劳动出版社电子课件—房地产政策与法规—B06-9546电子课件—房地产政策与法规—B06-9546.ppt

房地产政策与法规,,房地产 估价能力,房地产 开发经营 管理能力,房地产 市场营销能力,房地产 居间代理能力,,房地产 政策与法规,,为什么要学这门课？,,,,,,先修课程,,本课程,,后续课程,,,,,房地产概论 房地产经济学,房地产政策与法规,房地产市场营销 房地产经纪 房地产估价 房地产开发经营与管理,,,,先修课程和后续课程,,,,专业基础课程,这门课程的地位和作用—专业基础课,,,支撑作用 承前启后,能力目标,知识目标,情感目标,课程教学目标,能掌握并解读房地产相关政策与法规 “知法、懂法”,能应用房地产相关政策与法规 “用法”,法制观念 法律意识,课程特点——内容繁多,,,教材选取：,房地产政策与法规 刘燕玲 主编 中国劳动社会保障出版社,Company Logo,,,,,职业性,先进性,任务驱动,工作过程 导向,根据职业 实际需要 合理选取 教学内容,体现房地 产行业新 政策,通过具体 任务引导 学习,以房地产 开发经营 全过程为 脉络组织 课程内容,教材特点：,以工作过程为导向，依据房地产开发经营工作全过程组织课程内容,,,模块八 物业服 务阶段 政策与 法规的 应用,模块六 房地产 交易阶 段政策 与法规 的应用,模块五 工程建 设与管 理阶段 政策与 法规的 应用,模块四 房地产 征收阶 段政策 与法规 的应用,模块三 土地使 用权取 得阶段 政策与 法规的 应用,模块二 房地产 建设工 程项目 规划与 审批阶 段政策 与法规 的应用,模块一 房地产 企业组 建和建 设工程 项目立 项阶段 政策与 法规的 应用,模块七 房地产 税收政 策与法 规的应 用,,,,,,,,,合并,,,,拆分,教材特点：,Company Logo,多关注一些有关房地产法律、法规和政策的社会新闻。

多记忆，牢固知识，加深理解多练习，提高能力法律也是人类的社会生活经验的一种规律性总结，也需要多阅读一些其它书籍，扩展自己的知识面学习方法：,,,,,,,,,,,,,,,,,,多记忆 多练习,多关注,多阅读,1.课程考核方式,期末考试,考核方法：,基于行业和岗位需要整合课程内容,轻,教学内容把握,目录,模块一 房地产企业组建和建设工程项目设立阶段政策与法规 模块二 房地产建设工程项目规划与审批阶段政策与法规 模块三 土地使用权取得阶段政策与法规 模块四 征收阶段政策与法规 模块五 工程建设与管理阶段政策与法规 模块六 房地产交易阶段政策与法规 模块七 房地产税收阶段政策与法规 模块八 物业管理阶段政策与法规,,,模块一 房地产企业组建和建设工程项目设立阶段 政策与法规 任务1 房地产开发企业组建阶段政策与法规的应用 任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,模块一：,如何申请创办一家房地产开发公司呢？,任务1 房地产开发企业组建阶段政策与法规的应用,16,,（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构,房地产开发企业设立,（2）适应房地产开发经营的固定的办公用房,（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

3）注册资本100万元以上,（5）法律、法规规定的其他条件任务1 房地产开发企业组建阶段政策与法规的应用,一、房地产开发企业的设立条件,,,,,工商注册登记,,房地产开发 主管部门备案,,税务机关 办理税务登记,,,,取得税务登记证,任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,,,二、房地产开发 企业的设立程序,即可依据营业执照刻制公章， 开立银行账号，正式开始营业,取得资质证,取得营业执照,,《房地产开发企业资质管理规定》（原建设部第77号令）,任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,国家对房地产开发企业实行资质管理房地产行业主管部门必须对房地产开发企业的资质进行审查根据企业的资金、人员素质、管理水平等条件，对房地产开发企业进行资质管理，并颁发相应的资质证书三、房地产开发企业的资质管理,Himart,,,,,1．房地产开发企业资质等级划分 .,,一级资质,,二级资质,,三级资质,,四级资质,,,,,任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,按照自有流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等划分 .,制定审批办法,任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,2．房地产开发企业资质登记分级审批,任务1 房地产开发企业组建阶段政策与法规的应用,3．房地产开发企业资质年检制度 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目， 承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府 建设行政主管部门确定二级资质及以下资质,建设规模不受限制，可以 在全国范围承揽房地产开发项目一级资质,,,,,资企业质等级不得越级承担任务任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,4．房地产开发企业按资质等级确定开发经营范围,例题：房地产开发企业一级资质由（ ）审批 A.市人民政府 B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C．省、自治区、直辖市人民政府 D．国务院建设行政主管部门任务1 房地产开发企业组建阶段 政策与法规的应用,在房地产建设工程项目设立阶段有哪些政策和法规方面的要求呢？,任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,Company Logo,,,确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划一、确定房地产 开发项目的原则,房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,多项选择题： 1.确定房地产开发项目，应当符合( )的要求 A.土地利用总体规划 B．年度建设用地计划 C．城市规划 D．房地产开发年度计划,任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,,,,,,投资机会选择 与决策分析,,前期工作阶段,,项目建设阶段,,租售阶段,,,,,1.投资机会选择 2.投资决策分析,1.获取土地2.确定规划设计方案并获得规划许可3.建设工程招标4.开工申请与审批,质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工验收,选择物业租售形式、制定租售方案、制定宣传广告策略,,,,任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,二、房地产开发经营程序,,,,,,投资机会选择 与决策分析,,前期工作阶段,,项目建设阶段,,租售阶段,,,,,1.投资机会选择 2.投资决策分析,1.获取土地2.确定规划设计方案并获得规划许可3.建设工程招标4.开工申请与审批,质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工验收,选择物业租售形式、制定租售方案、制定宣传广告策略,,,,任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,二、房地产开发经营程序,,1.项目资本金的概念 是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；,任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,三、房地产项目资本金制度,Company Logo,Diagram,,,项目投资资本金可以用货币出资； 也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，但必须经过有资格的资产评估机构评估作价。

2.项目资本金 出资方式,以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外任务2 房地产建设工程项目设立阶段政策与法规的应用,《城市房地产开发经营管理条例》规定： “房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%” 2004年4月，为了加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,3.房地产项目资本金,《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,四、对不按期开发的房地产项目的处理原则,《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费: （1）因不可抗力造成开工延期。

不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害 (2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 (3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,四、对不按期开发的房地产项目的处理原则,,房地产开发项目实行项目手册制度 是指政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规的规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度 目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,五、项目手册制度,多项选择题： 对项目手册的实施作用，包括( ) A.加强对房地产市场的监测 B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C.督促开发企业按城市规划实施开发 D.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生,任务2 房地产建设工程项目设立阶段 政策与法规的应用,,,模块二 房地产建设工程项目规划与审批阶段政策与法规 任务1 房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用 任务2 房地产建设工程项目勘察设计阶段政策与法规的应用,模块二：,城市规划和房地产开发具有什么关系？,任务1 房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用,任务1 房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用,一、城市规划的编制与审批 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

任务一：房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用,任务1 房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用,城市人民政府组织编制城市总体规划直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区政府审查同意后，报国务院审批其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府批准其他建制镇的总体规划由镇人民政府负责组织编制，报上一级人民政府批准任务1 房地产建设工程项目规划阶段政策与法规的应用,城市规划与房地产开发的关系： （1）城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度城市规划要按“地尽其力、优地优用”的要求，确定合理的城市用地数量结构、用地功能布局、各地块开发顺序、开发强度和建筑用地技术规范，从而决定了未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度 （2）城市规划管理是政府调控地价的手段地价的高低对社会经济发展影响很大，各级政府代表国家垄断控制。