%。

物业管理行业的发展现状,（2）物业管理行业税收存在的问题①税率偏高国家目前对物业服务企业实行5%的营业税税率，相对交通运输业、移动通信业、文化体育业等行业3%的税率，明显偏高物业管理行业的发展现状,②税基不合理在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成其中物业服务支出的权属归业主所有，属于物业服务企业的代管资金，按照物业服务合同约定用于设施设备维修保养、秩序维护、保洁绿化等日常开支，与居民日常生活中发生的水电等费用一样具有代收代付的性质，不应作为税基，只应对物业服务企业收取的酬金征税目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重了业主和企业的负担物业管理行业的发展现状,③重复征税在包干制计费模式下，物业服务企业大多将电梯维保、中央空调维保、日常专业保洁、专业安防分包给其他专业公司在计征营业税时，物业服务企业与专业公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务支出从物业服务收入中扣除，剩余的物业服务收入作为计征营业税的依据而目前税务机关对物业服务企业收入全额计征营业税，明显存在重复征税的问题物业管理行业的发展现状,4、多数普通住宅的物业服务价格普遍偏低且十几年不变，随着物业服务成本的逐年增加，大大压缩了物业服务企业的利润空间，甚至亏损经营。

物业管理行业的发展现状,以北京为例，10年来北京市的最低工资标准由2003年的465元涨到2014年的1560元，年均增长率约为13% ；单位承担的职工社会保险费由2005年的250.7元上涨到2014年的658.58元，年均增长率11.32% ；消费品价格指数以每年3%--5%的比例上升；水电油气等资源能源价格逐年上调生产要素价格的上涨推动了物业服务成本的逐年递增，而绝大多数普通住宅小区的物业服务费并无上调（即使物价部门公布了住宅小区物业服务费的政府指导价，原已经实行物业管理的小区因合同制约也无法上涨物业服务费），不仅进一步压缩了物业服务企业本已微薄的利润空间；甚至出现收费标准低于成本的倒挂现象有的企业为了保本，只能裁减人员，这又导致物业服务质量的下降，进而造成“物业费价格低，企业亏损→企业裁员→服务质量下降→业主不交费”的恶性循环物业管理行业的发展现状,5、部分新闻媒体没有坚持正确的舆论导向，片面放大行业存在的问题，甚至推波助澜，进一步加深了群众对物业管理的误解物业管理作为社会主义市场经济的新生事物，在快速发展的过程中，由于种种原因，必然暴露出一系列的问题和矛盾这些矛盾有的属于员工素质、行业自律较差造成的，有些则属于制度缺陷、房地产开发企业的原因。

这些不和谐音符并非物业管理在中国二十多年发展的主旋律物业管理行业的发展现状,然而，许多媒体在报道物业管理相关新闻时，习惯于捕捉和曝光物业服务企业与业主的矛盾和冲突事件，热衷使用“暴力”、“黑手”等刺激性字眼；有的新闻媒体为了吸引读者的眼球，在报道物业管理纠纷时，存在夸大事实、以偏概全，甚至张冠李戴的现象这不仅加深了群众对物业管理的误解，使问题更加难以解决，也不利于维护业主的共同利益，充分发挥物业管理在构建和谐社区中的积极作用物业管理行业的发展现状,6、物业管理企业资质管理办法等政策未能及时更新我们的资质管理办法自2004年5月1日起施行以来长达十年的时间内，只修改过一次 作出了如下修改：一、删去第十七条、第十八条、第二十二条二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”对第八条关于几级资质可以承接什么面积和类型的项目却未作出任何修改，大大限制了二三级资质企业得发展其内容是：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

促进物业管理行业持续健康发展的建议,促进物业管理行业持续健康发展的建议 ♥♥♥♥♥1、建议将物业承接查验纳入国家立法，未经查验或承接查验不合格的项目不得交付使用，不予办理竣工验收备案手续新建物业交付前的承接查验对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义促进物业管理行业持续健康发展的建议,国务院2007年颁布的《物业管理条例》第二十八规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验但是《物业管理条例》对建设单位擅自移交未经查验或查验不合格的项目应当承担的法律责任，却未做规定2010年10月14日住房和城乡建设部颁布的《物业承接查验办法》中，对承接查验的原则、承接查验物业应具备的条件、承接查验的内容、承接查验的流程做出了较为详细的规定；建设单位不得要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业，否则，应当承担相应的民事赔偿责任但限于住建部立法的局限性，该《办法》对于建设单位违反上述规定应当承担的行政责任未做规定促进物业管理行业持续健康发展的建议,鉴于承接查验的重要性，个人建议国务院将物业承接查验纳入国家立法，明确未实施物业承接查验或查验不合格的项目，不得交付使用，建设主管部门不予办理竣工验收备案手续。

通过这一途径减少建设单位的工程遗留问题和物业交付后的矛盾纠纷促进物业管理行业持续健康发展的建议,2、建议地方人民政府制定切实可行的政策，明确时间表，将已建成小区的水电暖设施移交给有关单位，切实减轻物业服务企业的负担国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费第五十二条规定：“供水、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任从目前的情况看，部分新建小区的水电暖已经移交给相关单位，部分新建小区的水电设施没有移交，旧小区水电暖设施的移交缓慢没有移交或移交缓慢的原因是部门利益物业服务企业不但承担着水电暖的无偿收费义务，还要承担水电暖设施的维修养护责任和水电费的差额部分，进一步加重了物业服务企业的负担。