国外房地产制度的借鉴及对我国的启示.docx

    国外房地产制度的借鉴及对我国的启示    　　房地产制度是整个经济制度的一部分它是随房地产业的产生和发展而创立和发展的房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则　　摘要：中国房地产由于起步晚、发展缓慢，至今都没有一套健全的制度来保证房地产市场的健康发展，所以吸收较为发达的国家的先进经验是我国房地产业走向成熟的必然要求本文系统地描述了国外房地产土地制度、金融制度、税制以及政治法律制度这四个方面，并指出我国房地产市场跟国外相比的不足之处，从而为我国房地产市场更为有序的发展提供一种很好的建议　　关键词：房地产制度;发展;启示;国外　　一、引言　　改革开放后，中国的房地产业才逐渐开始发展起来经过多年的发展，房地产业在国民经济中的地位愈发重要了2003年，国务院发布的文件中明确表明房地产是我国国民经济的支柱产业，这表明政府对房地产的重要作用及地位已经有了肯定2002年以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要表现在房地产出现供不应求的现象，但是住房空置率却居高不下，房地产成为投资的主要方向但中国目前的房地产业基础十分薄弱，而且国家关于房地产业的相关制度也存在很大的问题。

而国外特别是一些发达的国家，房地产制度已经非常完善中国在面对新的形势、新的环境下，必须做出一定的改变所以，对成熟国家房地产制度和市场的效仿是发展趋势也是必然要求　　二、国外房地产业发展的因素分析　　(1)政治法律制度　　随着历史的演变，西方发达国家和港台地区的逐渐形成了一套严谨而完备的法律制度以美国为例，众所周知，美国法律使用的是英美法系，其特点是坚持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原则，这样使得美国在应对不断变化的社会发展过程中可以不断增加新的法律例如，1975年，为了阻止金融机构对中低收入者居住的城市中心区的老房子拒贷，鼓励积极地放贷，通过了《住房抵押披露法案》日本由于人口密度较大，土地严重不足，因此，除了法律之外，政府还出台了一系列政策，按社会等级，为上等收入的人提供私人购买住宅，为中等收入者提供租赁住宅，为低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公团发》等一系列法律新加坡刚建国的时候还是有大部分人住不起房，因此新加坡政府实施了“居者有其屋”计划，为中低收入者提供政府住房，同时实行中央公积金制度，这是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的国家　　(2)土地制度　　在美国，有两个土地观念已经被人们广泛接受：特定区位的土地供应是稀缺的;土地不仅仅是商品，更是资源。

所以，美国的土地制度跟中国存在着很大的差异，美国法律允许个人通过合约的方式来使用土地，前提是与公共政策不冲突现在美国私人所占有的土地占美国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有日本也是以土地私有制为主，国家所有、个人所有与法人所有并存，私有土地占土地总数的60%以上而中国一直坚持社会主义公有制，所以土地也是国有和集体所有，人们对土地只有使用权而没有占有权，在坚持土地国有的前提下，可以进行土地使用权的转让　　(3)税制　　房地产税收是政府对房地产市场进行调节的直接且有效的手段美国房地产税中最重要的一个税种是财产税，也就是向拥有房地产的个人或企业征收的一种税，它将房屋和土地的税种合二为一，这是美国地方政府财政收入的主要来源，如果是自有住房的话，税负必须自己承担，而如果是出租房的话，税负就可以转嫁给承租人，这就是美国出租房市场发展很好的原因，而中国却正好相反，自有住房的持有税负非常低，这就导致中国居民将住房当做投资的一个重要方面，这也是造成中国房价居高不下的原因英国的房地产制度非常完善，同时，它还具有一套非常完善的财产评估系统，也就是对房屋评估价值，不同价值的房屋征收不同的税，同时还对房屋征收非常高的遗产税，这使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地产的流转。

　　(4)金融制度　　金融制度对于美国、西欧等发达资本主义国家来说是十分成熟的制度，主要是分为政府建立的房地产金融机构、商业银行为代表的商业金融机构以及民间金融机构，但这些金融机构都必须由政府来调控而我国的房地产金融机构只有以国有四大商业银行为代表的金融机构，其他形式例如信托机构、保险等很少运用到房地产中，房地产商主要是通过借贷、快速销售来达到利益最大化英国主要是住房金融公司，它向行业内部筹集资金，然后向住房协会提供资金，以解决不易贷款的情况澳大利亚和美国的住房贷款保险公司运营的非常成功，他们的房地产保险种类众多、齐全，并且有政府的强大保障，增强了人们贷款的信心第二篇：国外学前教育对我国的启示论文 1500字　　一、注重培养幼儿主体性、创造力　　幼儿阶段是人一生发展的基础阶段，是培养一个人各方面素质的起点，是激发兴趣、塑造个性的最佳时期教育从某种程度上讲是人类摆脱愚昧枷锁，摆脱心理束缚，走向自由的阶梯在教育和学习的过程中，掌握知识、克服恐惧、征服自然，但这种学习应是自发的，而非强制灌输因此在学前教育阶段应给予幼儿自由发展的空间和选择的机会，使他们能够按照天性自然和快乐地成长为有主体能动性和创造性的个体。

　　（一）幼儿主体性的培养　　由于个体存在差异，人理解事物、处理问题的方式、方法都会有所不同，为了让幼儿的主体性得到发挥，我们提倡尊重个性，让个性得到自由发展当然，在这一过程中，也要进行恰当引导，对于幼儿的顽劣与破坏的本能应加以制止，为今后的发展打下坚实的基础在培养幼儿主体性方面，首先应充分尊重幼儿个体，不因为幼儿年龄小而强迫或被动让幼儿做事，应通过健康快乐的方式积极地引导幼儿成长比如，英国幼儿园就重视用游戏的教育方式，在愉快的游戏过程中让幼儿的主体性得到了发展这一教育方式符合幼儿的心理特点，英国幼儿教师所有的教学方法都充分体现了尊重儿童的“主体性”这一教育方式，我国的幼儿教育也应该朝着这个方向努力，我国的幼儿教育也应广泛吸取英国的先进经验，在与幼儿互动的过程中，及时给予恰当的支持与引导，使幼儿能在积极主动、愉快的状态下学习，充分发挥幼儿主体的能动性，而不是被动地接受教师的指令进行活动，从而引导幼儿健康快乐的成长　　（二）幼儿创造力的培养　　在幼儿创造力的培养方面，幼儿教师应积极鼓励幼儿独立自主地完成某件事情为培养孩子的独立和探索精神，发挥想象力和创造力，美国幼教工作者将幼儿园布置成不同活动区域，让孩子们自己选择活动区域，让幼儿能动地完成某件事情。

比如让幼儿自己取、放物品和玩具，以及在活动结束后收拾场所等除此之外还要培养孩子对环境的信任感，这时教师会将玩具等物品分类摆放，有条有理，幼儿不会因为找不到东西而感觉茫然或不安为了让孩子感受到重视，教师将孩子做的各种剪纸、图画、功课等，贴在幼儿一眼就能看到的地方以上的这些教育方式都是为了培养孩子独立探索以及创造的能力而我们国家对孩子传统的教育方式中，家长和教师在培养孩子创造力方面比较欠缺，因此我们有必要学习美国的幼教培养模式，让孩子从小能够独立生活，并时刻有主人翁的感觉，这有利于培养孩子大胆创新的能力　　二、发展形式多样的学前教育机构和开设多样化学前教育课程　　各国都在积极运用适当的策略，兴办各种各样的学前教育机构在英国，主要有幼儿学校、幼儿班、日托中心、游戏小组、幼儿保育学校等；在澳大利亚，主要有学前教育中心、儿童保育中心、家庭日托、游戏小组等；在美国，主要有日托中心、保育学校和幼儿园；在北欧五国主要有托儿所、幼儿园、综合幼儿园、保育中心、日托中心、学前学校等；在南非，主要有保育中心、游戏小组、小学预备学校、母亲日托等从以上各国的学前机构可以看出各种形式的学前教育机构的存在满足了各年龄段的学前儿童的教育需求，从而也推动了各国学前教育的发展。

在我国学前教育机构主要有托管机构和幼儿园，其他形式的学前教育机构并不多因而很有必要发展形式多样的学前教育机构来满足社会各种层次的需要在学前教育课程方面，国外一些国家学前教育课程的形式比较多样化，比如芬兰为儿童开设了“学前教育核心课程”，瑞典开设了“学前学校国家课程”，挪威规定了学前教育七个综合性学习领域在我国幼儿园学习的课程形式并没有太多学习课程因此我国在学前教育阶段很有必要开设形式多样的课程满足幼儿学习的需要比如可以开设一些将幼儿的学校生活、自然生活、社会生活三者有机联系在一起的课程，开设一些培养幼儿主体性、创造性的课程等＋   -全文完-。