（精选）关于承租人对租赁物之权利的思考①.docx

关于承租人对租赁物之权利的思考① 摘要： 承租人的利益和权利得到了众多国家和地区立法者的高度重视和立法上的特别保护，从而使承租人对租赁物之权利已经在实际上成为一种独立的权利该权利与承租人对出租人之权利截然不同承租人对租赁物之权利的内容包括使用收益权、改良权和转租权等该权利能够充分物权的特征，具有对物的直接支配性、排他性和优先性所以，承租人对租赁物之权利在法理上可以定性为物权由于物权法定原则的限制，许多国家和地区的法律只能曲折地规定承租人对租赁物之权利然而，对于社会新出现的物权，适时地修法或制定特别法才是长久之计 关键字： 承租人对租赁物之权利，物权，物权法定 租赁关系，作为物的归属与利用之间的桥梁，在民事法律中地位十分重要随着法律观念从注重维护物的归属关系转向注重物的利用关系，租赁引起了学者越来越多的思考和研究这些研究多为对制定法的诠释和理解，因而其往往以租赁权为最下位的概念和研究起点，其研究的重点在于“买卖不破租赁”原则，思路多归结为“租赁权物权化”笔者试图跳出制定法的局限，从民法学基本原理入手，尝试以承租人对租赁物之权利为思考的重点，分析其内容和性质，对租赁关系作进一步探索。

一、承租人对租赁物之权利的内容 自广义言之，承租人的租赁权是指承租人享有的所有财产权利，其并非单一的权利，而是由一系列权利组合而成的权利束从立法和各国法理看，承租人的租赁权包括承租人对出租人之权利和承租人对租赁物之权利②为了区分二者，本文先论述承租人对出租人之权利，再重点考察承租人对租赁物之权利 （一）承租人对出租人之权利 所谓承租人对出租人之权利，是指承租人对出租人所享有的债上请求权要想认清该权利，我们有必要先考察作为法律事实的租赁契约以及这一法律事实所引起的租赁法律关系 租赁契约是当事人一方以物交付另一方使用，另一方为此支付租金，并于使用完毕后归还原物的协议③由此定义可知，此处所指的租赁契约旨在发生债权债务关系，是债权契约作为法律事实，租赁契约在与法律规则结合的条件下，可以引起租赁法律关系的产生④租赁法律关系的主体是出租人和承租人，客体是当事人间特定的给付，其给付的标的物是租赁物，包括动产与不动产，后者又包括基地、房屋等租赁法律关系的内容是出租人和承租人之间的权利义务租赁契约是双务契约⑤，即双方当事人居于给付与对待给付地位，所以承租人的权利和义务即可说明租赁法律关系的内容。

依照我国现行合同法217条、222条和226条规定，承租人的有按期支付租金的义务、依约定合理使用租赁物的义务、妥善保管租赁物的义务以及租期届至时返还租赁物的义务根据该法第216条、220条和225条规定，承租人的权利主要有以下三个方面：一为占有移转请求权，即承租人可以请求出租人按照约定的时间将租赁物交付使用；二为瑕疵担保请求权，即承租人可以请求出租人承担物之瑕疵担保责任和权利之瑕疵担保责任；三为租赁物修缮和其他合法负担承担请求权 承租人对出租人之权利是债权，其权利的客体为特定的给付只有出租人履行一定的给付行为，承租人对出租人之权利才能实现 （二）承租人对租赁物之权利 主张租赁权包括承租人对出租人之权利，并不会引起异议，而主张租赁权包括承租人对租赁物之权利，则易受非议通说认为，承租人的权利都来自于当事人之间的租赁契约，因而承租人只有债上请求权，并无对物的权利，亦即租赁关系和使用借贷一样，承租人或借用人只有对人的权利，别无其他权利史尚宽认为：“借用人对借用物之使用权，非直接对于物为支配之独立权利，而为对于贷与人许与使用之债权所附从之权能”⑥ 然而，自法理言之，“使用借贷系属无偿，且不涉及借用人保护问题，与租赁不同，自不能同等待之”⑦。

租赁关系有其自身的特殊重要性第一，租赁关系是物的归属和利用之间的桥梁，其在社会生活中重要地位的确立是随着“物权价值化”⑧而完成的以所有权为代表的物权原本目的在于对物进行现实的支配即自为占有使用和收益由于“一些不善于利用财产的人却拥有大量的财产，而一些极为善于利用财产的人又没有可供使用的财产”⑨，为了物尽其用，给物的所有者、利用者和社会带来最大的利益，所有权的中心由“所有”向“利用”转移即所有权的权能与所有人分离其重要表现之一便是物之使用权或利用权形态归属于物之用益权人，所有人则以之收取租金租赁关系使“物权价值化”得到了充分的实现第二，一般情况下，土地、房屋的承租人在经济上处于弱势地位，无法与出租人取得事实上的平等地位（随着社会经济的发展，承租人与出租人经济地位上的差距已有所改善）基于以上两方面的原因，法律赋予了承租人特别的保护，其中主要表现在承租人对租赁物之权利的确立我们现在从众多国家的立法例上已经可以看到许多关于承租人对租赁物之权利的规定 应须指出，本文采“承租人对租赁物之权利”这一用语并不是说开篇便把该权利当作对物权⑩，定性为物权采此用语纯为表述之便关于该权利内容和性质的讨论，将在下文逐步展开。

另外，承租人对租赁物之权利的客体在世界大多数国家主要是指不动产租赁物及准不动产租赁物11，“因为一般的动产租赁难以体现法律予以特别保护的价值”12.基于此，本文所思考的承租人对租赁物之权利是指承租人对不动产租赁物及准不动产租赁物为行文方便，如无特别说明，本文所指租赁物亦限于不动产租赁物及准不动产租赁物从众多国家和地区的立法例看，承租人对租赁物之权利主要包括以下几个方面 1、承租人使用收益租赁物的权利 承租人可以依约定或租赁物的性质使用租赁物，排除出租人的干涉，同时承租人可以取得在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益租赁的社会目的就在于转让财产使用权，充分发挥现有物质财富的使用价值承租人使用收益租赁物的权利并非债权的附从权利，而是对租赁物的直接支配，具有独立性有学者持不同看法，理由在于“承租人对标的物之作用，不得违背出租人的意志，租赁关系是出租人通过承租人使用自己的财产”13.当然，承租人与出租人对租赁物的使用多有约定，但租赁的目的在于物尽其用，因此约定一般不是对租赁物正常用途的限制，而是对非依物之性质使用租赁物的限制与其说承租人对标的物之使用受出租人制约，不如说是受物之性质的制约。

尤其是在市场经济的今天，物的用途更是丰富多样，难以事先定明，且双方过多的约定容易导致租赁的目的不能实现，因而物之性质往往成了承租人用益租赁物的底线受物之性质的制约并不能否认承租人依自己的意思实现权利目的，换言之，承租人对租赁物使用收益的权利体现了承租人对租赁物的直接支配，具有独立性正如地上权人在对土地进行使用收益时亦应依土地的性质而不行滥用，但这并不妨碍地上权成为独立的权利 2、承租人有处分租赁物和租赁权的权利 首先，承租人有处分租赁物的权利，具体为其对租赁物的改良权，这是一种事实上的处分改良是指承租人为使用之目的，对租赁物所为添付或其他改进其功能的行为最初，依所有权绝对的原则，承租人被严格禁止对租赁物施加改良行为，但是由于这种改良行为不降低租赁物的使用价值，对出租人并无不利，所以后来逐步在一些国家和地区的立法中得到允许如1945颁布的《法国乡村法》确认了佃农对承租的土地的改良权，必要时，无须考虑所有人的意愿，可经司法上的授权径行为之，这样，佃农对物享有了更为广泛的直接权利，租赁成立后，佃农行使对物的用益权，无须征得出租人的同意从《意大利民法典》第1592条的规定来推断，出租人 同意与否也并不影响承租人对租赁物的改良权，只涉及到改良费用的补偿问题，如果出租人同意的，承租人在返还租赁物时有求偿权，反之，没有求偿权。

我国《澳门民法典》第1054条更是明确规定，承租人作出有益或奢侈改善，无须取得土地所有人同意，并有权在不破坏土地的情况下取回改善物依台湾地区“民法”第431条规定，承租人对租赁物支出的有益费用，可以请求偿还，但以现存的价值额为限，另外承租人可以取回工作物，这显然肯定了承租人的改良权 其次，承租人有处分租赁权的权利，具体为承租人的转租权现代一些国家和地区赋予了承租人在一定条件下的转租权，即只要租赁契约没有禁止转让的约款，承租人就有转租权，无须事先征得出租人的同意如《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让与他人的权利”《意大利民法典》第1594条也有类似规定：“除有相反的约款，承租人有将承租物让渡他人的转租权 依台湾地区“民法”第426条规定，基地租赁承租人可以自由处分其房屋所有权，而基地租赁契约对房屋受让人与出租人继续存在，就这点而言，基地租赁承租人有转租权法律赋予承租人转租权的目的在于物尽其用，而转租权本身体现了承租人对租赁物的自主意思，这反映了承租人对租赁物之权利的独立性 关于民事权利的本质，萨维尼（Savigny）和温德赛（Winscheid）二位伟大的法学家提出了意思力或意思支配力说，认为权利为个人意思自由活动或个人意思所能支配的范围。

权利的功能乃在于保障个人的自由范围，使其得自主决定、组织或形成其社会生活，尤其是实现私法自治原则承租人对租赁物之权利体现了承租人支配租赁物的独立意思，所以其为独立的权利，亦即承租人对租赁物之权利并非债权的附从权利承租人对出租人之权利与承租人对租赁物之权利是不同的，前者是后者的原因，后者是前者的目的实现前者的性质是债权，后者的性质究竟为何？ 二、承租人对租赁物之权利的性质思考 通过上文的分析可知，承租人对租赁物之权利的内容在世界许多国家的制定法上得到了程度不同的肯定，由此亦可看出承租人的利益和权利得到了众多国家立法者的高度重视和立法上的特别保护在此背景下，笔者以为法律赋予承租人对租赁物之权利以某种“名分”的时机已经成熟，笔者进一步认为这种“名分”就是物权，亦即承租人对租赁物之权利是物权 有学者认为，用益物权产生的基础是债权，用益物权首先作为一种债的关系而存在，用益物权与债权可能只有一步之隔，是“站在债权关系与物权关系的交界线上，”用益物权具备物权的基本特征，实现这一转化的法律机制主要是类型法定化和内容法定化14.从地上权和永租权15的产生来看，它们的确是从租赁发展而来的。

顺此思路，只要能证明承租人对租赁物之权利具备物权的特征，我们就可以把该权利从学理上定性为物权下文论证承租人对租赁物之权利能够充分物权的特征，说明将该权利定性为物权的必要性关于物权的特征16，学者意见在本质上是一致的，但在具体的描述上却又有差异，因此有必要先论述物权的特征，再逐一考察其于承租人对租赁物之权利上的落实 （一）物权的特征 立法上鲜有对物权的直接定义，学者意见虽未尽一致，却本质相同所谓物权，即权利人直接支配特定物而享受其利益的权利基于物权的定义，可以得出物权的最基本特征：直接支配性，其内容是物权人依自己的意思，无须他人的意思或行为介入，对标的物即得为管领处分，实现其权利内容17.物权的直接支配性中蕴含着物权的排他性和优先性两个特征为了实现权利人对标的物的直接支配，同一标的物上，不能同时成立二个以上内容互不相容的物权，此即物权的排他性18，排他性在以占有为权能的物权间表现至为明显同一物上，有两个以上不同内容或性质之物权存在或该物亦为债权给付之标的物时，成立在先之物权有优先后成立物权之效力，定限物权优先于完全物权，物权优先于债权，这是物权的优先性19.物权人直接支配标的物，仅凭自己的意思实现权利目的，客观上排斥他人于标的物上后产生的物权意思和债权意思，所以物权的直接支配性中预设着物权的优先性。

物权的优先性特征中包括追及性20.至于物上请求权，其只是在物权的完满状态受到妨害或者可能受到妨害时，以恢复物权的完满目的提出的请求权，它是一种典型的附属性权利，它是从物权的支配性中衍生而来的保护性。