201408湖南洞口-楴燃汇金中心商业部分营销招商简案79页.ppt

楴燃 • 汇金中心 —— 商业部分营销招商简案,2014年7月12日,,楴燃·汇金中心独特的财富聚合体系正逐渐成熟，项目商业价值逐步凸现，这里将成为聚集人气，辐射全洞口的黄金商业旺地楴燃·汇金中心由本土实力开发商打造，又有名智商业地产策划机构这样的湖南知名商业地产公司担纲全程代理，定能将项目的价值充分发挥 作为项目的营销招商执行方，我们将“楴燃·汇金中心”商业部分的营销招商思路做一个初步的论证！,营销思路,商业规划与优势,营销思路,招商思路,SWOT分析,未来发展趋势,流沙河商业市场研究,失败案例,基本思路,公司及项目概况,招商思路,1,2,3,4,公司及项目概况,,楴燃置业概况,2,3,名智地产概况,项目概况,第一部分,1,公司及项目概况,洞口楴燃置业有限公司,—— 本土实力开发企业,,洞口楴燃置业有限公司由具有多年房地产开发经验的创始人发起成立，先后开发了胜利小区、碧桂家园小区，现都已交付使用公司位于洞口县桔城中路老一中对面，具有独立的法人资格，有着专业的技术团队公司实力雄厚，现在正在开发楴燃·汇金中心项目，另有多个后备项目待开发建设。

公司坚持以人为本的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为客户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境楴燃置业概况,名智商业地产策划机构,—— 商业地产策划代理领导品牌,长沙名智商业地产营销策划有限公司成立于2004年，是湖南商业地产策划代理领导品牌 公司专注于商业地产策划、招商、销售、运营管理，现已与各商业品牌、实力商家、行业权威人士、规划设计公司、广告公司、模型公司、法律咨询公司、银行及其他金融机构、各大媒体组成了强有力的战略联盟成立至今，成功操作各类项目60余个名智地产概况,楴燃•汇金中心,楴燃•汇金中心位于洞口桔城中路老一中对面，是洞口县最繁华、商业最集中的地段项目总用地面积为5200平米，总建筑面积约为5.5万平方米 项目规划地上24层，地下2层，由商业百货和三栋住宅主楼所组成负2层为地下停车场，负1层到第4层规划为商业部分，第5层以上为高品质电梯住宅项目概况,项目规划及优势,,国内成功案例,2,3,项目商业规划,项目业态分布,第二部分,1,4,项目竞争优势,项目规划及优势,,,【长沙，弥敦道】,从某天开始，时尚不再是年轻人的专利 越来越多的的中年人士也开始追求时尚 时尚百货购物中心因此在全国各地快速兴起 并引领一方潮流,国内成功案例,,,【国内成功的案例】,,【长沙，弥敦道】,国内成功案例,,,【长沙，弥敦道】,,【长沙，弥敦道】,国内成功案例,,,,【香港，弥敦道】,,【香港，弥敦道】,国内成功案例,,,【香港，海港城】,国内成功案例,,【湘潭，城市盒子】,,【湘潭，城市盒子】,国内成功案例,项目规划及优势,,国内成功案例,2,3,项目商业规划,项目业态分布,第二部分,1,4,项目竞争优势,项目规划及优势,,,楴燃·汇金中心商业部分定位为洞口首个时尚百货购物中心，不惜巨资引进了芒果国际影城、屈臣氏、麦当劳等一线知名品牌，将打造成为洞口首个集购物、娱乐、休闲、餐饮等多位一体的时尚商业综合体。

而我们,项目商业规划,,项目商业规划,,,,一年之后，楴燃·汇金中心将成为这样一个地方洞口人们可以在那里度过他们最惬意的一天,又是一个艳阳天，迎着暖暖的阳光，揉着惺忪的睡眼，信步来到楴燃·汇金中心…到广场拿上几款缤纷小食，捧上一杯浓浓的奶茶，开始惬意的一天…先到一楼感受下今日的流行主题…到二楼流行美收拾一下头发，顺便做个指甲，淘点小玩意…有点饿…据说楼上的餐厅很不错，还有舒适的空调和WIFI…等等，纠结下是不是叫上几个朋友去吃顿自助火锅，或者巴西烧烤？好饱，去书吧收拾一下心情…对了，我在减肥…还是去动漫地带跳支舞投投篮吧…三点了，时间过得好快，我的衣服还没买，我要去血拼…快点，再快点，别错过晚上7点的美国大片，今天特价…大片果然很刺激，不行，我得去喝杯咖啡压压惊…哇，就半夜了…回家吧，明天再来…,洞口人的一天,洞口人的一天,项目商业规划,欢乐购物理想场所 —— 丰富的业态、一站式购物体验，这里能够满足你对购物品质的更高追求乐购,主题乐园——这里将成为周末的玩乐天地，成人可以去动漫地带放松一下，小朋友们也有他们的自己儿童乐园趣玩,美食盛宴的诱惑—— 这里有你最想吃的特色美食，这里有一家人欢聚的美好时光。

食饮,享受生活的美好时光——将休闲、娱乐有机组合驱动，营造新的休闲时尚生活方式，引领大众高品质的生活理念和生活方式享品,项目规划及优势,,国内成功案例,2,3,项目商业规划,项目业态分布,第二部分,1,4,项目竞争优势,项目规划及优势,楼层业态分布简表,项目业态分布,负一层业态布局,项目业态分布,潮流服饰、鞋帽箱包、护肤美甲、动漫数码,负1F,楼层业态主题,一层业态布局,项目业态分布,屈臣氏、麦当劳、风味小吃,精品服饰、珠宝饰品、护肤化妆、鞋帽,1F,楼层业态主题,二层业态布局,项目业态分布,精品男装、男士用品、牛仔,2F,运动休闲、美妆护肤,楼层业态主题,三层业态布局,项目业态分布,时尚中西餐厅、巴西烧烤、 自助餐,茶楼、咖啡厅,3F,楼层业态主题,四层业态布局,项目业态分布,电影院、康体健身、电玩城、美容SPA,儿童乐园、KTV,4F,楼层业态主题,项目规划及优势,,国内成功案例,2,3,项目商业规划,项目业态分布,第二部分,1,4,项目竞争优势,项目规划及优势,城市中心，商业宝地,楴燃·汇金中心位于洞口县最繁华的桔城中路老一中对面，占据了城市中央位置，周边政府部门、学校、商业、超市、银行、医院等各类配套一应俱全，通达便利，全方位享受繁华的城市生活。

项目竞争优势,洞口首个时尚百货商场,打造精品时尚百货，为年轻一族、时尚一族提供理想的购物天堂项目竞争优势,一站式购物，财富聚合,楴燃·汇金中心斥千万巨资，重点引进屈臣氏、麦当劳、芒果国际影城、廻龙婚纱、品牌高档中西餐厅等各种高档商业旗舰店，将倾力把项目打造成为洞口唯一具有购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游等功能于一体的体验式休闲购物生活中心，这里将能满足消费者的多种需求，在洞口真正实现一站式购物　　占据城市高点，商业与居住完美结合，打造名副其实的城市CBD项目竞争优势,五星级芒果影院强势入驻,楴燃置业与芒果国际影院签约，芒果国际影院正式入驻公司全程代理的楴燃•汇金中心项目，这是洞口县电影业发展的里程碑，标志着洞口县观影进入了高品质时代芒果国际影院是电广传媒旗下的五星级电影院，能为广大市民提供高品质的观影空间，和第一时间同步上映国内外大片影院按世界顶级标准打造，致力于成为全国首家整合电影及电视媒体资源于一体的全新娱乐概念影院项目竞争优势,营销思路,,商业销售模式解析,2,3,本案返租销售模式,销售目标价格,第三部分,1,4,销售阶段划分,营销思路,当前情形下，我们应该采取什么样的销售方式？,营销思路,三种主流商业销售模式解析,营销思路,开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关费用。

将商业经营压力转移至中小业主，由其分担招商及经营压力操作简单易行，操作难度低产权分散，引进主力店或品牌商家的难度较大 无法控制和统一经营业态，规范整体形象，易导致形象档次低 商业做旺基本只能依靠市场自身调整，所需时间长 若经营不好，对于项目整体形象有不利影响 商业未经过培育即销售，未达到价值最大化商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解 纯街铺销售 商业体量较小或零星商业物业直接销售模式,优势,,劣势,适用,,营销思路,返租销售模式,由开发商设立或委托商业经营管理公司来经营准备销售的商铺，开发商与投资者（买方）签定买卖合同的同时，商业经营管理公司与投资者（买方）签定委托经营合同，承诺在一定期限内给予投资者固定的投资回报，然后由经营管理公司统一将商铺租赁给商户，并帮助投资者持续经营前期由开发商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象易形成商业氛围，在返租期限内商业氛围有可能较好的形成替业主培育前几年养市期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱由于商铺售价相对租金水平有所透支，因此在实现高售价的同时，需要开发商进行返租补贴返租后，开发商需承担统一运营职责与风险，客观上增加了开发商的难度。

因返租而产生相应的返租法律风险需要保障商业部分的形象与档次，并对项目整体形成良好的促进作用对商户进驻进行把控，加快商业气氛的形成存在较多销售难度大的商铺项目体量较大的项目或集中式商业优势,,劣势,适用,,营销思路,带租约销售模式,由开发商前期先完成招商，在该租赁合同期间，将商铺销售给投资者，再将该租赁标的物及权利义务转移至投资者通过招商保证前期商业定位与形象，并在租期内有较好的保障仍能较快的实现资金回流，并无需承担返租补贴与相关费用短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力（尤其对于先期招商难度较大的项目）售价与租金之间产生的收益回报低于投资者期望，合约租金对商铺售价有一定限制前期由于满足项目在形象及档次方面的需要，在引进主力商家时采取租金优惠策略，但转租约时买家不易接受，商铺容易滞销前期开发商需完成商铺招商，以达到带租约销售的条件，促进商铺的销售需要保障商业部分的形象与档次，并对项目整体形成良好的促进作用对商户进驻进行把控，加快商业气氛的形成可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报纯街铺或少量商业物业优势,,劣势,适用,,营销思路,营销思路,,商业销售模式解析,2,3,本案返租销售模式,销售目标价格,第三部分,1,4,销售阶段划分,营销思路,根据项目商业的体量与形态，我们建议采取返租销售为主，直接销售与带租约销售相结合的模式进行本案商业部分的销售，最大化的出售项目产权，收回投资成本。

　　临街门面：直接销售，快速收回成本　　商场内铺：返租销售，用回报率刺激购买者　　主力店商铺：带租约销售，在收回投资成本的同时保证商场的经营营销思路,下面，我们重点介绍返租销售模式,消费者购买商铺的主要担心点是该商场能不能做大做旺，而采取售后返租的销售方式是解决客户以上心理的一剂良药；这还能最大程度的吸引那些不懂商业操作的投资者，售后返租及委托经营给他们解决了购买商铺后的运营难题，从而增强购买信心 同时，售后返租方式能够实现所有商铺在前期由第三方进行统一规划、统一招商、统一运营、统一管理，更有利于商场的快速做旺，减少养市时间意义,营销思路,根据洞口市场和开发商自身的实际情况，建议采取三年一次性返租，每年返7%的方式进行返租销售一次性返租可以让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的投入成本与风险本案返租的形式,营销思路,本次返租仅限于楴燃•汇金中心商场内铺，临街商铺不返租 客户在购买商铺后，同时与第三方商业运营管理公司签订三年委托经营协议，三年后可考虑继续委托经营或自行经营，但必须服从商场统一规划和管理 商业运营管理公司由开发商自行注册组建或向外聘请专业公司，建议外聘。

如果是聘请专业公司，返还客户的金额由开发商和第三方公司协商确定支付方式具体操作方式,营销思路,营销思路,,商业销售模式解析,2,3,本案返租销售模式,销售目标价格,第三部分,1,4,销售阶段划分,营销思路,销售目标价格,负1层：均价1.5万∕㎡（含三年21%返租）；销售50%以上1层：均价2.5万∕㎡（含三年21%返租）；街铺不返租，销售70%以上2层：均价1.5万∕㎡（含三年21%返租）；销售50%以上3层：均价0.7-0.8万∕㎡；销售50%以上4层：均价0.5-0.6万∕㎡；以销售为主，自持出租为辅。